Sprzedaż mieszkania rodzicom czy darowizna?

Czy sprzedaż mieszkania rodzicom podlega PIT?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości jest źródłem przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dla mieszkania kupionego w 2016 r. termin ten co do zasady upłynął z końcem 2021 r. Sprzedaż dokonana od 2022 r. nie powinna więc powodować PIT z tego tytułu, o ile nie występują szczególne okoliczności, np. sprzedaż w ramach działalności gospodarczej.

Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpiłaby przed upływem pięcioletniego terminu, podstawą opodatkowania byłby dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Nie płaci się więc podatku od samej ceny sprzedaży, lecz od ewentualnego zysku. Przy zakupie za 300 000 zł i sprzedaży za 300 000 zł dochód może nie wystąpić, ale trzeba prawidłowo ustalić koszty, uwzględnić dokumenty nabycia, nakłady oraz koszty sprzedaży.

Ważne jest również to, że sama spłata pozostałego kredytu hipotecznego nie jest automatycznie kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży. Kredyt jest sposobem finansowania zakupu, a nie dodatkowym wydatkiem powiększającym cenę nabycia. Rozliczenie wymaga więc oddzielenia ceny nabycia, kosztów notarialnych, nakładów oraz samego zadłużenia wobec banku.

Zobacz również: użyczenie lokalu rodzinie

Sprzedaż mieszkania rodzicom a cena i kredyt hipoteczny

Sprzedaż mieszkania rodzicom jest dopuszczalna. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a przy mieszkaniu obciążonym hipoteką notariusz zwykle będzie potrzebował aktualnych dokumentów z banku, w szczególności informacji o saldzie zadłużenia i warunkach wykreślenia hipoteki po spłacie.

Jeżeli część ceny ma zostać przeznaczona bezpośrednio na spłatę kredytu, można uregulować to w akcie notarialnym. Często stosuje się rozwiązanie, w którym kupujący przekazuje odpowiednią kwotę na rachunek banku kredytującego, a ewentualną nadwyżkę na rachunek sprzedającego. Takie rozliczenie jest przejrzyste i łatwiejsze do wykazania przed urzędem skarbowym.

Trzeba też uważać na cenę. Jeżeli cena sprzedaży bez uzasadnienia znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może badać jej rynkowy charakter. Ma to znaczenie zarówno dla PIT sprzedającego, jak i dla PCC płaconego zasadniczo przez kupującego. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej i obciąża kupującego, chyba że zastosowanie ma ustawowe wyłączenie lub zwolnienie.

Darowizna mieszkania i darowizna pieniędzy w najbliższej rodzinie

Darowizna między dzieckiem a rodzicami mieści się w tzw. grupie zerowej podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że po spełnieniu warunków z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn możliwe jest całkowite zwolnienie z tego podatku.

Przy darowiźnie nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. W praktyce obowiązki zgłoszeniowe związane z podatkiem od spadków i darowizn wykonuje notariusz. Przy darowiźnie pieniędzy zwolnienie jest bezpieczne wtedy, gdy przekazanie środków jest udokumentowane przelewem na rachunek obdarowanego, przekazem pocztowym albo innym dopuszczalnym dowodem przewidzianym w przepisach. Gotówka przekazana z ręki do ręki jest podatkowo ryzykowna.

Osoba obdarowana pieniędzmi powinna pamiętać o zgłoszeniu darowizny na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od jej otrzymania, jeżeli zgłoszenia nie zastępuje akt notarialny. Niedochowanie terminu albo brak prawidłowego udokumentowania przelewu może spowodować utratę zwolnienia.

Sama darowizna co do zasady nie podlega PCC tak jak sprzedaż, ale trzeba uważać na sytuacje, w których obdarowany przejmuje dług, ciężar albo zobowiązanie związane z nieruchomością. Wtedy mogą pojawić się dodatkowe skutki podatkowe, zależne od treści umowy.

Dlaczego dwie darowizny mogą zostać zakwestionowane?

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy darowizna mieszkania na rzecz rodziców i darowizna pieniędzy na rzecz dziecka są w rzeczywistości uzgodnioną wymianą: mieszkanie za pieniądze. W takim układzie urząd skarbowy może badać, czy strony rzeczywiście chciały dokonać dwóch niezależnych darowizn, czy tylko nazwały sprzedaż darowiznami, aby uniknąć PIT lub PCC.

Ordynacja podatkowa pozwala organowi ustalać treść czynności z uwzględnieniem zgodnego zamiaru stron i celu czynności, a nie tylko literalnej nazwy umowy. Jeżeli pod pozorem jednej czynności dokonano innej, skutki podatkowe wywodzi się z czynności ukrytej. Podobny wniosek wynika z art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie woli złożone dla pozoru jest nieważne, a czynność ukryta podlega ocenie według właściwych dla niej zasad.

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CZP 79/11, podkreślono znaczenie prawdziwej przyczyny przeniesienia własności nieruchomości. W praktyce oznacza to, że przy nieruchomościach sama forma aktu notarialnego nie chroni przed oceną, czy strony rzeczywiście dokonały tej czynności, którą opisały w umowie.

Jeżeli urząd uzna, że dwie darowizny ukrywały sprzedaż, może domagać się rozliczenia podatków tak, jak przy sprzedaży. W grę mogą wchodzić zaległy PIT, PCC, odsetki, a w poważniejszych przypadkach także odpowiedzialność na podstawie przepisów karnych skarbowych.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży przed upływem 5 lat

Jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięcioletniego terminu, można rozważyć zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli tzw. ulgę mieszkaniową. Polega ona na zwolnieniu dochodu ze sprzedaży w takiej części, w jakiej przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Obecnie wydatkowanie powinno nastąpić w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży. Do własnych celów mieszkaniowych mogą należeć m.in. zakup innego mieszkania lub domu, budowa, rozbudowa, remont własnego lokalu, a także spłata kredytu mieszkaniowego spełniającego warunki ustawowe. Aktualne przepisy przewidują również szczególne zasady dotyczące spłaty kredytu związanego ze zbywaną nieruchomością, dlatego przy większych kwotach trzeba sprawdzić, czy konkretny kredyt mieści się w ustawowym katalogu.

Podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat, składa PIT-39 za rok sprzedaży. Jeżeli deklaruje zamiar skorzystania z ulgi, powinien później posiadać dokumenty potwierdzające wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe. Samo przekazanie pieniędzy członkom rodziny albo zakup nieruchomości, w której podatnik faktycznie nie realizuje własnego celu mieszkaniowego, może nie wystarczyć.

Jak bezpiecznie rozwiązać opisaną sytuację?

Jeżeli mieszkanie zostało kupione w 2016 r., najprostszym i zwykle najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zwykła umowa sprzedaży, ponieważ pięcioletni termin podatkowy co do zasady już minął. W takim wariancie należy zadbać o rynkową lub racjonalnie uzasadnioną cenę, prawidłowe rozliczenie kredytu hipotecznego oraz dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki.

Jeżeli z jakiegoś powodu transakcja miałaby być oceniana według zasad właściwych dla sprzedaży przed upływem 5 lat, trzeba obliczyć dochód i sprawdzić możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej. Sprzedaż po cenie zbliżonej do ceny zakupu może oznaczać brak dochodu, ale nie zwalnia to z obowiązku prawidłowego rozliczenia, jeżeli transakcja mieści się w pięcioletnim okresie.

Konstrukcja dwóch darowizn nie jest dobrym sposobem na zastąpienie sprzedaży, jeżeli strony faktycznie umawiają się na odpłatne przeniesienie mieszkania. Bezpieczniej jest nazwać czynność zgodnie z jej rzeczywistym celem i rozliczyć podatki według właściwych przepisów.

FAQ

Czy po sprzedaży mieszkania kupionego w 2016 r. trzeba zapłacić PIT?

Co do zasady nie, jeżeli sprzedaż następuje po 31 grudnia 2021 r. i nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Czy sprzedaż rodzicom za taką samą cenę jak cena zakupu zwalnia z podatku?

Nie sama cena decyduje o zwolnieniu, lecz upływ pięcioletniego terminu albo brak dochodu do opodatkowania. Jeśli sprzedaż następuje w okresie opodatkowania, trzeba obliczyć przychód, koszty i ewentualny dochód.

Czy spłata kredytu zmniejsza podatek od sprzedaży?

Sama spłata kredytu nie jest zwykłym kosztem nabycia. Może mieć znaczenie przy uldze mieszkaniowej, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Trzeba odróżnić koszt zakupu mieszkania od sposobu jego sfinansowania.

Czy można zamiast sprzedaży zrobić darowiznę mieszkania i darowiznę pieniędzy?

Można dokonywać prawdziwych darowizn, ale jeżeli obie czynności są w rzeczywistości zapłatą za mieszkanie, urząd może uznać je za ukrytą sprzedaż. Ryzyko rośnie, gdy kwota darowizny odpowiada cenie lokalu i czynności następują w krótkim odstępie czasu.

Czy darowizna pieniędzy od rodziców zawsze jest zwolniona z podatku?

Nie automatycznie. Aby skorzystać ze zwolnienia w najbliższej rodzinie, trzeba spełnić warunki formalne, w szczególności zgłosić darowiznę na SD-Z2 w terminie 6 miesięcy i udokumentować przekazanie pieniędzy w sposób wymagany przez przepisy.

Podsumowanie

Przy mieszkaniu nabytym w 2016 r. zwykła sprzedaż rodzicom po upływie pięcioletniego terminu jest zazwyczaj prostsza i bezpieczniejsza niż tworzenie dwóch powiązanych darowizn. Darowizna jest korzystna podatkowo tylko wtedy, gdy jest rzeczywistą darowizną, a nie ukrytą zapłatą za nieruchomość.

Najbezpieczniej ustalić rynkowe zasady transakcji, rozliczyć kredyt hipoteczny w sposób udokumentowany, zadbać o prawidłowy akt notarialny i nie nadawać czynności nazwy sprzecznej z jej rzeczywistym celem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
5. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CZP 79/11