Sprzedaż domu po śmierci męża a PIT

Dziedziczenie ustawowe po śmierci męża

Jeżeli mąż nie zostawił testamentu, zastosowanie ma dziedziczenie ustawowe. Przy zbiegu małżonka i dzieci spadek po zmarłym dziedziczą: żona oraz dzieci, przy czym udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 spadku. W opisanej sytuacji, gdy spadkobierczyniami są żona i dwie dorosłe córki, każda z nich dziedziczy po 1/3 spadku po mężu.

Jeżeli dom i działka były objęte wspólnością majątkową małżeńską, to przed śmiercią męża do majątku wspólnego należała cała nieruchomość. Po śmierci męża w skład spadku wchodzi zasadniczo jego udział wynoszący 1/2 nieruchomości. Ta połowa dzieli się między trzy spadkobierczynie po 1/3.

W praktyce daje to następujące udziały w nieruchomości: żona zachowuje swoją połowę z majątku wspólnego i dodatkowo dziedziczy 1/6 po mężu, czyli łącznie ma 2/3 nieruchomości. Każda córka dziedziczy po 1/6 nieruchomości. Takie wyliczenie zakłada jednak, że nie było rozdzielności majątkowej, umów majątkowych, wcześniejszych darowizn wpływających na stan własności ani testamentu.

Kiedy sprzedaż nieruchomości powoduje PIT?

W tym artykule najważniejszy jest scenariusz sprzedaży domu po śmierci męża, a nie ponowne pełne omówienie zasad sprzedaży nieruchomości po spadku. Dla PIT trzeba przede wszystkim ustalić, kiedy zmarły małżonek nabył lub wybudował nieruchomość oraz czy od końca tego roku upłynęło pięć lat. Szersze zasady dla nieruchomości spadkowych omawia tekst o tym, kiedy powstaje podatek przy sprzedaży mieszkania ze spadku.

Jeżeli termin upłynął, sprzedaż co do zasady nie tworzy źródła przychodu w PIT. Jeżeli nie upłynął, trzeba dopiero przejść do PIT-39, kosztów i ewentualnej ulgi mieszkaniowej.

Jak liczyć pięć lat przy domu nabytym w 2001 r.?

Jeżeli nieruchomość została kupiona przez małżonków do majątku wspólnego w 2001 r., pięcioletni termin należy liczyć od końca 2001 r. Oznacza to, że sprzedaż dokonana po upływie tego terminu nie powinna powodować PIT ani po stronie żony, ani po stronie córek dziedziczących udział po ojcu.

W odniesieniu do żony trzeba rozróżnić dwa elementy jej udziału. Pierwszy to jej własny udział wynikający ze wspólności majątkowej małżeńskiej. Drugi to udział odziedziczony po mężu. W obu przypadkach, przy założeniu nabycia nieruchomości do majątku wspólnego w 2001 r., termin pięcioletni nie biegnie od nowa od śmierci męża.

Córki nabywają udziały w nieruchomości w drodze spadku po ojcu, ale dla potrzeb PIT pięć lat liczy się od nabycia nieruchomości przez ojca, czyli w opisanym stanie faktycznym od końca 2001 r. Dlatego sama okoliczność, że śmierć ojca nastąpiła niedawno, nie przesądza o powstaniu podatku dochodowego przy sprzedaży.

Notarialne poświadczenie dziedziczenia a sprzedaż domu

Notarialne poświadczenie dziedziczenia potwierdza, kto jest spadkobiercą i w jakim udziale dziedziczy spadek. Po jego zarejestrowaniu spadkobiercy mogą wykazać swoje prawa, a następnie uporządkować wpisy w księdze wieczystej. W wielu przypadkach sprzedaż nieruchomości przez wszystkich spadkobierców jest możliwa bez wcześniejszego działu spadku, jeżeli wszyscy zgodnie przystępują do aktu sprzedaży.

Jeżeli spadkobiercy chcą najpierw przyznać nieruchomość jednej osobie, a dopiero potem ją sprzedać, konieczny może być dział spadku albo umowa obejmująca zniesienie współwłasności. Taka czynność może mieć odrębne skutki podatkowe, zwłaszcza gdy pojawiają się spłaty lub dopłaty, dlatego wymaga osobnej analizy.

Należy również odróżnić PIT od podatku od spadków i darowizn. Żona i dzieci należą do najbliższej rodziny, ale dla zachowania zwolnienia w podatku od spadków i darowizn warto upewnić się, czy w danej sprawie wymagane jest zgłoszenie nabycia spadku na formularzu SD-Z2 i jaki termin ma zastosowanie.

Co jeśli nieruchomość nie była majątkiem wspólnym?

Wniosek o braku PIT zależy od tego, czy nieruchomość rzeczywiście była nabyta przez małżonków w 2001 r. do majątku wspólnego albo czy mąż nabył swój udział właśnie wtedy. Inaczej trzeba ocenić sprawę, jeżeli nieruchomość była majątkiem osobistym jednego z małżonków, doszło do późniejszego rozszerzenia wspólności, darowizny, podziału majątku albo dokupienia udziału.

Znaczenie ma także to, czy sprzedaż następuje prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej. Opisane zasady dotyczą sprzedaży prywatnej, niezwiązanej z wykonywaniem działalności gospodarczej. Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana w działalności, wprowadzona do ewidencji albo stanowiła składnik firmowy, skutki podatkowe mogą być inne.

Wniosek dla opisanej sytuacji

Przy założeniu, że dom i działka zostały nabyte przez małżonków do majątku wspólnego w 2001 r., a po mężu dziedziczą żona i dwie córki, sprzedaż tej nieruchomości obecnie nie powinna powodować obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Pięcioletni termin upłynął bowiem dawno temu, a przy udziałach odziedziczonych po mężu liczy się data nabycia przez spadkodawcę.

Dla bezpieczeństwa przed sprzedażą należy zgromadzić: akt notarialny nabycia z 2001 r., akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, odpis księgi wieczystej oraz informacje o ustroju majątkowym małżonków. Notariusz przygotowujący akt sprzedaży będzie weryfikował te dokumenty.

FAQ

Czy śmierć męża powoduje, że pięć lat do PIT liczy się od nowa?

Nie, co do zasady przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonej pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Jeżeli mąż nabył udział w 2001 r., data jego śmierci nie uruchamia nowego pięcioletniego okresu dla córek.

Jakie udziały mają żona i dwie córki po śmierci męża?

Jeżeli nieruchomość była objęta wspólnością majątkową małżeńską, żona ma zasadniczo 2/3 nieruchomości, a każda córka po 1/6. Wynika to z tego, że do spadku wchodzi połowa należąca do zmarłego męża, a tę połowę dziedziczą żona i dwie córki po 1/3.

Czy trzeba składać PIT-39 po sprzedaży takiej nieruchomości?

Jeżeli sprzedaż nie stanowi źródła przychodu, bo upłynął pięcioletni termin, co do zasady nie składa się PIT-39. Jeżeli jednak część nieruchomości została nabyta później albo sytuacja własnościowa jest bardziej złożona, obowiązek złożenia PIT-39 może wymagać osobnej oceny.

Czy notarialne poświadczenie dziedziczenia jest wystarczające do sprzedaży domu?

Zwykle tak, jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni i wspólnie sprzedają nieruchomość. W praktyce potrzebny będzie zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku oraz dokumenty dotyczące księgi wieczystej.

Czy dział spadku przed sprzedażą jest konieczny?

Nie zawsze. Jeżeli żona i córki sprzedają nieruchomość razem jako współwłaścicielki, dział spadku może nie być potrzebny. Jeżeli jednak nieruchomość ma najpierw przypaść jednej osobie, dział spadku lub zniesienie współwłasności może okazać się konieczne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350