Autor: Marcin Sądej
Wynajmujemy 2 mieszkania (obydwa w kredycie), uzyskując 1200 i 1500 zł za najem. Obecnie opłacamy podatek ryczałtowo. Od niedawna zona zaczęła bezpłatny urlop wychowawczy. Od nowego roku ma się podnieść kwota wolna od podatku 30 tys. zł rocznie. Ja pracuję w Anglii, nie rozliczam się w Polsce. Czy w takim przypadku nie będzie lepiej zmienić formy opodatkowania dwóch wynajmowanych mieszkań?
Zgodnie z art. 9 ust. 1b ustawy o zryczałtowanym podatku dokonany wybór formy opodatkowania dotyczy również lat następnych, chyba że w kolejnych latach podatnik w terminie określonym w ust. 1 złoży oświadczenie na piśmie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego o rezygnacji z tej formy opodatkowania albo w terminie określonym w art. 29 ust. 1 (do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu) złoży sporządzony na piśmie wniosek o zastosowanie opodatkowania w formie karty podatkowej albo oświadczenie o wyborze opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym, w terminie określonym w art. 9a ust. 2 tej ustawy.
Powyższe zasady dotyczą także ryczałtu od najmu prywatnego (decyduje pierwsza w roku podatkowym wpłata na poczet ryczałtu). To zaś oznacza, że podatnik nie może w trakcie roku podatkowego dokonać zmiany formy opodatkowania. Zmiana formy opodatkowania może mieć miejsce dopiero w kolejnym roku podatkowym.
Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy PIT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. „dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem prywatny), są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym”.
To oznacza, że od 1 stycznia 2022 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt. Podatnicy nie będą już mogli opodatkowywać najmu prywatnego na zasadach ogólnych.
Zgodnie z art. 71 ustawy Polski Ład „podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2”.
„Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.”
Jak wskazaliśmy na wstępie, zasady opodatkowania dotyczą danego roku podatkowego. Skoro zatem aktualnie obowiązują Państwa zasady ryczałtowe, to są one wiążące do końca 2021 r. Tymczasem od 1 stycznia 2022 r. znika możliwość wyboru jako formy opodatkowania najmu prywatnego zasad ogólnych, co oznacza, że nie mogą Państwo od 2022 r. przejść z ryczałtu na zasady ogólne.
Anna i Marek – zmiana sytuacji rodzinnej a forma opodatkowania
Anna i Marek wynajmują dwa mieszkania – jedno w centrum miasta, drugie na obrzeżach. Mieszkania są obciążone kredytem, a dochód z najmu to odpowiednio 1200 i 1500 zł. Do tej pory rozliczali się ryczałtem. Gdy Anna przeszła na bezpłatny urlop wychowawczy, zaczęli się zastanawiać, czy nie lepiej przejść na zasady ogólne, by skorzystać z kwoty wolnej od podatku, która ma wzrosnąć do 30 tys. zł. Okazało się jednak, że od 2022 r. nie ma już możliwości opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych – muszą pozostać przy ryczałcie, chyba że założyliby działalność gospodarczą. Takie rozwiązanie jednak generowałoby dodatkowe obowiązki i koszty.
Tomasz pracuje za granicą, żona bez dochodu w kraju
Tomasz pracuje w Anglii i nie rozlicza się w Polsce. W kraju ma dwa mieszkania, które wynajmuje. Jego żona, Barbara, właśnie rozpoczęła urlop wychowawczy. Chcieli zmienić formę opodatkowania z ryczałtu na zasady ogólne, by Barbara mogła wykorzystać kwotę wolną od podatku i nie płacić podatku od dochodów z najmu. Po konsultacji z doradcą dowiedzieli się, że zmiana formy opodatkowania w trakcie roku nie jest możliwa, a od 2022 r. najem prywatny można rozliczać wyłącznie ryczałtem. Ich plan okazał się więc nie do zrealizowania w obecnym stanie prawnym.
Elżbieta i Paweł – rozczarowanie po zakupie inwestycyjnym
Elżbieta i Paweł kupili dwa mieszkania na kredyt z myślą o inwestycji. Wierzyli, że będą mogli odliczać odsetki od kredytu i amortyzację jako koszty przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Jednak po zapoznaniu się z przepisami dowiedzieli się, że od 1 stycznia 2022 r. obowiązuje ryczałt jako jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego, a amortyzacja budynków mieszkalnych nie jest już możliwa. Ich kalkulacje inwestycyjne, oparte na dawnych zasadach, przestały być aktualne. Zostali więc z ryczałtem i bez możliwości rozliczenia kosztów kredytu, co istotnie obniżyło ich rentowność.
Obecny stan prawny nie pozwala już na swobodny wybór formy opodatkowania najmu prywatnego – od 2022 roku jedyną dostępną opcją pozostaje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nawet jeśli sytuacja rodzinna lub finansowa się zmienia, jak np. przejście jednego z małżonków na urlop wychowawczy czy brak dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych, nie daje to możliwości optymalizacji podatkowej przez zmianę formy opodatkowania. Dlatego każda decyzja inwestycyjna dotycząca nieruchomości powinna być poprzedzona dokładną analizą obowiązujących przepisów i ich wpływu na rentowność przedsięwzięcia.
Jeśli zastanawiasz się, jaka forma opodatkowania będzie najkorzystniejsza w Twojej sytuacji lub chcesz mieć pewność, że wynajem nieruchomości prowadzisz zgodnie z aktualnymi przepisami, skorzystaj z naszej pomocy. Oferujemy profesjonalne porady prawne online – szybko, dyskretnie i z gwarancją rzetelności. Nasi eksperci przeanalizują Twoją sprawę i wskażą najlepsze rozwiązania dopasowane do Twoich potrzeb.
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika