Sprzedaż mieszkania i wykończenie domu męża a PIT

Kiedy sprzedaż mieszkania otrzymanego od rodziców podlega PIT?

Jeżeli mieszkanie zostało otrzymane od rodziców w 2021 r., to dla podatku dochodowego istotny jest pięcioletni termin liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W praktyce oznacza to, że sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2027 r. co do zasady nie powinna podlegać PIT z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpi wcześniej, trzeba rozważyć opodatkowanie według zasad z ustawy o PIT. Podatek wynosi 19% od dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży. Dochodem jest przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty podatkowe, w tym w szczególności udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania oraz inne koszty dopuszczone przez przepisy.

W takiej sytuacji najważniejszym sposobem uniknięcia podatku jest zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli tzw. ulga mieszkaniowa. Pozwala ona nie płacić podatku w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż.

Czy wykończenie domu męża może być własnym celem mieszkaniowym?

Katalog wydatków uznawanych za własne cele mieszkaniowe znajduje się w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Obejmuje on między innymi wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części albo własnego lokalu mieszkalnego.

Kluczowe znaczenie ma jednak pojęcie własnego budynku. Zgodnie z art. 21 ust. 26 ustawy o PIT przez własny budynek rozumie się budynek stanowiący własność lub współwłasność podatnika. Przepis obejmuje również sytuację, w której budynek nie jest jeszcze własnością ani współwłasnością podatnika, ale podatnik nabędzie własność lub współwłasność w terminie przewidzianym dla ulgi mieszkaniowej.

Dlatego samo przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży Pani mieszkania na dom budowany na działce należącej wyłącznie do męża byłoby ryzykowne. Aby wydatek mógł korzystać ze zwolnienia, powinna Pani uzyskać współwłasność nieruchomości, na której znajduje się budowany dom, najpóźniej w terminie 3 lat liczonych od końca roku sprzedaży mieszkania.

W opisanej sytuacji właściwym rozwiązaniem może być rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej na działkę wraz z budowanym domem. Taka czynność co do zasady wymaga umowy majątkowej małżeńskiej w formie aktu notarialnego. W sprawach dotyczących nieruchomości warto również zadbać o zgodność wpisów w księdze wieczystej.

Znaczenie rozszerzenia wspólności majątkowej

Jeżeli działka i dom należą obecnie do majątku osobistego męża, to wydatkowanie Pani środków na ten dom nie oznacza automatycznie, że finansuje Pani własny budynek. Dla ulgi mieszkaniowej istotne jest, aby w odpowiednim czasie uzyskała Pani realny tytuł prawny do nieruchomości, czyli własność lub współwłasność.

Rozszerzenie wspólności majątkowej powinno nastąpić najpóźniej w terminie 3 lat od końca roku, w którym sprzeda Pani mieszkanie. Przepisy pozwalają bowiem uznać za własny także taki budynek, który w momencie ponoszenia wydatków nie należy jeszcze do podatnika, o ile podatnik nabędzie własność lub współwłasność w ustawowym okresie.

Najbezpieczniej jest jednak uporządkować tytuł prawny możliwie wcześnie, najlepiej przed ponoszeniem większych wydatków na wykończenie domu. Ogranicza to ryzyko sporu z organem podatkowym o to, czy wydatki rzeczywiście dotyczyły Pani własnego celu mieszkaniowego.

Własne cele mieszkaniowe, czyli faktyczne zamieszkanie

Zwolnienie nie obejmuje każdego wydatku na nieruchomość. Musi to być wydatek na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. W praktyce oznacza to, że dom powinien stać się Pani miejscem zamieszkania, a nie jedynie inwestycją, zabezpieczeniem majątkowym albo nieruchomością przeznaczoną wyłącznie dla innych osób.

Ten kierunek potwierdzają interpretacje podatkowe. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.2.AK, wskazano, że samo nabycie nieruchomości nie wystarczy, jeżeli podatnik nie realizuje w niej własnych celów mieszkaniowych. Podatnik powinien w tej nieruchomości faktycznie mieszkać.

Nie oznacza to, że trzeba zamieszkać natychmiast w dniu poniesienia pierwszego wydatku. Przy budowie lub wykończeniu domu naturalne jest, że zamieszkanie nastąpi dopiero po zakończeniu prac. Ważne jest jednak, aby całokształt okoliczności potwierdzał, że dom ma służyć Pani jako własne miejsce zamieszkania.

Jakie wydatki na wykończenie domu mogą być objęte ulgą?

Do wydatków mieszkaniowych można zaliczać przede wszystkim prace i materiały związane z budową, wykończeniem lub remontem budynku mieszkalnego. Chodzi o wydatki trwale związane z doprowadzeniem domu do stanu umożliwiającego zamieszkanie, takie jak prace budowlane, instalacyjne, wykończeniowe oraz materiały wykorzystane do tych prac.

Większą ostrożność trzeba zachować przy wydatkach na ruchome wyposażenie, dekoracje, sprzęty niezwiązane trwale z budynkiem albo elementy o charakterze typowo użytkowym. W praktyce część takich wydatków może być kwestionowana, dlatego należy zachować faktury, umowy, potwierdzenia przelewów i dokumentację pokazującą związek wydatku z budową lub wykończeniem domu.

Jeżeli tylko część pieniędzy ze sprzedaży mieszkania zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu. Pozostała część dochodu może podlegać opodatkowaniu.

Rozliczenie w PIT-39 i dokumenty

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu należy wykazać w zeznaniu PIT-39 składanym co do zasady do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W zeznaniu można zadeklarować zamiar skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli po złożeniu PIT-39 okaże się, że środki nie zostały wydane w odpowiednim terminie albo wydatki nie spełniają warunków ulgi, konieczna może być korekta zeznania i zapłata podatku wraz z odsetkami. Dlatego przed sprzedażą mieszkania warto ustalić harmonogram: sprzedaż, rozszerzenie wspólności, wydatkowanie środków i dokumentowanie prac.

Dokumenty powinny jednoznacznie pokazywać, kto poniósł wydatek, czego dotyczył oraz że został sfinansowany ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Najlepiej płacić przelewem i opisywać przelewy w sposób pozwalający powiązać je z konkretnymi fakturami lub umowami.

Podsumowanie

W opisanej sprawie uniknięcie PIT jest możliwe, ale zależy od spełnienia kilku warunków. Po pierwsze, sprzedaż mieszkania otrzymanego w 2021 r. przed upływem pięcioletniego terminu trzeba rozliczyć w PIT-39. Po drugie, przychód ze sprzedaży powinien zostać przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku sprzedaży. Po trzecie, dom, na który zostaną wydane pieniądze, powinien być Pani własnością lub współwłasnością albo powinien stać się nią w tym terminie.

Jeżeli więc po sprzedaży mieszkania dojdzie do skutecznego rozszerzenia wspólności majątkowej na działkę i dom, a środki zostaną przeznaczone na wykończenie domu, w którym będzie Pani faktycznie mieszkać, zastosowanie ulgi mieszkaniowej jest co do zasady możliwe. Warto jednak dopilnować formy notarialnej, dokumentów i kolejności czynności.

FAQ

Czy muszę zapłacić PIT, jeśli sprzedam mieszkanie otrzymane od rodziców w 2021 r.?

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed 1 stycznia 2027 r., co do zasady trzeba rozliczyć ją w PIT-39. Podatku można jednak uniknąć w całości albo w części, jeżeli przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

Czy pieniądze ze sprzedaży mogę przeznaczyć na dom należący do męża?

Tak, ale samo przekazanie pieniędzy na dom męża może nie wystarczyć. Dla ulgi mieszkaniowej powinna Pani stać się właścicielem albo współwłaścicielem nieruchomości w terminie 3 lat liczonych od końca roku sprzedaży.

Czy rozszerzenie wspólności majątkowej rozwiązuje problem?

Może rozwiązać problem, jeżeli skutecznie obejmie działkę i dom oraz nastąpi w terminie wymaganym dla ulgi mieszkaniowej. W praktyce wymaga to analizy aktu notarialnego i stanu prawnego nieruchomości.

Czy muszę faktycznie zamieszkać w wykańczanym domu?

Tak. Ulga mieszkaniowa służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Jeżeli dom miałby służyć wyłącznie innym osobom albo celom inwestycyjnym, zwolnienie może zostać zakwestionowane.

Jakie dokumenty warto zachować?

Należy zachować akt sprzedaży mieszkania, umowę majątkową małżeńską, dokumenty dotyczące nieruchomości, faktury za prace i materiały, umowy z wykonawcami oraz potwierdzenia przelewów. Dokumenty powinny potwierdzać związek wydatków z wykończeniem domu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 z późn. zm.

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59 z późn. zm.

3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.2.AK.