Mieszkanie na wynajem krótkoterminowy - lepiej kupić na firmę czy prywatnie?

Kwestia zakupu mieszkania i rozliczenie kosztów jego nabycia zależy przede wszystkim od charakteru, w jakim zostanie ono zakupione i w ramach którego źródła przychodów będzie rozliczany najem. Co do zasady podatnik ma prawo wyboru formy opodatkowania i tego, czy rozlicza najem jako najem prywatny, czy jako prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Trzeba jednak mieć na względzie, że jeżeli zostaną spełnione przesłanki kwalifikujące najem jako prowadzenie działalności gospodarczej, to nie ma możliwości rozliczenia najmu jako najmu prywatnego.

Zakup mieszkania do majątku prywatnego

Jeżeli mieszkanie zakupione zostanie w celu wykorzystania go do najmu prywatnego, wówczas podatnik nie ma możliwości rozliczenia kosztów jego zakupu, ale ma możliwość wyboru opodatkowania na zasadzie ryczałtu ewidencjonowanego (ze stawką 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł) lub na zasadach ogólnych wg obowiązującej skali podatkowej (17% i 32% od dochodu).

Warunkiem, aby najem uznać za najem prywatny, jest fakt, że najem ten nie posiada cech prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów odrębnych (zgodnie z art. 3 Prawa przedsiębiorców działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły).

Nabycie mieszkania przez małżonków

Ponadto należy mieć na względzie, że zakup nieruchomości wyłącznie przez żonę (do tzw. majątku odrębnego/osobistego) jest możliwy wyłącznie w następujących sytuacjach:

• istnieje rozdzielność majątkowa pomiędzy małżonkami;
• zakup odbywa się do majątku odrębnego żony za środki pochodzące z jej majątku odrębnego/osobistego).

Natomiast w przypadku, gdy istnieje małżeńska wspólność majątkowa, a środki pochodzą z majątku wspólnego małżonków, wówczas zakup nieruchomości odbywa się wyłącznie przez oboje małżonków i na ich rzecz do ich majątku wspólnego.

Generalną zasadą jest to, że dochody lub przychody z najmu prywatnego nieruchomości, która stanowi współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno. Należy się do tego stosować zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym.

W ramach najmu prywatnego istnieje jednak możliwość, żeby całość dochodów/przychodów z najmu wspólnej własności wykazywał jeden z małżonków, pod warunkiem, że:

• między małżonkami jest wspólnota majątkowa,
• małżonkowie złożą w odpowiednim terminie w US odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków.

Nie należy jednak mylić rozliczenia całości dochodów z najmu wspólnej własności przez jednego ze współmałżonków ze wspólnym rozliczeniem małżonków!

Opisana wyżej możliwość rozliczania przez jednego z małżonków dotyczy wyłącznie wspólnego majątku. W przypadku majątku odrębnego jego właściciel (jeden z małżonków) musi samodzielnie rozliczyć przychody/dochody z najmu tego majątku. Podkreślam też, że powyższa możliwość dotyczy wyłącznie małżonków, między którymi istnieje wspólnota majątkowa.

Zakup mieszkania w ramach działalności gospodarczej

Najem krótkoterminowy może być realizowany również w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku działalności gospodarczej mamy obecnie do wyboru następujące sposoby rozliczenia najmu:

• według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu),
• podatek liniowy (19% od dochodu),
• ryczałt (tak jak w najmie prywatnym).

Wyboru stosownej formy opodatkowania należy dokonać w terminach i na zasadach określonych w przepisach.

Zakup mieszkania w ramach działalności gospodarczej pozwala ująć pewne wydatki związane z tym zakupem w kosztach (podatek liniowy oraz zasady ogólne). Natomiast nie ma takiej możliwości w przypadku wybory ryczałtu ewidencjonowanego jako formy opodatkowania.

Istotą podatku liniowego jest to, że przedsiębiorca opodatkowuje swoje dochody stałą stawką podatku w wysokości 19% (niezależnie od tego, czy dochody są niskie czy wysokie). Opodatkowaniu podlegają dochody, a więc są to przychody minus koszty uzyskania przychodu.

Tak samo wylicza się dochody do opodatkowania przy zasadach ogólnych, które różnią się od podatku liniowego możliwością różnicowania stawek podatku.

W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego od przychodów należy wskazać, że w przypadku osiągania przez małżonków przychodu z najmu rozliczanego w ten sposób, limit kwoty przychodów 100 000 zł (powyżej którego stawka wynosi 12,5%), dotyczy obojga małżonków (art. 12 ust. 13 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Kilka firm

W tym miejscu warto podkreślić, że osoba fizyczna może mieć zarejestrowaną tylko jedną działalność gospodarczą w CEIDG i mieć wybrana w jej ramach jedną formę opodatkowania. Natomiast w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatnik może mieć kilka różnych przedsięwzięć (np. najem krótkoterminowy, sklep i usługi księgowe).

Zatem w ramach jednej jednoosobowej działalności gospodarczej nie można założyć „kolejnej firmy”, aby odrębnie rozliczać najem.

Natomiast każdy z małżonków ma prawo do prowadzenia indywidualnej działalności gospodarczej – jako odrębne podmioty gospodarcze. Zauważyć należy, że nieistotny jest tu fakt istnienia bądź nieistnienia pomiędzy małżonkami wspólności majątkowej. Każdy z nich może mieć odrębną działalność gospodarczą z właściwą dla niej formą opodatkowania.

Możliwe jest również, aby wybrać inną formę prowadzenia działalności gospodarczej i oprócz jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzić działalność w innej formie prawnej, np. w ramach spółki. W ten sposób jest możliwe utworzenie kolejnego podmiotu zajmującego się np. wyłącznie najmem krótkoterminowym.

W przypadku spółki rozliczenie kosztów zakupu mieszkania odbywać się będzie w oparciu o obowiązujące dla spółek przepisy.

Kwestie podatkowe a nabycie mieszkania w ramach działalności gospodarczej

Należy mieć na względzie, że nabycie mieszkania w ramach działalności gospodarczej to nie tylko zyski w postaci możliwości odliczenia kosztów związanych z jego nabyciem.

Trzeba pamiętać, że mieszkanie nabyte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, które jest zbywane w ramach działalności gospodarczej, generuje przychód, który podlega stosownemu opodatkowaniu.

W tym miejscu wskazać należy, że samo przekazanie mieszkania z majątku firmy do majątku prywatnego nie stanowi problemu. Bowiem cały czas mieszkanie stanowi własność osoby fizycznej. Zmienia się tak naprawdę jedynie sposób jego wykorzystania.

Nie w każdym jednak przypadku wystarczy przekazanie mieszkania z majątku „firmy” do majątku prywatnego, aby móc obniżyć podatek przy sprzedaży takiego mieszkania. Bowiem jeżeli mieszkanie do majątku prywatnego zostanie zbyte przed upływem 5 lat od momentu przekazania, wówczas również przychód z jego sprzedaży podlega opodatkowaniu w ramach przychodu z jednoosobowej działalności gospodarczej.

W przypadku, gdy mieszkanie nabyła spółka, wówczas przekazanie mieszkania do majątku prywatnego danej osoby następuje w oparciu o obowiązujące przepisy, tj. w drodze aktu notarialnego zawartego przez obie strony umowy, gdyż zmienia się właściciel mieszkania.

Zakup lokalu na najem

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że dopuszczalnym przez prawo jest zarówno nabycie mieszkania do majątku prywatnego w celu prowadzenia prywatnego najmu krótkoterminowego, jak i nabycie mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponadto obecnie do wyboru istnieją następujące sposoby rozliczenia najmu:

• według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) – tak jak w najmie prywatnym,
• podatek liniowy (19% od dochodu),
• ryczałt (tak jak w najmie prywatnym).

Przy wyborze sposobu nabycia mieszkania oraz prowadzenia najmu krótkoterminowego trzeba uwzględniać charakter działalności, a także mieć na uwadze kwestie podatkowe z tym związane.

* Stan prawny z 09.2021