Sprzedaż lokalu firmowego a VAT i korekta odliczeń

Czy sprzedaż lokalu niemieszkalnego będzie opodatkowana VAT?

Sprzedaż lokalu niemieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej jest co do zasady czynnością dokonywaną przez podatnika VAT. Nie oznacza to jednak, że każda taka sprzedaż musi być opodatkowana stawką VAT. W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy do dostawy budynku, budowli lub ich części, czyli również lokalu użytkowego, można zastosować zwolnienie z VAT.

Podstawowe zwolnienie wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwalnia ono z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed nim, albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W praktyce oznacza to, że sam fakt zakupu lokalu we wrześniu 2021 r. nie wystarcza już do jednoznacznej odpowiedzi. Trzeba ustalić, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia lokalu oraz czy po zakupie były ponoszone nakłady, które dla celów podatku dochodowego stanowiły ulepszenie o wartości co najmniej 30% wartości początkowej lokalu.

Pierwsze zasiedlenie i zwolnienie z VAT przy lokalu firmowym

W przypadku lokalu kupionego od dewelopera najważniejsze jest ustalenie, kiedy lokal został faktycznie oddany do używania i czy późniejsze nakłady były tylko wykończeniem przed rozpoczęciem używania, czy już ulepszeniem środka trwałego. To decyduje, od którego momentu liczyć 2-letni okres dla zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jeżeli lokal był używany w działalności co najmniej 2 lata, sprzedaż zwykle może korzystać ze zwolnienia. Jeżeli sprzedaż następuje przed pierwszym zasiedleniem, w jego ramach albo krótko po istotnym ulepszeniu, trzeba sprawdzić art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz konsekwencje dla wcześniejszego odliczenia VAT. Ogólną kolejność tej analizy opisujemy szerzej w artykule o pierwszym zasiedleniu przy sprzedaży nieruchomości.

Czy można zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować sprzedaż?

Tak, w przypadku zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT strony mogą w określonych warunkach zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie sprzedaży. Co do zasady sprzedawca i nabywca muszą być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożyć zgodne oświadczenie wymagane ustawą. Oświadczenie może być złożone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem dostawy albo zawarte bezpośrednio w akcie notarialnym dokumentującym transakcję.

Wybór opodatkowania bywa korzystny, gdy sprzedawca chce uniknąć negatywnej korekty podatku naliczonego, a nabywca ma prawo do odliczenia VAT. Nie zawsze będzie to jednak najlepsze rozwiązanie, dlatego przed transakcją trzeba porównać skutki VAT, PCC, ceny netto/brutto oraz prawa nabywcy do odliczenia.

Korekta VAT odliczonego od zakupu i wykończenia lokalu

Jeżeli sprzedaż lokalu będzie opodatkowana VAT, zasadniczo nie powinna powodować obowiązku zwrotu odliczonego podatku naliczonego z tego tylko powodu, że lokal zostaje sprzedany. Lokal nadal jest bowiem związany z czynnością opodatkowaną.

Inaczej jest wtedy, gdy sprzedaż będzie zwolniona z VAT. W odniesieniu do nieruchomości obowiązuje co do zasady 10-letni okres korekty podatku naliczonego. Jeżeli w tym okresie nastąpi sprzedaż zwolniona, może powstać obowiązek skorygowania części VAT odliczonego przy nabyciu, wykończeniu lub ulepszeniu, proporcjonalnie do pozostałych lat okresu korekty.

Jeżeli nakłady na lokal stanowiły odrębny środek trwały albo zwiększały wartość początkową lokalu, trzeba odrębnie ustalić wartość nakładów, datę oddania ich do używania, wysokość odliczonego VAT oraz właściwy okres korekty. W praktyce rozliczenie korekty często wymaga analizy ewidencji środków trwałych i rejestrów VAT.

Co to oznacza dla opisanej sprzedaży?

Jeżeli lokal został kupiony we wrześniu 2021 r., był używany w działalności gospodarczej i od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata, sprzedaż może korzystać ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wtedy trzeba jednak zbadać, czy powstaje korekta odliczonego VAT.

Jeżeli po zakupie dokonano ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym o wartości co najmniej 30% wartości początkowej lokalu, a od rozpoczęcia używania lokalu po tym ulepszeniu nie minęły jeszcze 2 lata, sprzedaż może być opodatkowana VAT. W takiej sytuacji korekta odliczonego VAT co do zasady nie powinna wystąpić z powodu samej sprzedaży opodatkowanej.

Jeżeli natomiast wykończenie było elementem przygotowania lokalu w stanie deweloperskim do pierwszego używania, a nie późniejszym ulepszeniem, może się okazać, że dla zwolnienia najważniejsza będzie data pierwszego rozpoczęcia użytkowania lokalu albo oddania go pierwszemu nabywcy/użytkownikowi.

FAQ

Czy sprzedaż lokalu firmowego zawsze podlega VAT?

Sprzedaż przez przedsiębiorcę zwykle mieści się w zakresie VAT, ale może korzystać ze zwolnienia. Najczęściej trzeba zbadać art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, czyli pierwsze zasiedlenie i upływ 2 lat.

Czy wykończenie lokalu w stanie deweloperskim zawsze jest ulepszeniem?

Nie zawsze. Jeżeli wydatki poniesiono przed przyjęciem lokalu do używania, mogą one zwiększać wartość początkową środka trwałego. Ulepszenie w rozumieniu przepisów podatkowych zwykle dotyczy nakładów poniesionych po przyjęciu środka trwałego do używania.

Co jeśli sprzedaż lokalu będzie zwolniona z VAT?

Wtedy trzeba sprawdzić korektę podatku naliczonego. Przy nieruchomościach zasadniczo obowiązuje 10-letni okres korekty, więc sprzedaż zwolniona przed końcem tego okresu może oznaczać obowiązek oddania części wcześniej odliczonego VAT.

Czy można opodatkować sprzedaż mimo prawa do zwolnienia?

Tak, ale dotyczy to zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wymaga spełnienia warunków formalnych. Sprzedawca i nabywca powinni być czynnymi podatnikami VAT oraz złożyć wymagane oświadczenie, np. w akcie notarialnym.

Jaką stawkę VAT stosuje się przy sprzedaży lokalu niemieszkalnego?

Jeżeli sprzedaż lokalu użytkowego nie korzysta ze zwolnienia i nie występuje szczególna preferencja, w praktyce najczęściej stosowana jest podstawowa stawka VAT. Ostateczna kwalifikacja zależy jednak od rodzaju lokalu i warunków transakcji.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie można poprzestać na stwierdzeniu, że lokal został kupiony we wrześniu 2021 r. Dla VAT decydujące są: data pierwszego zasiedlenia, sposób używania lokalu, charakter i wartość nakładów, prawo do odliczenia VAT oraz to, czy strony chcą skorzystać ze zwolnienia, czy wybrać opodatkowanie.

Jeżeli sprzedaż będzie opodatkowana VAT, korekta odliczonego podatku z reguły nie wystąpi z powodu samej sprzedaży. Jeżeli sprzedaż będzie zwolniona, trzeba przeanalizować korektę VAT odliczonego od zakupu, wykończenia i ulepszeń, zwłaszcza gdy nie upłynął jeszcze 10-letni okres korekty właściwy dla nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535 ze zm.