Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży kilku mieszkań

Warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej przy zakupie nieruchomości w innym mieście lub kraju

Warunkiem zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jest wydatkowanie środków na nabycie nieruchomości, w której podatnik faktycznie zrealizuje własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że podatnik powinien w nowo nabytym lokalu faktycznie zamieszkać. Sama własność lokalu nie wystarcza.

W interpretacji Dyrektora KIS z 18.01.2019 r., 0112-KDIL3-2.4011.403.2018.2.JK wskazano:

„Nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób.”

Jednocześnie organy podatkowe dopuszczają czasowy wynajem lokalu, jeśli wynika to z obiektywnych powodów, a celem podatnika pozostaje faktyczne zamieszkanie w nieruchomości w przyszłości.

Interpretacja KIS z 23.06.2022 r., 0113-KDIPT2-2.4011.316.2022.3.DA potwierdza:

„Brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal w celu zamieszkania w nim, przez pewien okres będzie go wynajmował i w przyszłości będzie w nim zamieszkiwał.”

Zatem wynajem lokalu do momentu faktycznego zamieszkania nie wyklucza ulgi mieszkaniowej.

Czy sprzedaż trzech mieszkań jednocześnie oznacza prowadzenie działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia jest opodatkowana, o ile sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej.

Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT to działalność zarobkowa prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. Liczba sprzedawanych nieruchomości nie decyduje sama w sobie o uznaniu działań za działalność gospodarczą.

Wyrok NSA z 25.02.2025 r., II FSK 823/22 wskazuje:

„Bez znaczenia dla oceny z punktu widzenia działalności gospodarczej jest mniejsza lub większa liczba transakcji.”

Decyduje charakter działań – czy przypominają działalność deweloperską lub tzw. flipping, czy są zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym.

Orzecznictwo (np. NSA z 19.03.2024 r., II FSK 1149/23) potwierdza, że działania mieszczące się w zwykłym zarządzie majątkiem prywatnym nie są działalnością gospodarczą.

Zatem sprzedaż trzech mieszkań nie powinna zostać uznana za działalność gospodarczą, jeśli zakup i sprzedaż nie były elementem powtarzalnej, zorganizowanej aktywności zarobkowej.

Ulga mieszkaniowa przy zakupie jednej lub dwóch nieruchomości w różnych krajach lub miastach

Dla skorzystania z ulgi nie ma znaczenia liczba posiadanych czy nabywanych mieszkań. Kluczowe jest, by wydatek był przeznaczony na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Przepisy nie określają:

• jak długo podatnik musi mieszkać w lokalu,

• kiedy ma w nim zamieszkać,

• że podatnik nie może posiadać innych nieruchomości.

W interpretacjach KIS z 7.05.2025 r., 0115-KDIT3.4011.212.2025.2.DP oraz 9.01.2025 r., 0112-KDIL2-2.4011.728.2024.3.MC potwierdzono, że podatnik może posiadać wiele lokali, a zwolnieniu podlega tylko ta nieruchomość, która faktycznie służy zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych.

Zamiar zamieszkania może dotyczyć:

• jednego lokalu,

• kilku lokali,

• lokalu za granicą.

Możliwe jest również zamieszkiwanie naprzemienne, np. część roku w Polsce, część za granicą.

Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej przez pełnoletniego syna w przypadku darowizny

W momencie otrzymania mieszkania w darowiźnie syn nabywa je podatkowo. Gdyby sprzedał lokal przed upływem pięciu lat, może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, o ile przeznaczy przychód ze sprzedaży na swoje własne cele mieszkaniowe.

Jeśli więc sprzeda dwa otrzymane mieszkania i kupi jedno, w którym zamieszka, może skorzystać z ulgi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 luty 2025 r., sygn. akt II FSK 823/22
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2024 r., sygn. akt II FSK 1149/23