Budowa bliźniaka z przeznaczeniem na sprzedaż przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności a podatki

Zbycie wybudowanej nieruchomości przed upływem pięciu lat

Zbycie nieruchomości stanowi przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia wynosi tu 19% podstawy obliczenia podatku, a podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a – w uproszczeniu – kosztami. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zobacz też: Budowanie domów na sprzedaż

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, nabytych inaczej niż powyżej określono (czyli odpłatnie) nieruchomości i praw, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (wynika to z art. 30e ust. 2 i art. 22 ust. 6c i 6d w ustawy). Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Rozliczenia należy dokonać do końca kwietnia – na druk PIT-39 – roku następującego po roku, w którym dokona Pan sprzedaży.

Czy budowa domów na sprzedaż może zostać uznana za działalność gospodarczą?

Inaczej jest jednak, gdyby uznać, że to, co Pan zamierza, wypełnia znamiona działalności gospodarczej na gruncie ustawy o podatku dochodowym. Ilekroć jest w ustawie mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem budowa domów na sprzedaż może zostać uznana za działalność gospodarczą (i mam przekonanie graniczące z pewnością, że tak by to zaklasyfikował organ), a budowa dla siebie i późniejsza zmiana decyzji odnośnie przeznaczenia domów nie powinna być uznawana za działalność gospodarczą w podatku dochodowym. W obu przypadkach płaci Pan podatek od dochodu, tj. wydatki stanowiące koszty uzyskania pomniejszają przychód (tak na materiały, jak i na grunt oraz usługi), z tym że stwierdzona po fakcie przez organ działalność to stawki według skali 18% i 32% oraz najpewniej grzywna. Oczywiście o wiele więcej formalnych obowiązków wiąże się z rozliczeniem poprzez działalność gospodarczą.

Zakładając, że nie będzie Pan rozliczał się poprzez działalność, lepiej niż zaniżać cenę zakupu domu mamie, sprzedać jej udział za prawdziwą cenę, tj. odpowiadającą kwocie, którą ma wydać (np. 1/4), a resztę (3/4) darować (nie zapłaci podatku od darowizny, bowiem skorzysta ze zwolnienia, a u Pana nie wystąpi przychód).

Budowa domu na sprzedaż a podatek VAT

Odrębnym problemem jest VAT. Decydujące znaczenie ma tu ocena działań i profesjonalizmu sprzedawcy w świetle postanowień art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2016.710 t.j. ze zm. dalej jako u.VAT), który uznaje za podatników VAT osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą (która obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych) bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Trzeba pamiętać, że dostawa budynków, budowli lub ich części, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego od VAT. Innymi słowy, jeśli uznamy, że to, co Pan zamierza, stanowi działalność na gruncie u.VAT, będzie Pan podatnikiem VAT. Tu również można pokusić się o konstatację, że budowa domów na sprzedaż powoduje wypełnienie definicji działalności gospodarczej w u.VAT, a budowa dla siebie i późniejsza zmiana decyzji odnośnie przeznaczenia domów nie powinna być uznawana za działalność gospodarczą. Podobnie wyjaśnia w wyroku z dnia 18 października 2016 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku [sygn. I SA/Gd 945/16, Lex-el]:

„Działalność gospodarczą należy oceniać na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych wypełniających lub nie znamiona tej działalności. Wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniem regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą.”

Kluczowe jest dla praktyki rozstrzygnięcie, w którym Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w dniu 15 września 2011 r. [w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) i Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10)] uznał, iż aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców powodują, że sprzedawcę należy uznać za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą”, a więc za podatnika VAT.