Użyczenie myjni po darowiźnie działki synowi

Jaką umowę wybrać: użyczenie, najem czy dzierżawa?

Jeżeli myjnia ma być dalej wykorzystywana przez Pana bez wynagrodzenia dla syna, właściwym rozwiązaniem może być umowa użyczenia. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy.

W praktyce oznacza to, że syn jako właściciel nieruchomości może oddać Panu do bezpłatnego korzystania konkretnie wskazaną część działki, budynek, budowlę albo urządzenia składające się na myjnię. Umowa powinna być pisemna, nawet jeżeli przepisy nie wymagają szczególnej formy dla zwykłego użyczenia. Przy nieruchomościach firmowych pisemna umowa jest potrzebna dowodowo i podatkowo.

Jeżeli syn ma otrzymywać wynagrodzenie, nie będzie to już użyczenie. Wtedy należy rozważyć najem albo dzierżawę. Najem polega zasadniczo na odpłatnym używaniu rzeczy, natomiast dzierżawa obejmuje również pobieranie pożytków. Przy myjni bezdotykowej, która służy prowadzeniu działalności i generowaniu przychodów, odpłatna dzierżawa często lepiej opisuje ekonomiczny sens transakcji niż zwykły najem.

W umowie warto dokładnie opisać: część nieruchomości objętą korzystaniem, dostęp do mediów, zasady ponoszenia kosztów prądu, wody, ścieków, serwisu, ubezpieczenia, podatku od nieruchomości, napraw, modernizacji, odpowiedzialność za szkody oraz zasady rozwiązania umowy. Jeżeli korzystanie ma być wieloletnie i istotne dla firmy, trzeba też ocenić, czy sama umowa obligacyjna daje wystarczające bezpieczeństwo.

Skutki w PIT przy nieodpłatnym użyczeniu

W opisanym układzie syn jest właścicielem nieruchomości po darowiźnie, a Pan miałby być biorącym w użyczenie. Syn, jako użyczający, nie otrzymuje czynszu, więc samo użyczenie nie tworzy u niego przychodu z najmu lub dzierżawy. Inaczej byłoby przy umowie odpłatnej.

Po stronie Pana, jako przedsiębiorcy korzystającego bezpłatnie z cudzego składnika majątku, co do zasady powstaje przychód z nieodpłatnego świadczenia w działalności gospodarczej. Wynika to z art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o PIT, który obejmuje wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Jednocześnie art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT przewiduje zwolnienie dla wartości świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Syn należy do I grupy podatkowej, dlatego w typowej sytuacji wartość nieodpłatnego użyczenia może korzystać ze zwolnienia z PIT po stronie ojca.

Trzeba jednak pamiętać, że zwolnienie nie oznacza dowolności w dokumentowaniu sprawy. Dla bezpieczeństwa warto mieć umowę, protokół wydania, opis części nieruchomości oraz zasady rozliczania kosztów. Jeżeli fiskus uznałby, że w rzeczywistości strony zawarły odpłatną umowę albo że świadczenia wzajemne są ukryte, skutki podatkowe mogłyby być inne.

Koszty firmowe korzystającego z myjni

Przy użyczeniu nie ma czynszu, więc Pan nie zaliczy do kosztów podatkowych opłaty za korzystanie z myjni. Może natomiast rozliczać koszty, które faktycznie ponosi, są właściwie udokumentowane i mają związek z przychodami z działalności, np. media, bieżący serwis, drobne naprawy czy materiały eksploatacyjne.

Jeżeli poniesie Pan nakłady na ulepszenie cudzej nieruchomości albo cudzej budowli, trzeba ocenić, czy powstaje inwestycja w obcym środku trwałym. Takie nakłady nie powinny być rozliczane automatycznie jako zwykły jednorazowy koszt, jeżeli spełniają warunki podatkowe dla ulepszenia lub środka trwałego.

Warto też rozdzielić koszty właścicielskie od kosztów eksploatacyjnych. Podatnikiem podatku od nieruchomości pozostaje co do zasady właściciel, czyli syn. Jeżeli strony przewidują zwrot określonych wydatków przez Pana, powinno to jasno wynikać z umowy i być spójne z dokumentami księgowymi.

Amortyzacja po stronie syna

Jeżeli syn wprowadził nieruchomość, budynek, budowlę albo urządzenia myjni do swojej ewidencji środków trwałych, oddanie części składnika do nieodpłatnego używania może wpływać na amortyzację podatkową. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 45a lit. c ustawy o PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oddanych do nieodpłatnego używania za miesiące, w których składniki te były oddane do nieodpłatnego używania.

W praktyce oznacza to, że syn powinien ustalić, czy użyczeniu podlega cały środek trwały, czy tylko jego wyodrębniona część. Jeżeli użyczana jest tylko część budynku lub budowli, problemem staje się prawidłowe przypisanie wartości i kosztów do części wykorzystywanej przez syna oraz części oddanej Panu. W razie braku przejrzystego podziału ryzyko sporu z organem podatkowym rośnie.

Jeżeli syn nie wykorzystuje myjni w swojej działalności i oddaje ją Panu wyłącznie do Pana firmy, należy szczególnie ostrożnie ocenić zasadność ujmowania kosztów dotyczących tej myjni po stronie syna. Koszt podatkowy musi mieć związek z przychodem albo zabezpieczeniem źródła przychodów podatnika, który go rozlicza.

VAT przy użyczeniu myjni

Najwięcej wątpliwości praktycznych dotyczy VAT. Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy o VAT za odpłatne świadczenie usług uznaje się również nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste określonych osób oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

Jeżeli syn jest czynnym podatnikiem VAT, a nieruchomość lub myjnia są związane z jego działalnością gospodarczą, nieodpłatne udostępnienie ich ojcu do odrębnej działalności ojca może zostać uznane za świadczenie do celów innych niż działalność gospodarcza syna. W takim wariancie trzeba rozważyć obowiązek naliczenia VAT od nieodpłatnej usługi.

Podstawę opodatkowania przy takich usługach ustala się według art. 29a ust. 5 ustawy o VAT, czyli jako koszt świadczenia usług poniesiony przez podatnika. W praktyce organy mogą analizować koszty utrzymania, media, serwis, remonty, podatek od nieruchomości, amortyzację bilansową lub inne wydatki związane z udostępnianym składnikiem, w zależności od konkretnego stanu faktycznego.

W interpretacji indywidualnej z 29.07.2022 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.160.2022.1.IK, Dyrektor KIS wskazał, że za usługi wykonane do celów działalności gospodarczej należy uznać takie, które mają związek z potrzebami tej działalności i są celowe dla osiągnięcia albo poprawienia jej efektów. Taki sposób rozumowania ma znaczenie przy ocenie, czy użyczenie służy działalności syna, czy cudzej działalności ojca.

Nie można więc z góry założyć, że skoro strony są rodziną, to VAT nie wystąpi. Trzeba sprawdzić status syna jako podatnika VAT, sposób nabycia nieruchomości, prawo do odliczenia podatku naliczonego, przeznaczenie nieruchomości oraz to, czy nieodpłatne użyczenie ma realny związek z działalnością gospodarczą syna.

Czy odpłatny najem lub dzierżawa może być bezpieczniejsza?

Odpłatna umowa jest często prostsza do obrony gospodarczo, ponieważ syn uzyskuje przychód, a Pan ponosi wydatek związany z działalnością. Czynsz może być dla Pana kosztem podatkowym, jeżeli jest rynkowy, udokumentowany i służy osiąganiu przychodów. Po stronie syna czynsz będzie przychodem podatkowym.

Jeżeli syn jest podatnikiem VAT, odpłatny najem lub dzierżawa myjni co do zasady może podlegać VAT według zasad właściwych dla takiej usługi. Dla Pana jako przedsiębiorcy VAT naliczony z faktury może być odliczalny, jeżeli myjnia służy czynnościom opodatkowanym i spełnione są ogólne warunki odliczenia.

Odpłatność nie może być pozorna. Czynsz powinien odpowiadać realiom rynkowym, zwłaszcza gdy umowa jest zawierana między osobami powiązanymi rodzinnie i gospodarczo. Zaniżony czynsz może rodzić pytania o nieodpłatne lub częściowo odpłatne świadczenie.

Co powinna zawierać umowa użyczenia myjni?

Dobrze przygotowana umowa powinna wskazywać co najmniej strony, tytuł własności syna, dokładny opis użyczanej części działki i myjni, czas trwania umowy, cel korzystania, zasady wejścia na teren, godziny dostępu, obowiązki w zakresie mediów, konserwacji, napraw, przeglądów technicznych, ubezpieczenia i odpowiedzialności za szkody.

Warto dołączyć szkic, mapę albo załącznik opisujący teren i instalacje. Jeżeli z tej samej nieruchomości korzystają obie firmy, należy wyraźnie rozdzielić strefy użytkowania i zasady ponoszenia kosztów wspólnych. Przy urządzeniach technicznych trzeba też ustalić, kto odpowiada za przeglądy, legalizacje, awarie oraz kontakt z dostawcami mediów.

Umowa powinna również przewidywać, czy Pan może dokonywać nakładów, czy potrzebuje zgody syna na modernizację oraz co stanie się z nakładami po zakończeniu użyczenia. Brak takich postanowień często prowadzi do sporów rodzinnych i podatkowych.

FAQ

Czy umowa użyczenia myjni między ojcem a synem musi być odpłatna?

Nie. Istotą użyczenia jest nieodpłatne korzystanie z rzeczy. Jeżeli syn ma otrzymywać czynsz albo inne wynagrodzenie za korzystanie z myjni, należy rozważyć najem lub dzierżawę, a nie użyczenie.

Czy ojciec zapłaci PIT od bezpłatnego korzystania z myjni syna?

Co do zasady bezpłatne korzystanie w działalności gospodarczej jest nieodpłatnym świadczeniem. Jeżeli świadczenie pochodzi od syna, możliwe jest zastosowanie zwolnienia w PIT dla świadczeń od osób z I lub II grupy podatkowej, o ile nie wystąpi szczególny wyjątek wyłączający zwolnienie.

Czy syn może amortyzować myjnię oddaną ojcu w użyczenie?

Za miesiące, w których środek trwały jest oddany do nieodpłatnego używania, odpisy amortyzacyjne od tej części nie powinny być zaliczane do kosztów podatkowych. Jeżeli użyczona jest tylko część obiektu, trzeba ustalić rozsądny i udokumentowany sposób podziału.

Czy użyczenie myjni podlega VAT?

Może podlegać VAT, jeżeli syn jest podatnikiem VAT i nieodpłatne udostępnienie służy celom innym niż jego działalność gospodarcza. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego, dlatego przy większej wartości transakcji warto rozważyć interpretację indywidualną.

Czy lepiej zawrzeć umowę użyczenia czy dzierżawy?

Jeżeli korzystanie ma być bezpłatne, właściwe jest użyczenie. Jeżeli syn ma otrzymywać wynagrodzenie, bezpieczniejsza będzie umowa najmu lub dzierżawy. Przy myjni generującej przychody dzierżawa może lepiej oddawać gospodarczy charakter korzystania.

Podsumowanie

Umowa użyczenia może być dobrym rozwiązaniem, gdy po darowiźnie działki synowi chce Pan nadal bezpłatnie wykorzystywać myjnię w swojej działalności. Trzeba jednak prawidłowo opisać przedmiot użyczenia, rozdzielić koszty, uwzględnić ograniczenia w amortyzacji oraz przeanalizować VAT.

Jeżeli korzystanie ma być odpłatne albo strony chcą prostszego gospodarczo rozliczenia, należy rozważyć najem lub dzierżawę. Przy nieruchomości firmowej i powiązaniach rodzinnych najważniejsze jest, aby umowa odpowiadała rzeczywistym ustaleniom i była spójna z rozliczeniami podatkowymi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 29.07.2022 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.160.2022.1.IK