Jak formalnie przekazać mieszkanie za symboliczną kwotę, podatki i formalności

Darowizna od dziadków i wnuka

W opisanym przez Panią przypadku możliwe jest  dokonanie darowizny mieszkania ze strony dziadków dla wnuka oraz darowizny 100 tys. zł ze strony wnuka dla dziadków. Obędzie się  w tym przypadku bez płacenia jakichkolwiek podatków, z uwagi na stopień pokrewieństwa pomiędzy stronami obu tych transakcji.

Zwolnienie z podatku

W szczególności trzeba mieć tu na uwadze ustawę z o podatku od spadku i darowizn. Zgodnie z jej treścią wysokość podatku od spadków i darowizn zależy od przynależności do określonej grupy. Dla najbliższej rodziny (tzw. grupa zerowa, pokrywająca się częściowo z pierwszą) jest dodatkowe zwolnienie. Bez podatku są darowizny dla małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy. Jeśli wartość nabytego majątku nie przekracza 36 120 zł, nie trzeba nic zgłaszać skarbówce. Powyżej limitu należy złożyć  w urzędzie formularz SD-Z2 (chyba że nabycie następuje w formie aktu notarialnego (darowizna mieszkania – wtedy robi to notariusz).

Z kolei treści przepisu art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wynika, że w przypadku gdy przedmiotem darowizny są środki pieniężne, dla skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania konieczne jest spełnienie trzech warunków:

• otrzymanie darowizny od jednej z osób wymienionych w tym przepisie;
• złożenie - w terminie ustawą zakreślonym – zgłoszenia o nabyciu własności środków pieniężnych (poza sytuacją przewidzianą w art. 4a ust. 4 ustawy);
• udokumentowanie ich otrzymania dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.

W przypadku darowizny środków pieniężnych warunkiem niezbędnym do skorzystania z omawianego zwolnienia – jak już wyżej wskazano – jest m.in. fakt udokumentowania przez obdarowanego ich otrzymania dowodem przekazania na swój rachunek bankowy albo rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

Zapis ten należy rozumieć w ten sposób, że warunkiem wystarczającym do skorzystania ze zwolnienia podatkowego uregulowanego w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn jest udokumentowanie przekazania środków pieniężnych we wskazany w tym przepisie sposób przez darczyńcę na rzecz obdarowanego. Tym samym podejmowanie innych czynności w celu udokumentowania otrzymania środków pieniężnych tytułem darowizny jest niewystarczające i nie będzie respektowane przez fiskusa.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego należy dokonać w ciągu sześciu miesięcy od dokonania darowizny. Jeżeli termin nie zostanie dotrzymany, nie będzie można skorzystać z ulgi dla grupy zerowej (wnuk, dziadkowie).

Sprzedaż mieszkania a dochód

Natomiast jeżeli wolicie Państwo dokonać darowizny i umowy kupna–sprzedaży na jednym akcie notarialnym, to jest to możliwa opcja i ona również nie będzie wiązała się z koniecznością zapłaty podatku od darowizny przy spełnieniu ww. warunków. O ile mieszkanie należało do dziadków dłużej niż 5 lat od chwili nabycia przez nich tego mieszkania, o tyle nie zapłacą oni również podatku dochodowego od częściowej sprzedaży tego mieszkania za 100 tys. zł. Dochody ze sprzedaży mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia są zwolnione z PIT. Tak brzmi ogólna reguła przewidziana w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Po jego upływie nie płaci się podatku. Nie trzeba też składać żadnej deklaracji podatkowej. 

Zatem obydwa  warianty nie będą wiązały się z koniecznością zapłaty podatku. Jedyna niedogodność to taka, że w przypadku gdyby to miała być darowizna 100 tys. zł przez wnuka, to należy złościć ją do US w ciągu sześciu miesięcy. Częściowa sprzedaż takiego obowiązku nie generuje.