Autor: Marcin Sądej
Wybrać darowiznę czy testament? Mama jest właścicielką mieszkania kupionego z bonifikatą od gminy w 2010 r., a ja jedyną jej córką i właścicielką 1/2 domu na wsi. Co jest korzystniejsze finansowo, czasowo i papierkowo dla mnie – testament u notariusza czy darowizna? Czy po śmierci mamy (oby żyła jak najdłużej) mogę sprzedać mieszkanie, już moje, bez konsekwencji podatkowych?
Podstawowa różnicy pomiędzy testamentem a darowizną jest taka, że własność nieruchomości w przypadku darowizny przejdzie na Panią od razu, natomiast w przypadku testamentu dopiero po śmierci mamy. Oby dwie czynności są dokonywane u notariusza, choć tańszą opcją jest testament, którego sporządzenie kosztuje ok. 70 zł. Zarówno darowiznę, jak i testament można odwołać.
Ponadto wskazać należy, że zarówno nabycie nieruchomości w drodze darowizny, jak i w drodze spadku jest zwolnione od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku nabycie rzeczy po członkach najbliższej rodziny, jeżeli obdarowany złoży w ciągu 6 miesięcy od dnia nabycia informację do urzędu skarbowego na druku SD-Z2. Aczkolwiek w przypadku darowizny nieruchomości zgłoszenia dokonuje notariusz, więc podatnik nie musi składać żadnych dokumentów do US.
Niestety ale szybkie dokonanie sprzedaży mieszkania które nabędzie Pani na własność, może spowodować wystąpienie podatku dochodowego. Jak bowiem stanowi art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie. Stawka podatku wynosi 19%. W rezultacie jeżeli chce Pani sprzedać mieszkanie bez podatku, należy odczekać 5 lat od roku, w którym nieruchomość Pani otrzymała.
Inną możliwością uniknięcia podatku jest skorzystanie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem zwalania się od podatku przychód ze sprzedaży, jeżeli kwota uzyskana ze sprzedaży zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Przez własne cele mieszkaniowe rozumie się zakup innej nieruchomości, remont nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą. Ważne jest, aby w tej nieruchomości, na którą poniesiono wydatki, faktycznie zamieszkiwać. W rezultacie nie można przychodu przeznaczyć na zaspokojenie czyichś celów mieszkaniowych. Wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe musi nastąpić w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym dokonała się sprzedaż nieruchomości.
„Mama przepisała mi mieszkanie za życia”
Aneta dostała od swojej mamy mieszkanie w Warszawie w formie darowizny. Wszystko załatwiły u notariusza. Nie musiała nic zgłaszać do urzędu skarbowego – zrobił to notariusz. Aneta mogła się od razu zameldować i rozpocząć remont. Gdy po 4 latach sprzedała mieszkanie, zapłaciła podatek, bo nie minęło jeszcze 5 lat od nabycia. Gdyby poczekała rok, byłaby zwolniona z podatku.
„Testament? Sprawnie, tanio, ale później”
Paweł odziedziczył mieszkanie po ojcu, który sporządził testament u notariusza. Koszt – 70 zł. Po śmierci ojca Paweł przeprowadził postępowanie spadkowe, uzyskał akt poświadczenia dziedziczenia i zgłosił nabycie w urzędzie skarbowym na formularzu SD-Z2. Minęło 6 miesięcy – zdążył. Chciał sprzedać mieszkanie po 2 latach, ale żeby uniknąć 19% podatku, musi poczekać jeszcze 3 lata od końca roku, w którym zmarł ojciec.
„Sprzedałam i zainwestowałam – bez podatku”
Karolina dostała w darowiźnie mieszkanie po dziadkach. Po 3 latach sprzedała je za 420 tys. zł. Całą kwotę przeznaczyła na zakup nowego mieszkania z rynku pierwotnego, w którym sama zamieszkała. Dzięki temu skorzystała ze zwolnienia z podatku dochodowego, mimo że nie czekała pełnych 5 lat od nabycia. Kluczowe było to, że środki przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe i dopełniła formalności w terminie.
Wybór między darowizną a testamentem zależy od wielu czynników – nie tylko finansowych, ale też osobistych. Darowizna daje natychmiastowe prawa do nieruchomości, ale wiąże się z rozpoczęciem biegu pięcioletniego terminu podatkowego już od chwili jej otrzymania. Testament to rozwiązanie tańsze i pozwalające zachować pełnię własności aż do śmierci, lecz przesuwa moment nabycia nieruchomości – a tym samym ewentualnej sprzedaży bez podatku – na później. W obu przypadkach możliwe jest uniknięcie podatku, jeśli zostaną spełnione warunki ustawowe, np. przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe. Warto rozważyć każdą opcję nie tylko pod kątem oszczędności, ale też komfortu i planów na przyszłość.
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej? Skorzystaj z naszej oferty porad online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Odpowiadamy na pytania dotyczące spadków, darowizn, nieruchomości i wielu innych spraw. Nasi prawnicy analizują konkretną sytuację i przedstawiają jasne, praktyczne rozwiązania. Napisz do nas, a otrzymasz profesjonalną pomoc dopasowaną do Twoich potrzeb.
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika