Sprzedaż części działki z darowizny a podatek

Sprzedaż części działki otrzymanej w darowiźnie przed upływem 5 lat

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić dwa podatki: podatek od spadków i darowizn oraz podatek dochodowy od osób fizycznych. To, że darowizna działki od rodziców korzystała ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn, nie oznacza automatycznie, że późniejsza sprzedaż fragmentu działki będzie obojętna na gruncie PIT.

Darowizna od rodziców może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny, o którym mowa w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli nabycie nastąpiło w formie aktu notarialnego, notariusz wykonuje obowiązki związane z dokumentowaniem czynności, a nabywca co do zasady nie musi samodzielnie składać zgłoszenia SD-Z2 dla tej darowizny. Późniejsza sprzedaż części nieruchomości nie powoduje sama przez się obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn od całej darowizny.

Inaczej wygląda kwestia podatku dochodowego. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu. Przy darowiźnie od rodziców datą nabycia jest co do zasady data aktu darowizny, a nie data wcześniejszego nabycia nieruchomości przez rodziców.

Jeżeli więc sprzeda Pan sąsiadowi wydzielony kawałek gruntu przed upływem tego pięcioletniego terminu, powstanie obowiązek rozliczenia PIT od tej transakcji. Podatek nie obejmuje jednak całej działki ani całej wartości darowizny. Rozlicza się wyłącznie sprzedawaną część nieruchomości.

Od jakiej kwoty zapłaci się podatek

Podatek wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży. Dochód to zasadniczo różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu przypisanymi do sprzedawanego fragmentu.

Przychodem jest cena określona w akcie notarialnym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, na przykład koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą, jeżeli ponosi je sprzedający. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może badać wartość rynkową zbywanego gruntu.

Przy nieruchomości nabytej w darowiźnie koszty uzyskania przychodu są ograniczone. Co do zasady można uwzględnić udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania, w części przypadającej na sprzedawany fragment. Jeżeli od darowizny zapłacono podatek od spadków i darowizn, możliwe jest też uwzględnienie odpowiedniej części tego podatku, ale przy darowiźnie od rodziców najczęściej działa zwolnienie, więc taki koszt w praktyce nie występuje.

W przypadku sprzedaży małego fragmentu działki istotne jest prawidłowe przypisanie wartości do tej części gruntu. Pomocne mogą być dokumenty geodezyjne, projekt podziału, operat szacunkowy albo inne dowody pokazujące, jaka część nieruchomości faktycznie jest przedmiotem sprzedaży.

Zobacz również: sprzedaż działki z darowizny przed upływem 5 lat

Czy sprzedaż fragmentu działki narusza zwolnienie z darowizny

Nie. Sprzedaż części działki nie oznacza, że trzeba zapłacić podatek od spadków i darowizn od całej nieruchomości otrzymanej od rodziców. Zwolnienie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczy samego nabycia od najbliższej rodziny. Jeżeli warunki zwolnienia były spełnione przy darowiźnie, późniejsze zbycie fragmentu nieruchomości nie przekreśla tego zwolnienia.

Źródłem ewentualnego obciążenia jest wyłącznie podatek dochodowy od sprzedaży przed upływem 5 lat. Dlatego odpowiedź na pytanie brzmi: nie zapłaci Pan podatku od całej darowizny, ale może Pan zapłacić PIT od dochodu uzyskanego ze sprzedaży tego konkretnego kawałka działki.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży części działki

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, można rozważyć zwolnienie podatkowe przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, czyli tak zwaną ulgę mieszkaniową. Zwolniony jest dochód w takiej części, w jakiej przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Termin na wydatkowanie przychodu wynosi obecnie 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Nie chodzi więc o dowolne wydatki rodzinne czy inwestycyjne, lecz o wydatki mieszczące się w katalogu własnych celów mieszkaniowych.

Do takich wydatków mogą należeć w szczególności: zakup mieszkania lub domu, zakup gruntu pod budowę domu, budowa, rozbudowa, przebudowa albo remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego, a także spłata określonych kredytów mieszkaniowych wraz z odsetkami, jeżeli spełnione są warunki ustawowe. Każdy wydatek powinien być udokumentowany fakturami, aktami notarialnymi, umowami, potwierdzeniami przelewów lub innymi dowodami.

Jeżeli cały przychód ze sprzedaży fragmentu działki zostanie prawidłowo przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, dochód może być zwolniony z PIT w całości. Jeżeli tylko część przychodu zostanie przeznaczona na takie cele, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu.

Przeczytaj także: sprzedaż rzeczy otrzymanej w darowiźnie a podatek

Jak rozliczyć sprzedaż w PIT-39

Sprzedaż części nieruchomości przed upływem 5 lat rozlicza się w zeznaniu PIT-39. Zeznanie składa się po zakończeniu roku, w którym doszło do sprzedaży, w terminie właściwym dla rocznych zeznań podatkowych, zasadniczo do 30 kwietnia następnego roku.

PIT-39 należy złożyć także wtedy, gdy podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu objętą zwolnieniem. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę, ale później nie wyda środków na własne cele mieszkaniowe w wymaganym terminie albo wyda je tylko częściowo, konieczna może być korekta zeznania i zapłata podatku z odsetkami.

Warto zadbać, aby akt notarialny i dokumenty geodezyjne jasno wskazywały, jaki fragment nieruchomości jest sprzedawany. Ułatwia to późniejsze wykazanie, że rozliczenie dotyczy tylko tej części gruntu, a nie całej działki otrzymanej od rodziców.

Co z garażem sąsiada na Pana gruncie

Jeżeli część garażu sąsiada znajduje się na Pana działce, sprzedaż fragmentu gruntu jest jednym z praktycznych sposobów uporządkowania stanu prawnego. Przed zawarciem umowy zwykle potrzebne będzie ustalenie przebiegu granic, przygotowanie dokumentacji geodezyjnej oraz sprawdzenie, czy możliwy jest podział nieruchomości zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami i lokalnymi zasadami planistycznymi.

Alternatywą dla sprzedaży może być ustanowienie odpowiedniej służebności, zawarcie ugody albo inne uregulowanie korzystania z gruntu. Wybór rozwiązania zależy od tego, jak duży jest fragment zajętego terenu, czy garaż narusza przepisy budowlane, jakie są relacje z sąsiadem i czy właściciel chce definitywnie przenieść własność tej części gruntu.

FAQ

Czy sprzedaż kawałka działki oznacza utratę zwolnienia z podatku od darowizny?

Nie. Sprzedaż fragmentu działki nie powoduje automatycznie utraty zwolnienia z podatku od spadków i darowizn przy darowiźnie od rodziców. Może natomiast powstać obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od sprzedaży.

Czy 5 lat liczy się od dnia darowizny?

Dla PIT termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w darowiźnie. Jeżeli darowizna była w 2024 r., pięcioletni termin liczy się od końca 2024 r.

Czy podatek obejmuje całą działkę z domem?

Nie. Jeżeli sprzedawany jest tylko wydzielony fragment gruntu, rozliczenie PIT dotyczy przychodu i kosztów związanych z tym fragmentem. Nie opodatkowuje się całej wartości darowanej nieruchomości.

Czy trzeba składać PIT-39, jeżeli korzysta się z ulgi mieszkaniowej?

Tak. PIT-39 składa się również wtedy, gdy podatnik chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W zeznaniu wykazuje się dane transakcji oraz dochód objęty zwolnieniem.

Czy pieniądze ze sprzedaży można przeznaczyć na dowolny remont?

Nie każdy wydatek remontowy daje ulgę. Musi dotyczyć własnego celu mieszkaniowego i powinien być prawidłowo udokumentowany. Wydatki na cudzą nieruchomość albo cele rekreacyjne mogą nie spełniać warunków zwolnienia.

Podsumowanie

Sprzedaż części działki otrzymanej w darowiźnie od rodziców nie powoduje sama w sobie utraty zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Jeżeli jednak sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia, trzeba rozliczyć PIT od dochodu ze sprzedawanego fragmentu. Podatek wynosi 19%, ale nie jest liczony od całej darowizny, tylko od dochodu przypadającego na zbywaną część nieruchomości.

Jeżeli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, możliwe jest zastosowanie ulgi mieszkaniowej. Kluczowe jest prawidłowe udokumentowanie sprzedaży, kosztów, wydatków mieszkaniowych oraz złożenie PIT-39.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207