Spłata kredytu po sprzedaży mieszkania a PIT-39

Kiedy sprzedaż mieszkania podlega 19% PIT?

Sprzedaż mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości. Przy mieszkaniu od dewelopera co do zasady istotna jest data nabycia własności wynikająca z aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie sama data wpłat albo zawarcia umowy deweloperskiej.

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie tego 5-letniego okresu, przychód ze sprzedaży nie jest rozliczany w PIT-39. Jeżeli natomiast sprzedaż następuje wcześniej, trzeba obliczyć przychód, koszty jego uzyskania, dochód oraz ewentualną część dochodu zwolnioną z podatku w ramach ulgi mieszkaniowej.

W opisanej sytuacji sprzedaż następuje krótko po zakupie mieszkania, więc należy założyć obowiązek rozliczenia transakcji w PIT-39, chyba że z dokumentów wynikałby inny moment nabycia albo inny szczególny stan faktyczny.

Ulga mieszkaniowa i zasada proporcji

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Nie wystarczy więc przeznaczyć na cele mieszkaniowe kwoty odpowiadającej samemu zyskowi. Ustawa odwołuje się do przychodu ze sprzedaży, czyli co do zasady do ceny sprzedaży pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia, jeżeli takie koszty wystąpiły.

Dochód zwolniony oblicza się według wzoru:

dochód zwolniony = D × W / P

gdzie:

• D oznacza dochód ze sprzedaży,
• W oznacza wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe,
• P oznacza przychód ze sprzedaży.

Jeżeli cały przychód ze sprzedaży zostanie wydany na cele mieszkaniowe, cały dochód może korzystać ze zwolnienia. Jeżeli tylko część przychodu zostanie przeznaczona na takie cele, zwolnienie obejmie tylko odpowiednią część dochodu.

Czy spłata kredytu na sprzedawane mieszkanie daje ulgę?

Tak, co do zasady spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przed sprzedażą na nabycie lokalu mieszkalnego może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Aktualne brzmienie przepisów obejmuje również spłatę kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością, o ile kredyt służył celowi wskazanemu w ustawie, na przykład nabyciu lokalu mieszkalnego.

Kluczowy jest cel kredytu, a nie samo zabezpieczenie hipoteczne. Jeżeli kredyt został zaciągnięty na zakup sprzedawanego mieszkania, późniejsza zmiana zabezpieczenia na inne mieszkanie nie powinna sama w sobie wykluczać ulgi. Trzeba jednak zachować dokumenty bankowe pokazujące, na co kredyt został udzielony i jaka część została rzeczywiście spłacona ze środków uzyskanych ze sprzedaży.

W opisanym stanie faktycznym spłata pozostałego kredytu w kwocie około 238 tys. zł może być potraktowana jako wydatek mieszkaniowy, jeżeli kredyt był kredytem zaciągniętym na nabycie sprzedawanego mieszkania. Nie oznacza to jednak automatycznie pełnego zwolnienia, ponieważ przychód ze sprzedaży wynosi 375 tys. zł. Jeżeli na cele mieszkaniowe zostanie przeznaczone tylko 238 tys. zł, zwolnienie będzie proporcjonalne.

Przy uproszczonym założeniu, że przychód wynosi 375 tys. zł, koszt nabycia 275 tys. zł, a dochód 100 tys. zł, wydatkowanie 238 tys. zł na spłatę kredytu dawałoby zwolnienie według proporcji: 100 000 zł × 238 000 zł / 375 000 zł. Oznacza to zwolnienie około 63 466,67 zł dochodu. Pozostała część dochodu byłaby opodatkowana 19% PIT, chyba że podatnik w terminie przeznaczy także pozostałą część przychodu na inne własne cele mieszkaniowe.

Jak wykazać sprzedaż i ulgę w PIT-39?

PIT-39 składa się za rok, w którym doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości, czyli do zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Termin złożenia zeznania przypada do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

W PIT-39 należy wykazać przede wszystkim:

• przychód ze sprzedaży mieszkania, czyli co do zasady cenę z aktu notarialnego, z uwzględnieniem ewentualnych kosztów odpłatnego zbycia,
• koszty uzyskania przychodu, w szczególności udokumentowaną cenę nabycia mieszkania oraz ewentualne nakłady zwiększające jego wartość,
• dochód albo stratę ze sprzedaży,
• dochód zwolniony w ramach ulgi mieszkaniowej, jeżeli podatnik zamierza albo już zdążył przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe.

Jeżeli w chwili składania PIT-39 podatnik jeszcze nie spłacił całego kredytu, ale zamierza to zrobić w ustawowym terminie, może wykazać ulgę zgodnie z planowanymi wydatkami. Musi jednak faktycznie ponieść te wydatki w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży i posiadać dowody zapłaty.

Jeżeli ostatecznie podatnik wyda mniej, niż zadeklarował w PIT-39, powinien złożyć korektę zeznania i dopłacić należny podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Umowa przedwstępna a moment sprzedaży

Umowa przedwstępna nie przenosi własności mieszkania. Jest jedynie zobowiązaniem stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Wynika to z art. 389 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Dla PIT znaczenie ma dopiero zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, która przenosi własność nieruchomości na kupującego. Wynika to także z zasad prawa cywilnego dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, w szczególności z art. 155 Kodeksu cywilnego.

Zaliczka albo zadatek otrzymane przy umowie przedwstępnej nie powodują jeszcze obowiązku złożenia PIT-39. Rozliczenia dokonuje się za rok, w którym zawarto umowę przyrzeczoną przenoszącą własność. Potwierdza to również praktyka interpretacyjna organów podatkowych, w tym interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 grudnia 2019 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.380.2019.2.AK.

Jakie dokumenty warto zachować?

Dla bezpieczeństwa podatkowego warto zgromadzić dokumenty, które pokazują zarówno rozliczenie sprzedaży, jak i spełnienie warunków ulgi mieszkaniowej. W szczególności przydatne będą:

• akt notarialny nabycia mieszkania oraz akt notarialny sprzedaży,
• umowa kredytu i aneksy, zwłaszcza dokumenty wskazujące cel kredytu,
• zaświadczenie banku o wysokości spłaconego kapitału i odsetek,
• potwierdzenia przelewów dokonanych ze środków pochodzących ze sprzedaży,
• dokumenty potwierdzające inne wydatki mieszkaniowe, jeżeli mają uzupełnić kwotę potrzebną do pełnego zwolnienia.

Warto też oddzielić samą spłatę kredytu od innych kosztów okołokredytowych. Nie każdy wydatek związany z kredytem musi być automatycznie uznany za własny cel mieszkaniowy, dlatego w razie wątpliwości należy ocenić konkretny dokument i podstawę płatności.

FAQ

Czy spłata kredytu zabezpieczonego na innym mieszkaniu daje ulgę?

Może dawać ulgę, jeżeli kredyt został zaciągnięty na cel mieszkaniowy objęty ustawą, na przykład na zakup sprzedawanego mieszkania. Sama zmiana zabezpieczenia hipotecznego nie powinna przesądzać o utracie ulgi, ale trzeba wykazać cel kredytu i faktyczną spłatę.

Czy muszę przeznaczyć na cele mieszkaniowe cały zysk ze sprzedaży?

Nie chodzi o sam zysk, lecz o przychód ze sprzedaży. Pełne zwolnienie z podatku jest możliwe wtedy, gdy cały przychód zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe. Wydanie tylko części przychodu daje zwolnienie proporcjonalne.

Czy umowę przedwstępną wpisuje się do PIT-39?

Nie. Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości, więc sama nie powoduje obowiązku rozliczenia sprzedaży w PIT-39. Zeznanie składa się za rok, w którym zawarto umowę przyrzeczoną przenoszącą własność.

Co jeśli zadeklaruję ulgę, ale nie wydam pieniędzy w terminie?

W takiej sytuacji należy skorygować PIT-39 i zapłacić podatek od tej części dochodu, która ostatecznie nie korzysta ze zwolnienia. Do podatku mogą dojść odsetki za zwłokę.

Czy do kosztów mogę zaliczyć cenę zakupu mieszkania?

Tak, kosztem uzyskania przychodu jest co do zasady udokumentowana cena nabycia mieszkania oraz udokumentowane nakłady zwiększające jego wartość. W konkretnym rozliczeniu trzeba uwzględnić dokumenty zakupu, faktury i ewentualne koszty transakcyjne.

Podsumowanie

Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanego mieszkania może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Nie oznacza to jednak, że każda spłata automatycznie likwiduje cały podatek. Jeżeli przychód ze sprzedaży wynosi 375 tys. zł, a na spłatę kredytu zostanie przeznaczone 238 tys. zł, ulga obejmie tylko część dochodu, chyba że pozostała część przychodu zostanie wydana w terminie na inne własne cele mieszkaniowe.

W PIT-39 trzeba rozliczyć sprzedaż za rok zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność. Umowa przedwstępna i otrzymana przy niej zaliczka albo zadatek nie są jeszcze sprzedażą nieruchomości dla celów PIT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 grudnia 2019 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.380.2019.2.AK