Czy można ponownie skorzystać z ulgi mieszkaniowej po sprzedaży nieruchomości?

Zwolnienie z podatku dochodowego – realizacja własnych celów mieszkaniowych

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT – zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków uznanych za własne cele mieszkaniowe został określony w art. 21 ust. 25 ustawy PIT, gdzie wymieniono m.in. wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Powyższe dotyczy nieruchomości położonych w UE, EOG oraz Szwajcarii.

„Dach nad głową” dla podatnika – główny warunek

Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym kontekście podstawową i elementarną kwestią jest to, że wydatkowanie pieniędzy pochodzących ze sprzedaży, aby mogło korzystać ze zwolnienia, musi nastąpić na taką nieruchomość, w której podatnik będzie realizował własne cele (potrzeby) mieszkaniowe. Zatem w takiej nieruchomości należy faktycznie oraz rzeczywiście mieszkać. Mówiąc wprost musi do być „dach nad głową” dla podatnika.

Ustawodawca nie zastrzegł, jak długo cele mieszkaniowe muszą być w danej nieruchomości realizowane, ale przykładów, jak wskazał w wyroku NSA z 29.11.2016r., II FSK 3126/14:

„Ustawodawca nie odniósł bowiem skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od werbalnej deklaracji takiego zamiaru w chwili nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe. Zatem ocena musi dotyczyć tego, czy cel ten jest obiektywnie realizowany w stanie faktycznym sprawy.”

Pismo z dnia 27.10.2015 r., wydane przez: Izba Skarbowa w Łodzi, IPTPB2/4511-459/15-2/JR:

„Zaznaczyć należy, że w przypadku gdy podatnik skorzystał z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, tj. przeznaczył i wydatkował przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe poprzez nabycie własności lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przychód ten w kwocie odpowiadającej udokumentowanym wydatkom na te cele podlega zwolnieniu. Zatem sprzedaż lokalu mieszkalnego, nabytego w ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych nie będzie skutkowała utratą prawa do ulgi na podstawie art. 21 ust. pkt 131 ww. ustawy, o ile w rzeczywistości podatnikowi prawo takie przysługiwało.”

Konieczność zmiany miejsca zamieszkania podatnik

Pismo z dnia 18.03.2019 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT2-2.4011.73.2019.1.ACZ:

„Należy zauważyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza możliwości dysponowania nieruchomością nabytą na własne cele mieszkaniowe. Przepisy ww. ustawy nie przewidują również szczegółowych wymogów co do sposobu realizacji wspomnianego warunku »własnego celu mieszkaniowego«. W szczególności ustawodawca nie określił ani konkretnego momentu, ani minimalnego okresu, czy też przedziału czasowego, w którym ów cel powinien zostać zrealizowany. Zbyt daleko idącym ograniczeniem praw podatnika byłoby zatem kwestionowanie prawa do skorzystania z omawianego zwolnienia w przypadku, gdy faktyczna realizacja tego celu już u niego nastąpiła, niezależnie od okresu, przez jaki była w istocie wykonywana. Należy wziąć przy tym pod uwagę zmieniające się okoliczności życiowe, zdrowotne, finansowe oraz zawodowe, które niejednokrotnie generują konieczność zmiany miejsca zamieszkania lub pobytu podatników, a w konsekwencji również zmianę pierwotnych planów co do przeznaczenia posiadanych nieruchomości.

Podsumowując, według Wnioskodawcy, ma on prawo do rozporządzania Udziałem w nieruchomości w sposób nieograniczony, tzn. może ten udział zbyć i czynność ta nie spowoduje utraty prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem ustawa nie przewiduje utraty prawa do zwolnienia określonej tym przepisem, w przypadku zbycia nieruchomości (Udziału w nieruchomości) nabytej na własne cele mieszkaniowe, jeśli wszystkie przesłanki, aby zastosować ww. zwolnienie, zostały spełnione.”

Tak samo też Pismo z dnia 13.07.2017 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP3-1.4011.166.2017.1.IF.

„W rezultacie jeżeli z powodu okoliczności życiowych takich jak konieczność zmiany miejsca zamieszkania podatnik ponownie sprzeda nieruchomość to po pierwsze nie traci prawa do już zastosowanego zwolnienia, jak również może ponownie skorzystać z tego samego zwolnienia w zakresie kolejnej nieruchomości. Ustawa PIT nie ogranicza w żaden sposób zastosowania ulgi co do czasu ani co do kwoty (limitu). Warunkiem jest jedynie, aby były realizowane własne cele mieszkaniowe w kolejnej nieruchomości.”

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350