Zakup gospodarstwa rolnego, czy zwolnienie z PCC obejmuje budynki?

Autor: Marcin Sądej

Posiadam 2-hektarowe gospodarstwo rolne. Za dwa tygodnie kupię drugie, większe (32 ha) wraz z zabudowaniami (stodoły, obory itp.). Notariusz poinformował mnie, że zwolnienie z podatku PCC będzie się ograniczać tylko do zakupionych gruntów. Budynki powinniśmy wycenić oddzielnie i od tej kwoty będzie naliczony podatek. Czy taka praktyka jest prawidłowa?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup gospodarstwa rolnego, czy zwolnienie z PCC obejmuje budynki?

Grunty rolne stanowiące gospodarstwo rolne – warunki zwolnienie z PCC

Tak, stanowisko notariusza jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnychzwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9).

W świetle wykładni językowej zwolnienie obejmuje wyłącznie: grunty oraz drzewa i krzewy. Przepis nie wymienia budynków będących częścią składową gospodarstwa rolnego.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Definicja gospodarstwa rolnego dla celów podatku rolnego

Definicja gospodarstwa rolnego, dla celów prawa podatkowego, została zamieszczona w art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. W świetle tej definicji gospodarstwo rolne stanowią wyłącznie grunty sklasyfikowane jako użytki rolne.

Podkreśla się w doktrynie, że zwolnienie obejmuje wyłącznie grunty. Pojęcie gruntu nie należy utożsamiać z pojęciem nieruchomości. Chociaż w rozumieniu prawa cywilnego budynki stanowią część składową nieruchomości, to jednak należy mieć na względzie, że prawo podatkowe jest autonomiczne względem prawa cywilnego.

Odwołując się w art. 9 pkt 2 ustawy PCC do „gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym”, ustawodawca wyraźnie wskazuje, że decydujące znaczenie ma powierzchnia fizyczna bądź przeliczeniowa gruntów rolnych, obliczona według zasad określonych w ustawie o podatku rolnym.

Oznacza to, że dla potrzeb stosowania tego zwolnienia nie jest przydatna definicja gospodarstwa rolnego sformułowana w art. 55(3) K.c., zgodnie z którym za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Zwolnienie z PCC nie obejmuje budynków mieszkalnych i zabudowań gospodarczych

Ustawowa definicja gospodarstwa rolnego przyjęta dla celów podatku rolnego, do której odwołano się w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, wyklucza możliwość rozważań, czy nieruchomość może być uznana za gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Z. Ofiarski [w:] Komentarz do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych [w:] Ustawa o opłacie skarbowej. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, wyd. IV, Warszawa 2018, art. 9.

„Należy podkreślić, że zwolnienie określone w art. 9 pkt 2 u.p.c.c. nie dotyczy przeniesienia własności budynków mieszkalnych lub ich części, a także budynków gospodarczych lub ich części znajdujących się na terenie gospodarstwa rolnego. Przedmiotowe zwolnienie z opodatkowania obejmuje tylko grunty stanowiące gospodarstwo rolne, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami. Warunkiem, od którego spełnienia uzależnia się zastosowanie zwolnienia, jest to, aby w wyniku dokonania sprzedaży zostało utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne.”

W mojej ocenie stanowisko notariusza ma oparcie w obowiązujących przepisach.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Anna i Wojciech z Mazowsza kupują sąsiednie gospodarstwo

Anna i Wojciech prowadzą 12-hektarowe gospodarstwo rolne, specjalizujące się w produkcji mlecznej. Gdy nadarzyła się okazja zakupu sąsiednich gruntów o powierzchni 20 ha wraz z budynkami (oborą, stodołą i domem mieszkalnym), postanowili sfinalizować transakcję. Liczyli na zwolnienie z PCC z tytułu powiększenia gospodarstwa. Jednak notariusz poinformował ich, że zwolnienie obejmuje jedynie same grunty rolne, natomiast wartość budynków zostanie oddzielnie wyceniona i od tej części transakcji trzeba będzie zapłacić podatek. Ostatecznie zapłacili PCC tylko od wyceny zabudowań, co mimo wszystko opłaciło się, gdyż głównym celem było powiększenie areału użytków rolnych.

 

Młody rolnik z Podlasia i zakup pierwszego gospodarstwa

Krzysztof, 29-letni rolnik, postanowił rozpocząć działalność rolniczą. Kupił 15-hektarowe gospodarstwo rolne, w skład którego wchodziły zarówno grunty orne, jak i kilka budynków gospodarczych oraz dom jednorodzinny. Zgodnie z informacją od notariusza, całość gruntów została objęta zwolnieniem z PCC, ponieważ spełniała kryteria powierzchniowe i stanowiła nowe gospodarstwo. Niestety, za dom i budynki musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych – notariusz oszacował ich wartość na 210 tys. zł. Krzysztof nie był zadowolony, ale po rozmowie z doradcą podatkowym zrozumiał, że takie są wymogi ustawy i zwolnienie nie obejmuje zabudowań.

 

Rodzina z Wielkopolski powiększa gospodarstwo – różnice w podejściu urzędów

Rodzina Nowaków od lat prowadziła 18-hektarowe gospodarstwo rolne. W 2024 roku kupili kolejne 25 hektarów ziemi uprawnej oraz dwa budynki gospodarcze – jedną dużą stodołę i magazyn na płody rolne. Mimo że cała nieruchomość widniała jako „gospodarstwo rolne” w księdze wieczystej, urząd skarbowy po analizie aktu notarialnego zażądał zapłaty PCC od budynków, ponieważ nie stanowią one części składowej gruntu w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Nowakowie skonsultowali sprawę z prawnikiem, który potwierdził, że przepisy nie dają podstaw do objęcia budynków zwolnieniem – mimo że są one trwale związane z produkcją rolną. Podatek został zapłacony, a rodzina rozważała w przyszłości inne formy organizacyjne zakupów, np. przez spółkę.

Podsumowanie

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie gospodarstwa rolnego obejmuje wyłącznie grunty rolne wraz z drzewami i roślinami, pod warunkiem spełnienia ustawowych kryteriów powierzchniowych i zobowiązania się do prowadzenia gospodarstwa przez minimum 5 lat. Budynki – niezależnie od tego, czy są to obory, stodoły czy domy mieszkalne – nie podlegają temu zwolnieniu i ich wartość musi zostać wyodrębniona w akcie notarialnym oraz opodatkowana. Praktyka taka znajduje oparcie w przepisach oraz w jednolitej wykładni organów podatkowych, co warto mieć na uwadze przy planowaniu zakupu nieruchomości rolnych.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy przy zakupie gospodarstwa rolnego lub masz wątpliwości co do podatku PCC? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Nasi prawnicy przeanalizują Twoją sytuację i wyjaśnią, jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
2. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem podatkowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »