- Sprzedaż działki przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku nabycia, może powodować obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego.
- Ulga mieszkaniowa przysługuje, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe od dnia sprzedaży, najpóźniej w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego sprzedaży.
- Spłata kredytu jest celem mieszkaniowym tylko wtedy, gdy kredyt został zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.
- Jeżeli kredyt zostanie zaciągnięty dopiero po sprzedaży, jego późniejsza spłata co do zasady nie daje ulgi, ale bezpośredni zakup mieszkania z pieniędzy ze sprzedaży może być objęty zwolnieniem.
- Ulgę należy wykazać w zeznaniu PIT-39, a wydatki trzeba udokumentować umowami, aktami notarialnymi, potwierdzeniami przelewów i dokumentami bankowymi.
Kiedy sprzedaż działki podlega podatkowi
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości, w tym działki, podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania. Jeżeli więc działka została kupiona niedawno i ma zostać sprzedana przed upływem tego okresu, należy rozważyć podatek od dochodu ze sprzedaży.
Podatek wynosi 19% dochodu, czyli co do zasady różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Nie zawsze trzeba go jednak faktycznie zapłacić, ponieważ ustawa przewiduje zwolnienie na własne cele mieszkaniowe.
Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży działki
Przy sprzedaży działki ulga mieszkaniowa działa według tych samych ogólnych zasad co przy sprzedaży mieszkania, ale praktyczny problem dotyczy tu przede wszystkim momentu wydatkowania pieniędzy i tego, czy spłacany kredyt rzeczywiście jest kredytem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy.
Pełny mechanizm ulgi, PIT-39 i proporcji zwolnienia omawia tekst o uldze mieszkaniowej i PIT-39. W tym artykule zostaje scenariusz szczególny: sprzedaż działki, krótka przerwa między sprzedażą a wydatkiem oraz spłata kredytu mieszkaniowego.
Czy przerwa 2-3 tygodnie po sprzedaży odbiera ulgę
Nie. Sama kolejność polegająca na tym, że najpierw następuje sprzedaż działki, a dopiero po 2-3 tygodniach pieniądze są przekazywane na cel mieszkaniowy, nie wyklucza zwolnienia. Ustawa wymaga, aby wydatkowanie nastąpiło nie wcześniej niż od dnia sprzedaży i nie później niż w ustawowym 3-letnim terminie.
Jeżeli zatem podatnik sprzeda działkę, a następnie po kilku tygodniach przeznaczy uzyskany przychód na zakup własnego mieszkania, domu, udziału w nieruchomości mieszkalnej albo na inny cel wymieniony w ustawie, co do zasady może korzystać z ulgi. Trzeba jednak odróżnić bezpośrednie wydatkowanie na zakup od spłaty kredytu.
Spłata kredytu a data jego zaciągnięcia
Art. 21 ust. 25 ustawy PIT wskazuje, jakie wydatki mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Wśród nich znajduje się między innymi spłata kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki, zaciągniętych przez podatnika na cele mieszkaniowe.
W przypadku spłaty kredytu szczególnie ważny jest warunek czasowy: kredyt powinien być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli więc umowa kredytu została zawarta przed sprzedażą działki, a środki ze sprzedaży są później przeznaczane na spłatę tego kredytu lub jego odsetek, wydatek może mieścić się w uldze mieszkaniowej, o ile kredyt dotyczy własnego celu mieszkaniowego podatnika.
Jeżeli natomiast podatnik najpierw sprzedaje działkę, a dopiero potem zawiera umowę kredytu na zakup mieszkania, późniejsza spłata takiego kredytu nie powinna być traktowana jako wydatek mieszkaniowy w rozumieniu przepisów o spłacie kredytu. Nie oznacza to jednak automatycznie utraty całej ulgi. Jeżeli pieniądze ze sprzedaży zostaną wydane bezpośrednio na zakup mieszkania, taki wydatek może być oceniany jako zakup lokalu mieszkalnego, a nie jako spłata kredytu.
W praktyce trzeba sprawdzić dokumenty bankowe. Samo późniejsze uruchomienie transzy kredytu nie musi oznaczać, że kredyt został zaciągnięty po sprzedaży, jeżeli umowa kredytowa została zawarta wcześniej. Decydujące znaczenie mogą mieć data zawarcia umowy, cel kredytu, osoba kredytobiorcy oraz sposób przepływu środków.
Co oznaczają własne cele mieszkaniowe
Własne cele mieszkaniowe to nie każdy wydatek związany z nieruchomością. Chodzi o zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a więc na przykład zakup mieszkania lub domu, zakup udziału w nieruchomości mieszkalnej, budowę, rozbudowę, przebudowę albo remont własnego lokalu lub budynku mieszkalnego.
Ryzykowne może być powoływanie się na ulgę, gdy nieruchomość jest kupowana wyłącznie inwestycyjnie, z przeznaczeniem na odsprzedaż albo wynajem, bez rzeczywistego zamiaru realizowania w niej własnych potrzeb mieszkaniowych. Każdy przypadek wymaga oceny konkretnych okoliczności.
Jak rozliczyć ulgę w PIT-39
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat należy wykazać w zeznaniu PIT-39 składanym za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. Jeżeli podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej, wykazuje w zeznaniu przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego lub planowanego do zwolnienia.
Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, ale ostatecznie nie wyda przychodu na własne cele mieszkaniowe w wymaganym terminie albo wyda go tylko częściowo, powinien skorygować rozliczenie i zapłacić należny podatek wraz z odsetkami. Dlatego warto zachować wszystkie dokumenty potwierdzające wydatki: akt notarialny, umowę deweloperską, umowę kredytową, harmonogram spłat, potwierdzenia przelewów, zaświadczenia z banku oraz faktury za remont.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, jak znaczenie mają data sprzedaży, data zaciągnięcia kredytu i sposób wydatkowania pieniędzy ze sprzedaży działki.
Podatnik sprzedał działkę w maju, a w czerwcu przelał pieniądze na rachunek sprzedającego mieszkanie. Nie korzystał z kredytu, lecz bezpośrednio przeznaczył środki ze sprzedaży na zakup lokalu, w którym zamierza mieszkać. Kilkutygodniowa przerwa między sprzedażą a przelewem nie pozbawia go ulgi, jeżeli wydatek mieści się w ustawowym terminie i jest prawidłowo udokumentowany.
Podatniczka podpisała umowę kredytu mieszkaniowego przed sprzedażą działki, ale bank uruchomił transzę dopiero po sprzedaży. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczyła na spłatę części kredytu i odsetek. W takim przypadku trzeba zbadać dokumenty, ale jeżeli kredyt został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży i służy jej własnemu celowi mieszkaniowemu, spłata może korzystać z ulgi.
Podatnik sprzedał działkę, a dopiero miesiąc później zawarł umowę kredytu na mieszkanie. Następnie zaczął spłacać raty z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Sama spłata tego późniejszego kredytu jest podatkowo ryzykowna, ponieważ kredyt nie został zaciągnięty przed sprzedażą. Inaczej można oceniać tę część pieniędzy, która została bezpośrednio zapłacona sprzedającemu mieszkanie jako cena zakupu.
FAQ
Czy muszę wydać pieniądze ze sprzedaży działki od razu w dniu sprzedaży?
Nie. Wydatkowanie może nastąpić po sprzedaży, byle mieściło się w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym sprzedano działkę.
Czy spłata kredytu uruchomionego po sprzedaży zawsze wyklucza ulgę?
Nie zawsze samo uruchomienie transzy jest decydujące. Trzeba ustalić, kiedy kredyt został zaciągnięty, czyli w praktyce przede wszystkim kiedy zawarto umowę kredytową. Jeżeli umowa została zawarta przed sprzedażą, sytuacja jest inna niż wtedy, gdy kredyt zaciągnięto dopiero po sprzedaży.
Czy pieniądze ze sprzedaży działki można przeznaczyć na wkład własny?
Tak, jeżeli wkład własny stanowi część ceny zakupu mieszkania lub domu służącego własnym celom mieszkaniowym podatnika. Wtedy wydatek jest oceniany jako wydatek na zakup, a nie jako spłata kredytu.
Czy zakup mieszkania pod wynajem daje ulgę mieszkaniową?
Może być kwestionowany, jeżeli z okoliczności wynika, że podatnik nie realizuje własnych potrzeb mieszkaniowych, lecz wyłącznie cel inwestycyjny. Ulga dotyczy własnych celów mieszkaniowych, a nie każdej inwestycji w nieruchomość.
Co grozi, jeżeli zadeklaruję ulgę, ale nie wydam pieniędzy w terminie?
Należy skorygować zeznanie PIT-39 i zapłacić podatek od części dochodu, która nie korzysta ze zwolnienia, wraz z odsetkami. Warto więc kontrolować terminy i kompletować dokumenty już od dnia sprzedaży.
Podsumowanie
Jeżeli sprzeda Pan działkę przed upływem 5 lat i po 2-3 tygodniach przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe, sama taka przerwa czasowa nie pozbawia prawa do ulgi. Najważniejsze jest zachowanie 3-letniego terminu oraz prawidłowe udokumentowanie wydatków.
Inaczej trzeba ocenić spłatę kredytu. Aby spłata kredytu była objęta ulgą mieszkaniową, kredyt powinien być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży. Jeżeli kredyt ma zostać dopiero zawarty po sprzedaży, bezpieczniej analizować wydatki jako bezpośredni zakup mieszkania lub domu, a nie jako spłatę kredytu.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Wyrok NSA z dnia 25.11.2016 r., sygn. akt II FSK 3388/14
