Czy zadatek przy sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu?

Autor: Katarzyna Nosal

W 2018 roku moja mam przepisała mieszkanie w formie umowy darowizny na mojego brata. W tym roku brat zmarł i jestem jedynym spadkobiercą. Chciałabym sprzedać to mieszkanie, ale wiem, że w tym roku nie mogę, bo bym musiała zapłacić 19% podatku. W związku z tym umówiłam się z osobą, która chce kupić to mieszkanie, że sprzedaż nastąpi w 2024 roku. Ale chcemy podpisać umowę przedwstępną i ona ma mi wpłacić zadatek w wysokości 20000 zł. Czy ten zadatek podlega opodatkowaniu? Czy te pieniądze mogą być wydatkowane, czy też przechowywane, jak to jest w przypadku kaucji? 

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy zadatek przy sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu?

Sprzedaż mieszkania ze spadku

Rzeczywiście w chwili obecnej sprzedaż nieruchomości nie będzie korzystną opcją z uwagi na opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Termin 2024 jest terminem bezpiecznym, ponieważ dziedzicząc, może Pani doliczyć czas od nabycia przez spadkodawcę do wymaganych 5 lat.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zadatek lub zaliczka – czy są dochodem?

Zaliczka lub zadatek na poczet przyszłej umowy sprzedaży ustalona i wręczana przy zawarciu umowy przedwstępnej nie jest dochodem z tytułu zbycia nieruchomości, ponieważ ta jeszcze nie następuje w tym momencie. Tak też wyjaśniają organy skarbowe. Przytoczyć można w tym miejscu interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 sierpnia 2022 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT: 

„Zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11 wskazał, że:

(…) »Nabycie, o którym mowa w ust. 25 lit. a)-c) art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza uzyskanie na własność wymienionych w tym przepisie nieruchomości. W przypadku nieruchomości normodawca zastrzegł obowiązek dochowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.). Tak więc dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przewidzianej prawem formie (akt notarialny) podatnik nabywa nieruchomość (...)«.

Jak już wskazano, odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem kwota zadatku/zaliczki stanowiłaby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej – w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W świetle powyższego zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której sprzedający otrzyma kwotę zaliczki/zadatku nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana kwota zadatku i zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki”.

Kwotę zadatku czy zaliczki może Pani oczywiście wydatkować, ale musi Pani pamiętać, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej może nastąpić sytuacja, w której będzie pani zmuszona zwrócić kwotę, która została pobrana, a w przypadku własnej rezygnacji ze sprzedaży i zadatku do zwrotu pozostaje nawet dwukrotna wartość.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przykłady

Pani Anna odziedziczyła po mężu mieszkanie w 2021 roku. Z uwagi na korzystne położenie nieruchomości, szybko znalazł się kupiec, który chciał podpisać umowę przedwstępną i wpłacił 30 000 zł zadatku. Pani Anna obawiała się, że skoro pieniądze już wpłynęły na jej konto, będzie musiała je opodatkować. Skonsultowała się z doradcą podatkowym, który wyjaśnił jej, że dopóki nie podpisze aktu notarialnego przenoszącego własność, nie powstaje obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości. Uspokojona, przeznaczyła środki na remont domu, mając świadomość, że w razie zerwania umowy może być zobowiązana do zwrotu całej kwoty lub jej podwójności.

 

Pan Marek planował sprzedaż mieszkania w 2025 roku, choć prawo własności nabył w drodze darowizny w 2023. Aby uniknąć podatku dochodowego, chciał zaczekać do 2029 roku, ale kupujący naciskał na zabezpieczenie transakcji. Podpisali więc umowę przedwstępną, a pan Marek otrzymał 50 000 zł zadatku. Zadeklarował w banku te środki jako prywatny wkład na poczet kredytu na zakup nowego samochodu. Urzędnik bankowy poprosił o dokument potwierdzający brak obowiązku podatkowego – Marek przedłożył interpretację indywidualną KIS, z której jasno wynikało, że zadatek nie stanowi dochodu do czasu przeniesienia własności.

 

Pani Krystyna zawarła umowę przedwstępną sprzedaży działki, którą odziedziczyła po ojcu. Kupujący wpłacił jej 20 000 zł zadatku, jednak po kilku miesiącach wycofał się z transakcji. Pani Krystyna, zgodnie z umową, zatrzymała zadatek, jednak zastanawiała się, czy musi od tej kwoty zapłacić podatek. Skontaktowała się z doradcą, który wyjaśnił, że zatrzymanie zadatku nie oznacza jeszcze sprzedaży nieruchomości, więc nie powstał obowiązek podatkowy z tytułu zbycia. Niemniej jednak, zatrzymany zadatek może zostać uznany za przychód z innych źródeł i wymaga indywidualnej oceny podatkowej.

Podsumowanie

Podpisanie umowy przedwstępnej i otrzymanie zadatku przy sprzedaży nieruchomości nie rodzi obowiązku podatkowego w momencie przekazania środków. Dopiero zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego skutkuje powstaniem przychodu, który może podlegać opodatkowaniu, o ile nie upłynęło wymagane pięć lat od momentu nabycia nieruchomości. Do tego czasu otrzymaną kwotą zadatku można swobodnie dysponować, pamiętając jednak, że w razie odstąpienia od transakcji mogą pojawić się obowiązki zwrotne, w tym konieczność zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej w sprawie sprzedaży nieruchomości, podatków lub umów? Skorzystaj z naszej wygodnej usługi porad prawnych online – szybko, bez wychodzenia z domu i w pełni bezpiecznie. Nasi doświadczeni prawnicy odpowiedzą na Twoje pytania i pomogą Ci podjąć właściwą decyzję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »