Przejęcie nieruchomości z kredytem po rozstaniu

Własność mieszkania a odpowiedzialność za kredyt

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: przeniesienie udziału w nieruchomości oraz odpowiedzialność za kredyt hipoteczny. Byli partnerzy mogą umówić się, że jeden z nich przejmie całe mieszkanie, ale taka czynność sama w sobie nie powoduje automatycznego zwolnienia drugiej osoby z umowy kredytowej.

Jeżeli kredyt był zaciągnięty wspólnie, bank nadal może traktować obie osoby jako dłużników, dopóki nie wyrazi zgody na zmianę umowy. W praktyce konieczny jest aneks do umowy kredytu albo inna dokumentacja bankowa, z której jasno wynika, że były partner lub była partnerka zostaje zwolniona z odpowiedzialności za dług.

Przeniesienie udziału w mieszkaniu wymaga natomiast formy aktu notarialnego, jeżeli strony dokonują umownego zniesienia współwłasności nieruchomości. W akcie trzeba precyzyjnie opisać, czy czynność jest nieodpłatna, czy odpłatna, czy występuje spłata, dopłata, przejęcie długu albo inne rozliczenie między stronami.

Podatek dochodowy przy zniesieniu współwłasności

Jeżeli zniesienie współwłasności ma charakter nieodpłatny i podlega podatkowi od spadków i darowizn, co do zasady nie rozlicza się go dodatkowo w podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika to z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przepisów ustawy o PIT nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Inaczej trzeba ocenić wariant odpłatny, zwłaszcza gdy druga osoba otrzymuje spłatę albo gdy przejęcie jej długu wobec banku stanowi realny ekwiwalent za przenoszony udział. Wtedy po stronie osoby oddającej udział może powstać przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości, jeżeli zbycie następuje przed upływem ustawowego pięcioletniego terminu liczonego według zasad ustawy o PIT.

Jeżeli od nabycia mieszkania upłynął już wymagany termin, PIT może w ogóle nie wystąpić. Jeżeli termin nie upłynął, trzeba ustalić przychód, koszty nabycia, ewentualne nakłady oraz możliwość zastosowania zwolnienia mieszkaniowego. Bez daty nabycia udziału, ceny zakupu i historii spłaty kredytu nie da się bezpiecznie przesądzić wyniku podatkowego.

Podatek od spadków i darowizn

Nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega ustawie o podatku od spadków i darowizn w zakresie, w jakim nabywca otrzymuje więcej, niż wynosił jego dotychczasowy udział. Przy byłych partnerach, którzy nie są małżonkami ani osobami zaliczanymi do bliższych grup podatkowych, zasadniczo stosuje się III grupę podatkową.

Podstawą opodatkowania jest czysta wartość nabytych rzeczy lub praw majątkowych ponad dotychczasowy udział. Oznacza to, że trzeba ustalić wartość rynkową udziału przejmowanego od drugiej osoby oraz ocenić, czy istnieją długi i ciężary, które mogą wpływać na podstawę opodatkowania. W sprawach z kredytem hipotecznym szczególne znaczenie ma to, czy przejęcie długu jest tylko elementem rozliczenia z bankiem, czy również ekwiwalentem za przenoszony udział.

Przy czysto nieodpłatnym przejęciu udziału byłej partnerki w mieszkaniu wartym 1 066 000 zł, przy udziałach po 1/2, punktem wyjścia do kalkulacji byłaby wartość udziału wynosząca 533 000 zł. Nie oznacza to jednak automatycznie ostatecznej podstawy podatku, ponieważ trzeba jeszcze zbadać wpływ kredytu, hipoteki, ewentualnego zwolnienia z długu oraz dokładną treść aktu notarialnego.

Dla III grupy podatkowej znaczenie ma kwota wolna oraz skala podatkowa przewidziana w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Wysokie wartości nieruchomości powodują, że podatek przy wariancie całkowicie nieodpłatnym może być istotnym kosztem. Z tego powodu przed zawarciem aktu warto przygotować wyliczenia dla kilku modeli rozliczenia.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Nieodpłatne zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. PCC może natomiast pojawić się przy odpłatnym zniesieniu współwłasności, w szczególności w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Jeżeli strony zdecydują się na model, w którym nabywca udziału płaci byłej partnerce określoną kwotę albo przejmuje ciężar długu w sposób traktowany jako odpłatne rozliczenie, należy osobno ocenić, czy i w jakiej wysokości powstanie PCC. Przy nieruchomościach stawka i podstawa opodatkowania zależą od kwalifikacji prawnej czynności oraz wartości rynkowej nabywanego prawa.

W praktyce notariusz jako płatnik pobiera PCC od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego, jeżeli podatek występuje. Nie zastępuje to jednak wcześniejszej analizy, który wariant jest korzystniejszy przy konkretnym saldzie kredytu i wartości mieszkania.

Jak bezpiecznie ułożyć transakcję po rozstaniu?

Najbezpieczniej zacząć od porównania wartości mieszkania z aktualnym saldem kredytu. Jeżeli mieszkanie jest warte 1 066 000 zł, a kredyt wynosi około 650 000 zł, ekonomiczna wartość netto nieruchomości jest dużo niższa niż sama wartość rynkowa lokalu. Przy udziałach po połowie może to mieć znaczenie dla negocjacji spłaty i dla oceny, czy druga osoba rzeczywiście uzyskuje nieodpłatne przysporzenie.

Następnie trzeba uzyskać z banku jednoznaczne potwierdzenie, na jakich warunkach jedna osoba może pozostać jedynym kredytobiorcą. Zgoda banku na zdolność kredytową to zwykle dopiero etap wstępny. Kluczowe jest końcowe zwolnienie drugiego kredytobiorcy z długu.

W akcie notarialnym należy jasno wskazać, czy zniesienie współwłasności następuje bez spłat i dopłat, za spłatą, przez przejęcie długu, czy w modelu mieszanym. Od tych sformułowań zależy nie tylko rozliczenie między stronami, ale również podatki.

Przy większych kwotach warto rozważyć złożenie wniosku o interpretację indywidualną, zwłaszcza gdy strony chcą przyjąć, że przejęcie kredytu ogranicza albo eliminuje nieodpłatne przysporzenie. Interpretacja nie zastąpi aktu notarialnego ani zgody banku, ale może ograniczyć ryzyko sporu z organem podatkowym.

FAQ

Czy była partnerka przestaje odpowiadać za kredyt po przepisaniu mieszkania?

Nie automatycznie. Przeniesienie udziału w nieruchomości nie zwalnia z umowy kredytowej. Potrzebna jest zgoda banku i dokument wyraźnie zwalniający ją z długu.

Czy nieodpłatne przejęcie udziału zawsze oznacza podatek od spadków i darowizn?

Co do zasady tak, jeżeli nabywca otrzymuje udział ponad swój dotychczasowy udział bez ekwiwalentu. Wysokość podatku zależy od wartości nabycia, grupy podatkowej oraz możliwych długów i ciężarów.

Czy kredyt hipoteczny zmniejsza podatek?

Może mieć znaczenie, ale nie należy zakładać tego automatycznie. Trzeba ocenić treść hipoteki, umowy kredytu, zgodę banku oraz to, czy przejęcie długu jest realnym rozliczeniem z drugą osobą.

Czy lepsze jest odpłatne czy nieodpłatne zniesienie współwłasności?

To zależy od wartości mieszkania, salda kredytu, daty nabycia, wysokości ewentualnej spłaty i celu stron. Wariant nieodpłatny może oznaczać wysoki podatek od spadków i darowizn, a wariant odpłatny może wymagać analizy PCC i PIT.

Czy notariusz sam rozstrzygnie wszystkie podatki?

Notariusz pobiera część podatków jako płatnik, jeżeli wynikają z aktu notarialnego. Nie zawsze jednak przesądza wszystkie skutki podatkowe, zwłaszcza w zakresie PIT oraz spornych konsekwencji przejęcia długu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.