Jak opodatkować dochód z najmu w Polsce, będąc rezydentem za granicą?

Polski rezydent i podatek od najmu mieszkania

Jak mniemam, ma Pani nadal polskie obywatelstwo. W związku z stałym zamieszkiwaniem za granicą jest Pani w Polsce rezydentem podatkowym w ograniczonym zakresie. W Polsce nie przebywa Pani dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Za granicą ma Pani swoje centrum interesów życiowych. Co oznacza, że w Polsce musi Pani płacić podatek dochodowy od dochodów ze źródeł położonych w Polsce (polska rezydencja podatkowa ograniczona).

Kwestie opodatkowania w opisanej sytuacji (zamieszkiwanie za granicą i uzyskanie dochodu ze wynajmu nieruchomości położonej w Polsce) reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT).

Według prawa polskiego zasadą generalną jest, iż „osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy) – za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1. posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub

2. przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym”.

UWAGA: Ustawodawca wymaga spełnienia tylko jednego z powyższych warunków, by w Polsce podlegać nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

„Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, tzn. nie spełniają ani jednego z powyżej wymienionych warunków, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy), a za takie dochody (przychody) uznaje się w szczególności dochody (przychody) z:

1. pracy wykonywanej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie stosunku służbowego, stosunku pracy, pracy nakładczej oraz spółdzielczego stosunku pracy, bez względu na miejsce wypłaty wynagrodzenia;

2. działalności wykonywanej osobiście na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, bez względu na miejsce wypłaty wynagrodzenia;

3. działalności gospodarczej prowadzonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

4. położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości
   – powyższe zasady stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska”.

Jako osoba fizyczna nieprowadząca w Polsce działalności gospodarczej nie musi Pani posiadać numeru NIP. W takiej sytuacji numerem ewidencyjnym dla celów podatkowych jest numer PESEL. A ten, jak mniemam, Pani posiada.

Podatek dochodowy

Wynajem mieszkania prywatnie według polskich aktualnie obowiązujących przepisów jest opodatkowany podatkiem dochodowym. Jak stanowi ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.

Według ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

„Art. 2. 1. Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie:

1) ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych;

2) karty podatkowej.

1a. Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”.

Powyższe oznacza, że płacić Pani będzie podatek wg stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przy przychodzie powyżej 100 000 zł.

Podatek zryczałtowany pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Samodzielne wpłaty podatku

Nie ma już obowiązku zawiadamiania US o najmie zwykłym, z uwagi na to, że ryczałt ewidencjonowany jest jedyną formą opodatkowania wynajmu prywatnego. Taki obowiązek jest przy tzw. wynajmie okazjonalnym.

Jako podatnik byłaby Pani zobowiązana za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20. następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Może Pani mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego. Rozliczenie kwartalne jest dopuszczalne dla tych, których ubiegłoroczne przychody nie przekroczyły 200 tys. euro.

Według tejże ustawy:

„Art. 9. 1. Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku – według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego”.

Ale to dotyczy tyko osób wynajmujących w ramach prowadzonej działalności. Pani nie prowadzi działalności i swój wybór formy opodatkowania dokonuje przez wpłatę pierwszej zaliczki ze wskazaniem, że jest to zaliczka z tytułu wynajmu prywatnego PIT-28.

Nie musi Pani informować urzędu skarbowego osobnym pismem o tym, że przychody z najmu osiągane w 2023 r. będziemy rozliczać ryczałtowo. Powinna Pani po prostu samej obliczyć ryczałt za dany miesiąc lub kwartał i wpłacić go na swój mikrorachunek do dnia 20. następnego miesiąca. Ustali go Pani po swoim numerze PESEL. Link do strony generującej numer mikrorachunku: https://www.podatki.gov.pl/generator-mikrorachunku-podatkowego/. Po zakończeniu roku składa Pani zeznanie podatkowe roczne PIT-28.

Źródła:

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350