Mieszkanie dla wnuka: darowizna czy sprzedaż?

Jak można formalnie przekazać mieszkanie wnukowi?

W opisanej sytuacji są zasadniczo trzy rozwiązania: darowizna całego mieszkania, sprzedaż mieszkania za uzgodnioną cenę albo umowa mieszana, czyli częściowo sprzedaż, a częściowo darowizna. Przy nieruchomości każda z tych czynności wymaga aktu notarialnego.

Nie warto ukrywać rzeczywistego charakteru rozliczenia. Jeżeli strony chcą, aby wnuk zapłacił dziadkom 100 tys. zł jako cenę za określoną część wartości mieszkania, należy to opisać jako element odpłatny. Jeżeli natomiast 100 tys. zł ma być odrębną pomocą dla dziadków, a mieszkanie ma zostać przekazane nieodpłatnie, można rozważyć darowiznę mieszkania i osobną darowiznę pieniędzy od wnuka dla dziadków.

Najbezpieczniejszym wariantem bywa akt notarialny, w którym notariusz precyzyjnie określa, jaka część czynności jest sprzedażą, a jaka darowizną. Dzięki temu strony ograniczają ryzyko późniejszego sporu z urzędem skarbowym o to, czy cena nie została zaniżona albo czy nie doszło do pozornej darowizny.

Darowizna mieszkania od dziadków dla wnuka

Wnuk jest zstępnym dziadków, a więc należy do kręgu najbliższej rodziny objętej zwolnieniem przewidzianym w ustawie o podatku od spadków i darowizn. W przypadku darowizny nieruchomości umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. To notariusz pobiera należne opłaty notarialne i sądowe oraz dokonuje wymaganych czynności podatkowych związanych z aktem.

Jeżeli darowizna mieszkania następuje w akcie notarialnym, obdarowany wnuk co do zasady nie składa samodzielnie formularza SD-Z2 dla tej darowizny. Inaczej może być przy darowiźnie pieniędzy dokonanej poza aktem notarialnym, o czym niżej.

Przy darowiźnie mieszkania trzeba też pamiętać o skutkach rodzinnych. Darowizna dla jednego wnuka może mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach spadkowych, zwłaszcza gdy po dziadkach będą dziedziczyć również inne osoby uprawnione do zachowku. To nie blokuje darowizny, ale warto uwzględnić ten aspekt już przy planowaniu aktu.

Darowizna pieniędzy od wnuka dla dziadków

Jeżeli strony wybiorą wariant: darowizna mieszkania dla wnuka oraz osobna darowizna 100 tys. zł dla dziadków, należy dopilnować warunków zwolnienia podatkowego dla darowizny pieniędzy. Dziadkowie jako obdarowani również należą do najbliższej rodziny względem wnuka.

Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwolnienie dla najbliższej rodziny wymaga w szczególności zgłoszenia nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek, oraz udokumentowania otrzymania pieniędzy przelewem na rachunek płatniczy, rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym.

Jeżeli darowizna od tej samej osoby nie przekracza kwoty wolnej przewidzianej dla I grupy podatkowej, czyli 36 120 zł, zgłoszenie nie jest potrzebne. Przy kwocie 100 tys. zł warunek zgłoszenia i udokumentowania przelewu ma zasadnicze znaczenie dla zachowania zwolnienia.

Nie należy przekazywać takiej kwoty gotówką, jeżeli strony chcą korzystać ze zwolnienia. Samo pokwitowanie odbioru pieniędzy może okazać się niewystarczające, bo ustawa wymaga udokumentowania przekazania środków w określony sposób.

Sprzedaż mieszkania za część wartości

Jeżeli 100 tys. zł ma być ceną, można zawrzeć umowę sprzedaży mieszkania albo udziału w mieszkaniu. Trzeba jednak liczyć się z tym, że przy sprzedaży organ podatkowy może badać wartość rynkową przedmiotu transakcji. Sama nazwa umowy nie przesądza jeszcze o skutkach podatkowych, jeżeli z jej treści i okoliczności wynika coś innego.

Przy sprzedaży nieruchomości podstawowym podatkiem po stronie kupującego jest podatek od czynności cywilnoprawnych, zwykle rozliczany przez notariusza. Co do zasady stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%, a podstawą jest wartość rynkowa, niekoniecznie sama cena wpisana w akcie. Od niedawna funkcjonuje także zwolnienie PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu, ale jego zastosowanie zależy od dokładnego przedmiotu transakcji i sytuacji kupującego. Przy umowie mieszanej albo sprzedaży udziału należy to koniecznie potwierdzić u notariusza przed podpisaniem aktu.

Po stronie dziadków sprzedaż może wywołać skutki w PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nabyli mieszkanie. Po upływie tego okresu sprzedaż prywatnej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu opodatkowanego PIT i nie wymaga składania deklaracji z tego tytułu. Jeżeli 5 lat jeszcze nie minęło, trzeba przeanalizować koszty nabycia, wysokość dochodu oraz ewentualną ulgę mieszkaniową.

Umowa mieszana: częściowo sprzedaż, częściowo darowizna

Prawo cywilne pozwala tak ułożyć umowę, aby odpowiadała rzeczywistym ustaleniom stron. Możliwe jest więc zawarcie aktu, w którym dziadkowie przeniosą własność mieszkania na wnuka, a czynność zostanie podzielona ekonomicznie na część odpłatną i nieodpłatną. W praktyce notariusz powinien wskazać wartość rynkową mieszkania, wysokość płaconej ceny oraz zakres przysporzenia nieodpłatnego.

Taka konstrukcja jest często bardziej przejrzysta niż udawanie, że całość jest sprzedażą za rażąco niską cenę, albo że pieniądze przekazywane dziadkom nie mają żadnego związku z przeniesieniem mieszkania. Przejrzystość aktu ma znaczenie zarówno dla podatków, jak i dla późniejszych rozliczeń rodzinnych.

Jeżeli mieszkanie jest warte znacznie więcej niż 100 tys. zł, część nieodpłatna może zostać potraktowana jako darowizna od dziadków dla wnuka. Ta część, przy spełnieniu wymogów ustawy, korzysta ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Część odpłatna może natomiast rodzić PCC i ewentualne skutki w PIT, zależnie od okoliczności.

Koszty notarialne i sądowe

Niezależnie od wybranego wariantu trzeba uwzględnić koszty aktu notarialnego. Obejmują one taksę notarialną, podatek VAT od taksy, opłaty za wypisy aktu oraz opłaty sądowe związane z wpisem własności w księdze wieczystej. Jeżeli notariusz pobiera PCC, kwota podatku również jest płacona przy akcie.

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności i jest limitowana przepisami o maksymalnych stawkach taksy. W praktyce przed wizytą warto poprosić kancelarię notarialną o pełną symulację kosztów dla dwóch wariantów: darowizny oraz umowy mieszanej.

Na co uważać przed podpisaniem aktu?

• Wartość rynkowa mieszkania: powinna być realistyczna, bo może mieć znaczenie dla PCC, PIT i ewentualnej kontroli podatkowej.
• Status majątkowy dziadków: jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, oboje powinni uczestniczyć w czynności albo wyrazić wymaganą zgodę.
• Księga wieczysta: przed aktem należy sprawdzić właścicieli, hipoteki, służebności, roszczenia i inne wpisy.
• Zachowek: darowizna dla wnuka może być brana pod uwagę przy obliczaniu zachowku po śmierci darczyńcy.
• Forma przekazania pieniędzy: przy darowiźnie pieniężnej dla zachowania zwolnienia podatkowego najlepiej wykonać przelew i zachować potwierdzenie.

FAQ

Czy można w jednym akcie połączyć darowiznę i sprzedaż?

Tak, jeżeli akt prawidłowo oddaje rzeczywiste ustalenia stron. Notariusz może przygotować umowę mieszaną, w której część wartości mieszkania jest objęta ceną, a pozostała część stanowi darowiznę.

Czy wnuk zapłaci podatek od darowizny mieszkania?

Co do zasady nie, jeżeli darowizna następuje od dziadków i zostanie dokonana w wymaganej formie aktu notarialnego. Dziadkowie i wnuk należą do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem podatkowym.

Czy darowiznę pieniędzy trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Tak, jeżeli przekracza ustawowy limit i nie zachodzi wyjątek od zgłoszenia. Dla zwolnienia trzeba złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy oraz udokumentować przekazanie pieniędzy przelewem, na rachunek w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym.

Czy przy sprzedaży za 100 tys. zł urząd może zakwestionować cenę?

Może badać, czy cena odpowiada wartości rynkowej albo czy różnica między ceną a wartością mieszkania ma charakter darowizny. Dlatego przy znacznym zaniżeniu ceny lepiej wprost opisać w akcie element darowizny.

Czy dziadkowie zapłacą PIT od sprzedaży?

Jeżeli sprzedają mieszkanie po upływie 5 lat liczonych od końca roku, w którym je nabyli, sprzedaż prywatna nie podlega PIT. Jeżeli termin jeszcze nie upłynął, trzeba osobno ustalić dochód i możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Podsumowanie

Przekazanie mieszkania wnukowi za ułamek wartości można przeprowadzić na kilka sposobów, ale kluczowe jest prawidłowe nazwanie i opisanie czynności w akcie notarialnym. Sama darowizna mieszkania od dziadków dla wnuka zwykle jest podatkowo najprostsza. Jeżeli jednak wnuk ma przekazać dziadkom 100 tys. zł, trzeba zdecydować, czy jest to cena sprzedaży, czy odrębna darowizna pieniędzy.

Przy umowie mieszanej trzeba uwzględnić zwolnienie z podatku od darowizn, możliwy PCC, ewentualny PIT po stronie dziadków oraz koszty notarialne i sądowe. Przed podpisaniem aktu warto uzyskać od notariusza projekt umowy i wyliczenie kosztów, a przy większych kwotach także skonsultować skutki podatkowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959