Opodatkowanie dwóch wynajmowanych mieszkań

Przykłady

Anna i Marek – zmiana sytuacji rodzinnej a forma opodatkowania

Anna i Marek wynajmują dwa mieszkania – jedno w centrum miasta, drugie na obrzeżach. Mieszkania są obciążone kredytem, a dochód z najmu to odpowiednio 1200 i 1500 zł. Do tej pory rozliczali się ryczałtem. Gdy Anna przeszła na bezpłatny urlop wychowawczy, zaczęli się zastanawiać, czy nie lepiej przejść na zasady ogólne, by skorzystać z kwoty wolnej od podatku, która ma wzrosnąć do 30 tys. zł. Okazało się jednak, że od 2022 r. nie ma już możliwości opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych – muszą pozostać przy ryczałcie, chyba że założyliby działalność gospodarczą. Takie rozwiązanie jednak generowałoby dodatkowe obowiązki i koszty.

Tomasz pracuje za granicą, żona bez dochodu w kraju

Tomasz pracuje w Anglii i nie rozlicza się w Polsce. W kraju ma dwa mieszkania, które wynajmuje. Jego żona, Barbara, właśnie rozpoczęła urlop wychowawczy. Chcieli zmienić formę opodatkowania z ryczałtu na zasady ogólne, by Barbara mogła wykorzystać kwotę wolną od podatku i nie płacić podatku od dochodów z najmu. Po konsultacji z doradcą dowiedzieli się, że zmiana formy opodatkowania w trakcie roku nie jest możliwa, a od 2022 r. najem prywatny można rozliczać wyłącznie ryczałtem. Ich plan okazał się więc nie do zrealizowania w obecnym stanie prawnym.

Elżbieta i Paweł – rozczarowanie po zakupie inwestycyjnym

Elżbieta i Paweł kupili dwa mieszkania na kredyt z myślą o inwestycji. Wierzyli, że będą mogli odliczać odsetki od kredytu i amortyzację jako koszty przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Jednak po zapoznaniu się z przepisami dowiedzieli się, że od 1 stycznia 2022 r. obowiązuje ryczałt jako jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego, a amortyzacja budynków mieszkalnych nie jest już możliwa. Ich kalkulacje inwestycyjne, oparte na dawnych zasadach, przestały być aktualne. Zostali więc z ryczałtem i bez możliwości rozliczenia kosztów kredytu, co istotnie obniżyło ich rentowność.

Podsumowanie

Obecny stan prawny nie pozwala już na swobodny wybór formy opodatkowania najmu prywatnego – od 2022 roku jedyną dostępną opcją pozostaje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nawet jeśli sytuacja rodzinna lub finansowa się zmienia, jak np. przejście jednego z małżonków na urlop wychowawczy czy brak dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych, nie daje to możliwości optymalizacji podatkowej przez zmianę formy opodatkowania. Dlatego każda decyzja inwestycyjna dotycząca nieruchomości powinna być poprzedzona dokładną analizą obowiązujących przepisów i ich wpływu na rentowność przedsięwzięcia.

Oferta porad prawnych

Jeśli zastanawiasz się, jaka forma opodatkowania będzie najkorzystniejsza w Twojej sytuacji lub chcesz mieć pewność, że wynajem nieruchomości prowadzisz zgodnie z aktualnymi przepisami, skorzystaj z naszej pomocy. Oferujemy profesjonalne porady prawne online – szybko, dyskretnie i z gwarancją rzetelności. Nasi eksperci przeanalizują Twoją sprawę i wskażą najlepsze rozwiązania dopasowane do Twoich potrzeb.