Autor: Adam Nowak
Jako osoba prywatna chcę kupić mieszkanie o wartości 300 000 zł od fundacji, która nie jest zarejestrowana jako płatnik VAT. Czy mimo tego fundacja musi zapłacić podatek VAT od tej sprzedaży?
Sprzedaż nieruchomości stanowi formę odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu ustawy VAT. To, czy w konkretnym przypadku podatek VAT wystąpi, czy też nie, zależy od tego, czy dla dostawy nieruchomości można zastosować zwolnienie od podatku.
Fundacja w zakresie działalności statutowej korzysta ze zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 31 ustawy VAT. Przepis ten formułuje warunki, od których zależy zwolnienie fundacji:
Ponadto w myśl art. 43 ust. 17 ustawy VAT wskazane zwolnienie nie ma zastosowania do dostawy towarów lub świadczenia usług ściśle związanych z usługami podstawowymi, jeżeli:
1) nie są one niezbędne do wykonania usługi podstawowej, zwolnionej zgodnie z ust. 1 pkt 18, 18a, 22-24, 26, 28, 29, 31, 32 i 33 lit. a lub
2) ich głównym celem jest osiągnięcie dodatkowego dochodu przez podatnika, przez konkurencyjne wykonywanie tych czynności w stosunku do podatników niekorzystających z takiego zwolnienia.
Zasadniczo zatem sprzedaż nieruchomości przez fundację nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 31 ustawy VAT, co jednak nie wyklucza możliwości zastosowania innego zwolnienia. Przykładowo zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT „zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Przykładowo, jeżeli fundacja zakupiła nieruchomość od przedsiębiorcy na jej cele statutowe (zwolnione od VAT), to nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego i obecnie może Panu sprzedać tę nieruchomość bez VAT i ze zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.
Kolejne zwolnienie w zakresie dostawy nieruchomości określone zostało w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Stosownie do treści tego przepisu „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.
Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie, czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia.
Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego „przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.
W konsekwencji, jeżeli nieruchomość jest użytkowana dłużej niż 2 lata, licząc od oddania nieruchomości pierwszemu właścicielowi, to sprzedaż będzie dla fundacji zwolniona od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. I to jednak nie koniec potencjalnych zwolnień, ponieważ zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.
Jak zatem widać, katalog potencjalnych zwolnień możliwych do zastosowania przez fundację jest spory. Zwolnienia te nie są jednak warunkowane samym tylko posiadaniem statusu fundacji. Chodzi o spełnienie określonych przesłanek związanych z samą nieruchomością (kiedy i od kogo została zakupiona, kto był pierwszym właścicielem, czy dokonywano nakładów na ulepszenie nieruchomości itd.).
Fundacja sprzedaje nieruchomość zakupioną od przedsiębiorcy
Fundacja, która działa w obszarze filantropijnym, zakupiła budynek od przedsiębiorcy kilka lat temu. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele statutowe, więc przy jej nabyciu fundacja nie miała prawa do odliczenia VAT. Teraz fundacja zdecydowała się sprzedać ten budynek, ale nie planuje prowadzenia zyskownej działalności. W tej sytuacji, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, fundacja może sprzedać tę nieruchomość bez VAT, ponieważ była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku i nie miała prawa do odliczenia VAT przy jej zakupie.
Sprzedaż nieruchomości po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia
Fundacja, która realizuje cele patriotyczne, wybudowała nowy budynek na potrzeby swojej działalności. Po jego wybudowaniu oddała go do użytkowania jako biuro dla swoich pracowników. Po trzech latach zdecydowała się sprzedać tę nieruchomość, ponieważ nie spełniała już jej potrzeb. Od pierwszego zasiedlenia (rozpoczęcia użytkowania) minęły więcej niż dwa lata, dlatego fundacja może skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.
Fundacja ulepszyła nieruchomość, ale nie odliczyła VAT
Fundacja zajmująca się działalnością obywatelską otrzymała nieruchomość w darowiźnie. Po otrzymaniu nieruchomości fundacja przeprowadziła remont, którego koszty wyniosły mniej niż 30% wartości początkowej budynku. Fundacja nie miała prawa do odliczenia VAT z tytułu wydatków na ulepszenie, ponieważ jej działalność jest zwolniona z podatku VAT. Po kilku latach fundacja zdecydowała się sprzedać nieruchomość. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT, ponieważ fundacja nie odliczała VAT od wydatków na ulepszenie.
Artykuł wyjaśnia zasady opodatkowania VAT przy sprzedaży nieruchomości przez fundację. Choć sprzedaż nieruchomości traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów, która co do zasady podlega VAT, fundacja może skorzystać z kilku zwolnień podatkowych. Kluczowe zwolnienia, opisane w art. 43 ustawy VAT dotyczą m.in. przypadków, gdy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT i nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku. Zwolnienia te zależą jednak nie tylko od statusu fundacji, ale od spełnienia określonych warunków związanych z samą nieruchomością.
Sprzedaż nieruchomości przez fundację może wiązać się z koniecznością opodatkowania VAT, jednak istnieje szereg zwolnień, które mogą pomóc uniknąć tego podatku. Aby skorzystać z takich zwolnień, konieczne jest spełnienie ściśle określonych warunków, zarówno dotyczących statusu fundacji, jak i charakteru samej nieruchomości. Skorzystaj z naszych porad prawnych online, aby dowiedzieć się, czy przysługuje Ci zwolnienie z VAT przy sprzedaży nieruchomości. Nasz zespół ekspertów pomoże Ci zinterpretować przepisy i znaleźć optymalne rozwiązania, dostosowane do Twojej sytuacji!
1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika
