Ponowna ulga mieszkaniowa po sprzedaży mieszkania

Kiedy sprzedaż mieszkania powoduje podatek

Sprzedaż mieszkania, domu lub udziału w nieruchomości podlega rozliczeniu w PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia albo wybudowania nieruchomości. Nie chodzi więc o pełne 5 lat od dnia podpisania aktu notarialnego, lecz o termin liczony od końca roku nabycia.

Jeżeli sprzedaż następuje w tym okresie, dochód zasadniczo podlega opodatkowaniu stawką 19%. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, np. ceną nabycia, udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości oraz kosztami sprzedaży, jeżeli spełniają warunki podatkowe.

Podatnik, który chce uniknąć podatku albo ograniczyć jego wysokość, może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zwolnienie obejmuje dochód w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Czy można skorzystać z ulgi mieszkaniowej drugi raz

Tak. Przepisy ustawy PIT nie zawierają zakazu ponownego skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Nie ma też ustawowego limitu liczby transakcji, kwoty zwolnienia ani minimalnego okresu, przez jaki trzeba posiadać lokal kupiony za środki z poprzedniej sprzedaży.

Oznacza to, że jeżeli małżonkowie sprzedali pierwsze mieszkanie, a następnie kupili większe w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, to samo późniejsze zbycie tego większego mieszkania nie powoduje automatycznie utraty wcześniejszej ulgi. Jeżeli w tym mieszkaniu rzeczywiście realizowali swoje potrzeby mieszkaniowe, wcześniejsze zwolnienie co do zasady pozostaje bezpieczne.

Trzeba jednak odróżnić dwie sprawy. Pierwsza to zachowanie prawa do ulgi wykorzystanej przy poprzedniej sprzedaży. Druga to rozliczenie podatkowe nowej sprzedaży. Jeżeli nowe mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem 5 lat, znowu powstaje obowiązek rozliczenia transakcji w PIT-39, chyba że podatnik ponownie przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe.

Warunek najważniejszy: własne cele mieszkaniowe

Ulga mieszkaniowa nie jest ulgą za sam zakup nieruchomości. Jej celem jest wspieranie zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. W praktyce oznacza to, że kupowane mieszkanie, dom albo inna nieruchomość mieszkalna powinny służyć podatnikowi jako miejsce zamieszkania lub realnie prowadzić do zapewnienia mu takiego miejsca.

Własnym celem mieszkaniowym może być m.in. zakup lokalu mieszkalnego, domu, udziału w takich nieruchomościach, a także określone wydatki na budowę, rozbudowę, remont lub spłatę kredytu mieszkaniowego, jeżeli mieszczą się w katalogu z art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Nieruchomość może znajdować się w Polsce, innym państwie Unii Europejskiej, państwie EOG albo w Szwajcarii, o ile spełnione są ustawowe warunki.

Nie wystarczy natomiast formalne nabycie lokalu, który od początku ma służyć wyłącznie inwestycji, wynajmowi, odsprzedaży albo celom mieszkaniowym innych osób. Organy podatkowe badają rzeczywisty cel zakupu, dlatego znaczenie mają okoliczności faktyczne: przeprowadzka, centrum życiowe, praca, szkoła dzieci, korespondencja, rachunki, remont i inne dowody wskazujące na rzeczywiste korzystanie z lokalu.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14, podkreślił, że ocena nie opiera się wyłącznie na deklaracji podatnika, lecz na tym, czy cel mieszkaniowy jest obiektywnie realizowany w stanie faktycznym sprawy.

Sprzedaż po pół roku a utrata wcześniejszej ulgi

Sprzedaż mieszkania kupionego w ramach ulgi po pół roku nie jest sama w sobie zakazana. Przepisy nie wymagają, aby podatnik mieszkał w takim lokalu przez konkretną liczbę miesięcy lub lat. Nie oznacza to jednak, że czas jest całkowicie obojętny. Im krótszy okres między zakupem a sprzedażą, tym większe znaczenie mają dowody potwierdzające, że zakup nie był pozorny.

Jeżeli powodem kolejnej sprzedaży jest rzeczywista zmiana sytuacji życiowej, np. przeprowadzka do innego miasta, nowa praca, potrzeba zamieszkania bliżej rodziny albo konieczność dostosowania warunków mieszkaniowych, podatnik może bronić stanowiska, że wcześniejszy zakup służył własnym celom mieszkaniowym, a późniejsza sprzedaż wynika z nowych okoliczności.

Takie podejście potwierdzają interpretacje indywidualne organów podatkowych. W piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 marca 2019 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.73.2019.1.ACZ, wskazano, że ustawa o PIT nie określa minimalnego okresu realizacji własnego celu mieszkaniowego i nie przewiduje utraty zwolnienia wyłącznie dlatego, że podatnik zbywa nieruchomość nabytą na ten cel, jeżeli warunki zwolnienia zostały spełnione.

Podobnie w interpretacji z dnia 13 lipca 2017 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.166.2017.1.IF, zaakcentowano, że zmieniające się okoliczności życiowe mogą uzasadniać zmianę miejsca zamieszkania i dalsze rozporządzanie nieruchomością.

Jak ponownie rozliczyć ulgę przy kolejnej sprzedaży

Przy kolejnej sprzedaży przed upływem 5 lat trzeba ponownie ocenić, czy powstaje dochód do opodatkowania i czy można zastosować zwolnienie. Co do zasady podatnik składa zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, każdy z małżonków rozlicza przypadającą na niego część przychodu, kosztów, dochodu i zwolnienia.

Aby skorzystać z ulgi, przychód ze sprzedaży trzeba wydatkować na własne cele mieszkaniowe począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli cały przychód zostanie przeznaczony na takie cele, zwolniony może być cały dochód. Jeżeli tylko część przychodu zostanie wydatkowana mieszkaniowo, zwolnienie obejmie dochód proporcjonalnie.

W praktyce należy gromadzić akty notarialne, potwierdzenia przelewów, faktury, umowy z wykonawcami, dokumenty kredytowe oraz dowody wskazujące, że nowe mieszkanie służy własnym potrzebom mieszkaniowym. W razie kontroli to podatnik powinien wykazać, że spełnił przesłanki ulgi.

Co może zakwestionować urząd skarbowy

Największe ryzyko dotyczy sytuacji, w których z okoliczności wynika, że podatnik nie zamierzał faktycznie mieszkać w nabytym lokalu albo wykorzystywał go wyłącznie inwestycyjnie. Przykładowo problematyczne może być natychmiastowe wynajęcie mieszkania osobom trzecim bez żadnych działań wskazujących na własne zamieszkanie, szybki zakup i odsprzedaż wielu lokali albo brak spójnego wyjaśnienia, dlaczego lokal miał zaspokajać potrzeby mieszkaniowe podatnika.

Nie oznacza to, że wynajem lub późniejsza sprzedaż zawsze przekreślają ulgę. Decydujące są konkretne fakty, kolejność zdarzeń i pierwotny cel nabycia. Jeżeli podatnik rzeczywiście zamieszkał w lokalu, a dopiero później z powodu zmiany sytuacji życiowej musiał go sprzedać, jego pozycja jest znacznie silniejsza.

FAQ

Czy z ulgi mieszkaniowej można korzystać wielokrotnie?

Tak. Ustawa PIT nie wprowadza limitu liczby skorzystań z ulgi. Każda sprzedaż i każdy kolejny zakup muszą jednak samodzielnie spełniać warunki zwolnienia, w szczególności warunek własnych celów mieszkaniowych.

Czy sprzedaż mieszkania po pół roku odbiera poprzednią ulgę?

Nie automatycznie. Jeżeli mieszkanie kupione za środki z poprzedniej sprzedaży rzeczywiście służyło własnym celom mieszkaniowym, a późniejsza sprzedaż wynika z uzasadnionej zmiany sytuacji życiowej, samo krótkie posiadanie lokalu nie przesądza o utracie zwolnienia.

Czy trzeba wydać całą kwotę ze sprzedaży?

Nie zawsze, ale pełne zwolnienie dochodu wymaga co do zasady wydatkowania całego przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli podatnik wyda tylko część przychodu, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu.

Jaki jest termin na zakup kolejnego mieszkania?

Przychód ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wydatki powinny być odpowiednio udokumentowane.

Czy małżonkowie składają jedno zeznanie PIT-39?

Co do zasady każdy z małżonków rozlicza swoją część przychodu, kosztów i dochodu w PIT-39. Dotyczy to także nieruchomości objętej wspólnością majątkową, dlatego warto prawidłowo ustalić proporcje i kwoty wykazywane w zeznaniach.

Podsumowanie

Można ponownie sprzedać mieszkanie i ponownie skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli kolejny zakup służy rzeczywistemu zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany w ustawowym terminie. Przepisy nie przewidują limitu liczby takich zwolnień ani minimalnego okresu mieszkania w poprzednim lokalu.

W opisanej sytuacji przeprowadzka do innego miasta może być racjonalnym powodem ponownej sprzedaży. Kluczowe będzie jednak wykazanie, że poprzednie mieszkanie rzeczywiście było kupione i używane dla własnych celów mieszkaniowych, a nie wyłącznie jako element planu inwestycyjnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 ze zm.

2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3126/14

3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 marca 2019 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.73.2019.1.ACZ

4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lipca 2017 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.166.2017.1.IF