Sprzedaż mieszkania a ulga mieszkaniowa i PIT-39

Kiedy sprzedaż mieszkania podlega podatkowi?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia albo wybudowania nieruchomości.

W opisanej sytuacji mieszkanie zostało kupione w 2020 r., a sprzedane w 2024 r. Pięcioletni termin upłynąłby dopiero z końcem 2025 r., więc sprzedaż z 2024 r. trzeba wykazać w PIT-39. Sam fakt, że mieszkanie było kupione na kredyt, nie powoduje automatycznie zwolnienia z podatku.

Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty jego uzyskania. W uproszczeniu kosztem będzie cena nabycia mieszkania, a także inne udokumentowane koszty, jeżeli wystąpiły i spełniają warunki ustawowe, np. część kosztów aktu notarialnego przy zakupie albo nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Na czym polega ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Przepis pozwala zwolnić z podatku dochód ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Kluczowe jest to, że pod uwagę bierze się przychód ze sprzedaży, a nie sam dochód. Jeżeli podatnik chce uniknąć podatku w całości, co do zasady powinien przeznaczyć cały przychód ze sprzedaży na cele mieszkaniowe mieszczące się w ustawie. Jeżeli wyda tylko część przychodu, zwolnienie będzie proporcjonalne.

W przypadku sprzedaży w 2024 r. wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe powinno nastąpić począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, czyli do końca 2027 r.

Jak obliczyć dochód zwolniony z podatku?

Dochód zwolniony oblicza się według wzoru:

dochód zwolniony = D × W / P

gdzie:

• D oznacza dochód ze sprzedaży,
• W oznacza wydatki na własne cele mieszkaniowe,
• P oznacza przychód ze sprzedaży.

Jeżeli wydatki na własne cele mieszkaniowe są równe przychodowi ze sprzedaży albo go przewyższają, zwolniony może być cały dochód. Jeżeli są niższe, część dochodu pozostanie opodatkowana stawką 19%.

Jakie wydatki mogą być własnym celem mieszkaniowym?

Do najczęściej spotykanych wydatków mieszkaniowych należą m.in. zakup nowego lokalu lub domu, budowa, rozbudowa, przebudowa albo remont własnego lokalu mieszkalnego oraz spłata określonych kredytów mieszkaniowych.

W analizowanej sprawie znaczenie mają zwłaszcza trzy grupy wydatków:

• spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie - po zmianach przepisów może być uwzględniona w ramach ulgi mieszkaniowej, jeżeli spełnia warunki ustawy,
• remont lub wykończenie własnego nowego mieszkania - wydatki powinny dotyczyć własnego lokalu i być udokumentowane, najlepiej fakturami oraz potwierdzeniami płatności,
• spłata lub nadpłata kredytu na obecne mieszkanie - może być wydatkiem mieszkaniowym, jeżeli kredyt został zaciągnięty na własny cel mieszkaniowy i co do zasady przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Nie każdy wydatek poniesiony przy przeprowadzce lub urządzaniu lokalu będzie automatycznie objęty ulgą. W praktyce należy oddzielić wydatki remontowo-budowlane od kosztów wyposażenia, mebli ruchomych, dekoracji czy sprzętów niemieszczących się w ustawowym katalogu. Przy większych kwotach warto zachować faktury, umowy, potwierdzenia przelewów oraz dokumentację pokazującą związek wydatku z własnym celem mieszkaniowym.

Wyliczenie podatku w opisanej sprawie

Przyjmując dane z pytania i pomijając ewentualne dodatkowe koszty sprzedaży oraz inne nakłady, wyliczenie wygląda następująco:

• przychód ze sprzedaży: 645 000 zł,
• koszt nabycia: 353 816 zł,
• dochód: 291 184 zł.

Jeżeli na własne cele mieszkaniowe zostanie przeznaczone:

• 275 000 zł na spłatę kredytu dotyczącego sprzedawanego mieszkania,
• 250 000 zł na remont lub wykończenie własnego nowego mieszkania,
• 50 000 zł na nadpłatę kredytu dotyczącego obecnego mieszkania, o ile spełnia warunki ulgi,

łączna kwota wydatków mieszkaniowych wyniesie 575 000 zł.

Wtedy:

dochód zwolniony = 291 184 zł × 575 000 zł / 645 000 zł = około 259 583 zł

dochód do opodatkowania = 291 184 zł - 259 583 zł = około 31 601 zł

podatek 19% = około 6 004 zł

Oznacza to, że przy wydatkowaniu 575 000 zł zwolnienie byłoby częściowe. Aby objąć ulgą cały dochód, trzeba byłoby przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe cały przychód ze sprzedaży, czyli 645 000 zł, oczywiście w ustawowym terminie i na wydatki mieszczące się w katalogu celów mieszkaniowych.

Czy można zadeklarować ulgę w PIT-39 i później złożyć korektę?

Tak. W PIT-39 można wykazać zamiar skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeżeli podatnik planuje wydać przychód w ustawowym terminie. Nie trzeba mieć wszystkich wydatków poniesionych już w dniu składania zeznania, o ile termin trzyletni jeszcze biegnie.

Jeżeli później okaże się, że przychód nie został wydany w zadeklarowanej wysokości albo część wydatków nie spełnia warunków ulgi, należy złożyć korektę PIT-39 i dopłacić należny podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki liczy się od dnia następującego po upływie terminu płatności podatku za rok sprzedaży do dnia zapłaty zaległości.

Nie jest więc błędem zadeklarowanie planowanej ulgi, ale powinno się robić to ostrożnie i realistycznie. Jeżeli już teraz wiadomo, że nie cały przychód zostanie wydany na cele mieszkaniowe, bezpieczniejsze może być wykazanie tylko tej części ulgi, która wynika z rzeczywiście poniesionych lub pewnych wydatków.

PIT-39 przy sprzedaży mieszkania przez małżonków

Jeżeli sprzedawane mieszkanie należało do majątku wspólnego małżonków, każdy z małżonków składa własny PIT-39. Przy równych udziałach każdy wykazuje zasadniczo połowę przychodu, połowę kosztów, połowę dochodu oraz własną część wydatków uprawniających do ulgi.

Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 maja 2020 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM, PIT w zakresie wspólnego rozliczenia z małżonkiem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Organ wskazał, że dochody ze sprzedaży nieruchomości nie są rozliczane wspólnie przez małżonków na zasadach ogólnych, lecz odrębnie przez każdego z nich.

W praktyce małżonkowie powinni zadbać, aby wydatki mieszkaniowe były możliwe do przypisania do ich udziałów. Gdy środki pochodzą z majątku wspólnego i są wydatkowane na wspólne mieszkanie, zwykle rozlicza się je proporcjonalnie, ale szczegóły mogą zależeć od dokumentów i sposobu finansowania.

Termin złożenia PIT-39 i zapłaty podatku

Zeznanie PIT-39 składa się po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, w terminie przewidzianym w art. 45 ustawy PIT. Dla sprzedaży dokonanej w 2024 r. termin złożenia PIT-39 przypada do 30 kwietnia 2025 r.

Jeżeli z rozliczenia wynika podatek do zapłaty, należy go zapłacić w tym samym terminie. Jeżeli podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej i cały dochód jest zwolniony, PIT-39 nadal trzeba złożyć, ale podatek może nie wystąpić.

FAQ

Czy spłata kredytu za sprzedawane mieszkanie daje prawo do ulgi?

Tak, może być uwzględniona jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, jeżeli spełnione są warunki ustawy PIT. W opisanej sprawie spłata 275 000 zł kredytu dotyczącego sprzedawanego mieszkania może więc mieć znaczenie dla obniżenia podatku.

Czy remont nowego mieszkania zawsze jest objęty ulgą?

Nie zawsze. Ulga obejmuje remont własnego lokalu mieszkalnego, ale wydatek musi mieścić się w ustawowym katalogu i powinien być udokumentowany. Szczególną ostrożność trzeba zachować przy meblach ruchomych, dekoracjach i elementach wyposażenia.

Czy nadpłata kredytu na nowe mieszkanie może być celem mieszkaniowym?

Może, jeżeli kredyt został zaciągnięty na własny cel mieszkaniowy i spełnia warunki określone w ustawie, w szczególności dotyczące momentu zaciągnięcia kredytu. Jeżeli kredyt został zaciągnięty już po sprzedaży poprzedniego mieszkania, trzeba szczególnie dokładnie ocenić możliwość zastosowania ulgi.

Czy trzeba zapłacić podatek od razu, jeśli planuje się ulgę?

Jeżeli podatnik w PIT-39 prawidłowo wykaże dochód objęty ulgą mieszkaniową, podatek w tej części nie jest płacony od razu. Jeśli jednak później warunki ulgi nie zostaną spełnione, konieczna będzie korekta zeznania i dopłata podatku z odsetkami.

Czy małżonkowie mogą złożyć jeden wspólny PIT-39?

Nie. Przy sprzedaży nieruchomości każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem i składa własny PIT-39. Przy majątku wspólnym i równych udziałach każdy wykazuje zwykle połowę wartości.

Podsumowanie

W opisanej sprawie sprzedaż mieszkania z 2024 r. trzeba rozliczyć w PIT-39, ponieważ lokal został nabyty w 2020 r. i nie minął jeszcze 5-letni termin liczony od końca roku nabycia. Podatek wynosi 19% dochodu, ale można go istotnie zmniejszyć albo wyeliminować dzięki uldze mieszkaniowej.

Przy wydatkach w wysokości 575 000 zł i przychodzie 645 000 zł zwolnienie byłoby częściowe, a szacunkowy podatek wyniósłby około 6 004 zł, przy założeniu braku innych kosztów i nakładów. Całkowite uniknięcie podatku wymagałoby wydatkowania całego przychodu na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Źródła:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350