Najkorzystniejsza forma przekazania dzieciom mieszkań

Forma przekazania nieruchomości na rzecz zstępnych

Zakładając, że utrzyma się obecny stan prawny, to wszystkie trzy koncepcje, czyli:

• nabycie w drodze dziedziczenia (testamentowego) mieszkań przez zstępnych,
• darowizna mieszkań na rzecz zstępnych,
• darowizna zstępnym środków pieniężnych,

mogą korzystać z całkowitego zwolnienia w podatku od spadków i darowizn za sprawą norm zawartych w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn (przy spełnieniu przez nabywców dodatkowych warunków).

Zgodnie z przywołanym przepisem zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:

„1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8 oraz ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia – w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem art. 4a ust. 2 i 4, oraz,

2) w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę 9637 zł – udokumentują ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.

Nabycie mieszkań od rodziców w drodze darowizny lub dziedziczenia a podatki

Jak z tego wynika, nabycie w drodze darowizny należy zgłosić na druku SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, a ten może powstać z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania tej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia (jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń, to jednak nie dotyczy przedstawionej sytuacji). Natomiast nabycie w drodze dziedziczenia zgłasza się w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku. Jeżeli dokumentem potwierdzającym nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych jest akt poświadczenia dziedziczenia lub europejskie poświadczenie spadkowe ww. termin 6 miesięcy liczy się od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego (co do zasady). Przy darowiźnie środków pieniężnych pamiętać trzeba, iż darowizna ta nie może być gotówkowa, gdyż tylko jeśli obdarowany udokumentuje otrzymanie środków – dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym – będzie mógł skorzystać ze zwolnienia. Różnica formalna między darowizną nieruchomości a środków pieniężnych jest taka, że obowiązek zgłoszenia na druku SD-Z2 nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.

Sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny

W podatku dochodowym jest różnica między sytuacją, gdy Państwo sprzedają nieruchomości, a gdy sprzedać będą chcieli je spadkobiercy (ewentualnie obdarowani). Bowiem podatek nie występuje, gdy zbywca posiada nieruchomość dłużej niż 5 lat, licząc od końca roku, w którym nieruchomość nabyto. Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym źródłem przychodu jest co do zasady odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak zatem wynika z powyższego, podatek wystąpi (jeśli spadkobiercy / obdarowani nie skorzystają ze zwolnienia związanego z wydatkowaniem całości przychodu na własne cele mieszkaniowe z art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) tylko w scenariuszu, gdy spadkobiercy lub obdarowani nieruchomością sprzedadzą ją przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpi nabycie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207