Najem prywatny a zwolnienie z VAT w JDG

Czy najem prywatny jest działalnością gospodarczą w VAT?

W podatku VAT pojęcie działalności gospodarczej jest szersze niż w PIT i nie zależy wyłącznie od wpisu do CEIDG. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje między innymi wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W praktyce oznacza to, że odpłatny najem mieszkania, nawet określany potocznie jako prywatny, może być uznany za odpłatne świadczenie usług na gruncie VAT. Nie ma przy tym decydującego znaczenia, że mieszkanie nie jest środkiem trwałym firmy albo że przychody z najmu są wykazywane w innym zeznaniu podatkowym niż przychody z działalności gospodarczej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 26.07.2023 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.389.2023.1.JG, wskazał, że najem nieruchomości wykonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych spełnia definicję działalności gospodarczej na gruncie VAT, niezależnie od tego, czy podatnik zarejestrował taką działalność w CEIDG.

Zwolnienie z VAT dla najmu mieszkania na cele mieszkaniowe

Jeżeli wynajmowana nieruchomość ma charakter mieszkalny i jest wynajmowana na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe, usługa może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

To zwolnienie oznacza, że od takiego czynszu zasadniczo nie nalicza się VAT. Nie oznacza jednak automatycznie, że obrót z najmu jest obojętny dla limitu zwolnienia podmiotowego 200 000 zł. Są to dwa różne mechanizmy: zwolnienie przedmiotowe dotyczy konkretnej usługi, a zwolnienie podmiotowe dotyczy całej wartości sprzedaży podatnika.

Trzeba też odróżnić najem na cele mieszkaniowe od najmu lokalu użytkowego, najmu krótkoterminowego albo najmu mieszkania na cele inne niż mieszkaniowe. W takich przypadkach skutki VAT mogą być inne i wymagają odrębnej oceny.

Limit 200 000 zł i wliczanie najmu prywatnego

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

U podatnika rozpoczynającego działalność w trakcie roku limit oblicza się proporcjonalnie do okresu prowadzenia działalności w danym roku. Dla osoby, która prowadzi JDG i jednocześnie uzyskuje czynsz z najmu, problem polega na tym, czy czynsz powiększa wartość sprzedaży liczoną do limitu.

Art. 113 ust. 2 ustawy przewiduje, że do wartości sprzedaży nie wlicza się części sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Wyjątek dotyczy jednak między innymi transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Najem mieszkania jest transakcją związaną z nieruchomością. Jeżeli ma charakter stały, powtarzalny i zarobkowy, organy podatkowe najczęściej przyjmują, że nie jest transakcją pomocniczą. W takim wariancie czynsz należy doliczać do limitu 200 000 zł razem ze sprzedażą z działalności gospodarczej.

Czy najem można uznać za transakcję pomocniczą?

Transakcja pomocnicza to czynność uboczna wobec zasadniczej działalności podatnika. Nie chodzi wyłącznie o to, że obrót z danej czynności jest niewielki procentowo. Liczy się także charakter czynności, stopień zaangażowania podatnika, jej powtarzalność oraz to, czy stanowi odrębne, stałe źródło przychodu.

W wyroku WSA w Warszawie z 29.10.2019 r., sygn. akt III SA/Wa 482/19, wskazano, że pomocniczość należy oceniać przede wszystkim przez pryzmat związku z zasadniczą działalnością podatnika oraz stopnia zaangażowania, a nie tylko przez porównanie wysokości obrotów.

Dlatego argument, że czynsz stanowi średnio tylko około 10% przychodów z działalności, nie przesądza jeszcze o pomocniczym charakterze najmu. Jeżeli najem jest wykonywany stale, na podstawie umowy, za regularny czynsz i jako odrębne źródło przychodów, ryzyko uznania go za transakcję pomocniczą jest wysokie.

Stanowisko organów podatkowych

W interpretacjach indywidualnych Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej konsekwentnie wskazuje, że najem nieruchomości wykonywany w sposób ciągły i zarobkowy może być odrębnym rodzajem działalności gospodarczej w VAT. W takim ujęciu nie jest czynnością uboczną wobec firmy, lecz samodzielnym świadczeniem usług.

W interpretacji z 17.10.2024 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.551.2024.3.KF, organ uznał, że obroty z najmu mieszkania na cele mieszkaniowe, jako transakcje związane z nieruchomościami niemające charakteru czynności pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Podobne stanowisko przedstawiono w interpretacji z 15.05.2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.208.2023.1.KO. Organ wskazał, że najem mieszkań na cele mieszkaniowe stanowi odrębny rodzaj działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, a po przekroczeniu limitu podatnik powinien złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R.

PIT-28 i oddzielne zeznania nie rozstrzygają sprawy VAT

Informacja z urzędu skarbowego, że przychody z działalności i najmu są wykazywane w osobnych rozliczeniach PIT, może być prawdziwa dla podatku dochodowego. Nie daje jednak jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o VAT.

PIT i VAT opierają się na odrębnych ustawach oraz odrębnych definicjach. W PIT najem prywatny może być rozliczany poza działalnością gospodarczą, natomiast w VAT ta sama czynność może być uznana za działalność gospodarczą ze względu na jej ciągły i zarobkowy charakter.

W konsekwencji przedsiębiorca korzystający ze zwolnienia podmiotowego z VAT powinien kontrolować nie tylko sprzedaż z JDG, lecz także obrót z najmu, jeżeli najem nie ma charakteru pomocniczego.

Co się dzieje po przekroczeniu limitu?

Jeżeli łączna wartość sprzedaży liczona do limitu przekroczy 200 000 zł, zwolnienie podmiotowe traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono ten limit. Oznacza to, że trzeba ustalić moment przekroczenia i prawidłowo rozliczyć VAT od tej czynności oraz kolejnych czynności opodatkowanych.

Podatnik powinien także złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R. Po rejestracji jako czynny podatnik VAT usługi opodatkowane wykonywane w ramach działalności zasadniczej będą co do zasady podlegały VAT według właściwej stawki. Najem mieszkania wyłącznie na cele mieszkaniowe może nadal korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, ale nie oznacza to powrotu do zwolnienia podmiotowego.

W praktyce trzeba również sprawdzić, czy podatnik nie wykonuje czynności, które w ogóle wyłączają możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego. Ocena zależy od rodzaju działalności i faktycznie świadczonych usług.

Odpowiedź na pytanie

Jeżeli wynajem mieszkania jest stały, odpłatny i wykonywany dla celów zarobkowych, to na gruncie VAT może być traktowany jako działalność gospodarcza. W typowym przypadku przychód z takiego najmu mieszkania na cele mieszkaniowe, mimo że zwolniony z VAT, powinien być wliczany do limitu 200 000 zł, jeżeli nie ma charakteru transakcji pomocniczej.

Sam fakt, że czynsz z najmu stanowi tylko około 10% przychodów z działalności, nie wystarcza do uznania najmu za transakcję pomocniczą. Również rozliczanie najmu w PIT-28 i działalności w innym zeznaniu nie powoduje, że obroty te są automatycznie rozdzielone dla celów VAT.

Najbezpieczniejsza konkluzja jest więc następująca: przy stałym najmie mieszkania należy liczyć się z obowiązkiem doliczenia czynszu do limitu zwolnienia z VAT w JDG. Jeżeli suma obrotów przekracza limit, powstaje obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny, chyba że konkretny stan faktyczny uzasadnia inną ocenę.

FAQ

Czy najem prywatny zawsze wlicza się do limitu zwolnienia z VAT?

Nie zawsze, ale przy stałym i zarobkowym najmie mieszkania organy podatkowe najczęściej uznają, że obrót z najmu należy wliczać do limitu. Wyłączenie może dotyczyć czynności rzeczywiście pomocniczych, ale wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego.

Czy najem mieszkania na cele mieszkaniowe jest opodatkowany VAT?

Taki najem co do zasady korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT, jeżeli spełnione są warunki ustawowe: nieruchomość ma charakter mieszkalny, wynajem następuje na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie przedmiotowe nie wyklucza jednak doliczania obrotu do limitu podmiotowego.

Czy rozliczanie najmu w PIT-28 chroni przed doliczeniem go do limitu VAT?

Nie. PIT-28 dotyczy podatku dochodowego, a limit 200 000 zł wynika z ustawy o VAT. To, że najem jest rozliczany osobno w PIT, nie przesądza o jego traktowaniu dla celów VAT.

Czy ma znaczenie, że najem stanowi tylko 10% przychodów?

Ma znaczenie pomocnicze, ale nie jest decydujące. O pomocniczym charakterze nie przesądza wyłącznie niski udział procentowy w przychodach. Ważne są także powtarzalność, stałość, związek z działalnością zasadniczą i sposób zaangażowania podatnika.

Co zrobić, gdy limit został już przekroczony?

Należy ustalić czynność, przy której doszło do przekroczenia limitu, ocenić skutki dla VAT i złożyć VAT-R. Warto też sprawdzić, czy trzeba skorygować rozliczenia za wcześniejsze okresy oraz czy sprzedaż po przekroczeniu limitu została prawidłowo udokumentowana.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17.10.2024 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.551.2024.3.KF
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15.05.2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.208.2023.1.KO
5. Wyrok WSA w Warszawie z dnia 29.10.2019 r., sygn. akt III SA/Wa 482/19