Szukamy prawnika. Oferta dla radców prawnych i adwokatów

Podatek VAT i dochodowy przy sprzedaży nieruchomości z majątku firmy, co warto wiedzieć?

Autor: Adam Nowak

Moje pytanie dotyczy sprzedaży nieruchomości. Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą – zajmuję się głównie wynajmem krótkoterminowym apartamentów. W 2015 r. zakupiłem nieruchomość (opodatkowaną 8% VAT), którą w 2016 r. wprowadziłem do środków trwałych firmy i amortyzuję od tamtego momentu. Obecnie planuję sprzedać tę nieruchomości (minęło 5 lat od zakupu). Czy w tym przypadku będę musiał zapłacić podatek dochodowy od różnicy między ceną zakupu a sprzedaży? Proszę również o potwierdzenie, iż sprzedaż będzie opodatkowana 8% VAT, dzięki któremu przyszły nabywca będzie zwolniony z zapłaty podatku PCC w wysokości 2%.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podatek VAT i dochodowy przy sprzedaży nieruchomości z majątku firmy, co warto wiedzieć?

Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne

W przypadku podatku PIT, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT, za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się składniki majątku podlegające ujęciu w ewidencji środków trwałych z zastrzeżeniem ust. 2c.

Wyżej wymieniony ustęp 2c dotyczy wyłącznie nieruchomości mieszkalnych stanowiących środki trwałe i tylko w zakresie takich nieruchomości odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Kluczowe zatem staje się rozróżnienie, czy mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną, czy niemieszkalną.

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych przez budynek należy rozumieć zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. W świetle przepisów ww. rozporządzenia budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne:

  • budynki mieszkalne – są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem,
  • budynki niemieszkalne – są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych PKOB, stanowiącej załącznik do ww. rozporządzenia, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa (50%) całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Przy czym część „mieszkalna” budynku, tj. wykorzystywana dla celów mieszkalnych, obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zbycie budynku mieszkalnego a podatek

Tak też pismo z dnia 31.01.2023 r. wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP3-1.4011.949.2022.4.LS: „Jeżeli zatem przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej. W takim przypadku mamy do czynienia ze źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, gdzie podano, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia gruntu. Skoro budynek i grunt są własnością podatnika od 1997 roku, to w sytuacji gdy mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną, nie powstaje podatek PIT, ponieważ upłynął ww. okres pięcioletniej karencji”.

W konsekwencji, jeżeli mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym stanowiącym środek trwały, który został nabyty w 2016 r., to obecnie sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na treść art. 14 ust. 2c w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Odpłatne zbycie nieruchomości a VAT

Na gruncie podatku VAT odpłatne zbycie nieruchomości klasyfikowane jest jako dostawa towarów. Jednakże w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanych ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Stosownie do treści tego przepisu „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie, czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia.

Czym jest pierwsze zasiedlenie?

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego „Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Jeżeli zatem do sprzedaży doszło w 2016 r. (pierwsze zasiedlenie), to obecnie minął okres dłuższy niż 2 lata, zatem sprzedaż będzie zwolniona od VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy VAT „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Opcja opodatkowania sprzedaży dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy zarówno sprzedający, jak i kupujący są podatnikami podatku VAT. Jeżeli przyszły nabywca będzie osobą prywatną, to opcja opodatkowania nie może znaleźć zastosowania i transakcja sprzedaży będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Pamiętajmy, że to wiąże się z koniecznością dokonania proporcjonalnej korekty odliczonego podatku naliczonego od zakupu lokalu. Zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy VAT okres korekty wynosi 10 lat. Okres korekty trwa od momentu rozpoczęcia użytkowania, czyli od 2017 do 2027 r. W myśl art. 91 ust. 6 ustawy VAT w przypadku zmiany przeznaczenia z czynności opodatkowanych na zwolnione konieczne jest skorygowanie in minus odliczonego uprzednio podatku naliczonego w stosunku do całego pozostałego okresu korekty.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4 ustawy PCC „nie podlegają opodatkowaniu temu podatkowi czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych”.

Pismo z dnia 26.07.2023 r. wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0111-KDIB2-3.4014.138.2023.2.JS: „O wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość”.

W konsekwencji kupujący będzie zobligowany do zapłaty podatku PCC w sytuacji, gdy sprzedający będzie zwolniony od podatku VAT.

Przykłady

Sprzedaż nieruchomości po amortyzacji
Przedsiębiorca prowadził działalność gospodarczą w branży wynajmu krótkoterminowego apartamentów. W 2016 roku zakupił lokal użytkowy, który wprowadził do ewidencji środków trwałych i amortyzował przez 7 lat. W 2023 roku zdecydował się sprzedać ten lokal. Transakcja ta nie będzie objęta zwolnieniem podatkowym, ponieważ lokal użytkowy nie spełnia warunków zwolnienia PIT z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, a sprzedaż jest opodatkowana stawką 23% VAT, co oznacza brak zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla nabywcy.

 

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej po 5 latach
W 2015 roku przedsiębiorca kupił mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem, które zarejestrował jako środek trwały w działalności. Po 5 latach, w 2021 roku, sprzedał nieruchomość. Ponieważ była to nieruchomość mieszkalna, a sprzedaż miała miejsce po upływie 5 lat od jej nabycia, przedsiębiorca nie musiał płacić podatku dochodowego od różnicy między ceną zakupu a sprzedaży, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Dodatkowo sprzedaż była objęta zwolnieniem z VAT, a nabywca zapłacił 2% PCC.

 

Sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej przed upływem 5 lat
Przedsiębiorca zakupił lokal użytkowy w 2020 roku i wprowadził go do ewidencji środków trwałych. W 2024 roku postanowił sprzedać nieruchomość, jednak transakcja odbyła się przed upływem 5 lat od nabycia. Z tego względu sprzedaż została uznana za przychód z działalności gospodarczej, a przedsiębiorca musiał zapłacić podatek dochodowy. Dodatkowo sprzedaż była objęta stawką 23% VAT, dzięki czemu nabywca był zwolniony z zapłaty PCC.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę może podlegać różnym obowiązkom podatkowym, w zależności od charakteru nieruchomości (mieszkalna czy niemieszkalna), czasu jej posiadania oraz sposobu wprowadzenia do majątku firmy. Kluczowe znaczenie mają przepisy dotyczące podatku dochodowego oraz VAT, które decydują o tym, czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana, czy też zwolniona z opodatkowania. Przed dokonaniem transakcji warto dokładnie sprawdzić, czy spełnione są warunki zwolnienia podatkowego, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów i zobowiązań.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism prawnych, dostosowanych do Twojej indywidualnej sytuacji, szybko i wygodnie, bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać rzetelną pomoc prawną dostępną na każdą kieszeń. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »