Wspólne rozliczenie małżonków przy najmie prywatnym

Czy najem prywatny wyklucza wspólne rozliczenie małżonków?

Nie, jeżeli chodzi o typowy najem prywatny mieszkania, który nie jest związany z działalnością gospodarczą. W takiej sytuacji małżonkowie mogą nadal złożyć wspólny PIT-37 z dochodów opodatkowanych według skali podatkowej, np. z emerytur, rent lub wynagrodzeń.

Wątpliwości wynikają z tego, że art. 6 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje ograniczenie wspólnego rozliczenia, gdy chociażby jeden z małżonków stosuje m.in. przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Ten przepis zawiera jednak ważny wyjątek: ograniczenie nie dotyczy przychodów z najmu prywatnego opodatkowanych ryczałtem na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie.

W praktyce oznacza to, że samo złożenie PIT-28 z tytułu prywatnego najmu mieszkania nie blokuje wspólnego PIT-37 z emerytur. Inaczej mogłoby być wtedy, gdy jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem, podatkiem liniowym albo w inny sposób objęty ustawowym wyłączeniem.

Jeżeli jednak sposób wynajmowania wykracza poza zwykły najem prywatny, trzeba osobno ocenić, czy najem krótkoterminowy rozliczać w PIT prywatnie czy w działalności, ponieważ działalność opodatkowana ryczałtem może wpływać na prawo do wspólnego rozliczenia.

Warunki wspólnego opodatkowania małżonków

Zasadą jest odrębne opodatkowanie małżonków. Wspólne rozliczenie jest preferencją podatkową, z której można skorzystać po spełnieniu warunków określonych w ustawie o PIT. Co do zasady małżonkowie muszą podlegać w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, pozostawać w związku małżeńskim i mieć wspólność majątkową przez wymagany okres.

Od kilku lat wspólne rozliczenie jest możliwe także wtedy, gdy małżeństwo zostało zawarte w trakcie roku podatkowego i trwało do ostatniego dnia tego roku, o ile spełnione są pozostałe warunki. Wspólny wniosek składa się bezpośrednio w zeznaniu rocznym, np. w PIT-37.

Wspólne rozliczenie może być niedostępne, gdy zastosowanie mają ustawowe wyłączenia, np. podatek liniowy w działalności gospodarczej albo ryczałt od przychodów z działalności gospodarczej. Nie należy jednak utożsamiać takiego ryczałtu z ryczałtem od najmu prywatnego.

Najem prywatny a ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Od 2023 r. najem prywatny jest rozliczany zasadniczo wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie oznacza to jednak, że podatnik wybrał formę opodatkowania, która automatycznie pozbawia go prawa do wspólnego rozliczenia małżeńskiego.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym obejmuje przychody z tytułów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, czyli m.in. najem, podnajem, dzierżawę i umowy podobne, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jeżeli więc wynajmowane mieszkanie należy do majątku prywatnego i nie jest składnikiem majątku firmowego, przychód z najmu rozlicza się w PIT-28, a emerytury lub inne dochody opodatkowane skalą można rozliczyć w PIT-37. Te dwa zeznania dotyczą różnych kategorii przychodów i nie łączy się ich w jedno rozliczenie podatkowe. Gdy najem dotyczy tylko części lokalu, praktyczny wariant pokazuje wynajem pokoju studentowi – podatek i obowiązki wynajmującego.

Szersze zasady przedstawia kompletny poradnik o ryczałcie od najmu prywatnego. Przy tej formie umowy warto także sprawdzić, jak zgłosić najem okazjonalny i rozliczyć czynsz. Przy większej skali aktywności trzeba dodatkowo ustalić, kiedy podnajem mieszkania może stać się działalnością gospodarczą.

Jakie deklaracje należy złożyć?

W opisanej sytuacji małżonkowie składają dwa rodzaje rozliczeń, jeżeli osiągają zarówno emerytury, jak i przychody z najmu prywatnego:

• PIT-37 - wspólnie, dla dochodów opodatkowanych według skali podatkowej, np. emerytur wykazanych przez organ rentowy,
• PIT-28 - dla przychodów z najmu prywatnego opodatkowanych ryczałtem.

PIT-28 nie zastępuje PIT-37. Jest odrębnym zeznaniem dotyczącym przychodów z ryczałtu. Jeżeli przychód z najmu jest przypisany do obojga małżonków, należy prawidłowo ustalić, kto wykazuje go w PIT-28. Przy majątku wspólnym małżonkowie mogą w określonych przypadkach opodatkować całość przychodu przez jednego z nich, ale wymaga to zachowania zasad przewidzianych w przepisach.

Stawka ryczałtu przy najmie mieszkania

Przy najmie prywatnym najczęściej stosuje się stawkę 8,5% przychodu do ustawowego limitu oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. W przypadku małżonków osiągających przychody z najmu składników majątku objętych wspólnością majątkową limit może być liczony odrębnie według szczególnych zasad przewidzianych dla małżonków.

Ryczałt jest podatkiem od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że co do zasady nie pomniejsza się podstawy opodatkowania o koszty takie jak remont, czynsz administracyjny, odsetki od kredytu czy amortyzacja. W rozliczeniu ważne jest więc prawidłowe ustalenie, które wpłaty od najemcy są przychodem wynajmującego.

Terminy wpłat, zaliczki i zasady korekty opisuje poradnik dotyczący PIT-28 przy najmie prywatnym.

Przy ustalaniu podstawy i wysokości ryczałtu należy dodatkowo sprawdzić, kiedy opłaty za media przy najmie prywatnym są przychodem wynajmującego, czy kaucja przy najmie mieszkania podlega podatkowi dochodowemu oraz kiedy stawka ryczałtu przy najmie zmienia się z 8,5% na 12,5%.

Kiedy trzeba zachować ostrożność?

Najwięcej problemów pojawia się wtedy, gdy najem prywatny zaczyna przypominać zorganizowaną działalność albo gdy wynajmowany lokal jest powiązany z firmą. Znaczenie mogą mieć m.in. liczba lokali, sposób pozyskiwania najemców, zakres usług dodatkowych, ewidencja majątku oraz to, czy lokal był wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Wspólne rozliczenie może być również wyłączone z innych przyczyn niż najem. Przykładowo, jeżeli jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym, sam fakt osiągania emerytury przez drugiego małżonka nie rozwiązuje problemu. Każdorazowo trzeba sprawdzić wszystkie źródła przychodów obojga małżonków.

Odpowiedź na pytanie

W przedstawionej sytuacji, jeżeli Państwo jako emeryci wynajmują mieszkanie prywatnie, a lokal nie jest związany z działalnością gospodarczą, mogą Państwo wspólnie rozliczyć emerytury w PIT-37. Przychody z najmu należy natomiast rozliczyć oddzielnie ryczałtem w PIT-28.

Informacja, że nowe przepisy całkowicie zakazują wspólnego rozliczenia małżonków przy najmie prywatnym, jest zbyt daleko idąca. Przepisy rzeczywiście przewidują ograniczenia dla niektórych form opodatkowania, ale najem prywatny opodatkowany ryczałtem korzysta z wyraźnego wyjątku.

FAQ

Czy emeryci wynajmujący mieszkanie mogą rozliczyć się wspólnie?

Tak, jeżeli najem jest prywatny, a nie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, oraz małżonkowie spełniają warunki wspólnego opodatkowania. Przychody z najmu rozlicza się wtedy oddzielnie w PIT-28.

Czy PIT-28 wyklucza wspólny PIT-37?

Nie zawsze. PIT-28 z tytułu najmu prywatnego nie wyklucza wspólnego PIT-37, ponieważ przepisy przewidują w tym zakresie wyjątek. Inaczej może być przy ryczałcie z działalności gospodarczej.

Czy najem prywatny można rozliczyć według skali podatkowej?

Co do zasady nie. Najem prywatny jest obecnie rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa dotyczy natomiast np. emerytur rozliczanych w PIT-37.

Czy trzeba składać dwa zeznania podatkowe?

Tak, jeżeli małżonkowie chcą wspólnie rozliczyć emerytury i jednocześnie osiągają przychody z najmu prywatnego. PIT-37 obejmuje dochody według skali, a PIT-28 przychody z ryczałtu.

Czy ryczałt 8,5% zawsze wystarczy?

Nie zawsze. Stawka 8,5% obowiązuje do ustawowego limitu przychodów, a nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5%. Przy większych przychodach z najmu trzeba sprawdzić właściwy limit, zwłaszcza u małżonków.

Podsumowanie

Wynajem mieszkania jako najem prywatny opodatkowany ryczałtem nie pozbawia małżonków prawa do wspólnego rozliczenia emerytur w PIT-37. Kluczowe jest oddzielenie dwóch kwestii: emerytury są rozliczane według skali podatkowej, a przychody z najmu prywatnego w PIT-28.

Przy rozliczeniach PIT warto porównać także temat: wynajem domu w gospodarstwie.

Warto jednak upewnić się, czy najem rzeczywiście ma charakter prywatny oraz czy żaden z małżonków nie korzysta z formy opodatkowania, która wyłącza wspólne rozliczenie. Jeżeli w grę wchodzi działalność gospodarcza, kilka lokali albo wcześniejsze wprowadzenie mieszkania do firmy, sprawę należy ocenić indywidualnie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności art. 6 ust. 1a oraz przepisy dotyczące stawek ryczałtu od najmu prywatnego.