Sprzedaż mieszkania rodzicom, czy darowizna?

Opodatkowanie kwoty za sprzedane mieszkanie

Faktycznie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat licząc od końca roku, w którym nabyto nieruchomość. W rezultacie sprzedaż nieruchomości kupionej w 2016 r. jest opodatkowana do końca 2021 r.

Zobacz też: Użyczenie mieszkania rodzinie

Darowizna między członkami rodziny

Dokonanie darowizny podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. W przypadku natomiast dokonywania darowizn pomiędzy członkami najbliższej rodziny można skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 4a ustawy. Zasada ta dotyczy zarówno dokonania darowizny mieszkania (tutaj wszelkie formalności z US załatwia notariusz), jak i darowizny pieniężnej (w tym zakresie pieniądze muszą zostać przelane gotówką, a osoba obdarowana musi w ciągu 6 miesięcy zgłosić fakt otrzymania pieniędzy do US na formularzu SD-Z2).

W konsekwencji takie dwie darowizny, jak opisane przez Panią w pytaniu, rzeczywiście korzystałyby ze zwolnienia od podatku, jednak muszę zaznaczyć, że w przypadku takiej konstrukcji darowizn, gdzie najpierw Pani daruje rodzicom mieszkanie, a następnie rodzice Pani pieniądze, istnieje pewne ryzyko, że urząd skarbowy zakwestionuje taką transakcję. Trzeba bowiem zwrócić uwagę na treść art. 199a Ordynacji podatkowej. Przepis ten stanowi, że organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności. Jeżeli pod pozorem dokonania czynności prawnej dokonano innej czynności prawnej, skutki podatkowe wywodzi się z tej ukrytej czynności prawnej.

Kwestionowanie darowizny mieszkania rodzicom

W tym przypadku organ podatkowy może uznać, że pod pozorem darowizny została zawarta umowa sprzedaży, ponieważ dochodzi do wydania rzeczy (mieszkania) i zapłaty ceny (darowizna pieniędzy). Jak stanowi art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego, nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Powyższe potwierdzają wyroki sądowe. Przykładowo SN w wyroku z 9.12.2011 r., sygn. akt III CZP 79/11, stwierdził:

„Każda czynność prawna przenosząca własność nieruchomości powinna w swej treści wskazywać prawdziwą przyczynę. Jeżeli zatem dochodzi do zawarcia pozornej umowy sprzedaży, gdy w rzeczywistości – zgodnie z wolą stron – przyczyna przejścia własności jest causae donandi, to treść umowy wyrażona w formie aktu notarialnego nie zawiera prawdziwego jej stwierdzenia. Już z tego więc względu czynność ukryta jest nieważna.

Wola ukrycia konkretnej czynności prawnej przez dokonanie innej czynności często w praktyce służy do celów niegodziwych, np. zawieraniu pozornych umów sprzedaży mających na celu uniknięcie obowiązku podatkowego, »pranie brudnych pieniędzy« albo skorzystanie z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z tego powodu wykładnia omawianych przepisów nie może poszerzać katalogu przypadków, w których czynność prawna ukryta jest ważna”.

Podsumowując powyższe, zaprezentowany przez Panią schemat, tj. dwie darowizny zamiast umowy sprzedaży, niesie za sobą ryzyko, że organ podatkowy zakwestionuje taką czynność jako pozorną i dokonaną w celu ukrycia umowy sprzedaży i obejścia prawa.

Zwolnienie z podatku dochodowego

Na zakończenie chciałbym jeszcze zwrócić Pani uwagę na możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem 5 lat. Chodzi mianowicie o art. 21 ust. 1 pkt ustawy PIT, który stanowi, że zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, jeżeli cała kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie w ciągu 2 lat przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Przez własne cele mieszkaniowe rozumie się m.in. zakup innej nieruchomości, remont innej nieruchomości, spłatę kredytu zaciągniętego przed dokonaniem sprzedaży na mieszkanie (inne niż to sprzedawane). Istotne jest, że w takim nowo nabytym mieszkaniu podatnik musi faktycznie mieszkać aby została spełniona przesłanka realizacji własnego celu mieszkaniowego. W przypadku spełnienia powyższych warunków podatnik może skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku, nawet jeżeli dokona sprzedaży przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.