Darowizna czy testament mieszkania po mamie

Darowizna czy testament mieszkania po mamie?

Darowizna i testament prowadzą do innego momentu nabycia mieszkania. Przy darowiźnie staje się Pani właścicielką już z chwilą podpisania aktu notarialnego i wpis w księdze wieczystej ma charakter porządkujący. Przy testamencie mama pozostaje właścicielką do końca życia, a Pani nabywa spadek dopiero z chwilą jej śmierci, przy czym dla obrotu nieruchomością potrzebne będzie jeszcze postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia.

Finansowo testament jest zwykle prostszy i tańszy na etapie sporządzenia. Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a koszty zależą m.in. od wartości mieszkania, liczby wypisów oraz opłat sądowych za wpis w księdze wieczystej. Testament notarialny również sporządza notariusz, ale sama czynność jest zazwyczaj mniej kosztowna. Trzeba jednak pamiętać, że po śmierci spadkodawcy pojawią się dodatkowe formalności spadkowe.

Od strony rodzinnej ważne jest też to, że darowizna ogranicza swobodę mamy już teraz, bo właścicielem staje się obdarowana córka. Testament można natomiast zmienić albo odwołać w każdej chwili, dopóki testator ma zdolność do świadomego i swobodnego podjęcia decyzji.

Podatek od spadków i darowizn w najbliższej rodzinie

Zarówno darowizna mieszkania od mamy, jak i dziedziczenie po mamie mogą korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie obejmuje m.in. nabycie przez dziecko po rodzicu, pod warunkiem dochowania wymaganych formalności.

Przy darowiźnie nieruchomości umowa musi mieć formę aktu notarialnego. W praktyce notariusz przekazuje właściwe informacje podatkowe, dlatego obdarowana córka nie składa osobnego formularza SD-Z2 tylko z powodu tej darowizny.

Przy spadku jest inaczej. Jeżeli córka dziedziczy po mamie, powinna co do zasady złożyć formularz SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, np. od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Niedotrzymanie terminu może spowodować utratę zwolnienia, chyba że zastosowanie znajdzie szczególny wyjątek przewidziany w ustawie.

Sprzedaż mieszkania po darowiźnie a PIT

Przy darowiźnie mieszkania 5-letni termin w podatku dochodowym liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym córka otrzymała mieszkanie. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu, może powstać obowiązek zapłaty 19% PIT od dochodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Oznacza to, że darowizna jest korzystna, gdy córka chce od razu dysponować mieszkaniem, zamieszkać w nim, wynająć je albo przeprowadzić remont jako właściciel. Jeżeli jednak planowana jest szybka sprzedaż, darowizna może być podatkowo mniej wygodna niż dziedziczenie, bo rozpoczyna nowy 5-letni termin po stronie obdarowanej.

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego po mamie

Przy spadku obowiązuje obecnie korzystniejsza zasada niż w starszych poradach podatkowych. Jeżeli sprzedawana jest nieruchomość nabyta w drodze spadku, 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, czyli w tej sprawie mama, a nie od końca roku jej śmierci.

Jeżeli mama kupiła mieszkanie od gminy w 2010 r., to przy późniejszym dziedziczeniu córka powinna w pierwszej kolejności sprawdzić datę nabycia wskazaną w akcie notarialnym mamy. Jeżeli od końca roku nabycia przez mamę upłynęło już ponad 5 lat, sprzedaż po dziedziczeniu zasadniczo nie powinna powodować PIT z samego powodu krótkiego okresu posiadania przez spadkobierczynię.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży przed upływem terminu

Jeżeli sprzedaż mieszkania nastąpi przed upływem 5-letniego terminu i powstanie przychód podlegający PIT, można rozważyć ulgę mieszkaniową z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zwolnienie przysługuje w takiej części, w jakiej środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Własne cele mieszkaniowe to m.in. zakup mieszkania albo domu, nabycie udziału w nieruchomości, budowa, rozbudowa, remont własnego lokalu lub domu, a w określonych przypadkach także spłata kredytu mieszkaniowego. Nie wystarczy jednak formalny zakup nieruchomości dla kogoś innego. Kluczowe jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Termin na wydatkowanie środków wynosi obecnie 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Sprzedaż trzeba wykazać w zeznaniu PIT-39 składanym za rok, w którym doszło do zbycia.

Mieszkanie wykupione od gminy z bonifikatą

Przy lokalu kupionym od gminy z bonifikatą trzeba osobno sprawdzić, czy nie istnieje ryzyko zwrotu bonifikaty. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje zasady żądania zwrotu bonifikaty w razie zbycia lokalu albo wykorzystania go na inne cele przed upływem określonych terminów. Dla lokali mieszkalnych podstawowy okres jest krótszy niż dla innych nieruchomości, ale szczegóły mogą zależeć od podstawy nabycia, treści aktu notarialnego i uchwał gminy.

W opisanej sprawie lokal został kupiony od gminy w 2010 r., więc ustawowy okres, w którym gmina mogłaby żądać zwrotu bonifikaty z powodu zwykłego zbycia, zazwyczaj powinien być już zakończony. Nie należy jednak opierać decyzji wyłącznie na ogólnej zasadzie. Przed darowizną albo sprzedażą warto przejrzeć akt notarialny wykupu, zapisy dotyczące bonifikaty oraz ewentualne oświadczenia złożone przy nabyciu.

Co jest korzystniejsze: darowizna czy testament?

Jeżeli celem jest najniższy koszt teraz i zachowanie przez mamę pełnej kontroli nad mieszkaniem, zwykle praktyczniejszy jest testament notarialny. Mama pozostaje właścicielką, może mieszkanie sprzedać, wynająć, obciążyć albo zmienić decyzję spadkową. Po jej śmierci córka przeprowadza formalności spadkowe i pilnuje zgłoszenia SD-Z2.

Jeżeli celem jest natychmiastowe przeniesienie własności na córkę, np. z powodu planowanego remontu, zamieszkania, zarządzania lokalem lub uregulowania spraw rodzinnych za życia mamy, właściwsza może być darowizna. Trzeba jednak pamiętać, że przy późniejszej sprzedaży 5-letni termin PIT będzie liczony od darowizny.

W opisanym stanie faktycznym, przy mieszkaniu nabytym przez mamę w 2010 r., testament może być podatkowo korzystniejszy, jeżeli córka rozważa sprzedaż mieszkania po śmierci mamy. Wynika to z zasady liczenia 5 lat od nabycia przez spadkodawcę. Ostateczna ocena wymaga jednak sprawdzenia dokumentów mieszkania i planów dotyczących sprzedaży.

FAQ

Czy darowizna mieszkania od mamy wymaga zgłoszenia SD-Z2?

Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego zgłoszenia podatkowe wykonuje notariusz. Obdarowana córka co do zasady nie składa osobnego SD-Z2 z tytułu tej darowizny.

Czy po testamencie trzeba zgłosić spadek do urzędu skarbowego?

Tak, jeżeli spadkobierca chce skorzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, powinien co do zasady złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od właściwego zdarzenia, np. od uprawomocnienia postanowienia sądu albo rejestracji aktu poświadczenia dziedziczenia.

Czy mieszkanie odziedziczone po mamie można od razu sprzedać bez PIT?

Może być to możliwe, jeżeli od końca roku, w którym mama nabyła mieszkanie, upłynęło 5 lat. Przy spadku termin liczy się od nabycia przez spadkodawcę, a nie od dnia śmierci mamy.

Czy darowiznę mieszkania można odwołać?

Odwołanie darowizny jest możliwe tylko w określonych sytuacjach, przede wszystkim przy rażącej niewdzięczności obdarowanego. Nie jest to zwykłe cofnięcie decyzji, dlatego darowiznę warto dobrze przemyśleć przed podpisaniem aktu notarialnego.

Czy fakt posiadania udziału w domu na wsi blokuje ulgę mieszkaniową?

Sam udział w innej nieruchomości nie musi automatycznie wykluczać ulgi mieszkaniowej. Najważniejsze jest to, czy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na rzeczywiste własne cele mieszkaniowe podatnika. Ocena zależy od konkretnego sposobu wykorzystania pieniędzy.

Podsumowanie

Darowizna daje córce własność mieszkania od razu, ale przy ewentualnej sprzedaży rozpoczyna nowy 5-letni termin PIT. Testament jest zwykle tańszy i pozwala mamie zachować pełną kontrolę nad lokalem, a przy późniejszym dziedziczeniu termin PIT liczy się od nabycia mieszkania przez mamę. W sprawie lokalu wykupionego z bonifikatą trzeba dodatkowo sprawdzić akt notarialny i warunki bonifikaty, choć przy nabyciu w 2010 r. ryzyko zwrotu zazwyczaj powinno być ograniczone upływem czasu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741