Czy zadatek przy sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu?

Sprzedaż mieszkania ze spadku

Rzeczywiście w chwili obecnej sprzedaż nieruchomości nie będzie korzystną opcją z uwagi na opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Termin 2024 jest terminem bezpiecznym, ponieważ dziedzicząc, może Pani doliczyć czas od nabycia przez spadkodawcę do wymaganych 5 lat.

Zadatek lub zaliczka – czy są dochodem?

Zaliczka lub zadatek na poczet przyszłej umowy sprzedaży ustalona i wręczana przy zawarciu umowy przedwstępnej nie jest dochodem z tytułu zbycia nieruchomości, ponieważ ta jeszcze nie następuje w tym momencie. Tak też wyjaśniają organy skarbowe. Przytoczyć można w tym miejscu interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 sierpnia 2022 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT: 

„Zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11 wskazał, że:

(…) »Nabycie, o którym mowa w ust. 25 lit. a)-c) art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza uzyskanie na własność wymienionych w tym przepisie nieruchomości. W przypadku nieruchomości normodawca zastrzegł obowiązek dochowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.). Tak więc dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przewidzianej prawem formie (akt notarialny) podatnik nabywa nieruchomość (...)«.

Jak już wskazano, odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem kwota zadatku/zaliczki stanowiłaby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej – w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W świetle powyższego zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której sprzedający otrzyma kwotę zaliczki/zadatku nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana kwota zadatku i zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki”.

Kwotę zadatku czy zaliczki może Pani oczywiście wydatkować, ale musi Pani pamiętać, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej może nastąpić sytuacja, w której będzie pani zmuszona zwrócić kwotę, która została pobrana, a w przypadku własnej rezygnacji ze sprzedaży i zadatku do zwrotu pozostaje nawet dwukrotna wartość.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11