Użyczenie mieszkania znajomej bez czynszu a podatek

Użyczenie mieszkania zamiast najmu bez czynszu

Jeżeli właściciel oddaje mieszkanie do korzystania znajomej i nie pobiera żadnego czynszu, właściwą konstrukcją prawną jest najczęściej umowa użyczenia, a nie umowa najmu. Najem zakłada odpłatność, natomiast użyczenie polega na bezpłatnym korzystaniu z rzeczy.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Do zawarcia takiej umowy nie jest potrzebny akt notarialny. W praktyce najlepiej sporządzić zwykłą umowę pisemną, aby jasno udokumentować, że lokal został oddany bez czynszu.

W umowie warto wskazać co najmniej: strony, adres lokalu, czas trwania użyczenia, zasady ponoszenia opłat, obowiązek dbania o lokal, sposób zakończenia umowy oraz zasady rozliczenia ewentualnych szkód lub nakładów. Ma to znaczenie nie tylko cywilne, ale także dowodowe w razie pytań organu podatkowego.

Czy właściciel musi zgłosić użyczenie do urzędu skarbowego?

Jeżeli właściciel nie pobiera czynszu, nie uzyskuje odstępnego, wynagrodzenia ani innego ekwiwalentu za korzystanie z mieszkania, co do zasady nie powstaje po jego stronie przychód z najmu. W takiej sytuacji nie ma też typowego obowiązku zgłaszania najmu do urzędu skarbowego ani opłacania podatku od najmu, bo nie występuje odpłatny najem.

Przy rozliczeniach PIT warto porównać także temat: dożywocie a wynajem mieszkania.

Nie oznacza to jednak, że każda płatność wykonywana przez korzystającą osobę pozostaje podatkowo obojętna dla właściciela. Trzeba odróżnić koszty zużycia, które wynikają wyłącznie z korzystania z lokalu, od opłat obciążających właściciela niezależnie od tego, kto w mieszkaniu mieszka.

Jeżeli znajoma płaci bezpośrednio dostawcom rachunki za prąd, gaz, wodę, ścieki czy wywóz odpadów naliczane według zużycia lub faktycznego korzystania, nie jest to zwykle przysporzenie majątkowe właściciela. Właściciel nie otrzymuje bowiem zapłaty za udostępnienie lokalu, a koszty powstały dlatego, że lokal był używany przez znajomą.

Media, czynsz administracyjny i inne opłaty

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. W przypadku mieszkania będą to przede wszystkim bieżące koszty wynikające z korzystania z lokalu, takie jak media, drobne naprawy eksploatacyjne czy koszty utrzymania porządku, jeżeli strony tak ustalą.

Inaczej należy ocenić opłaty, które stanowią ciężar właściciela niezależnie od użyczenia. Mogą to być w szczególności podatek od nieruchomości, ubezpieczenie lokalu, część stałych opłat administracyjnych, fundusz remontowy albo inne należności, które właściciel i tak musiałby ponosić jako właściciel mieszkania. Jeżeli znajoma spłaca takie zobowiązania właściciela, organ podatkowy może uznać, że właściciel otrzymuje przychód.

W interpretacji indywidualnej z dnia 21 marca 2022 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że wydatki ponoszone przez biorącego w użyczenie tytułem zapłaty za media oraz opłaty licznikowe nie stanowią przychodu właściciela. Jednocześnie organ odróżnił je od opłat, które prowadzą do zwolnienia właściciela z jego własnego długu.

W praktyce najbezpieczniej jest zapisać w umowie, że znajoma ponosi wyłącznie opłaty za faktyczne zużycie mediów i inne koszty powstałe w związku z jej korzystaniem z lokalu. Jeżeli ma regulować także opłaty stałe należne wspólnocie lub spółdzielni, trzeba przeanalizować ich charakter, ponieważ nie zawsze będą podatkowo neutralne dla właściciela. Podobne rozróżnienie pojawia się przy użyczeniu lokalu rodzinie.

Podatek po stronie znajomej korzystającej z mieszkania

Oddzielnie trzeba ocenić sytuację osoby, która mieszka w lokalu bez płacenia czynszu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje, że przychodem mogą być również nieodpłatne świadczenia. W przypadku nieodpłatnego udostępnienia lokalu wartość takiego świadczenia ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby przy zawarciu umowy najmu tego lokalu.

Przy obowiązkach formalnych warto porównać także temat: zgłoszenie umowy najmu lokalu.

Oznacza to, że znajoma jako osoba niespokrewniona z właścicielką może uzyskać przychód z innych źródeł. Przychodem nie jest sama kwota zapłaconych przez nią mediów, lecz korzyść polegająca na tym, że może mieszkać w lokalu bez płacenia rynkowego czynszu.

Ustawa o PIT przewiduje zwolnienie dla wartości świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie to obejmuje zasadniczo członków rodziny, a nie osobę obcą lub zwykłą znajomą. Jeżeli znajoma nie należy do takiej grupy, nie powinna automatycznie zakładać, że nie ma żadnych skutków podatkowych.

W typowej sytuacji przychód z nieodpłatnego świadczenia wykazuje się w zeznaniu rocznym jako przychód z innych źródeł i opodatkowuje według skali podatkowej. W praktyce właściwe może być zeznanie PIT-36, zwłaszcza gdy podatnik samodzielnie wykazuje przychód, którego nie rozliczył za niego płatnik. Wartość świadczenia powinna odpowiadać realnej rynkowej wartości czynszu za podobne mieszkanie w podobnej lokalizacji, z uwzględnieniem standardu lokalu i okresu korzystania.

Jak bezpiecznie przygotować umowę użyczenia?

Umowa użyczenia nie musi mieć szczególnej formy, ale pisemny dokument istotnie ogranicza ryzyko sporu. Powinien jasno wskazywać, że korzystanie z mieszkania jest nieodpłatne i że osoba korzystająca nie płaci właścicielowi czynszu ani wynagrodzenia.

Warto także rozdzielić poszczególne kategorie opłat. Inaczej należy opisać media według liczników, inaczej opłaty stałe do wspólnoty lub spółdzielni, a jeszcze inaczej nakłady, remonty i naprawy. Jeżeli biorący ma dokonywać napraw lub ulepszeń, trzeba ustalić, czy będą one rozliczane, czy pozostaną bez zwrotu.

Jeżeli strony chcą uniknąć nieporozumień, powinny dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, opisem wyposażenia i dokumentacją stanu lokalu. Przy dłuższym użyczeniu rozsądne jest też uregulowanie zasad wypowiedzenia umowy oraz obowiązku opróżnienia lokalu po jej zakończeniu.

FAQ

Czy bezpłatne udostępnienie mieszkania trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodu, sama umowa użyczenia nie jest typowym najmem wymagającym rozliczania podatku od najmu. Nie oznacza to jednak, że podatki są zawsze wykluczone, ponieważ przychód może powstać po stronie osoby korzystającej z mieszkania.

Czy znajoma zapłaci podatek, jeśli mieszka bez czynszu?

Może powstać u niej przychód z nieodpłatnego świadczenia. Jeżeli znajoma nie należy do rodziny objętej zwolnieniem, wartość świadczenia ustala się według rynkowego czynszu za podobny lokal i wykazuje w rozliczeniu rocznym jako przychód z innych źródeł.

Czy opłacanie mediów przez znajomą jest przychodem właściciela?

Zwykle nie, jeżeli chodzi o opłaty za faktyczne zużycie, takie jak prąd, gaz, woda czy ścieki, a znajoma reguluje je dlatego, że sama korzysta z lokalu. Inaczej może być z opłatami stałymi, które obciążałyby właściciela niezależnie od używania mieszkania.

Czy umowa użyczenia mieszkania musi być u notariusza?

Nie. Do użyczenia mieszkania nie jest potrzebny akt notarialny. Dla celów dowodowych warto jednak zawrzeć umowę na piśmie i dołączyć protokół ze stanem liczników oraz opisem wyposażenia.

Czy można nazwać umowę użyczeniem, jeśli znajoma płaci stałą kwotę miesięcznie?

Sama nazwa umowy nie przesądza o jej skutkach. Jeżeli znajoma płaci stałą kwotę za możliwość mieszkania w lokalu, organ podatkowy może uznać, że w rzeczywistości występuje odpłatne świadczenie podobne do najmu.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji właścicielka nie powinna rozliczać podatku od najmu tylko dlatego, że znajoma mieszka w lokalu bez czynszu. Jeżeli znajoma opłaca wyłącznie media i koszty wynikające z własnego zużycia, po stronie właścicielki co do zasady nie powstaje przychód. Ryzyko podatkowe pojawia się wtedy, gdy osoba korzystająca spłaca zobowiązania właścicielki, zwłaszcza opłaty stałe niezależne od faktycznego korzystania z lokalu.

Osobno należy ocenić sytuację znajomej. Jako osoba niespokrewniona może uzyskać przychód z nieodpłatnego świadczenia odpowiadający rynkowej wartości czynszu. Dlatego umowa użyczenia powinna być dobrze opisana, a rozliczenia opłat powinny być jednoznaczne i udokumentowane.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 marca 2022 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ