Autor: Adam Nowak
Wraz z narzeczonym planujemy zakupić wspólnie dom, na który zaciągniemy wspólnie kredyt. Obecnie posiadam mieszkanie jako mój majątek osobisty, na który również mam zaciągnięty kredyt. W październiku zawieramy związek małżeński. Obecne mieszkanie planuje sprzedać w najbliższym czasie, może się to stać przed zawarciem związku małżeńskiego, jak i po zawarciu związku. Głównie chodzi o to, że sprzedaż mojego mieszkania nastąpi przed upływem 5 lat od daty jego zakupu, przez co zobowiązana będę do zapłaty podatku, chyba że środki ze sprzedaży przeznaczę na własne cele mieszkaniowe. I tu pojawia się moje pytanie: czy z części uzyskanych środków mogę spłacić kredyt zaciągnięty na obecne mieszkanie oraz pozostałymi środkami nadpłacić kredyt na dom, który był zaciągnięty przed ślubem i przed sprzedażą mieszkania bez konieczności opłacenia podatku 19%? I jeszcze pozostałą część środków na remont zakupionego domu – przyłączenie gazu do domu, montaż kaloryferów pieca gazowego? Mieszkanie zakupiłam za 240 tys. zł, sprzedam za ok. 420 tys. zł.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie. Podatek płatny jest od uzyskanego dochodu. Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem otrzymanym ze sprzedaży a kosztem nabycia tejże nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19%. Rozliczenie podatku następuje na formularzu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Nie zawsze podatnicy będą zobligowani do zapłaty podatku bowiem istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem zwalania się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x W/P, gdzie:
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.
Aby skorzystać w całości ze zwolnienia, należy na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć cały przychód pochodzący ze sprzedaży (przychód, a nie dochód).
Powyższe oznacza zatem, że aby w całości zostać zwolnionym od podatku na własne cele mieszkaniowe, musi Pani przeznaczyć cały przychód pochodzący ze sprzedaży, czyli 420 000 zł.
Po pierwsze wskażmy, że zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy PIT „wydatki na spłatę kredytu uzasadniające zwolnienie obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką)”.
To oznacza, że spłata kredytu na sprzedawaną nieruchomość daje prawo do zastosowania zwolnienia.
Na marginesie odnieśmy się do kwestii garażu. Jeżeli garaż był przypisany do nieruchomości, to jako przynależność daje prawo do zastosowania zwolnienia również spłata części kredytu przypadająca na garaż. Jeżeli natomiast garaż stanowił odrębny zakup (osobna KW), to spłata takiego garażu nieprzypisanego do konkretnej nieruchomości nie daje prawa do zwolnienia.
Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PIT wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest również spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lub budowę domu jeżeli kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości.
W konsekwencji kredyt na dom musi zostać zaciągnięty przed sprzedażą mieszkania i to Pani musi być jednym z kredytobiorców. Przy czym nie stanowi przeszkody do zastosowania całkowitego zwolnienia sytuacja w której środki ze sprzedanej nieruchomości prywatnej zostaną przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości we wspólności małżeńskiej.
Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”. Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich.
Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie natomiast z art. 43 § 1 tejże ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
W okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że bez znaczenia pozostaje fakt, że środki ze sprzedaży stanowiącego majątek osobisty przeznaczone zostaną na wspólne cele mieszkaniowe realizowane we współwłasności majątkowej małżeńskiej, przy spełnieniu warunków zwolnienia przedmiotowego określonych przepisami art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cele mieszkaniowe, o których mowa powyżej, zostaną spełnione w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej w wymaganym terminie na cele wskazane w ustawie.
Przykładowo w treści interpretacji Dyrektora KIS z dnia 06.06.2017 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.122.2017.1.DJ:
„Skoro bowiem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które zostało sprzedane, stanowiło majątek odrębny Wnioskodawczyni, a uzyskany ze sprzedaży tego prawa przychód Zainteresowana przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup nieruchomości mieszkalnej, której Wnioskodawczyni będzie współwłaścicielem na zasadzie małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej i w której będzie zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe, to w tej sytuacji nie ma przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na cele wskazane w ustawie, bowiem w tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku odrębnego Wnioskodawczyni zostaną wydatkowane na zakup nieruchomości mieszkalnej, jeśli czynność ta będzie mieć miejsce w momencie trwania związku małżeńskiego i istnienia pomiędzy małżonkami ustawowej wspólności majątkowej”.
Tak samo też pismo z dnia 29.03.2017 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0461-ITPB4.4511.71.2017.1.AS.
„W rezultacie daje prawo do zwolnienia przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży majątku osobistego na spłatę kredytu zaciągniętego na dom przed sprzedażą mieszkania nawet jeżeli dom będzie objęty wspólnością małżeńską”.
Pamiętajmy, że zgodnie z art. 30e ustawy PIT nawet w przypadku skorzystania w całości ze zwolnienia od podatku podatnik ma obowiązek złożenia deklaracji PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W deklaracji tej wykazuje się kwotę zwolnioną od podatku.
Spłata obecnego kredytu i nadpłata kredytu na nowy dom
Anna posiada mieszkanie zakupione za 240 tys. zł, które zamierza sprzedać za 420 tys. zł. Na to mieszkanie zaciągnęła kredyt, który chce spłacić częścią uzyskanych środków. Resztę środków Anna planuje przeznaczyć na nadpłatę kredytu na nowy dom, który wraz z narzeczonym zaciągnęli przed ślubem. Dzięki temu, że spłata kredytu na obecne mieszkanie oraz nadpłata kredytu na nowy dom mieszczą się w definicji własnych celów mieszkaniowych, Anna będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego.
Przeznaczenie środków na remont nowego domu
Tomasz sprzedał swoje mieszkanie za 350 tys. zł, które zakupił 3 lata temu za 200 tys. zł. Środki uzyskane ze sprzedaży postanowił przeznaczyć na remont nowego domu, w którym zamieszka z żoną. Wydał na ten cel 350 tys. zł, co obejmowało przyłączenie gazu, montaż kaloryferów i pieca gazowego. Dzięki wydatkowaniu całej kwoty na własne cele mieszkaniowe, Tomasz uniknął konieczności zapłaty podatku dochodowego od uzyskanego dochodu.
Przeznaczenie środków na zakup nowej nieruchomości
Maria, przed zawarciem związku małżeńskiego, sprzedała swoje mieszkanie za 400 tys. zł. Środki te postanowiła przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości, której współwłaścicielem będzie jej przyszły mąż. Zakup ten miał miejsce w trakcie trwania małżeństwa, co pozwoliło Marii na skorzystanie z ulgi podatkowej, ponieważ cały przychód ze sprzedaży mieszkania został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Dzięki temu, Maria uniknęła zapłaty 19% podatku dochodowego od dochodu z tej transakcji.
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego zakupu wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, chyba że środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Spłata kredytu na sprzedawaną nieruchomość, nadpłata kredytu na nowy dom oraz wydatki na remont nowej nieruchomości spełniają te warunki, co pozwala na skorzystanie ze zwolnienia podatkowego i uniknięcie zapłaty 19% podatku dochodowego od uzyskanego dochodu.
Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej online lub pomocy w sporządzeniu pism? Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne wsparcie dostosowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika
