Dzierżawa gruntu a podatek od budynków rolnych

Co naprawdę podlega podatkowi rolnemu

W opisanej sytuacji najpierw trzeba rozdzielić dwie kwestie: opodatkowanie gruntów i opodatkowanie budynków. Podatek rolny obejmuje grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Budynki, nawet gdy stoją na gruntach rolnych, nie stają się z tego powodu przedmiotem podatku rolnego.

Budynki mieszkalne nadal podlegają podatkowi od nieruchomości. Inaczej może być z budynkami gospodarczymi. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje zwolnienie dla budynków gospodarczych lub ich części położonych na gruntach gospodarstw rolnych, jeżeli służą wyłącznie działalności rolniczej. To nie jest więc „zamiana” podatku od nieruchomości na podatek rolny, lecz zwolnienie określonych budynków z podatku od nieruchomości.

Za gospodarstwo rolne na gruncie ustawy o podatku rolnym uważa się obszar gruntów, o których mowa w tej ustawie, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu określonego podmiotu. Jeżeli po uwzględnieniu dzierżawy faktycznie posiada Pani grunty rolne przekraczające ten próg, może to mieć znaczenie dla oceny, czy budynki gospodarcze znajdują się na gruntach gospodarstwa rolnego.

Kiedy budynki gospodarcze mogą być zwolnione z podatku od nieruchomości

Najważniejszy jest faktyczny sposób wykorzystania budynków gospodarczych. Zwolnienie obejmuje tylko takie budynki lub ich części, które służą wyłącznie działalności rolniczej. Jeżeli w budynku przechowywane są maszyny rolnicze, pasza, płody rolne albo sprzęt potrzebny do prowadzenia gospodarstwa, przemawia to za zwolnieniem.

Zwolnienie może być kwestionowane, jeżeli budynek jest wykorzystywany na cele prywatne, magazynowe niezwiązane z rolnictwem, usługowe, handlowe albo gospodarcze w rozumieniu pozarolniczej działalności gospodarczej. W takim przypadku gmina może opodatkować całość albo odpowiednią część budynku podatkiem od nieruchomości.

Nie wystarcza samo położenie budynku na gruncie oznaczonym jako rolny. Trzeba jeszcze wykazać, że budynek jest związany z gospodarstwem rolnym i rzeczywiście służy działalności rolniczej. W praktyce pomocne są: umowa dzierżawy, dane z ewidencji gruntów, opis prowadzonej produkcji rolnej, oświadczenie o sposobie wykorzystania budynków oraz ewentualne dokumenty potwierdzające posiadanie maszyn, zwierząt, upraw lub sprzedaż produktów rolnych.

Czy dzierżawa od brata powiększa gospodarstwo rolne

Umowa dzierżawy gruntu rolnego może być argumentem, że dzierżawca posiada grunty rolne i prowadzi gospodarstwo o powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy. Dla zwolnienia budynków gospodarczych istotne jest jednak nie tylko formalne posiadanie gruntu, lecz także faktyczne prowadzenie działalności rolniczej i przeznaczenie budynków wyłącznie na cele rolnicze.

Trzeba jednocześnie odróżnić tę kwestię od przeniesienia obowiązku podatkowego w podatku rolnym za dzierżawiony grunt. Co do zasady podatnikiem podatku rolnego jest właściciel, posiadacz samoistny albo użytkownik wieczysty gruntu. Dzierżawca staje się podatnikiem w szczególnych przypadkach, między innymi gdy grunty gospodarstwa rolnego zostały wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników lub przepisów dotyczących rent strukturalnych.

Jeżeli brat pobiera rentę z ZUS, a nie świadczenie z systemu ubezpieczenia społecznego rolników, zwykła umowa dzierżawy zawarta między osobami fizycznymi może nie przenosić na Panią obowiązku podatkowego za jego grunt. Nie wyklucza to jednak wykorzystania umowy jako dowodu posiadania i prowadzenia gospodarstwa rolnego, o ile faktycznie dzierżawiony grunt jest używany rolniczo.

Samo podleganie ubezpieczeniu w ZUS przez dzierżawcę nie przekreśla możliwości korzystania ze zwolnienia budynków gospodarczych. Przepisy podatkowe dotyczące zwolnienia budynków nie uzależniają go od objęcia rolnika ubezpieczeniem w KRUS. Decydujące są powierzchnia i charakter posiadanych gruntów, położenie budynków oraz ich wyłącznie rolnicze wykorzystanie.

Jakie dokumenty złożyć w urzędzie gminy

Jeżeli jest Pani osobą fizyczną, co do zasady nie składa Pani deklaracji DR-1, która jest typowo formularzem dla osób prawnych, jednostek organizacyjnych i niektórych współwłasności. Osoba fizyczna składa informację o gruntach IR-1, a w zakresie budynków i gruntów podlegających podatkowi od nieruchomości informację IN-1 albo jej korektę. W praktyce gminy korzystają także z załączników do tych formularzy.

Informację albo korektę należy złożyć w terminie 14 dni od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie mające wpływ na opodatkowanie, na przykład zawarcie umowy dzierżawy, rozpoczęcie wykorzystywania budynku wyłącznie rolniczo albo zmiana sposobu użytkowania budynku. Jeżeli termin już minął, dokumenty należy złożyć niezwłocznie.

Do gminy warto przygotować:

• kopię pisemnej umowy dzierżawy gruntu rolnego,
• informację IR-1 dotyczącą gruntów rolnych, jeżeli po stronie podatnika powstaje obowiązek zgłoszeniowy w podatku rolnym,
• korektę informacji IN-1 w zakresie budynków gospodarczych, które mają korzystać ze zwolnienia,
• oświadczenie, że wskazane budynki lub ich części służą wyłącznie działalności rolniczej,
• dokumenty lub informacje potwierdzające faktyczne prowadzenie działalności rolniczej, jeżeli urząd o nie poprosi.

Po złożeniu informacji przez osobę fizyczną gmina ustala podatek w decyzji. Jeżeli zwolnienie zostanie uznane, budynki gospodarcze objęte zwolnieniem nie powinny być ujęte w podatku od nieruchomości w zakresie, w jakim spełniają ustawowe warunki. Budynek mieszkalny pozostanie opodatkowany podatkiem od nieruchomości.

Co zrobić, jeśli dokumenty nie zostały złożone w terminie

Jeżeli upłynął 14-dniowy termin, najlepiej jak najszybciej złożyć zaległe informacje lub korekty. W piśmie przewodnim można krótko wyjaśnić, od kiedy nastąpiła zmiana i jakie budynki mają być objęte zwolnieniem. Jeżeli wcześniejsze rozliczenie spowodowało nadpłatę, można wystąpić o jej stwierdzenie zgodnie z zasadami Ordynacji podatkowej.

Jeżeli niezłożenie informacji mogło narazić podatek na uszczuplenie, warto rozważyć złożenie czynnego żalu na podstawie art. 16 Kodeksu karnego skarbowego. Czynny żal powinien ujawniać istotne okoliczności uchybienia i zostać złożony zanim organ będzie miał wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu czynu zabronionego. W praktyce najlepiej złożyć go razem z zaległymi dokumentami albo przed ich złożeniem.

Wniosek dla opisanej sytuacji

Może Pani ubiegać się o zwolnienie budynków gospodarczych z podatku od nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy po uwzględnieniu dzierżawionego gruntu można wykazać gospodarstwo rolne oraz gdy budynki gospodarcze są wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej. Nie dotyczy to budynku mieszkalnego.

Nie należy zakładać, że sama umowa dzierżawy automatycznie przenosi na Panią podatek rolny za grunt brata. Jeżeli brat jest rencistą ZUS, trzeba szczególnie ostrożnie ocenić, czy umowa spełnia szczególne warunki przewidziane dla dzierżaw zawieranych w związku z ubezpieczeniem społecznym rolników. Dla gminy kluczowe będą dokumenty, faktyczne posiadanie gruntu i rzeczywiste rolnicze wykorzystanie budynków.

FAQ

Czy budynki gospodarcze płacą podatek rolny?

Nie. Podatek rolny dotyczy gruntów. Budynki gospodarcze mogą natomiast korzystać ze zwolnienia z podatku od nieruchomości, jeżeli spełniają warunki przewidziane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.

Czy dzierżawa 1 ha gruntu wystarczy do zwolnienia budynków?

Nie zawsze. Dzierżawa może pomóc wykazać posiadanie gospodarstwa rolnego, ale trzeba jeszcze udowodnić, że budynki są położone na gruntach gospodarstwa rolnego i służą wyłącznie działalności rolniczej.

Czy praca na etacie i składki ZUS wykluczają zwolnienie?

Nie. Sam fakt zatrudnienia i podlegania ubezpieczeniu w ZUS nie wyłącza zwolnienia budynków gospodarczych. Znaczenie ma sposób wykorzystania budynków oraz spełnienie warunków podatkowych.

Jaki formularz składa osoba fizyczna w gminie?

Osoba fizyczna składa zasadniczo informację IR-1 w sprawie podatku rolnego oraz informację lub korektę IN-1 w sprawie podatku od nieruchomości. Konkretne załączniki zależą od danych, które trzeba wykazać w danej gminie.

Czy zwykła dzierżawa od brata przenosi na dzierżawcę podatek rolny?

Nie musi. Przeniesienie obowiązku podatkowego na dzierżawcę występuje w szczególnych przypadkach określonych w ustawie o podatku rolnym, między innymi przy umowach zawieranych stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników. Zwykła umowa cywilna może nie wystarczyć.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - Dz.U. 1991 nr 7 poz. 24
4. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930