Zakup mieszkania od fundacji a VAT

Czy fundacja musi doliczyć VAT do ceny mieszkania?

Sprzedaż mieszkania jest co do zasady odpłatną dostawą towaru w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Nie oznacza to jednak automatycznie, że w każdej sprzedaży nieruchomości przez fundację pojawi się VAT do zapłaty. W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy fundacja przy tej konkretnej transakcji działa jako podatnik VAT, a następnie czy sprzedaż korzysta ze zwolnienia. Przy transakcjach z fundacją warto też pamiętać, że dodatni wynik nie działa jak zysk w spółce, dlatego osobno omówiliśmy wynik finansowy fundacji.

W praktyce najważniejsza odpowiedź brzmi: sam brak rejestracji fundacji jako czynnego podatnika VAT nie przesądza, że sprzedaż mieszkania jest poza VAT. Podatnikiem VAT może być podmiot wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, nawet jeśli wcześniej nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Rejestracja jest więc elementem formalnym, ale nie zastępuje oceny charakteru transakcji.

Jeżeli fundacja sprzedaje składnik majątku związany z prowadzoną działalnością, zwłaszcza wykorzystywany w działalności statutowej lub gospodarczej, transakcja wymaga analizy pod kątem VAT. Jeżeli natomiast konkretna sprzedaż nie mieści się w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, może pozostawać poza zakresem VAT. Taka ocena zależy jednak od okoliczności: sposobu nabycia nieruchomości, jej wykorzystywania, ewentualnych nakładów, liczby podobnych transakcji oraz celu sprzedaży.

Status fundacji a zwolnienie z VAT

Fundacja może wykonywać czynności zwolnione z VAT, ale nie każde jej działanie korzysta ze zwolnienia tylko dlatego, że jest fundacją. W pierwotnym ujęciu często wskazuje się art. 43 ust. 1 pkt 31 ustawy o VAT, który dotyczy określonych usług świadczonych przez organizacje nienastawione na zysk na rzecz swoich członków, w zamian za składki i pod określonymi warunkami.

To zwolnienie nie jest typową podstawą do zwolnienia sprzedaży mieszkania. Sprzedaż nieruchomości należy oceniać przede wszystkim według przepisów dotyczących dostawy budynków, budowli lub ich części, a więc w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Dopiero w dalszej kolejności można badać inne zwolnienia, np. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Oznacza to, że dla kupującego najważniejsze nie jest samo pytanie, czy fundacja jest fundacją, lecz: kiedy lokal został oddany do używania, czy był ulepszany, czy fundacji przysługiwało prawo do odliczenia VAT oraz czy sprzedaż następuje jako czynność opodatkowana w ramach VAT.

Zwolnienie z VAT przy sprzedaży mieszkania przez fundację

Jeżeli fundacja sprzedaje mieszkanie jako podatnik VAT, najpierw trzeba sprawdzić historię lokalu: datę nabycia lub wybudowania, faktyczne używanie, ewentualne ulepszenia oraz prawo do odliczenia podatku. Sama forma fundacji albo brak bieżącej rejestracji do VAT nie rozstrzygają jeszcze, czy cena powinna obejmować VAT.

W typowym przypadku lokal używany dłużej niż 2 lata po pierwszym zasiedleniu może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeżeli sprzedaż następuje przed tym momentem albo po znacznym ulepszeniu, trzeba sprawdzić dalsze przesłanki, w tym art. 43 ust. 1 pkt 10a. Dla kupującego praktycznie najważniejsze jest uzyskanie od fundacji jednoznacznego stanowiska i dokumentów potwierdzających historię lokalu.

Zwolnienie dla towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej

W niektórych przypadkach można rozważać także art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Przepis ten dotyczy dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

To zwolnienie wymaga łącznego spełnienia warunków. Mieszkanie musiało być wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej, a fundacja nie mogła mieć prawa do odliczenia VAT przy jego nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Jeżeli lokal był choćby częściowo wykorzystywany do czynności opodatkowanych, zastosowanie tego zwolnienia może być wątpliwe.

Przy sprzedaży mieszkań w praktyce w pierwszej kolejności bada się jednak zwolnienia właściwe dla nieruchomości, czyli art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 ma znaczenie pomocnicze i wymaga szczegółowej weryfikacji historii wykorzystania lokalu.

Czy fundacja musi się zarejestrować do VAT?

Jeżeli sprzedaż mieszkania okaże się czynnością opodatkowaną VAT i nie znajdzie zastosowania zwolnienie, fundacja może mieć obowiązek rozliczenia podatku oraz dopełnienia obowiązków rejestracyjnych. Brak wcześniejszej rejestracji jako podatnik VAT czynny nie sprawia, że podatek przestaje istnieć.

Jeżeli natomiast sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT, w akcie notarialnym i dokumentach transakcyjnych powinno się prawidłowo wskazać podstawę zwolnienia. Ma to znaczenie dla bezpieczeństwa stron, a także dla rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dla osoby prywatnej kupującej mieszkanie istotne jest również to, że jeżeli transakcja jest opodatkowana VAT, co do zasady nie występuje PCC od tej sprzedaży. Jeżeli sprzedaż jest zwolniona z VAT, obowiązek zapłaty PCC może powstać po stronie kupującego na zasadach właściwych dla umów sprzedaży nieruchomości.

Jakie dokumenty warto sprawdzić przed zakupem?

Przed zakupem mieszkania od fundacji warto poprosić o informacje i dokumenty, które pozwolą ocenić skutki VAT. Szczególnie ważne są: akt nabycia nieruchomości przez fundację, informacja o dacie rozpoczęcia użytkowania lokalu, dokumenty potwierdzające ewentualne remonty i ulepszenia, dane o prawie do odliczenia VAT oraz o sposobie wykorzystywania mieszkania.

Jeżeli fundacja twierdzi, że sprzedaż jest zwolniona z VAT, warto ustalić, z którego przepisu wynika zwolnienie. Inne warunki dotyczą zwolnienia po pierwszym zasiedleniu, inne zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a, a jeszcze inne zwolnienia dla towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej.

W przypadku wątpliwości strony mogą rozważyć uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej, zwłaszcza gdy chodzi o dużą wartość transakcji, sporną historię używania lokalu albo znaczne nakłady poniesione na nieruchomość.

FAQ

Czy brak rejestracji fundacji jako podatnika VAT oznacza, że nie ma VAT?

Nie. Brak rejestracji nie przesądza o braku VAT. Jeżeli fundacja przy sprzedaży działa jako podatnik VAT, transakcja może podlegać ustawie o VAT, a dopiero potem bada się, czy przysługuje zwolnienie.

Kiedy sprzedaż mieszkania przez fundację jest najczęściej zwolniona z VAT?

Najczęściej wtedy, gdy lokal był już zasiedlony, czyli oddany do użytkowania albo używany na potrzeby własne, i od tego momentu minęły co najmniej 2 lata. Podstawą jest wtedy zwykle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Czy ulepszenie mieszkania może zmienić rozliczenie VAT?

Tak. Jeżeli wydatki na ulepszenie wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej, może dojść do nowego pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu. Wtedy trzeba ponownie ocenić, czy upłynęły 2 lata i czy możliwe jest zwolnienie.

Kto ponosi ryzyko błędnego rozliczenia VAT?

Podstawowy obowiązek prawidłowego rozliczenia VAT spoczywa na sprzedającej fundacji, ale kupujący również powinien zadbać o prawidłową treść aktu notarialnego i ustalenie PCC. Błąd może skutkować dodatkowymi kosztami lub sporem podatkowym.

Czy osoba prywatna może odliczyć VAT z faktury za mieszkanie?

Co do zasady osoba prywatna kupująca mieszkanie na cele prywatne nie odlicza VAT. Dlatego dla kupującego ważna jest cena brutto i to, czy dodatkowo pojawi się obowiązek zapłaty PCC.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania przez fundację może być opodatkowana VAT, zwolniona z VAT albo w szczególnych przypadkach pozostawać poza zakresem VAT. Nie rozstrzyga o tym samo to, że fundacja nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Decydujące są okoliczności konkretnej transakcji.

Przy zakupie mieszkania za 300 000 zł od fundacji należy ustalić przede wszystkim datę pierwszego zasiedlenia, historię nabycia lokalu, prawo fundacji do odliczenia VAT oraz wartość ewentualnych ulepszeń. Dopiero po takiej analizie można bezpiecznie stwierdzić, czy fundacja powinna doliczyć VAT, czy sprzedaż korzysta ze zwolnienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535