Darowizna pod wpływem błędu a podatek od sprzedaży

Czy podatek od sprzedaży pozwala unieważnić darowiznę?

W opisanej sytuacji problem powstał dlatego, że po zawarciu umowy darowizny ujawnił się niekorzystny skutek podatkowy planowanej sprzedaży nieruchomości. Przy sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu, liczonego według zasad ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może powstać obowiązek zapłaty PIT. W przypadku udziału nabytego w spadku oraz udziału otrzymanego w darowiźnie moment liczenia tego terminu może być różny, dlatego analizę podatkową trzeba przeprowadzić osobno dla każdego udziału.

To jednak nie oznacza automatycznie, że darowiznę można cofnąć albo uznać za nieważną. Umowa darowizny nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego przenosi własność zgodnie z treścią aktu. Jeżeli strony wiedziały, że celem czynności jest nieodpłatne przeniesienie udziału w działce, a akt został prawidłowo podpisany, późniejsze uświadomienie sobie skutków podatkowych zwykle będzie oceniane jako błąd co do motywów lub konsekwencji ekonomicznych, a nie jako błąd co do samej treści czynności.

Inaczej mogłoby być tylko w szczególnych okolicznościach, na przykład gdy strona miała nieprawdziwe wyobrażenie o zasadniczym skutku prawnym aktu, została wprowadzona w błąd co do treści dokumentu albo działała w warunkach, które rzeczywiście wypaczyły jej decyzję o złożeniu oświadczenia woli. Sam fakt, że decyzja okazała się podatkowo niekorzystna, nie przesądza jeszcze o nieważności darowizny.

Darowizna dokonana pod wpływem błędu

Podstawą uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu jest art. 84 Kodeksu cywilnego. Błąd musi być istotny, czyli taki, który uzasadnia wniosek, że rozsądnie działająca osoba nie złożyłaby oświadczenia tej treści, gdyby znała prawdziwy stan rzeczy.

W sprawach dotyczących darowizny istotne znaczenie ma to, czego błąd dotyczył. Jeżeli darczyńca lub obdarowany mylili się co do przedmiotu darowizny, udziału, osoby strony, skutku rozporządzającego albo rzeczywistej treści aktu, ocena może być inna niż wtedy, gdy strona po prostu nie przewidziała kosztów podatkowych przyszłej sprzedaży.

W orzecznictwie podkreśla się, że warunkiem istotności błędu jest niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o treści czynności prawnej, jej podstawie faktycznej lub prawnej albo elemencie, który był przyczyną złożenia oświadczenia woli. Tak wskazał między innymi Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 8 maja 2019 r., sygn. akt I ACa 287/18. Nie oznacza to jednak, że każdy błąd dotyczący opłacalności transakcji albo podatków wystarczy do wzruszenia aktu notarialnego.

Uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu następuje przez oświadczenie złożone drugiej stronie na piśmie. Zgodnie z art. 88 Kodeksu cywilnego uprawnienie to wygasa z upływem roku od wykrycia błędu. Jeżeli druga strona nie akceptuje skutków takiego oświadczenia, spór może wymagać postępowania sądowego oraz uporządkowania wpisów w księdze wieczystej.

Czy można po prostu cofnąć akt notarialny?

Aktu notarialnego przenoszącego udział w nieruchomości nie da się zwykle odwołać zwykłym pismem ani ustnym porozumieniem. Jeżeli własność została przeniesiona, to jej powrotne przeniesienie również wymaga formy aktu notarialnego, chyba że strony uzyskają odpowiednie orzeczenie sądu będące podstawą wpisu w księdze wieczystej.

Jeżeli obie strony są zgodne, można rozważyć zawarcie u notariusza umowy, która przeniesie udział z powrotem na darczyńcę. Trzeba jednak pamiętać, że taka czynność może mieć własne skutki podatkowe i nie zawsze doprowadzi do takiego rezultatu, jakiego strony oczekują w podatku dochodowym. Jeżeli celem jest uniknięcie PIT przy planowanej sprzedaży, przed podpisaniem kolejnego aktu należy przeanalizować zarówno prawo cywilne, jak i podatkowe.

W praktyce notariusz może przygotować bezpieczną konstrukcję cywilnoprawną tylko wtedy, gdy zna pełny stan faktyczny: daty nabycia udziałów, sposób dziedziczenia, datę darowizny, treść księgi wieczystej, planowaną cenę sprzedaży oraz to, kto i kiedy ma zbywać nieruchomość.

Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności

Inną instytucją jest odwołanie darowizny. Zgodnie z art. 898 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Rażąca niewdzięczność nie oznacza zwykłego konfliktu rodzinnego, zmiany planów, braku wdzięczności w potocznym znaczeniu ani tego, że obdarowany chce sprzedać otrzymaną rzecz w sposób niezgodny z oczekiwaniami darczyńcy. Chodzi o zachowanie szczególnie naganne, skierowane przeciwko darczyńcy, nacechowane złą wolą i powodujące poważną krzywdę albo szkodę.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 22 września 2023 r., sygn. akt I CSK 4647/22, wskazał, że przesłanka rażącej niewdzięczności powinna być wykładana restrykcyjnie. W postanowieniu z dnia 4 października 2023 r., sygn. akt I CSK 411/23, podkreślono natomiast, że dla przyjęcia rażącej niewdzięczności znaczenie mają motywy działania obdarowanego oraz znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej.

Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności następuje przez oświadczenie darczyńcy złożone obdarowanemu. Trzeba także pamiętać o terminie rocznym liczonym od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Jeżeli darczyńca przebaczył obdarowanemu, odwołanie darowizny może być wyłączone.

Co można zrobić w opisanej sytuacji?

Jeżeli darowizna została dokonana dzień wcześniej, a obie strony chcą odwrócić jej skutki, pierwszym praktycznym krokiem powinien być kontakt z notariuszem oraz analiza podatkowa planowanej sprzedaży. Może się okazać, że podatek dotyczy tylko określonego udziału, że możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej albo że sprzedaż w innym terminie zmniejszy ryzyko podatkowe. W pokrewnym wariancie warto sprawdzić także skutki, jakie wywołuje sprzedaż części działki z darowizny.

Jeżeli strony chcą powoływać się na błąd, trzeba ustalić, jaki dokładnie był błąd, kto go wywołał, czy dotyczył treści czynności, czy tylko jej finansowych konsekwencji, oraz czy da się wykazać jego istotność. Bez takiej analizy samo stwierdzenie, że strony nie wiedziały o podatku, może być niewystarczające.

Jeżeli natomiast strony są zgodne i nie chcą prowadzić sporu, rozwiązaniem praktycznym może być notarialne uregulowanie własności na nowo. Nie należy jednak traktować tego jako prostego anulowania poprzedniej darowizny. Będzie to odrębna czynność prawna albo czynność wykonująca określone roszczenie, której skutki trzeba ocenić przed podpisaniem.

FAQ

Czy można unieważnić darowiznę tylko dlatego, że pojawił się podatek?

Zwykle nie. Podatek od późniejszej sprzedaży jest konsekwencją ekonomiczną i podatkową, a nie zawsze błędem dotyczącym samej treści darowizny. Konieczne byłoby wykazanie istotnego błędu w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Czy darowiznę nieruchomości można odwołać e-mailem?

Odwołanie lub uchylenie się od skutków oświadczenia woli wymaga zachowania odpowiedniej formy i skutecznego doręczenia drugiej stronie. Przy nieruchomości samo pismo zwykle nie wystarczy do zmiany właściciela w księdze wieczystej. Potrzebny może być akt notarialny albo orzeczenie sądu.

Czy zgoda obu stron wystarczy do anulowania aktu notarialnego?

Zgoda obu stron ułatwia sprawę, ale nie zastępuje formy aktu notarialnego, jeżeli ma dojść do przeniesienia własności nieruchomości z powrotem. Trzeba też ocenić skutki podatkowe takiej czynności.

Na czym polega rażąca niewdzięczność obdarowanego?

To szczególnie naganne zachowanie wobec darczyńcy, na przykład przemoc, poważne naruszenie obowiązków rodzinnych, celowe wyrządzenie szkody lub krzywdy. Zwykły spór, ochłodzenie relacji albo decyzja o sprzedaży darowanej rzeczy nie muszą wystarczyć.

Czy sprzedaż odziedziczonego i darowanego udziału rozlicza się tak samo?

Niekoniecznie. Dla udziału odziedziczonego i udziału otrzymanego w darowiźnie pięcioletni termin w PIT może być liczony według innych zasad. Dlatego przed sprzedażą trzeba osobno ustalić historię nabycia każdego udziału.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najważniejsze jest to, że niekorzystny skutek podatkowy planowanej sprzedaży nie oznacza automatycznie nieważności darowizny. Unieważnienie lub uchylenie się od skutków oświadczenia woli wymaga wykazania istotnego błędu, a odwołanie darowizny jest możliwe przede wszystkim w razie rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Jeżeli obie strony chcą odwrócić skutki aktu, powinny rozważyć notarialne uregulowanie własności oraz wcześniej sprawdzić konsekwencje podatkowe. W przeciwnym razie naprawienie jednego problemu może doprowadzić do powstania kolejnego.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 maja 2019 r., sygn. akt I ACa 287/18

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 września 2023 r., sygn. akt I CSK 4647/22

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2023 r., sygn. akt I CSK 411/23