.jpg)
- Dzierżawa gruntu pod instalację fotowoltaiczną może być działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT, nawet gdy właściciel nie ma firmy w CEIDG.
- Przy limicie zwolnienia podmiotowego z VAT liczy się wartość sprzedaży 200 000 zł, a w roku rozpoczęcia świadczenia usług limit ustala się proporcjonalnie.
- Jeżeli dzierżawca zażąda faktury w terminie 3 miesięcy, podatnik zwolniony z VAT powinien wystawić fakturę bez wykazanego podatku.
- Jeżeli nie ma obowiązku wystawienia faktury, można posłużyć się rachunkiem albo innym dokumentem przewidzianym w umowie, o ile akceptuje go dzierżawca.
- Sam status emeryta nie wyklucza uzyskiwania wysokiego czynszu dzierżawnego, ale trzeba prawidłowo rozliczyć VAT, PIT i ewentualne skutki ubezpieczeniowe.
Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę a VAT
Ten artykuł zostaje punktem odniesienia dla dokumentowania dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę, faktury albo rachunku. Jeżeli pytanie dotyczy przede wszystkim PIT od czynszu płaconego z góry, właściwy jest tekst: podatek od dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę.
W VAT trzeba ocenić, czy właściciel działa jako podatnik, czy korzysta ze zwolnienia podmiotowego i czy dzierżawca żąda faktury. Sam brak CEIDG nie rozstrzyga jeszcze dokumentowania czynszu.
Zwolnienie z VAT do 200 000 zł
Zgodnie z art. 113 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest sprzedaż dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym łącznie 200 000 zł. W roku rozpoczęcia wykonywania czynności limit oblicza się proporcjonalnie do okresu prowadzenia sprzedaży w danym roku.
Jeżeli roczny czynsz wynosi dokładnie 200 000 zł i podatnik nie ma innych czynności wliczanych do limitu, samo osiągnięcie tej kwoty w pełnym roku co do zasady nie oznacza jeszcze przekroczenia limitu. Problem może jednak powstać, gdy:
- dzierżawa rozpoczyna się w trakcie roku i limit trzeba obliczyć proporcjonalnie,
- właściciel uzyskuje także inne przychody z czynności podlegających VAT, które wliczają się do limitu,
- umowa przewiduje waloryzację czynszu albo dodatkowe opłaty, które zwiększą wartość sprzedaży,
- zostanie otrzymana przedpłata, zaliczka albo inna płatność wpływająca na rozliczenie VAT.
Jeżeli limit zostanie przekroczony, zwolnienie traci zastosowanie od czynności, którą przekroczono limit. W praktyce oznacza to konieczność rejestracji jako podatnik VAT czynny i wystawiania faktur z VAT, chyba że w konkretnej sytuacji występuje inna podstawa zwolnienia.
Stanowisko, że rolnik wydzierżawiający grunt pod panele fotowoltaiczne może być podatnikiem VAT, ale korzystać ze zwolnienia podmiotowego, pojawia się także w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych, w tym w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 28.08.2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.421.2023.1.JG. Trzeba jednak pamiętać, że interpretacja indywidualna chroni zasadniczo tylko podmiot, który o nią wystąpił.
Faktura bez VAT – kiedy trzeba ją wystawić?
Podatnik korzystający ze zwolnienia z VAT nie ma obowiązku wystawiania faktury z własnej inicjatywy w każdej sytuacji. Obowiązek powstaje jednak wtedy, gdy nabywca usługi zażąda faktury w terminie określonym w ustawie. Wynika to z art. 106b ustawy o VAT.
Jeżeli dzierżawcą jest spółka realizująca inwestycję fotowoltaiczną, w praktyce najczęściej będzie oczekiwała faktury, ponieważ jest to dla niej standardowy dokument księgowy. Taka faktura nie zawiera kwoty VAT do zapłaty, lecz powinna wskazywać, że sprzedaż korzysta ze zwolnienia.
Przy usługach dzierżawy, najmu i podobnych fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności, co wynika z art. 106i ustawy o VAT. Jeżeli więc umowa przewiduje płatność raz w roku, termin wystawienia faktury trzeba powiązać z terminem płatności określonym w umowie.
Faktura podatnika zwolnionego z VAT powinna zawierać w szczególności:
- datę wystawienia,
- kolejny numer faktury,
- dane wydzierżawiającego i dzierżawcy, w tym imiona i nazwiska albo nazwy oraz adresy,
- nazwę usługi, np. dzierżawa gruntu na cele instalacji fotowoltaicznej,
- okres, którego dotyczy czynsz,
- kwotę należności ogółem,
- informację o zwolnieniu z VAT, jeżeli faktura jest wystawiana jako faktura bez VAT.
Jeżeli właściciel gruntu nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, nie powinien doliczać VAT do czynszu ani wykazywać kwoty podatku na fakturze. Błędne wykazanie VAT na fakturze może powodować dodatkowe ryzyka podatkowe.
Rachunek albo inny dokument przewidziany w umowie
Jeżeli z przepisów o VAT nie wynika obowiązek wystawienia faktury, można posłużyć się rachunkiem. Podstawę takiego dokumentowania przewiduje art. 87 Ordynacji podatkowej. Zgodnie z tym przepisem podatnicy prowadzący działalność gospodarczą są obowiązani na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek, jeżeli odrębne przepisy nie nakładają obowiązku wystawienia faktury.
W praktyce umowy dzierżawy często przewidują, że płatność nastąpi na podstawie faktury, rachunku albo innego dokumentu. Jeżeli dzierżawca nie żąda faktury, a umowa dopuszcza rachunek lub inny dokument księgowy, można wystawić rachunek obejmujący roczny czynsz dzierżawny.
Rachunek powinien zawierać co najmniej:
- dane wydzierżawiającego i dzierżawcy,
- datę wystawienia i numer kolejny,
- określenie usługi, czyli dzierżawę gruntu z podaniem okresu rozliczeniowego,
- kwotę czynszu, najlepiej liczbowo i słownie,
- numer rachunku bankowego, jeżeli płatność ma nastąpić przelewem.
Jeżeli żądanie wystawienia rachunku zgłoszono przed wykonaniem usługi, rachunek wystawia się nie później niż w terminie 7 dni od wykonania usługi. Jeżeli żądanie zgłoszono po wykonaniu usługi, termin 7 dni liczy się od dnia zgłoszenia żądania. Po upływie 3 miesięcy od wykonania usługi obowiązek wystawienia rachunku co do zasady nie powstaje.
Co wystawić dzierżawcy w opisanej sytuacji?
Jeżeli właściciel gruntu nie jest podatnikiem VAT czynnym i korzysta ze zwolnienia podmiotowego, najbezpieczniejszym rozwiązaniem w relacji z profesjonalnym dzierżawcą jest wystawienie faktury bez VAT, jeżeli dzierżawca jej oczekuje albo zażąda jej w ustawowym terminie. Taki dokument będzie zgodny z przepisami VAT i jednocześnie będzie podstawą do zapłaty czynszu zgodnie z umową.
Jeżeli dzierżawca nie żąda faktury, a umowa wyraźnie dopuszcza rachunek lub inny dokument, można wystawić rachunek. Warto jednak ustalić to z dzierżawcą przed terminem płatności, ponieważ spółki inwestycyjne często mają wewnętrzne procedury wymagające faktury.
Nie ma przeszkody, aby emerytowany rolnik uzyskiwał przychód z dzierżawy przekraczający 200 000 zł, ale nie można ograniczyć analizy wyłącznie do PIT. Taki poziom czynszu może oznaczać utratę zwolnienia z VAT, zwłaszcza przy rozpoczęciu dzierżawy w trakcie roku albo przy dodatkowych przychodach. Należy też sprawdzić, czy umowa nie powoduje innych obowiązków, np. związanych z podatkiem od nieruchomości, sposobem korzystania z gruntu albo zmianą jego przeznaczenia.
PIT przy dzierżawie prywatnej
Rozliczenie PIT należy oddzielić od obowiązków w VAT. Dzierżawa prywatna może być opodatkowana według właściwych zasad dla najmu lub dzierżawy prywatnej, ale sposób dokumentowania dla kontrahenta nie zastępuje rocznego rozliczenia podatku dochodowego.
FAQ
Czy osoba bez działalności gospodarczej może wystawić fakturę za dzierżawę gruntu?
Tak, jeżeli w zakresie tej dzierżawy jest podatnikiem VAT, nawet korzystającym ze zwolnienia. Brak wpisu do CEIDG nie wyklucza wystawienia faktury bez VAT, gdy usługa ma charakter odpłatny i ciągły.
Czy faktura podatnika zwolnionego z VAT zawiera podatek VAT?
Nie. Faktura powinna dokumentować należność za dzierżawę, ale nie powinna wykazywać kwoty VAT do zapłaty, jeżeli właściciel korzysta ze zwolnienia. Warto dodać informację, że sprzedaż jest zwolniona z VAT.
Czy przy czynszu 200 000 zł rocznie traci się zwolnienie z VAT?
Nie zawsze. W pełnym roku limit wynosi 200 000 zł i znaczenie ma jego przekroczenie, a nie samo osiągnięcie tej kwoty. Inaczej może być w roku rozpoczęcia dzierżawy, gdy limit oblicza się proporcjonalnie, albo gdy podatnik ma inne czynności wliczane do limitu.
Czy można wystawić rachunek zamiast faktury?
Można, jeżeli nie ma obowiązku wystawienia faktury i dzierżawca akceptuje rachunek zgodnie z umową. Jeżeli jednak dzierżawca zażąda faktury w ustawowym terminie, trzeba wystawić fakturę.
Czy emerytowany rolnik może uzyskiwać czynsz z dzierżawy gruntu?
Tak, sam status emeryta nie zakazuje uzyskiwania czynszu dzierżawnego. Trzeba jednak prawidłowo rozliczyć PIT, zweryfikować VAT oraz ocenić ewentualne skutki dla ubezpieczeń lub świadczeń, jeżeli w konkretnej sytuacji mogą mieć znaczenie.
Podsumowanie
Przy dzierżawie gruntu pod fotowoltaikę właściciel może być podatnikiem VAT w odniesieniu do tej czynności, nawet jeśli nie prowadzi formalnej działalności gospodarczej. Jeżeli mieści się w limicie zwolnienia, zasadniczo wystawia fakturę bez VAT na żądanie dzierżawcy albo rachunek, jeżeli umowa i okoliczności na to pozwalają.
Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie, czy limit 200 000 zł nie został przekroczony, szczególnie przy płatności raz w roku i rozpoczęciu dzierżawy w trakcie roku. Rozliczenie PIT-28 nie zastępuje analizy VAT, dlatego przy wysokich kwotach czynszu warto sprawdzić oba obowiązki przed wystawieniem pierwszego dokumentu.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 28.08.2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.421.2023.1.JG
