Opodatkowanie dwóch wynajmowanych mieszkań

Ryczałt przy dwóch wynajmowanych mieszkaniach

Przy bieżącym najmie prywatnym podstawową formą rozliczenia jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przy dwóch mieszkaniach trzeba sumować przychody z obu lokali i pilnować progu, od którego nadwyżka jest opodatkowana wyższą stawką.

Ten artykuł dotyczy przede wszystkim sytuacji małżonków, dwóch lokali i pytania, czy da się wrócić do zasad ogólnych. Ogólne stawki, terminy i PIT-28 omawia tekst o podatku od wynajmu mieszkania prywatnego, a rozliczanie przychodów z majątku wspólnego szerzej opisuje artykuł o najmie wspólnego mieszkania małżonków.

Czy założenie działalności gospodarczej zmieni opodatkowanie?

Samo przeniesienie najmu do działalności gospodarczej nie zawsze jest korzystne i nie powinno być traktowane jako prosty sposób na wykorzystanie kwoty wolnej. Najpierw trzeba ustalić, czy skala, zorganizowanie i sposób prowadzenia najmu faktycznie uzasadniają działalność gospodarczą. Znaczenie mogą mieć m.in. liczba lokali, powtarzalność czynności, profesjonalny charakter najmu, zakres usług dodatkowych i sposób pozyskiwania najemców.

Najem w działalności może wiązać się z dodatkowymi obowiązkami: ewidencją księgową, składkami, rozliczeniami podatkowymi, a w niektórych przypadkach także analizą VAT. Przy najmie lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe często występują szczególne zasady w VAT, natomiast najem krótkoterminowy lub usługi podobne do zakwaterowania mogą być oceniane inaczej.

Trzeba też pamiętać, że w przypadku lokali mieszkalnych istotnie ograniczono możliwość podatkowego rozliczania amortyzacji. Dlatego kalkulacja opłacalności działalności gospodarczej powinna obejmować wszystkie obciążenia, a nie tylko porównanie ryczałtu z kwotą wolną.

Terminy i podstawowe obowiązki przy ryczałcie

Podatnik rozliczający najem prywatny ryczałtem wpłaca podatek za okresy miesięczne, a w określonych przypadkach może wybrać rozliczenie kwartalne. Standardowo zaliczkę na ryczałt wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Za grudzień podatek rozlicza się w terminie właściwym dla rocznego zeznania.

Roczne rozliczenie najmu prywatnego składa się na formularzu PIT-28. Zeznanie obejmuje przychody opodatkowane ryczałtem i wykazuje się w nim właściwą stawkę podatku. Jeżeli przychody z najmu dotyczą majątku wspólnego małżonków, należy zachować spójność między umową, faktycznymi wpływami, oświadczeniem małżonków i rocznym zeznaniem.

Praktycznie najważniejsze jest prawidłowe ustalenie, co jest przychodem właściciela. Jeżeli najemca sam opłaca media lub czynsz do wspólnoty, zwykle nie są to kwoty otrzymywane przez właściciela. Jeżeli jednak wszystkie kwoty wpływają na rachunek właściciela, a umowa nie rozdziela ich precyzyjnie, urząd skarbowy może badać, czy całość nie stanowi przychodu z najmu.

Podsumowanie

W opisanym przypadku przejście z ryczałtu na zasady ogólne dla najmu prywatnego nie jest dostępne. Brak dochodu żony z pracy i możliwość korzystania przez nią z kwoty wolnej od podatku nie mają znaczenia dla ryczałtu, ponieważ podatek ten jest liczony od przychodu i nie uwzględnia kwoty wolnej.

Przy dwóch mieszkaniach wynajmowanych za 1200 zł i 1500 zł miesięcznie najistotniejsze jest prawidłowe ustalenie przychodu, zastosowanie właściwej stawki ryczałtu, uporządkowanie rozliczeń między małżonkami oraz sprawdzenie skutków pracy za granicą. Koszty kredytu nie obniżą podatku od najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem.

FAQ

Czy przy najmie prywatnym można skorzystać z kwoty wolnej od podatku?

Nie. Kwota wolna dotyczy dochodów opodatkowanych według skali podatkowej. Najem prywatny jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, więc kwota wolna nie zmniejsza podatku od takiego najmu.

Czy żona na urlopie wychowawczym może rozliczać cały najem?

Może to być możliwe, jeżeli lokale należą do majątku wspólnego i małżonkowie złożą wymagane oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich. Nie oznacza to jednak przejścia na zasady ogólne ani zastosowania kwoty wolnej.

Czy od ryczałtu można odliczyć raty kredytu mieszkaniowego?

Nie. Ryczałt jest liczony od przychodu. Raty kredytu, odsetki, koszty remontu i inne wydatki związane z lokalem nie pomniejszają podstawy opodatkowania przy najmie prywatnym rozliczanym ryczałtem.

Jaka stawka ryczałtu obowiązuje przy dwóch mieszkaniach?

Co do zasady stosuje się 8,5% przychodu do limitu 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Przy małżonkach mogą mieć znaczenie szczególne zasady limitu, dlatego warto sprawdzić, kto formalnie rozlicza przychody i z jakiego majątku pochodzą lokale.

Czy praca za granicą zwalnia z podatku od najmu mieszkania w Polsce?

Nie należy tak zakładać. Nieruchomość położona w Polsce zwykle powoduje obowiązki podatkowe w Polsce. Jednocześnie rezydencja podatkowa za granicą może rodzić dodatkowe obowiązki w państwie zamieszkania, zależnie od tamtejszych przepisów i właściwej umowy międzynarodowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osĂłb fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535