Wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe, zastosowanie zwolnienia w podatku dochodowym

Zwolnienie z PIT przychodu ze zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT – wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży. Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

Jeśli przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Aby skorzystać w całości ze zwolnienia, należy na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć cały przychód pochodzący ze sprzedaży (przychód a nie dochód).

Kredyt hipoteczny jako wydatek na własne cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PIT – za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na zakup nieruchomości.

Dodatkowo wskażmy, że zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy PIT wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

W aktualnym stanie prawnym wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na kredyt zaciągnięty na zakup tejże nieruchomości uzasadnia skorzystanie ze zwolnienia.

W mojej ocenie nie ma znaczenia kwestia zabezpieczenia nieruchomości, ale kwestia tego, w jakim celu kredyt został zaciągnięty. Kierując się wykładnią celowościową przepisu, należy wskazać, że warunkiem ustawowym jest to, w jakim celu jest kredyt zaciągany (tj. na zakup nieruchomości), natomiast żaden przepis nie odnosi się do formy czy też sposobu jego zabezpieczenia.

Kwota zwolniona od podatku w PIT-39

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy PIT w zeznaniu PIT-39 należy wskazać kwotę zwolnioną od podatku, którą podatnik ma zamiar przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Termin na złożenie PIT-39 to 30 kwiecień roku następującego po roku podatkowym sprzedaży – przy czym przez sprzedaż należy rozumieć definitywne przeniesienie prawa własności. Umowa przedwstępna nie ma znaczenia. Otrzymanej zaliczki na poczet sprzedaży nie wykazujemy w żadnym zeznaniu. Całość jest rozliczana dopiero na etapie składania PIT-39 po rok definitywnego dokonania sprzedaży.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa – Kodeks cywilny. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Umowa przedwstępna na gruncie podatkowym

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Na potwierdzenie moich słów fragment z Pisma z dnia 3.12.2019 r. wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0112-KDIL3-2.4011.380.2019.2.AK, PIT w zakresie zaliczenia przedpłaty wynikającej z umowy przedwstępnej do wydatków mieszkaniowych:

„Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu »odpłatne zbycie«, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawem przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.”

W konsekwencji jeżeli umowa sprzedaży zostanie zawarta w 2023 r., to PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia 2024 r. W zeznaniu należy wykazać kwotę zwolnioną od podatku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350