Autor: Adam Nowak
Jestem czynnym podatnikiem VAT nieprowadzącym działalności gospodarczej, posiadam na własność pokój w „condohotelu”. Z tego tytułu wystawiam operatorowi hotelu faktury VAT 23%. Ponadto jestem właścicielem dwóch mieszkań, które wynajmuję długoterminowo. Czy z tytułu najmu mieszkań czynsz może być pobierany gotówką, czy musi trafiać przelewem na rachunek bankowy zgłoszony w US? Jaki VAT od najmu długoterminowego mieszkań? Czy obowiązują faktury VAT? Czy fakt najmu mieszkań należy zgłosić do skarbówki?
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT– zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.
W konsekwencji usługi wynajmu długoterminowego na gruncie podatku VAT korzystają z całkowitego zwolnienia od podatku.
Jak stanowi art. 19 ustawy – Prawo przedsiębiorców dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą następuje za pośrednictwem rachunku płatniczego przedsiębiorcy, w każdym przypadku gdy:
W piśmie z dnia 30.10.2020 r. wydanym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP2-2.4010.246.2020.1.JG, czytamy:
„Odnosząc powyższe do przedstawionych przepisów prawa należy zauważyć, że osoba fizyczna, która prywatnie wynajmuje swoją nieruchomość, nie spełnia przesłanek do uznania jej w tym zakresie za przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo Przedsiębiorców. Najem prywatny nie podlega bowiem do zgłoszenia w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).
Oznacza to tym samym, że płatności przeprowadzane w ramach tzw. najmu prywatnego mogą być dokonywane bez pośrednictwa rachunku płatniczego, nawet jeśli przekraczają 15 tys. zł, w tym są dokonywane jako zapłata za fakturę na rzecz czynnego podatnika VAT.”
Z powyższego wynika zatem, że w przypadku długoterminowego najmu prywatnego płatność może odbywać się gotówką z pominięciem rachunku bankowego.
Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy VAT – podatnik wykonujący czynności zwolnione od podatku na mocy art. 43 ust. 1 ustawy VAT nie ma obowiązku wystawiania faktury. Na mocy art. 106b ust. 3 ustawy VAT taką fakturę należy wystawić na żądanie najemcy, jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty. W takim przypadku faktura zawiera stawkę ZW i nie zawiera kwoty podatku.
Zwykła umowa najmu będąca przedmiotem uregulowania Kodeksu cywilnego nie podlega zgłoszeniu do urzędu skarbowego. Inaczej jest natomiast w przypadku umowy najmu okazjonalnego, która została opisana w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jak podaje art. 19a tejże ustawy – umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Przepisy ustawy o ochronie lokatorów określają, że do umowy najmu należy dołączyć konkretne załączniki. W szczególności chodzi o:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
W tym miejscu należy także wskazać, że umowa najmu okazjonalnego oraz wszelkie zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Natomiast oświadczenie, o którym mowa powyżej, składane jest przed notariuszem.
Zgodnie z art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel ma obowiązek zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Podkreślmy jednak, że ww. obowiązek dotyczy tylko umowy najmu okazjonalnego, a nie dotyczy zwykłej umowy najmu sporządzanej w formie pisemnej.
Najem długoterminowy mieszkań na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT, co oznacza brak konieczności doliczania podatku do czynszu. W przypadku najmu prywatnego nie ma obowiązku wystawiania faktur VAT, chyba że najemca zgłosi takie żądanie. Płatności mogą być dokonywane gotówką, o ile nie przekraczają ustawowego limitu, co daje większą elastyczność wynajmującym. Wynajem nie wymaga zgłaszania do urzędu skarbowego, chyba że dotyczy umowy najmu okazjonalnego, która wymaga dodatkowych formalności.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism prawnych, dostosowane do indywidualnych potrzeb klientów – szybka i wygodna pomoc w każdej sprawie, bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami już dziś, aby uzyskać kompleksowe wsparcie! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika
