Podatkowe aspekty wynajmu obiektów noclegowych, VAT, kasa fiskalna i forma opodatkowania

Usługa zakwaterowania 8% VAT – zwolnienie od VAT

Usługa zakwaterowania stanowi odpłatne świadczenie usług, które zgodnie z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy VAT są opodatkowane stawką 8% VAT. Jednocześnie na mocy art. 113 ust. 1 ustawy VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. W roku rozpoczęcia działalności limit ten oblicza się proporcjonalnie. Usługi zakwaterowania nie zostały wykluczone z omawianego zwolnienia, co oznacza, że można w tym przypadku zastosować zwolnienie od VAT.

Kasy rejestrujące

Dalej wskażmy, że zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy VAT w przypadku świadczenia usług na rzecz konsumentów należy dokonywać ewidencjonowania sprzedaży poprzez kasę fiskalną. Co istotne, nie ma tu znaczenia status podatnik, tj. czy jest zwolniony, czy czynny VAT. Również podatnik zwolniony od VAT może być zobowiązany do wystawienia paragonu.

Stosownie jednak do § 2 ust. 1 rozporządzenia w sprawie zwolnień od obowiązku posiadania kasy fiskalnej zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2023 r. czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia.

W poz. 20 załącznika do rozporządzenia wskazano: Pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem z wyłączeniem PKWiU 55.90.13.0 – dotyczy wyłącznie: usług krótkotrwałego zakwaterowania pozostałych, gdzie indziej niesklasyfikowanych (z wyłączeniem usług hotelarskich i turystycznych) – jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą – Dział 55.90.1 PKWiU.

Zgodnie z wyjaśnieniem do PKWiU grupowanie 55.90.10 Pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem, gdzie indziej niesklasyfikowane – grupowanie to obejmuje zakwaterowanie w pojedynczych lub wspólnych pokojach w blokach mieszkalnych, pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem, gdzie indziej niesklasyfikowane. Grupowanie to obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym.

Pismo z dnia 9.11.2017 r., wydane przez: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT1-2.4012.673.2017.1.JSZ:

Jak wynika z wniosku, Zainteresowany świadczy usługi najmu krótkoterminowego. Usługi te świadczone są na rzecz m.in. osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, a obroty z ww. działalności dokumentowane są w całości fakturami VAT. Jak wskazał Wnioskodawca w uzupełnieniu do wniosku, zakres świadczonych usług najmu krótkoterminowego zawiera się w klasyfikacji statystycznej PKWiU 55.90.19.0 Pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem, gdzie indziej niesklasyfikowane.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro jak wskazał Wnioskodawca, świadczy on usługi najmu krótkotrwałego udostępniania apartamentów osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, sklasyfikowane w PKWiU 55.90.19.0, a obroty z tej działalności dokumentowane są w całości fakturami VAT, to Zainteresowany korzysta ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących do dnia 31 grudnia 2017 r., na mocy § 2 ust. 1 w powiązaniu z poz. 20 załącznika i na podstawie § 2 ust. 2 rozporządzenia w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Trzeba jednak zauważyć, że poz. 20 załącznika do rozporządzenia odnosi się do PKWiU 55.90. Dotyczy to zatem wynajmu lokali mieszkalnych (apartamentów) na okresy krótkoterminowe.

Natomiast w opisie wskazano 55.20. Zgodnie z PKWiU 55.20.19 Pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi – grupowanie to obejmuje zakwaterowanie z zapewnieniem lub nie, bardzo minimalnych usług towarzyszących zakwaterowaniu w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie w obiektach wypoczynku wakacyjnego (np. w ośrodkach kolonijnych, ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych), kwaterach dla gości, bungalowach, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych, gospodarstwach wiejskich (agroturystyka) oraz w okresie wakacji w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych. Jeżeli przykładowo przedmiotem usługi zakwaterowania jest domek letniskowy, to będziemy mieli do czynienia z PKWiU 55.20.

Zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania obrotu przy zastosowaniu kasy rejestrującej

Działalność określona w 55.20 PKWiU może natomiast korzystać ze zwolnienia od kasy fiskalnej określonego w poz. 37 załącznika, gdzie wymieniono:

Świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Aby skorzystać z prawa do zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu przy zastosowaniu kasy rejestrującej na podstawie § 2 ust. 1 w związku z poz. 37 załącznika, muszą łącznie zostać spełnione następujące warunki:

• zapłata za usługi następuje w całości za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem),
• z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Prowadzenie ewidencji poprzez faktury albo kasę fiskalną

Jak widać, warunkiem wyłączenia obowiązku posiadania kasy fiskalnej jest dokumentowanie czynności fakturą na rzecz konsumentów. W tym miejscu wskażmy, że faktura jest co do zasady dokumentem właściwym dla dokumentowania czynności pomiędzy przedsiębiorcami (art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy VAT). Przy czym nie ma przeszkód, aby podatnik wystawił dobrowolnie fakturę na rzecz konsumenta. Samo prowadzenie ewidencji poprzez faktury jest zdecydowanie prostsze i wiąże się z mniejszą liczą obowiązków niż w przypadku kasy fiskalnej, aczkolwiek zwolnienie jest prawem, a nie obowiązkiem podatnika, i możliwe jest od razu zakupienie kasy fiskalnej.

W tym miejscu warto też podkreślić, że na mocy art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy VAT również otrzymanie zaliczki należy udokumentować fakturą (albo paragonem).

Podsumowując zatem kwestie podatku VAT: usługi krótkoterminowego zakwaterowania:

• mogą korzystać ze zwolnienia od VAT,
• mogą korzystać ze zwolnienia od kasy fiskalnej (dla PKWiU 55.90 poz. 20 załącznika dla PKWiU 55.20 poz. 37 załącznika),
• zarówno w przypadku świadczenia usługi na rzecz konsumentów jak i przedsiębiorców należy wystawić fakturę,
• fakturą dokumentujemy również otrzymanie zaliczki.

Forma opodatkowania podatkiem dochodowym

Wybór formy opodatkowania podatkiem dochodowym uzależniony jest od wysokości kosztów podatkowych. Jeżeli koszty podatkowe są spore, to można wybrać albo skalę podatkową, albo podatek liniowy, gdzie w rachunku można uwzględnić koszty podatkowe, które pomniejszają podstawę opodatkowania. Jeżeli natomiast koszty działalności są niewielkie, to warto sięgnąć do ryczałtu, gdzie wprawdzie nie ma możliwości uwzględnienia kosztów podatkowych, ale obowiązują niższe stawki podatkowe. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. c ustawy o zryczałtowanym podatku dla przychodów ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) stawka podatku wynosi 8,5%.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535

2. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 24 listopada 2023 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących, Dz. U. 2023 poz. 2605

3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, Dz.U.2024.776 t.j.