Sprzedaż działki a spłata kredytu mieszkaniowego

Kiedy sprzedaż działki podlega podatkowi

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości, w tym działki, podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania. Jeżeli więc działka została kupiona niedawno i ma zostać sprzedana przed upływem tego okresu, należy rozważyć podatek od dochodu ze sprzedaży.

Podatek wynosi 19% dochodu, czyli co do zasady różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Nie zawsze trzeba go jednak faktycznie zapłacić, ponieważ ustawa przewiduje zwolnienie na własne cele mieszkaniowe.

Na czym polega ulga mieszkaniowa

Podstawą zwolnienia jest art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Przepis ten pozwala zwolnić z podatku dochód ze sprzedaży nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli cały przychód zostanie prawidłowo wydatkowany na takie cele, zwolniony może być cały dochód. Jeżeli tylko część przychodu zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu.

Termin jest liczony korzystnie dla podatnika. Wydatkowanie może nastąpić począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Oznacza to, że jeżeli sprzedaż nastąpiła w danym roku, podatnik ma czas do końca trzeciego kolejnego roku podatkowego.

Czy przerwa 2-3 tygodnie po sprzedaży odbiera ulgę

Nie. Sama kolejność polegająca na tym, że najpierw następuje sprzedaż działki, a dopiero po 2-3 tygodniach pieniądze są przekazywane na cel mieszkaniowy, nie wyklucza zwolnienia. Ustawa wymaga, aby wydatkowanie nastąpiło nie wcześniej niż od dnia sprzedaży i nie później niż w ustawowym 3-letnim terminie.

Jeżeli zatem podatnik sprzeda działkę, a następnie po kilku tygodniach przeznaczy uzyskany przychód na zakup własnego mieszkania, domu, udziału w nieruchomości mieszkalnej albo na inny cel wymieniony w ustawie, co do zasady może korzystać z ulgi. Trzeba jednak odróżnić bezpośrednie wydatkowanie na zakup od spłaty kredytu.

Spłata kredytu a data jego zaciągnięcia

Art. 21 ust. 25 ustawy PIT wskazuje, jakie wydatki mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Wśród nich znajduje się między innymi spłata kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki, zaciągniętych przez podatnika na cele mieszkaniowe.

W przypadku spłaty kredytu szczególnie ważny jest warunek czasowy: kredyt powinien być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli więc umowa kredytu została zawarta przed sprzedażą działki, a środki ze sprzedaży są później przeznaczane na spłatę tego kredytu lub jego odsetek, wydatek może mieścić się w uldze mieszkaniowej, o ile kredyt dotyczy własnego celu mieszkaniowego podatnika.

Jeżeli natomiast podatnik najpierw sprzedaje działkę, a dopiero potem zawiera umowę kredytu na zakup mieszkania, późniejsza spłata takiego kredytu nie powinna być traktowana jako wydatek mieszkaniowy w rozumieniu przepisów o spłacie kredytu. Nie oznacza to jednak automatycznie utraty całej ulgi. Jeżeli pieniądze ze sprzedaży zostaną wydane bezpośrednio na zakup mieszkania, taki wydatek może być oceniany jako zakup lokalu mieszkalnego, a nie jako spłata kredytu.

W praktyce trzeba sprawdzić dokumenty bankowe. Samo późniejsze uruchomienie transzy kredytu nie musi oznaczać, że kredyt został zaciągnięty po sprzedaży, jeżeli umowa kredytowa została zawarta wcześniej. Decydujące znaczenie mogą mieć data zawarcia umowy, cel kredytu, osoba kredytobiorcy oraz sposób przepływu środków.

Co oznaczają własne cele mieszkaniowe

Własne cele mieszkaniowe to nie każdy wydatek związany z nieruchomością. Chodzi o zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a więc na przykład zakup mieszkania lub domu, zakup udziału w nieruchomości mieszkalnej, budowę, rozbudowę, przebudowę albo remont własnego lokalu lub budynku mieszkalnego.

Ryzykowne może być powoływanie się na ulgę, gdy nieruchomość jest kupowana wyłącznie inwestycyjnie, z przeznaczeniem na odsprzedaż albo wynajem, bez rzeczywistego zamiaru realizowania w niej własnych potrzeb mieszkaniowych. Każdy przypadek wymaga oceny konkretnych okoliczności.

Jak rozliczyć ulgę w PIT-39

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat należy wykazać w zeznaniu PIT-39 składanym za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej, wykazuje w zeznaniu przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego lub planowanego do zwolnienia.

Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, ale ostatecznie nie wyda przychodu na własne cele mieszkaniowe w wymaganym terminie albo wyda go tylko częściowo, powinien skorygować rozliczenie i zapłacić należny podatek wraz z odsetkami. Dlatego warto zachować wszystkie dokumenty potwierdzające wydatki: akt notarialny, umowę deweloperską, umowę kredytową, harmonogram spłat, potwierdzenia przelewów, zaświadczenia z banku oraz faktury za remont.

FAQ

Czy muszę wydać pieniądze ze sprzedaży działki od razu w dniu sprzedaży?

Nie. Wydatkowanie może nastąpić po sprzedaży, byle mieściło się w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym sprzedano działkę.

Czy spłata kredytu uruchomionego po sprzedaży zawsze wyklucza ulgę?

Nie zawsze samo uruchomienie transzy jest decydujące. Trzeba ustalić, kiedy kredyt został zaciągnięty, czyli w praktyce przede wszystkim kiedy zawarto umowę kredytową. Jeżeli umowa została zawarta przed sprzedażą, sytuacja jest inna niż wtedy, gdy kredyt zaciągnięto dopiero po sprzedaży.

Czy pieniądze ze sprzedaży działki można przeznaczyć na wkład własny?

Tak, jeżeli wkład własny stanowi część ceny zakupu mieszkania lub domu służącego własnym celom mieszkaniowym podatnika. Wtedy wydatek jest oceniany jako wydatek na zakup, a nie jako spłata kredytu.

Czy zakup mieszkania pod wynajem daje ulgę mieszkaniową?

Może być kwestionowany, jeżeli z okoliczności wynika, że podatnik nie realizuje własnych potrzeb mieszkaniowych, lecz wyłącznie cel inwestycyjny. Ulga dotyczy własnych celów mieszkaniowych, a nie każdej inwestycji w nieruchomość.

Co grozi, jeżeli zadeklaruję ulgę, ale nie wydam pieniędzy w terminie?

Należy skorygować zeznanie PIT-39 i zapłacić podatek od części dochodu, która nie korzysta ze zwolnienia, wraz z odsetkami. Warto więc kontrolować terminy i kompletować dokumenty już od dnia sprzedaży.

Podsumowanie

Jeżeli sprzeda Pan działkę przed upływem 5 lat i po 2-3 tygodniach przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe, sama taka przerwa czasowa nie pozbawia prawa do ulgi. Najważniejsze jest zachowanie 3-letniego terminu oraz prawidłowe udokumentowanie wydatków.

Inaczej trzeba ocenić spłatę kredytu. Aby spłata kredytu była objęta ulgą mieszkaniową, kredyt powinien być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży. Jeżeli kredyt ma zostać dopiero zawarty po sprzedaży, bezpieczniej analizować wydatki jako bezpośredni zakup mieszkania lub domu, a nie jako spłatę kredytu.

Źródła

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Wyrok NSA z dnia 25.11.2016 r., sygn. akt II FSK 3388/14