- Sprzedaż fragmentu działki otrzymanej w darowiźnie nie cofa zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, jeżeli darowizna od rodziców spełniała warunki zwolnienia.
- Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym otrzymano darowiznę, co do zasady trzeba rozliczyć 19% PIT od dochodu ze sprzedanej części.
- Podstawą rozliczenia jest tylko przychód i koszty dotyczące zbywanego fragmentu gruntu, a nie wartość całej działki z domem.
- Podatku można uniknąć w całości lub części, jeżeli przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży.
- Nawet przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej należy złożyć PIT-39 za rok, w którym doszło do sprzedaży.
Sprzedaż części działki z darowizny przed upływem 5 lat
Ten artykuł zostaje przy sprzedaży fragmentu działki otrzymanej w darowiźnie. Dla porównania szerszy wariant opisuje sprzedaż działki otrzymanej w darowiźnie, gdy zbywana jest cała nieruchomość. Ogólny mechanizm PIT-39 i ulgi mieszkaniowej omawia tekst referencyjny: sprzedaż mieszkania a ulga mieszkaniowa i PIT-39.
Tutaj najważniejsze jest ustalenie daty nabycia darowizny, zakresu sprzedawanej części i tego, czy przychód może zostać przeznaczony na własny cel mieszkaniowy. Jeżeli zbywany jest szczególny rodzaj gruntu, warto odróżnić temat: sprzedaż działki w ROD a podatek dochodowy. Przy zakupie albo obrocie gruntem firmowym osobny wariant opisuje tekst: zakup gruntu przemysłowego a VAT i koszty.
Od jakiej kwoty zapłaci się podatek
Podatek wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży. Dochód to zasadniczo różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu przypisanymi do sprzedawanego fragmentu.
Przychodem jest cena określona w akcie notarialnym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, na przykład koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą, jeżeli ponosi je sprzedający. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może badać wartość rynkową zbywanego gruntu.
Przy nieruchomości nabytej w darowiźnie koszty uzyskania przychodu są ograniczone. Co do zasady można uwzględnić udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania, w części przypadającej na sprzedawany fragment. Jeżeli od darowizny zapłacono podatek od spadków i darowizn, możliwe jest też uwzględnienie odpowiedniej części tego podatku, ale przy darowiźnie od rodziców najczęściej działa zwolnienie, więc taki koszt w praktyce nie występuje.
W przypadku sprzedaży małego fragmentu działki istotne jest prawidłowe przypisanie wartości do tej części gruntu. Pomocne mogą być dokumenty geodezyjne, projekt podziału, operat szacunkowy albo inne dowody pokazujące, jaka część nieruchomości faktycznie jest przedmiotem sprzedaży.
Zobacz również: sprzedaż działki z darowizny przed upływem 5 lat
Czy sprzedaż fragmentu działki narusza zwolnienie z darowizny
Nie. Sprzedaż części działki nie oznacza, że trzeba zapłacić podatek od spadków i darowizn od całej nieruchomości otrzymanej od rodziców. Zwolnienie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczy samego nabycia od najbliższej rodziny. Jeżeli warunki zwolnienia były spełnione przy darowiźnie, późniejsze zbycie fragmentu nieruchomości nie przekreśla tego zwolnienia.
Źródłem ewentualnego obciążenia jest wyłącznie podatek dochodowy od sprzedaży przed upływem 5 lat. Dlatego odpowiedź na pytanie brzmi: nie zapłaci Pan podatku od całej darowizny, ale może Pan zapłacić PIT od dochodu uzyskanego ze sprzedaży tego konkretnego kawałka działki.
Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży części działki
Ulga może mieć znaczenie, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięcioletniego terminu i podatnik przeznacza przychód na własne cele mieszkaniowe. W tym tekście nie trzeba powtarzać pełnego katalogu wydatków — ważniejsze jest, czy sprzedaż części działki mieści się w scenariuszu rozliczanym w PIT-39.
Jak rozliczyć sprzedaż w PIT-39
Sprzedaż części nieruchomości przed upływem 5 lat rozlicza się w zeznaniu PIT-39. Zeznanie składa się po zakończeniu roku, w którym doszło do sprzedaży, w terminie właściwym dla rocznych zeznań podatkowych, zasadniczo do 30 kwietnia następnego roku.
PIT-39 należy złożyć także wtedy, gdy podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu objętą zwolnieniem. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, ale później nie wyda środków na własne cele mieszkaniowe w wymaganym terminie albo wyda je tylko częściowo, konieczna może być korekta zeznania i zapłata podatku z odsetkami.
Warto zadbać, aby akt notarialny i dokumenty geodezyjne jasno wskazywały, jaki fragment nieruchomości jest sprzedawany. Ułatwia to późniejsze wykazanie, że rozliczenie dotyczy tylko tej części gruntu, a nie całej działki otrzymanej od rodziców.
Co z garażem sąsiada na Pana gruncie
Jeżeli część garażu sąsiada znajduje się na Pana działce, sprzedaż fragmentu gruntu jest jednym z praktycznych sposobów uporządkowania stanu prawnego. Przed zawarciem umowy zwykle potrzebne będzie ustalenie przebiegu granic, przygotowanie dokumentacji geodezyjnej oraz sprawdzenie, czy możliwy jest podział nieruchomości zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami i lokalnymi zasadami planistycznymi.
Alternatywą dla sprzedaży może być ustanowienie odpowiedniej służebności, zawarcie ugody albo inne uregulowanie korzystania z gruntu. Wybór rozwiązania zależy od tego, jak duży jest fragment zajętego terenu, czy garaż narusza przepisy budowlane, jakie są relacje z sąsiadem i czy właściciel chce definitywnie przenieść własność tej części gruntu.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce rozlicza się sprzedaż fragmentu nieruchomości otrzymanej w darowiźnie i kiedy można ograniczyć albo wyeliminować podatek.
Pan Jan otrzymał od rodziców działkę z domem. Po pomiarach geodezyjnych okazało się, że narożnik garażu sąsiada stoi na jego gruncie. Pan Jan sprzedał sąsiadowi wydzielony fragment działki przed upływem 5 lat od darowizny. Nie traci zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ale musi rozliczyć PIT od dochodu ze sprzedaży tego fragmentu, chyba że skorzysta z ulgi mieszkaniowej.
Przy podatku od nieruchomości warto porównać także temat: podatek za działkę przemysłową.
Pani Anna otrzymała od matki dużą działkę budowlaną. Po dwóch latach sprzedała niewielki pas gruntu właścicielowi sąsiedniej nieruchomości, aby umożliwić mu poszerzenie wjazdu. Cena sprzedaży dotyczyła tylko sprzedawanego pasa, dlatego PIT rozlicza się wyłącznie od tej transakcji. Wartość pozostałej części działki nie jest podstawą opodatkowania.
Pan Marek sprzedał część działki otrzymanej w darowiźnie, a uzyskane pieniądze przeznaczył na remont własnego mieszkania. Zachował faktury i potwierdzenia przelewów. Jeżeli wydatki mieszczą się w katalogu własnych celów mieszkaniowych i zostały poniesione w ustawowym terminie, może wykazać ulgę mieszkaniową w PIT-39.
FAQ
Czy sprzedaż kawałka działki oznacza utratę zwolnienia z podatku od darowizny?
Nie. Sprzedaż fragmentu działki nie powoduje automatycznie utraty zwolnienia z podatku od spadków i darowizn przy darowiźnie od rodziców. Może natomiast powstać obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od sprzedaży.
Czy 5 lat liczy się od dnia darowizny?
Dla PIT termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w darowiźnie. Jeżeli darowizna była w 2024 r., pięcioletni termin liczy się od końca 2024 r.
Czy podatek obejmuje całą działkę z domem?
Nie. Jeżeli sprzedawany jest tylko wydzielony fragment gruntu, rozliczenie PIT dotyczy przychodu i kosztów związanych z tym fragmentem. Nie opodatkowuje się całej wartości darowanej nieruchomości.
Czy trzeba składać PIT-39, jeżeli korzysta się z ulgi mieszkaniowej?
Tak. PIT-39 składa się również wtedy, gdy podatnik chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W zeznaniu wykazuje się dane transakcji oraz dochód objęty zwolnieniem.
Czy pieniądze ze sprzedaży można przeznaczyć na dowolny remont?
Nie każdy wydatek remontowy daje ulgę. Musi dotyczyć własnego celu mieszkaniowego i powinien być prawidłowo udokumentowany. Wydatki na cudzą nieruchomość albo cele rekreacyjne mogą nie spełniać warunków zwolnienia.
Podsumowanie
Sprzedaż części działki otrzymanej w darowiźnie od rodziców nie powoduje sama w sobie utraty zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Jeżeli jednak sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia, trzeba rozliczyć PIT od dochodu ze sprzedawanego fragmentu. Podatek wynosi 19%, ale nie jest liczony od całej darowizny, tylko od dochodu przypadającego na zbywaną część nieruchomości.
Jeżeli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, możliwe jest zastosowanie ulgi mieszkaniowej. Kluczowe jest prawidłowe udokumentowanie sprzedaży, kosztów, wydatków mieszkaniowych oraz złożenie PIT-39.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
