Czy zadatek przy sprzedaży mieszkania jest opodatkowany?

Sprzedaż mieszkania ze spadku a 5-letni termin

Sprzedaż nieruchomości przez osobę prywatną może podlegać 19% podatkowi dochodowemu, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości. Przy nieruchomości odziedziczonej obowiązuje jednak szczególna zasada: do tego okresu uwzględnia się czas posiadania nieruchomości przez spadkodawcę.

Oznacza to, że jeżeli spadkodawca nabył mieszkanie w drodze darowizny w 2018 r., to dla spadkobiercy 5-letni termin zasadniczo liczy się od końca 2018 r., a nie od dnia nabycia spadku. Sprzedaż dokonana po upływie tego terminu nie stanowi źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W praktyce przed podpisaniem aktu sprzedaży warto sprawdzić dokumenty nabycia przez spadkodawcę, zwłaszcza akt darowizny, akt notarialny zakupu albo dokumenty spadkowe. To one pozwalają ustalić, od którego roku należy liczyć termin podatkowy.

Umowa przedwstępna nie przenosi własności mieszkania

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości służy zabezpieczeniu przyszłej transakcji. Strony ustalają w niej najczęściej cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty oraz konsekwencje niewykonania umowy. Sama umowa przedwstępna nie powoduje jednak przeniesienia własności mieszkania.

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Czynność dokonana bez wymaganej formy aktu notarialnego jest nieważna, co potwierdza także art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego.

Dlatego otrzymanie części ceny przed zawarciem aktu notarialnego nie oznacza jeszcze, że doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości. Dla podatku dochodowego kluczowy jest moment zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność.

Czy zadatek lub zaliczka są opodatkowane w chwili otrzymania?

Zadatek albo zaliczka przekazane przy umowie przedwstępnej na poczet przyszłej ceny sprzedaży co do zasady nie stanowią jeszcze przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Przychód z tego źródła powstaje dopiero wtedy, gdy strony zawrą umowę przyrzeczoną w formie aktu notarialnego i dojdzie do przeniesienia własności.

Takie podejście wynika również z praktyki interpretacyjnej organów podatkowych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 sierpnia 2022 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT, wskazano, że zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie zadatku lub zaliczki nie powoduje jeszcze odpłatnego zbycia nieruchomości, a więc nie tworzy przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W tej samej linii argumentacji powoływany jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2013 r., sygn. akt II FSK 2418/11. Sąd podkreślił, że nabycie nieruchomości wymaga skutecznego przeniesienia własności w przewidzianej prawem formie, czyli w akcie notarialnym.

Zadatek a zaliczka: różnice mają znaczenie

W języku potocznym zadatek i zaliczka bywają używane zamiennie, ale prawnie są to różne instytucje. Zaliczka jest po prostu częścią ceny zapłaconą wcześniej. Jeżeli do umowy sprzedaży nie dojdzie, co do zasady podlega zwrotowi, chyba że strony uregulowały rozliczenia inaczej i zgodnie z prawem.

Zadatek jest silniejszym zabezpieczeniem wykonania umowy. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga strona może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek. Jeżeli sama dała zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Gdy umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny.

Jeżeli umowa zostanie rozwiązana albo niewykonanie nastąpi z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada lub za które odpowiadają obie strony, zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty podwójnej kwoty odpada.

Czy otrzymany zadatek można wydać?

Otrzymany zadatek nie jest kaucją, którą trzeba przechowywać w niezmienionej postaci. Sprzedający może nim dysponować, w tym przeznaczyć go na własne wydatki. Trzeba jednak pamiętać, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej transakcja nie jest jeszcze ostateczna.

Jeżeli kupujący skutecznie odstąpi od umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, sprzedający może być zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z tego powodu bezpieczne jest zachowanie rezerwy finansowej przynajmniej do dnia podpisania aktu notarialnego albo takiego ułożenia umowy, aby ryzyka były jasno opisane.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy do sprzedaży nie dojdzie, a zadatek zostanie zatrzymany. Nie będzie to przychód ze sprzedaży nieruchomości, bo do sprzedaży nie doszło. Taka kwota może jednak wymagać odrębnej oceny podatkowej, przykładowo jako przychód z innych źródeł. W razie sporu lub większej kwoty warto rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną.

Co jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat?

Jeżeli sprzedaż mieszkania po spadku nastąpi przed upływem 5-letniego terminu, przychód z odpłatnego zbycia może podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podatek oblicza się od dochodu, czyli zasadniczo od przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu ustalone zgodnie z przepisami.

W takiej sytuacji podatnik składa zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Możliwe jest także skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeżeli spełnione są warunki ustawowe, w szczególności przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe w przewidzianym terminie. Przy wydatkowaniu pieniędzy otrzymanych jeszcze przed aktem notarialnym należy zachować ostrożność, ponieważ kwalifikacja takich wydatków może zależeć od szczegółów sprawy.

Jak bezpiecznie zapisać zadatek w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna powinna jasno określać, czy wpłacana kwota jest zadatkiem, zaliczką, czy częścią ceny. Jeżeli strony chcą zastosować zadatek, warto wprost wskazać jego wysokość, termin zapłaty, sposób zaliczenia na cenę oraz skutki niewykonania umowy przez każdą ze stron.

Przy nieruchomości ze spadku warto także zadbać o dokumenty potwierdzające nabycie spadku, wpis w księdze wieczystej, brak przeszkód w sprzedaży oraz ewentualne zaświadczenia wymagane przez notariusza. Kupujący często oczekuje również potwierdzenia, że termin sprzedaży został dobrany tak, aby nie powodował ryzyka podatkowego po stronie sprzedającego.

FAQ

Czy zadatek trzeba wykazać w PIT w roku jego otrzymania?

Co do zasady nie, jeżeli zadatek jest wpłacony na poczet przyszłej sprzedaży nieruchomości i nie doszło jeszcze do zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność. Przychód ze sprzedaży nieruchomości powstaje dopiero przy umowie przyrzeczonej.

Czy zaliczka jest podatkowo traktowana tak samo jak zadatek?

W kontekście przychodu ze sprzedaży nieruchomości tak: sama zaliczka otrzymana przed aktem notarialnym nie oznacza jeszcze odpłatnego zbycia. Różnice między zadatkiem i zaliczką mają jednak duże znaczenie cywilnoprawne, zwłaszcza przy niewykonaniu umowy.

Czy pieniądze z zadatku trzeba trzymać na osobnym koncie?

Nie ma ogólnego obowiązku przechowywania zadatku na osobnym rachunku. Sprzedający może wydać te środki, ale powinien pamiętać o ryzyku zwrotu, a w określonych sytuacjach nawet zwrotu podwójnej kwoty.

Od kiedy liczyć 5 lat przy mieszkaniu odziedziczonym?

Przy nieruchomości nabytej w spadku 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Nie jest to automatycznie data śmierci spadkodawcy ani data poświadczenia dziedziczenia.

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale forma aktu notarialnego daje silniejszą ochronę, w tym możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Sama sprzedaż nieruchomości zawsze wymaga aktu notarialnego.

Podsumowanie

Otrzymanie zadatku lub zaliczki przy umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania nie powoduje samo w sobie powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Decydujące znaczenie ma dopiero zawarcie umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Przy mieszkaniu odziedziczonym trzeba dodatkowo prawidłowo ustalić 5-letni termin, licząc go od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Zadatek można wykorzystać, ale nie zawsze jest to bezpieczne. Do czasu podpisania aktu notarialnego istnieje ryzyko, że transakcja nie dojdzie do skutku, a sprzedający będzie musiał zwrócić otrzymaną kwotę albo nawet jej dwukrotność.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 sierpnia 2022 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2013 r., sygn. akt II FSK 2418/11