Sprzedaż partycypacji w TBS a podatek

Czym jest partycypacja w TBS od strony podatkowej?

Partycypacja w TBS polega na udziale w kosztach budowy lokalu, ale nie daje partycypantowi prawa własności mieszkania ani udziału we własności nieruchomości. To istotne, ponieważ inne zasady podatkowe dotyczą sprzedaży nieruchomości, a inne odpłatnego przeniesienia praw wynikających z umowy partycypacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT szczególne zasady dotyczą odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw do nieruchomości. Przy partycypacji w TBS ta regulacja co do zasady nie ma zastosowania, bo zawarcie umowy partycypacji nie oznacza nabycia mieszkania.

W praktyce trzeba więc rozróżnić dwie sytuacje: przeniesienie praw z umowy partycypacji na inną osobę oraz wypłatę przez TBS zwaloryzowanej kwoty po zakończeniu najmu lub rozliczeniu partycypacji. Skutki podatkowe mogą być podobne ekonomicznie, ale ich kwalifikacja w PIT bywa inna.

Sprzedaż partycypacji osobie trzeciej a PIT

Jeżeli partycypant odpłatnie przenosi na inną osobę prawa wynikające z umowy partycypacji, organy podatkowe kwalifikują taki przychód nie jako sprzedaż nieruchomości, lecz jako przychód z praw majątkowych. W starszych interpretacjach wskazywano wprost, że pięcioletni termin właściwy dla nieruchomości nie ma tu znaczenia.

Takie stanowisko wynikało m.in. z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 grudnia 2010 r., nr IPPB2/415-855/10-4/MG. Organ uznał, że odstąpienie prawa do lokalu w zasobach TBS nie mieści się w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, lecz należy je kwalifikować jako przychód z praw majątkowych.

Wniosek praktyczny jest prosty: nawet jeśli od zawarcia umowy partycypacji minęło więcej niż 5 lat, nie oznacza to automatycznie braku podatku. Trzeba obliczyć przychód, koszty i ewentualny dochód z przeniesienia praw.

Osobno warto ocenić sytuację, gdy chodzi o odziedziczoną partycypację TBS, bo wtedy znaczenie mogą mieć także koszty i dokumenty spadkowe.

Od jakiej kwoty płaci się podatek?

Przy sprzedaży prawa majątkowego opodatkowaniu podlega zasadniczo dochód, a nie cała kwota otrzymana od nabywcy. Dochód to różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, o ile podatnik potrafi te koszty udokumentować.

Kosztem będzie najczęściej kwota faktycznie wpłacona na partycypację, a także inne wydatki bezpośrednio związane z nabyciem lub przeniesieniem tego prawa, jeżeli pozostają w związku z przychodem i są udokumentowane. W praktyce warto zachować umowę partycypacji, potwierdzenia przelewów, aneksy, rozliczenia TBS i umowę przeniesienia praw.

Jeżeli przykładowo partycypacja została nabyta za 80 000 zł, a następnie prawa zostają przeniesione za 100 000 zł, dochód wynosi 20 000 zł. To ta nadwyżka, a nie cała kwota 100 000 zł, jest punktem wyjścia do obliczenia PIT.

Jak rozliczyć sprzedaż partycypacji w zeznaniu rocznym?

Dochód ze sprzedaży praw z umowy partycypacji rozlicza się co do zasady według skali podatkowej, razem z innymi dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych. W praktyce oznacza to ujęcie przychodu, kosztów i dochodu w zeznaniu rocznym PIT-36, składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Jeżeli termin przypada w dzień wolny od pracy, stosuje się zasady przesunięcia terminu wynikające z przepisów podatkowych.

Aktualnie skala podatkowa obejmuje stawkę 12% w pierwszym progu oraz 32% od nadwyżki ponad próg ustawowy, przy uwzględnieniu zasad właściwych dla danego roku podatkowego. Ostateczna wysokość podatku zależy więc nie tylko od dochodu z partycypacji, ale również od pozostałych dochodów podatnika, ulg, odliczeń i kwoty wolnej.

Jeżeli cena sprzedaży jest równa kosztowi nabycia albo niższa, podatek od dochodu może nie wystąpić. Nie oznacza to jednak, że dokumenty są zbędne. W razie pytań urzędu skarbowego to podatnik powinien wykazać, ile faktycznie zapłacił za partycypację i jaką kwotę otrzymał przy jej zbyciu.

Zwrot zwaloryzowanej partycypacji przez TBS

Inaczej należy ocenić sytuację, w której nie dochodzi do klasycznej sprzedaży praw osobie trzeciej, lecz TBS zwraca partycypantowi zwaloryzowaną kwotę partycypacji. Organy podatkowe przyjmują, że taki zwrot nie jest sprzedażą nieruchomości. Jeżeli kwota zwrotu przewyższa kwotę pierwotnie wpłaconą, nadwyżka może stanowić przychód z innych źródeł.

Takie stanowisko zaprezentował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 26 maja 2020 r., sygn. 0115-KDIT2.4011.244.2020.1.MD. Podobny kierunek wynika z orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygn. akt II FSK 1146/13 oraz II FSK 1147/13.

W praktyce TBS może sporządzić informację podatkową dotyczącą wypłaconej nadwyżki. Otrzymane dane należy porównać z własnymi dokumentami, zwłaszcza gdy kwota zwrotu obejmuje waloryzację, potrącenia, rozliczenie kaucji albo inne należności wynikające z umowy.

Sprzedaż za kwotę wskazaną przez TBS

Jeżeli TBS podał wartość partycypacji, za którą sam byłby gotów ją rozliczyć lub odkupić, sama wycena nie przesądza jeszcze o podatku. Dla PIT najważniejsze jest to, ile Pan faktycznie otrzyma oraz ile wynosił udokumentowany koszt nabycia partycypacji.

Jeżeli otrzyma Pan 100 000 zł, a wcześniej wpłacił Pan dokładnie 100 000 zł i nie ma innych elementów rozliczenia, dochód może wynieść 0 zł. Jeżeli jednak pierwotna wpłata wynosiła np. 70 000 zł, a otrzymana kwota to 100 000 zł, opodatkowaniu może podlegać nadwyżka 30 000 zł, o ile nie ma dodatkowych kosztów do uwzględnienia.

Znaczenie ma również to, czy nabywcą jest osoba prywatna, czy rozliczenia dokonuje TBS. Przy sprzedaży osobie trzeciej mówimy zazwyczaj o prawach majątkowych, natomiast przy wypłacie przez TBS o zwrocie partycypacji i ewentualnym przychodzie z innych źródeł.

FAQ

Czy sprzedaż partycypacji w TBS jest sprzedażą mieszkania?

Nie. Partycypacja w TBS nie oznacza własności lokalu. Sprzedawane lub przenoszone są prawa wynikające z umowy partycypacji, a nie nieruchomość.

Czy po 5 latach od zawarcia umowy nie płaci się podatku?

Pięcioletnia zasada dotyczy sprzedaży nieruchomości i wybranych praw do nieruchomości. Przy partycypacji w TBS co do zasady nie ma ona zastosowania, dlatego trzeba badać dochód z praw majątkowych albo nadwyżkę ze zwrotu.

Czy podatek płaci się od całej kwoty otrzymanej za partycypację?

Zasadniczo nie. Przy sprzedaży praw majątkowych podatek dotyczy dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o udokumentowane koszty, przede wszystkim kwotę wpłaconą na partycypację.

Jaki PIT złożyć po sprzedaży partycypacji?

Dochód z praw majątkowych rozlicza się zasadniczo w PIT-36 razem z innymi dochodami opodatkowanymi według skali. Jeżeli TBS wystawi informację podatkową, należy uwzględnić ją przy sporządzaniu zeznania.

Czy wartość wskazana przez TBS przesądza o wysokości podatku?

Nie. Wycena TBS pokazuje możliwą kwotę rozliczenia, ale podatek zależy od porównania kwoty faktycznie otrzymanej z kosztami poniesionymi przez podatnika oraz od prawnej formy transakcji.

Podsumowanie

Sprzedaż partycypacji w TBS nie jest sprzedażą nieruchomości. Jeżeli prawa z umowy partycypacji przejmuje osoba trzecia, przychód należy zwykle traktować jako przychód z praw majątkowych i rozliczyć dochód według skali podatkowej. Jeżeli natomiast TBS zwraca zwaloryzowaną kwotę partycypacji, opodatkowaniu może podlegać nadwyżka ponad pierwotnie wpłaconą kwotę jako przychód z innych źródeł.

W opisanej sytuacji sam fakt, że TBS wycenił partycypację na 100 000 zł, nie oznacza jeszcze automatycznie podatku od całej tej kwoty. Kluczowe jest ustalenie kosztu nabycia partycypacji, treści umowy oraz tego, czy będzie to sprzedaż praw, czy zwrot rozliczany przez TBS.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 grudnia 2010 r., nr IPPB2/415-855/10-4/MG
3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 maja 2020 r., sygn. 0115-KDIT2.4011.244.2020.1.MD
4. Wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. akt II FSK 1146/13 oraz II FSK 1147/13