Sprzedaż mieszkania a ulga mieszkaniowa, jak uniknąć podatku i rozliczyć PIT-39?

Ulga mieszkaniowa – na czym polega zwolnienie z podatku?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli miało ono miejsce w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia.

Jednocześnie jednak podatnicy mają możliwość skorzystania z całkowitego zwolnienia od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia.

Jak obliczyć dochód zwolniony z podatku?

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:
D – dochód ze sprzedaży,
W – wydatki na cele mieszkaniowe,
P – przychód ze sprzedaży.

Ważne, aby pamiętać, że całkowite zwolnienie od podatku ma miejsce w sytuacji, gdy cały przychód uzyskany ze sprzedaży (a nie dochód, czyli wartość po pomniejszeniu przychodu o koszty) zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Jakie wydatki kwalifikują się do ulgi mieszkaniowej?

Ponadto ustawa PIT ściśle określa, jakie wydatki kwalifikują się do zwolnienia w ramach własnych celów mieszkaniowych. Są to m.in. wydatki na:

• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy PIT),
• spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości, o ile kredyt został zaciągnięty przed datą sprzedaży sprzedawanej nieruchomości (art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy PIT),
• spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości (art. 21 ust. 30a ustawy PIT). Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
  

Przykład rozliczenia – sprzedaż i wydatkowanie środków

W opisanej sprawie, aby w całości skorzystać ze zwolnienia od podatku na własne cele mieszkaniowe, należy przeznaczyć cały przychód ze sprzedaży, czyli 645 000 zł. Wydatkiem na własny cel mieszkaniowy jest:

• spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości – 275 000 zł,
• remont nowej nieruchomości – 250 000 zł,
• spłata kredytu zaciągniętego na nową nieruchomość (o ile kredyt został zaciągnięty przed październikiem 2023) – 50 000 zł.

Suma powyższych wartości oznacza, że kwota wydatków na własny cel mieszkaniowy wynosi 575 000 zł. Nie jest to zatem pełna kwota przychodu przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe i przy takim wariancie zwolnienie będzie jedynie częściowe.

Przechodząc zatem do wyliczenia dochodu zwolnionego według wzoru:

Przychód – 645 000 zł
Koszt – 353 816 zł
Dochód – 291 184 zł
Wydatki na własne cele mieszkaniowe – 575 000 zł

Dochód zwolniony = 291 184 × (575 000 / 645 000) = 259 583 zł
Dochód do opodatkowania = 291 184 – 259 583 = 31 601 zł
Podatek 19% = 6 004 zł

Jak wskazano, jeżeli chcą Państwo w całości uzyskać zwolnienie od podatku, należy na własne cele mieszkaniowe (w terminie do 31.12.2027 r.) przeznaczyć 645 000 zł.

Obowiązek złożenia PIT-39

Niezależnie od tego, czy i w jakim zakresie podatnik stosuje zwolnienie, zawsze należy złożyć PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży nieruchomości. Jeżeli nieruchomość sprzedawana stanowiła wspólność małżeńską, to każdy z małżonków składa odrębne zeznanie PIT-39 proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości. Jeżeli udziały są równe, to każdy z małżonków w swoim PIT uwzględnia 50% przychodów, kosztów i dochodów ze sprzedaży.

Stanowisko organów podatkowych

Powyższe potwierdza pismo z dnia 5.05.2020 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM, PIT w zakresie wspólnego rozliczenia z małżonkiem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna.

Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego. 

Stwierdzić zatem należy, że Wnioskodawczyni sprzedając wraz z mężem w 2018 r. lokal mieszkalny wchodzący w skład majątku wspólnego uzyskała przychód odpowiadający 1/2 ceny sprzedaży, przy uwzględnieniu równego udziału małżonków w majątku wspólnym.

Skoro samodzielnym podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych jest każdy z małżonków, to również warunki zastosowania zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy należy rozpatrywać odrębnie dla każdego małżonka. Tym samym, każdy z małżonków ma prawo skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, jeżeli spełnia warunki do jego zastosowania odpowiednio do posiadanego udziału w wydatkach na własne cele mieszkaniowe.

Podsumowując należy stwierdzić, że sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 30e ustawy. W przypadku wydatkowania części przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2018 r. lokalu mieszkalnego na budowę domu, tj. na własne cele mieszkaniowe, Wnioskodawczyni przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym, zwolnieniu będzie podlegać kwota odpowiadająca iloczynowi dochodu i udziału wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Wnioskodawczyni po zakończeniu roku podatkowego jest obowiązana złożyć zeznanie podatkowe, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), w którym wykaże połowę dochodu uzyskanego w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i obliczy należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni nie ma możliwości rozliczenia się razem z mężem.

Ustawodawca nie przewidział możliwości wspólnego rozliczenia małżonków z tytułu dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Każdy z małżonków jest zobowiązany do rozliczenia i złożenia z tego tytułu zeznania indywidualnego.

Źródła:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350