Opodatkowanie dwóch wynajmowanych mieszkań

Czy można przejść z ryczałtu na zasady ogólne?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma to, że wynajmowane mieszkania są rozliczane jako najem prywatny, czyli poza działalnością gospodarczą. Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Oznacza to, że nie można obecnie wybrać dla najmu prywatnego opodatkowania według skali podatkowej tylko dlatego, że jeden z małżonków nie osiąga innych dochodów albo mógłby skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Kwota wolna działa przy opodatkowaniu według skali podatkowej, natomiast ryczałt jest liczony od przychodu i nie uwzględnia tej kwoty.

Jeżeli więc małżonkowie wynajmują dwa mieszkania prywatnie i uzyskują z nich przychód, podstawową formą rozliczenia pozostaje ryczałt. Zmiana sytuacji rodzinnej, np. urlop wychowawczy żony, nie powoduje automatycznie prawa do innej formy opodatkowania najmu prywatnego.

Jak liczyć ryczałt od dwóch wynajmowanych mieszkań?

Ryczałt przy najmie prywatnym liczy się od przychodu, a nie od dochodu. Przychodem jest zasadniczo kwota należna wynajmującemu z tytułu najmu. Jeżeli najemca zwraca właścicielowi opłaty eksploatacyjne, media albo czynsz administracyjny, znaczenie ma dokładna treść umowy i sposób rozliczeń. W praktyce warto zadbać, aby umowa jasno wskazywała, które kwoty są czynszem najmu, a które jedynie zwrotem opłat ponoszonych w imieniu najemcy.

Stawka ryczałtu od najmu prywatnego wynosi 8,5% przychodu do limitu 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Przy przychodach 1200 zł i 1500 zł miesięcznie łączny przychód wynosi 2700 zł miesięcznie, czyli 32 400 zł rocznie, o ile nie ma innych przychodów z najmu. Taki poziom przychodów mieści się w limicie dla stawki 8,5%.

W ryczałcie nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodu. Nie można więc odjąć od podstawy opodatkowania rat kredytu, odsetek, prowizji bankowych, kosztów remontu, wyposażenia ani amortyzacji mieszkania. Podatek jest należny od przychodu, nawet jeżeli realny zysk po spłacie kredytu jest niski.

Rozliczenie najmu przez małżonków

Jeżeli mieszkania należą do majątku wspólnego małżonków, przychody z najmu co do zasady przypadają po połowie na każdego z nich. Małżonkowie mogą jednak złożyć oświadczenie, że całość przychodów z najmu będzie opodatkowywał jeden z nich. Takie rozwiązanie dotyczy tego, kto rozlicza ryczałt, ale nie zmienia samej formy opodatkowania na skalę podatkową.

Wybór rozliczania całości najmu przez żonę, która przebywa na urlopie wychowawczym, nie spowoduje zastosowania kwoty wolnej od podatku, jeżeli nadal mówimy o najmie prywatnym. Żona będzie musiała rozliczać ryczałt według właściwej stawki, tak samo jak mąż.

Jeżeli jeden z małżonków pracuje za granicą, trzeba dodatkowo ocenić rezydencję podatkową i postanowienia właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dochód lub przychód z nieruchomości położonej w Polsce co do zasady może być opodatkowany w Polsce, ale osoba będąca rezydentem podatkowym innego państwa może mieć również obowiązki informacyjne lub rozliczeniowe za granicą.

Czy założenie działalności gospodarczej zmieni opodatkowanie?

Samo przeniesienie najmu do działalności gospodarczej nie zawsze jest korzystne i nie powinno być traktowane jako prosty sposób na wykorzystanie kwoty wolnej. Najpierw trzeba ustalić, czy skala, zorganizowanie i sposób prowadzenia najmu faktycznie uzasadniają działalność gospodarczą. Znaczenie mogą mieć m.in. liczba lokali, powtarzalność czynności, profesjonalny charakter najmu, zakres usług dodatkowych i sposób pozyskiwania najemców.

Najem w działalności może wiązać się z dodatkowymi obowiązkami: ewidencją księgową, składkami, rozliczeniami podatkowymi, a w niektórych przypadkach także analizą VAT. Przy najmie lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe często występują szczególne zasady w VAT, natomiast najem krótkoterminowy lub usługi podobne do zakwaterowania mogą być oceniane inaczej.

Trzeba też pamiętać, że w przypadku lokali mieszkalnych istotnie ograniczono możliwość podatkowego rozliczania amortyzacji. Dlatego kalkulacja opłacalności działalności gospodarczej powinna obejmować wszystkie obciążenia, a nie tylko porównanie ryczałtu z kwotą wolną.

Terminy i podstawowe obowiązki przy ryczałcie

Podatnik rozliczający najem prywatny ryczałtem wpłaca podatek za okresy miesięczne, a w określonych przypadkach może wybrać rozliczenie kwartalne. Standardowo zaliczkę na ryczałt wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Za grudzień podatek rozlicza się w terminie właściwym dla rocznego zeznania.

Roczne rozliczenie najmu prywatnego składa się na formularzu PIT-28. Zeznanie obejmuje przychody opodatkowane ryczałtem i wykazuje się w nim właściwą stawkę podatku. Jeżeli przychody z najmu dotyczą majątku wspólnego małżonków, należy zachować spójność między umową, faktycznymi wpływami, oświadczeniem małżonków i rocznym zeznaniem.

Praktycznie najważniejsze jest prawidłowe ustalenie, co jest przychodem właściciela. Jeżeli najemca sam opłaca media lub czynsz do wspólnoty, zwykle nie są to kwoty otrzymywane przez właściciela. Jeżeli jednak wszystkie kwoty wpływają na rachunek właściciela, a umowa nie rozdziela ich precyzyjnie, urząd skarbowy może badać, czy całość nie stanowi przychodu z najmu.

Podsumowanie

W opisanym przypadku przejście z ryczałtu na zasady ogólne dla najmu prywatnego nie jest dostępne. Brak dochodu żony z pracy i możliwość korzystania przez nią z kwoty wolnej od podatku nie mają znaczenia dla ryczałtu, ponieważ podatek ten jest liczony od przychodu i nie uwzględnia kwoty wolnej.

Przy dwóch mieszkaniach wynajmowanych za 1200 zł i 1500 zł miesięcznie najistotniejsze jest prawidłowe ustalenie przychodu, zastosowanie właściwej stawki ryczałtu, uporządkowanie rozliczeń między małżonkami oraz sprawdzenie skutków pracy za granicą. Koszty kredytu nie obniżą podatku od najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem.

FAQ

Czy przy najmie prywatnym można skorzystać z kwoty wolnej od podatku?

Nie. Kwota wolna dotyczy dochodów opodatkowanych według skali podatkowej. Najem prywatny jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, więc kwota wolna nie zmniejsza podatku od takiego najmu.

Czy żona na urlopie wychowawczym może rozliczać cały najem?

Może to być możliwe, jeżeli lokale należą do majątku wspólnego i małżonkowie złożą wymagane oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich. Nie oznacza to jednak przejścia na zasady ogólne ani zastosowania kwoty wolnej.

Czy od ryczałtu można odliczyć raty kredytu mieszkaniowego?

Nie. Ryczałt jest liczony od przychodu. Raty kredytu, odsetki, koszty remontu i inne wydatki związane z lokalem nie pomniejszają podstawy opodatkowania przy najmie prywatnym rozliczanym ryczałtem.

Jaka stawka ryczałtu obowiązuje przy dwóch mieszkaniach?

Co do zasady stosuje się 8,5% przychodu do limitu 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Przy małżonkach mogą mieć znaczenie szczególne zasady limitu, dlatego warto sprawdzić, kto formalnie rozlicza przychody i z jakiego majątku pochodzą lokale.

Czy praca za granicą zwalnia z podatku od najmu mieszkania w Polsce?

Nie należy tak zakładać. Nieruchomość położona w Polsce zwykle powoduje obowiązki podatkowe w Polsce. Jednocześnie rezydencja podatkowa za granicą może rodzić dodatkowe obowiązki w państwie zamieszkania, zależnie od tamtejszych przepisów i właściwej umowy międzynarodowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535