Autor: Adam Nowak
Jestem właścicielką mieszkania, które w najbliższej przyszłości zamierzam wynająć znajomej. Ze względu na sytuację życiową, w której znalazła się znajoma, postanowiłam, że nie będę pobierała od niej żadnego czynszu. Znajoma będzie opłacała jedynie koszty eksploatacyjne związane z użytkowaniem przez nią mieszkania (opłaty za wodę, gaz, prąd, śmieci itp.). Znajoma bezpośrednio będzie opłacała te rachunki, bez mojego udziału. Ja nie będę pobierała od niej żadnych kwot z tytułu wynajmu mieszkania. Czy w takim razie powinnam zgłosić wynajem do urzędu skarbowego i płacić podatek od wynajmu? Czy w tym przypadku moja znajoma może zostać obciążona podatkowo?
Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”. Umowa użyczenia może zostać zawarta w dowolny sposób, więc w tym przypadku wystarczająca będzie zwykła umowa pisemna. Z uwagi na fakt, iż nie dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, nie jest tu wymagane zachowanie formy aktu notarialnego.
Z perspektywy prawa podatkowego, zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy PIT, przychodem są również nieodpłatne świadczenia. Jak wynika z treści art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy PIT, w takim wypadku przychód z nieodpłatnych świadczeń ustala się w wysokości równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.
Ustawa PIT przewiduje również zwolnienie od podatku – art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT – ale jest ono dedykowane wyłącznie członkom rodziny (I oraz II grupa podatkowa). W konsekwencji znajoma – jako osoba niespokrewniona – nie może skorzystać ze zwolnienia. Pod względem prawa podatkowego po stronie znajomej biorącej w nieodpłatne użyczenie lokal mieszkalny powstaje przychód z nieodpłatnych świadczeń w wysokości równowartości hipotetycznego czynszu (w wartości rynkowej), który by Pani pobierała, gdyby nieruchomość została oddana w odpłatny najem. Znajoma powinna tak uzyskany przychód wykazać w PIT-36 jako „przychód z innych źródeł” i opodatkować na zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej.
Następnie wskażmy, że w myśl art. 713 K.c. „Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.
Zwykłe koszty utrzymania rzeczy to wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie, np. koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw itp. Za zwykłe koszty utrzymania rzeczy nie można uznać kosztów obciążających dłużnika niezależnie od istnienia stosunku użyczenia (np. podatków, kosztów ubezpieczenia rzeczy, opłat i innych publiczno- i prywatnoprawnych ciężarów związanych zwykle z własnością lub posiadaniem rzeczy).
Pismo z dnia 21.03.2022 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ, „Rozliczanie PIT w związku z nieodpłatnym użyczeniem lokalu mieszkalnego”:
„Z treści powołanych wyżej przepisów wynika, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia, osiągniętym przysporzeniem majątkowym mającym konkretny wymiar finansowy.
Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, iż w związku z nieodpłatnym przekazaniem lokalu mieszkalnego do używania po stronie Pana – jako osoby użyczającej – nie powstał przychód podlegający opodatkowaniu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji Pan jako użyczający nie osiągnął z tytułu bezpłatnego użyczenia lokalu mieszkalnego dochodu skutkującego powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Również wydatki ponoszone przez biorącego w użyczenie tytułem zapłaty za media (energia elektryczna, gaz, woda) oraz pozostałe opłaty licznikowe (tj. rozliczane na podstawie wskazań liczników) wchodzące w skład czynszu nie stanowią po Pana stronie jakiegokolwiek przychodu. Nie poniósłby Pan tych kosztów, gdyby nie to, że korzystał z tego lokalu biorący w użyczenie”.
W świetle powyższego opłacenie rachunków za media przez biorących w użyczenie nie stanowi przychodu dla właściciela. Jednocześnie w ww. interpretacji organ podatkowy stwierdził, że zapłata przez biorącego w użyczenie świadczenia pieniężnego w postaci opłat za czynsz jest swoistym zwolnieniem z długu w postaci zapłaty należności, którą i tak musiałby Pan zapłacić w związku z własnością (posiadaniem) rzeczy. W tejże interpretacji czytamy:
„W konsekwencji kwota czynszu, która była ponoszona przez biorącego w użyczenie, z wyłączeniem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników, stanowi dla Pana przychód z innych źródeł i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 i art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.
W rezultacie samo opłacanie bieżących rachunku eksploatacyjnych – rozliczanych na podstawie liczników – nie stanowi dla Pani przychodu podatkowego. Przychód po Pani stronie powstałby, gdyby znajoma opłacała np. czynsz do spółdzielni.
Nieodpłatne użyczenie mieszkania w rodzinie
Pan Jan postanowił zawrzeć z bratem pisemną umowę użyczenia mieszkania na okres 6 miesięcy. Brat nie płacił żadnego czynszu, ale opłacał rachunki za media – prąd, wodę, gaz. Z punktu widzenia prawa cywilnego i podatkowego pan Jan nie osiągał przychodu z tytułu tego użyczenia, ponieważ nie pobierał czynszu, a bratu nie przysługiwał obowiązek podatkowy w związku z zapłatą rachunków za media. Gdyby jednak brat płacił czynsz do spółdzielni mieszkaniowej, pan Jan musiałby wykazać tę kwotę jako przychód podlegający opodatkowaniu.
Użyczenie mieszkania przez znajomą
Pani Anna zawarła z panią Kasią pisemną umowę użyczenia na okres 6 miesięcy. Zgoda na użyczenie została zawarta na piśmie. Pani Kasia nie płaciła czynszu – ponosiła tylko koszty mediów (prąd, woda, gaz) oraz drobne koszty związane z utrzymaniem mieszkania. Z punktu widzenia prawa podatkowego pani Anna nie uzyskała przychodu z tytułu tego użyczenia, ponieważ nie pobierała czynszu ani innych opłat.
Użyczenie mieszkania a koszty eksploatacji
Pan Michał podpisał ze swoim kolegą umowę użyczenia mieszkania na 2 lata. Kolega pana Michała opłacał wszystkie rachunki związane z użytkowaniem lokalu (opłaty za media i inne bieżące koszty eksploatacyjne). Pan Michał nie otrzymał czynszu za mieszkanie, więc nie osiągnął z tego tytułu przychodu. W sytuacji, gdyby jednak kolega pana Michała zaczął płacić czynsz za używanie mieszkania, pan Michał musiałby wykazać tę kwotę jako przychód, który podlegałby opodatkowaniu na zasadach ogólnych.
Artykuł omawia kwestie dotyczące nieodpłatnego użyczenia nieruchomości. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego umowa użyczenia pozwala na bezpłatne korzystanie z rzeczy przez określony czas, bez przenoszenia prawa własności. Z punktu widzenia prawa podatkowego nieodpłatne świadczenia, takie jak użyczenie mieszkania, mogą stanowić przychód, który podlega opodatkowaniu. Przy ustalaniu wysokości przychodu z takiego świadczenia uwzględnia się wartość rynkową czynszu, który byłby pobierany, gdyby nieruchomość była wynajmowana. Jeśli biorący w użyczenie ponosi jedynie koszty eksploatacyjne, takie jak opłaty za media, nie jest to traktowane jako przychód podlegający opodatkowaniu.
Masz pytania dotyczące nieodpłatnego użyczenia lokalu lub innych kwestii prawnych? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i uzyskaj profesjonalne wsparcie w zakresie prawa cywilnego i podatkowego. Nie czekaj – skontaktuj się z nami już teraz!
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika
