Zakup gospodarstwa rolnego a PCC od budynków

Czy notariusz ma rację, naliczając PCC od budynków?

Tak. W opisanej sytuacji stanowisko notariusza jest co do zasady prawidłowe. Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie gospodarstwa rolnego nie obejmuje automatycznie całej nieruchomości rolnej w potocznym znaczeniu, lecz tylko ten zakres, który wskazuje ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwolniona od PCC jest sprzedaż własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, jeżeli spełnione są dodatkowe warunki dotyczące powierzchni, prowadzenia gospodarstwa oraz pomocy de minimis w rolnictwie.

Przepis wymienia grunty, drzewa i inne rośliny. Nie wymienia natomiast budynków mieszkalnych ani budynków gospodarczych. Dlatego w praktyce notarialnej wartość gruntów i wartość zabudowań powinna zostać rozdzielona, aby od części dotyczącej budynków można było obliczyć PCC.

Warunki zwolnienia z PCC przy zakupie gruntów rolnych

Aby zwolnienie mogło zostać zastosowane, sama okoliczność zakupu nieruchomości rolnej nie wystarczy. Ustawa wymaga, aby w wyniku sprzedaży zostało utworzone albo powiększone gospodarstwo rolne, a jego powierzchnia po transakcji mieściła się w ustawowych granicach: nie mniej niż 11 ha i nie więcej niż 300 ha.

Nabywca powinien także prowadzić to gospodarstwo przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli warunek ten nie zostanie spełniony, powstaje ryzyko zakwestionowania zwolnienia i konieczności zapłaty podatku wraz z konsekwencjami podatkowymi zależnymi od konkretnej sytuacji.

W Pana przypadku istotne jest to, że posiada Pan już 2 ha, a planowany zakup obejmuje 32 ha. Jeżeli są to grunty spełniające kryteria gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, po zakupie gospodarstwo będzie miało łącznie 34 ha, czyli będzie mieściło się w wymaganym przedziale powierzchniowym. Nie oznacza to jednak zwolnienia dla zabudowań.

Zwolnienie jest również pomocą de minimis w rolnictwie. Notariusz jako płatnik PCC powinien więc uwzględnić dokumenty i oświadczenia potrzebne do oceny, czy nabywca może skorzystać z tej pomocy. Jeżeli limit pomocy de minimis w rolnictwie jest wykorzystany albo brakuje wymaganych danych, zastosowanie zwolnienia może być ograniczone lub niemożliwe.

Dlaczego definicja gospodarstwa rolnego ma znaczenie?

Ustawa o PCC odwołuje się do gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, a nie do szerokiego, cywilnoprawnego rozumienia gospodarstwa rolnego. To bardzo ważna różnica.

Na gruncie ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu określonych podmiotów. Decydujące znaczenie mają więc grunty objęte podatkiem rolnym, a nie całe zaplecze gospodarcze nieruchomości.

W prawie cywilnym gospodarstwo rolne może być rozumiane szerzej i obejmować także budynki, urządzenia, inwentarz oraz prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa. Jednak dla zwolnienia z PCC kluczowa jest konstrukcja podatkowa, a nie cywilnoprawna. Prawo podatkowe posługuje się własnym zakresem zwolnienia i nie można go rozszerzać na elementy, których przepis wyraźnie nie obejmuje.

Budynki, stodoły i obory a podatek PCC

Zwolnienie z PCC nie obejmuje budynków znajdujących się na kupowanej nieruchomości, nawet jeżeli są one funkcjonalnie związane z produkcją rolną. Dotyczy to zarówno domu mieszkalnego, jak i obór, stodół, chlewni, magazynów, wiat, garaży czy innych zabudowań gospodarczych.

W praktyce oznacza to, że w akcie notarialnym należy ustalić wartość rynkową gruntów oraz odrębną wartość budynków. Od wartości gruntów, przy spełnieniu wszystkich warunków, można zastosować zwolnienie. Od wartości budynków notariusz powinien pobrać PCC według zasad właściwych dla sprzedaży nieruchomości.

Nie wystarczy argument, że budynki są częścią składową nieruchomości w rozumieniu prawa cywilnego. Dla zwolnienia podatkowego znaczenie ma to, że ustawodawca wskazał wyłącznie grunty oraz drzewa i inne rośliny. Zwolnień podatkowych nie interpretuje się rozszerzająco.

Jeżeli cena sprzedaży została określona jedną kwotą za całą nieruchomość, notariusz może poprosić strony o wskazanie, jaka część ceny przypada na grunty, a jaka na budynki. Wartość ta powinna odpowiadać realiom rynkowym, ponieważ organ podatkowy może ją weryfikować.

Co powinno znaleźć się w akcie notarialnym?

Akt notarialny powinien pozwalać na ustalenie, jaka część przedmiotu sprzedaży korzysta ze zwolnienia, a jaka podlega opodatkowaniu. W szczególności praktyczne znaczenie mają: opis działek, ich powierzchnia, przeznaczenie i klasyfikacja, informacja o dotychczasowym oraz docelowym gospodarstwie rolnym, a także wyodrębniona wartość budynków.

Notariusz jako płatnik podatku pobiera PCC przy zawarciu umowy sprzedaży. Jeżeli uzna, że zwolnienie nie obejmuje określonej części transakcji, powinien obliczyć i pobrać podatek od tej części. Nie jest to dowolna praktyka notariusza, lecz konsekwencja obowiązków płatnika podatku.

Jeżeli nabywca nie zgadza się z przyjętą wyceną budynków, powinien omówić to przed podpisaniem aktu. Po zawarciu umowy ewentualne korygowanie rozliczenia jest trudniejsze i może wymagać wyjaśnień przed organem podatkowym.

Podsumowanie

Przy zakupie drugiego, większego gospodarstwa rolnego zwolnienie z PCC może objąć grunty, jeżeli po transakcji zostanie utworzone albo powiększone gospodarstwo o powierzchni od 11 ha do 300 ha, nabywca będzie je prowadził przez co najmniej 5 lat i spełnione będą warunki pomocy de minimis w rolnictwie.

Zwolnienie nie obejmuje jednak budynków. Dlatego prawidłowe jest wyodrębnienie w akcie notarialnym wartości zabudowań i pobranie PCC od tej części ceny. Dotyczy to także budynków typowo rolniczych, takich jak stodoły, obory czy magazyny, jeżeli są przedmiotem sprzedaży razem z gruntem.

FAQ

Czy zwolnienie z PCC obejmuje dom mieszkalny na kupowanym gospodarstwie?

Nie. Dom mieszkalny nie mieści się w zakresie zwolnienia przewidzianego dla gruntów stanowiących gospodarstwo rolne. Jego wartość powinna być wyodrębniona i opodatkowana PCC.

Czy stodoła albo obora korzysta ze zwolnienia, skoro służy produkcji rolnej?

Nie. Funkcjonalny związek budynku z działalnością rolniczą nie wystarcza. Zwolnienie obejmuje grunty oraz drzewa i inne rośliny, ale nie obejmuje budynków gospodarczych.

Czy notariusz musi rozdzielić wartość gruntu i budynków?

W praktyce tak, jeżeli transakcja obejmuje zarówno grunty, jak i zabudowania. Rozdzielenie wartości pozwala prawidłowo zastosować zwolnienie do gruntów i pobrać PCC od części dotyczącej budynków.

Co się stanie, jeżeli nabywca sprzeda gospodarstwo przed upływem 5 lat?

Może powstać ryzyko utraty prawa do zwolnienia i konieczności zapłaty podatku. Skutki zależą od konkretnego stanu faktycznego, treści aktu i przyczyny niespełnienia warunku prowadzenia gospodarstwa.

Czy zwolnienie przysługuje przy każdym zakupie ziemi rolnej?

Nie. Trzeba spełnić warunki ustawowe, w tym dotyczące powierzchni gospodarstwa po transakcji, prowadzenia go przez wymagany okres oraz pomocy de minimis w rolnictwie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
2. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268