Najem prywatny a zwolnienie z VAT w działalności gospodarczej, kiedy przekroczysz limit 200 tys. zł?

Kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?

Usługa najmu prywatnego wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa VAT) definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Pismo z dnia 26.07.2023 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0114-KDIP1-3.4012.389.2023.1.JG:

Zatem najem przez Pana nieruchomości (lokalu użytkowego) jest przedmiotem działalności gospodarczej, bez względu na to, czy zarejestrował Pan taką działalność w CEIDG, czy też nie, gdyż – jak już zostało wskazane – na gruncie przepisów ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku lokalu) w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Należy bowiem jeszcze raz podkreślić, że na gruncie podatku VAT odpłatne udostępnianie (najem) innemu podmiotowi lokalu użytkowego skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Nosząc znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy (niezależnie od tego, czy wprowadzi Pan lokal do środków trwałych, czy nie), wyklucza sprzedaż opisanej nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że jest on długotrwały, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zwolnienie z VAT dla najmu mieszkań na cele mieszkaniowe

Jak rozumiem, opisana usługa korzysta jednocześnie ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Stosownie do treści tego przepisu zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Limit zwolnienia podmiotowego – 200 000 zł sprzedaży rocznie

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT – zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Przepis art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy stanowi, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,
b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
c) usług ubezpieczeniowych,
– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Jeżeli zatem usługa najmu prywatnego nie ma charakteru pomocniczego, to należy jej wartość wliczać do limitu zwolnienia.

Co to są transakcje pomocnicze i kiedy mają znaczenie?

Transakcje pomocnicze oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Transakcje pomocnicze to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby stwierdzić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Wskazanie na „pomocniczy” charakter transakcji dotyczy transakcji, które nie należą do zasadniczej działalności podatnika, chociaż są z nią ściśle związane, i których skala zasadniczo nie może być większa niż skala zasadniczej działalności. Skala ta powinna być mierzona stopniem zaangażowania, a nie wielkością obrotów z poszczególnych części (WSA w Warszawie, wyrok z dnia 29.10.2019 r., III SA/Wa 482/19).

Stanowisko organów podatkowych i interpretacje KIS

Organy podatkowe wskazują w sposób jednolity, że najem prywatny – w zakresie, w jakim nie jest związany z „podstawową” działalnością gospodarczą przedsiębiorcy – nie ma charakteru pomocniczego i ma charakter odrębny, co z kolei oznacza, że jego wartość należy wliczać do limitu zwolnienia.

Pismo z dnia 17.10.2024 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0114-KDIP1-3.4012.551.2024.3.KF, Zwolnienie limitowe z VAT – wliczanie do limitu najmu prywatnego, dostępne na sip.mf.gov.pl:

Na gruncie niniejszej sprawy należy zauważyć, że jak wcześniej wskazano, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Zatem w przedmiotowej sprawie najem nieruchomości jest przedmiotem odrębnej działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią, a więc nie ma charakteru transakcji pomocniczych do działalności związanej z prowadzeniem przez Panią działalności w zakresie biura rachunkowego, lecz są to transakcje podstawowe - w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu) wykonywanej przez Panią działalności gospodarczej.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że świadczona przez Panią usługa najmu mieszkania na cele mieszkaniowe była stałym elementem wbudowanym w funkcjonowanie Pani przedsiębiorstwa i była świadczona odrębnie w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Tym samym usługa ta nie ma charakteru incydentalnego, okazjonalnego, lecz miała charakter ciągły. Zatem usługi najmu nieruchomości, które Pani świadczyła, nie są usługami pomocniczymi, o których mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy.

Podsumowując, należy stwierdzić, że w tej sprawie obroty z tytułu świadczenia usługi najmu mieszkania na cele mieszkaniowe, jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Pismo z dnia 15.05.2023 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0111-KDIB3-1.4012.208.2023.1.KO, Zwolnienie limitowe z VAT – wliczanie najmu mieszkań do limitu, sip.mf.gov.pl

Zatem w przedmiotowej sprawie najem nieruchomości jest przedmiotem odrębnej działalności gospodarczej Pana, a więc nie ma charakteru transakcji pomocniczych do działalności związanej z wykonywaniem pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, lecz są to transakcje podstawowe - w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu) wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że świadczona przez Pana usługa najmu mieszkań na cele mieszkaniowe jest stałym elementem wbudowanym w funkcjonowanie przedsiębiorstwa Pana i jest świadczona odrębnie w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Tym samym usługa ta nie ma charakteru incydentalnego, okazjonalnego, lecz ma charakter ciągły. Zatem usługi najmu nieruchomości, które świadczy Pan, nie są usługami pomocniczymi, o których mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie obroty z tytułu świadczenia usług najmu mieszkań na cele mieszkaniowe, jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinny być wliczane do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Zatem po przekroczeniu kwoty, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, powinien Pan złożyć zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług VAT-R we właściwym urzędzie skarbowym.

Kiedy tracisz zwolnienie z VAT? Wnioski

Na zakończenie warto podkreślić, że sposób rozliczania najmu prywatnego i działalności gospodarczej w podatku dochodowym (PIT) nie ma wpływu na zasady rozliczania podatku VAT. Oba te podatki są od siebie niezależne – PIT jest podatkiem dochodowym, a VAT podatkiem obrotowym – i każda z ustaw reguluje odrębnie pojęcie działalności gospodarczej.

W konsekwencji, jeśli łączna wartość sprzedaży z działalności gospodarczej oraz z najmu prywatnego przekroczy limit zwolnienia z art. 113 ustawy o VAT, podatnik traci prawo do zwolnienia i jest zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik VAT, niezależnie od tego, że najem i działalność są wykazywane na odrębnych deklaracjach PIT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350