Jak uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania na rzecz wykończenia domu?

Zwolnienie z zapłaty podatku

Katalog wydatków kwalifikujących się do zwolnienia ze względu na własne cele mieszkaniowe (z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT) został określony w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. W pkt 1 lit. d tego przepisu wymieniono wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W opisanej sprawie kluczowe znaczenie będzie mieć treść art. 21 ust. 26 ustawy PIT, w którym wskazano, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

W świetle powyższego jednym z warunków zwolnienia jest, aby podatnik legitymował się tytułem własności lub współwłasności nieruchomości. Przy czym zgodnie z ww. art. 21 ust. 26 ustawy PIT prawo własności można nabyć w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT – czyli w terminie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży.

W konsekwencji, jeżeli w terminie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży nieruchomości, stanie się Pani współwłaścicielem nieruchomości (na skutek rozszerzenia wspólności), to środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przekazane na wykończenie budynku będą korzystać ze zwolnienia od podatku PIT.

Zwolnienie z podatku ze względu na własne cele mieszkaniowe

Na marginesie warto też dodać, że zwolnienie dotyczy realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym kontekście podstawową i elementarną kwestią jest to, że wydatkowanie pieniędzy pochodzących ze sprzedaży, aby mogło korzystać ze zwolnienia, musi nastąpić na taką nieruchomość, w której podatnik będzie realizował własne cele (potrzeby) mieszkaniowe. Zatem w takiej nieruchomości należy faktycznie oraz rzeczywiście mieszkać. Mówiąc wprost, musi to być „dach nad głową” dla podatnika.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.2.AK, czytamy:

„Ponadto nabycie winno być ukierunkowane na zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani służyć uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku.

W przypadku nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy, podatnik, który nabywa lokal lub budynek dla własnych potrzeb, ma w tym lokalu/budynku faktycznie mieszkać. Lokal/budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350