Wynajem mieszkania na kredyt a nowe obowiązki podatkowe

Na początku wskażmy, że zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT nie uważa się za koszt uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). W konsekwencji ewentualnym kosztem i tak nie byłaby cała rata kredytu, ale wyłącznie sama kwota odsetek od kredytu.

Rezydencja podatkowa

Przechodząc do meritum sprawy, w pierwszej kolejności należy odnieść się do kwestii rezydencji podatkowej. Na gruncie prawa polskiego zagadnienie to reguluje ustawa PIT. Zgodnie z art. 3 ust. 1–1a ustawy „osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub

2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym”.

Natomiast z przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego wynika, że żaden z powyższy warunków nie jest spełniony, ponieważ na stałe mieszkają Państwo za granicą i nie przebywają w Polsce dłużej niż 183 dni. W rezultacie na gruncie prawa polskiego mają Państwo status nierezydenta.

Jak stanowi art. 3 ust. 2a ustawy: „osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy)”. Natomiast w myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy „za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości”.

Opodatkowanie najmu nieruchomości w Polsce

Opodatkowanie dochodu z najmu nieruchomości położonej w Polsce znajduje również potwierdzenie w umowach w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. W art. 6 tejże umowy czytamy, że dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania za granicą z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w Polsce, może być opodatkowany w Polsce. Postanowienia niniejszego artykułu stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

Powyższe sformułowanie „może być opodatkowane” oznacza, że od woli ustawodawcy danego kraju zależy, czy zdecyduje się on poprzez swoje wewnętrzne prawo na opodatkowanie takich dochodów. Nie jest to dobrowolność istniejąca po stronie podatnika. Polska poprzez swoje krajowe przepisy zdecydowały się na opodatkowanie takich dochodów. W rezultacie zwrot „może być opodatkowane” należy odczytywać jako „są opodatkowane”.

Powyższe przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie ma w tym przypadku żadnej innej opcji wyboru dla podatników. Przepisy nie pozwalają na żadną optymalizację podatkową w tym zakresie pozwalającą na niepłacenie podatku w RP od wynajmu nieruchomości położonych w RP.

Podsumowując powyższe, w zakresie przepisów prawa polskiego jest Pan traktowany jako nierezydent, który ma jednak obowiązek opodatkować w Polsce przychód z wynajmu nieruchomości położonej w Polsce.

Dodajmy, że jako nierezydent w Polsce rozliczają Państwo wyłącznie dochody osiągnięte w Polsce, co powoduje, że w rozliczeniu dokonywanym przed polskim fiskusem nie wykazują Państwo swoich zagranicznych dochodów.

Wprowadzenie ryczałtu dla wynajmujących

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy PIT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2023 roku „w przypadku przychodów z najmu prywatnego obligatoryjną i jedyną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”. W takim przypadku stawka podatku wynosi 8,5% przychodu, a jeżeli przychód przekroczy 100 000 zł – to 12,5%. W tym przypadku brak możliwości uwzględnienia kosztów podatkowych.

Podatnik ma obowiązek wpłaty ryczałtu to 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu z wynajmu (z możliwością rozliczania w formie kwartalnej, o czym informuje się w zeznaniu rocznym). Rozliczenia rocznego dokonuje się na formularzu PIT-28 składanym w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym

W zakresie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie ma możliwości uwzględnienia żadnych kosztów podatkowych, co powoduje, że podatek jest płatny od kwoty uzyskanego przychodu. W tym wypadku nie ma również żadnej kwoty wolnej od podatku, zatem już pierwszy przychód generuje konieczność odprowadzenia podatku.

Zeznanie podatkowe nierezydentów

Nierezydenci składają zeznanie podatkowe do wyspecjalizowanych urzędów skarbowych ustalonych w danym województwie, w którym prowadzony jest wynajem i w którym położona jest wynajmowana nieruchomość. Zgodnie z § 5 rozporządzenia w sprawie właściwości organów podatkowych są to:

„1) w województwie dolnośląskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław-Psie Pole;

2) w województwie kujawsko-pomorskim – Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Bydgoszczy;

3) w województwie lubelskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie;

4) w województwie lubuskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze;

5) w województwie łódzkim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście;

6) w województwie małopolskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście;

7) w województwie mazowieckim – Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście;

8) w województwie opolskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu;

9) w województwie podkarpackim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie;

10) w województwie podlaskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku;

11) w województwie pomorskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku;

12) w województwie śląskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach;

13) w województwie świętokrzyskim – Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach;

14) w województwie warmińsko-mazurskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie;

15) w województwie wielkopolskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań-Nowe Miasto;

16) w województwie zachodniopomorskim – Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Szczecinie”.

Brak zapłaty podatku

Brak zapłaty podatku jest czynnością, która podlega pod Kodeks karny skarbowy. Jest to czyn zabroniony określony w art. 54.

Podatnik może jednak uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej poprzez skorzystanie z instytucji czynnego żalu, który uregulowany jest w art. 16. Otóż zgodnie z tym przepisem „nie podlega karze za przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe sprawca, który po popełnieniu czynu zabronionego zawiadomił o tym organ powołany do ścigania, ujawniając istotne okoliczności tego czynu, w szczególności osoby współdziałające w jego popełnieniu”.

Ponadto czynny żal stosuje się tylko wtedy, gdy w terminie wyznaczonym przez organ uiszczono w całości wymagalną należność publicznoprawną uszczuploną popełnionym czynem zabronionym. Jak zatem widać jednym z warunków skuteczności czynnego żalu jest zapłata całej należności (głównej wraz z odsetkami za zwłokę) którą uszczuplono na skutek popełnienia czynu zabronionego. Zawiadomienie jest bezskuteczne, jeżeli zostało złożone:

1. w czasie, kiedy organ ścigania miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego;
2. po rozpoczęciu przez organ ścigania czynności służbowej, w szczególności przeszukania, czynności sprawdzającej lub kontroli zmierzającej do ujawnienia przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego, chyba że czynność ta nie dostarczyła podstaw do wszczęcia postępowania o ten czyn zabroniony.

Ideą powyższego przepisu jest, aby podatnik dobrowolnie zgłosił czynny żal, tj. aby wykazał własną inicjatywę w przyznaniu się do popełnienia czynu zabronionego i dobrowolnie naprawił wyrządzone szkody.

Złożenie czynnego żalu

Skoro nie toczy się jeszcze wobec Państwa żadne postępowanie ze strony US, to nadal mają szansę złożyć czynny żal i uniknąć odpowiedzialności z KKS. Warunkiem skuteczności czynnego żalu jest zapłata zaległego podatku (wraz z odsetkami).

Proszę pamiętać, że czynny żal chroni jedynie przed odpowiedzialnością karną z Kodeksu karnego skarbowego. Złożenie czynnego żalu absolutnie nie chroni przed koniecznością zapłaty odsetek od zaległości. Na marginesie dodam, że dla skuteczności czynnego żalu bez znaczenia są okoliczności, które spowodowały, że podatek nie został zapłacony. Już sam fakt zgłoszenia czynnego żalu jest wystarczający.

W opisanej sprawie należy zatem wpłacić do właściwego US zaległy podatek wraz z odsetkami od zaległości od najmu oraz złożyć czynny żal celem uniknięcia odpowiedzialności z Kodeksu karnego skarbowego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350