- Prywatny najem mieszkania jest obecnie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, bez prawa do rozliczania kosztów i amortyzacji.
- Kwota wolna od podatku dotyczy dochodów opodatkowanych według skali, np. umowy-zlecenia, ale nie obniża ryczałtu od najmu.
- Ryczałt od najmu płaci się od otrzymanego lub postawionego do dyspozycji czynszu, zwykle do 20. dnia następnego miesiąca.
- Najem prywatny rozlicza się w PIT-28, a typową umowę-zlecenie od polskiego płatnika w PIT-37.
Najem prywatny a umowa-zlecenie
Jeżeli wynajmuje Pani mieszkanie poza działalnością gospodarczą, jest to najem prywatny. Aktualnie taki najem nie może być opodatkowany według skali podatkowej. Podstawową i obowiązkową formą rozliczenia jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przy innych wpływach poza podstawowym czynszem lub usługą trzeba osobno ustalić stawkę ryczałtu za premię od kontrahenta.
To ważna zmiana w stosunku do starszych zasad. W prywatnym najmie nie rozlicza się już podatku od dochodu, czyli różnicy między czynszem a kosztami. Podatek oblicza się od przychodu, czyli co do zasady od czynszu faktycznie otrzymanego od najemcy albo postawionego do Pani dyspozycji. Przy wynajmie części lokalu podobne zasady pokazuje wynajem pokoju studentowi i podatek.
Umowa-zlecenie jest natomiast odrębnym źródłem przychodu. Jeśli zleceniodawca jest płatnikiem, pobiera zaliczki na podatek według skali podatkowej i po zakończeniu roku wystawia informację PIT-11. Na jej podstawie rozlicza się zwykle PIT-37.
Jeżeli mieszkanie należy do małżonków, odrębnie należy sprawdzić najem mieszkania przez małżonków, wymagane oświadczenie i wspólność majątkową. Natomiast przy wynajmie na doby trzeba ustalić, czy najem krótkoterminowy rozliczać w PIT prywatnie czy w działalności.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Przy tej formie umowy warto także sprawdzić, jak zgłosić najem okazjonalny i rozliczyć czynsz.
Kwota wolna, stawki i koszty przy najmie prywatnym
Przy najmie prywatnym rozliczanym ryczałtem nie stosuje się kwoty wolnej od podatku i co do zasady nie odlicza się kosztów remontu, wyposażenia, amortyzacji ani rat kredytu. Podatek liczony jest od przychodu według stawek ryczałtu, a nie od dochodu.
W tym artykule kluczowe jest połączenie dwóch źródeł przychodu: umowy-zlecenia i najmu. Dlatego ogólne zasady ryczałtu zostały ograniczone do minimum, a najważniejsza pozostaje odpowiedź, że przychód z najmu prywatnego nie łączy się ze zleceniem w celu obliczenia skali podatkowej.
Terminy wpłat, zaliczki i zasady korekty opisuje poradnik dotyczący PIT-28 przy najmie prywatnym.
Przy obliczaniu przychodu trzeba też ustalić, kiedy zwrot kosztów mediów przy najmie prywatnym jest przychodem wynajmującego, czy kaucja przy najmie mieszkania podlega podatkowi dochodowemu oraz kiedy przy najmie zmienia się stawka ryczałtu.
Czy przychód z najmu łączy się z umową-zleceniem?
Przychód z prywatnego najmu opodatkowany ryczałtem nie łączy się z dochodem z umowy-zlecenia opodatkowanym według skali. Oznacza to, że czynsz z najmu nie podwyższa podstawy opodatkowania zlecenia i nie wpływa na próg podatkowy w rozliczeniu według skali.
W praktyce składa się dwa zeznania roczne: PIT-28 dla najmu prywatnego oraz PIT-37 dla umowy-zlecenia, jeżeli zleceniodawca był polskim płatnikiem i nie występują inne okoliczności wymagające PIT-36. Jeżeli podatnik ma inne dochody rozliczane samodzielnie, działalność gospodarczą albo zagraniczne przychody, właściwy formularz może być inny.
Termin złożenia PIT-28 przypada w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. PIT-37 również składa się zasadniczo do 30 kwietnia. Jeżeli termin przypada na dzień wolny, stosuje się reguły przesunięcia terminu wynikające z przepisów podatkowych.
Koszty najmu prywatnego po zmianie przepisów
Przy prywatnym najmie opodatkowanym ryczałtem nie można pomniejszyć przychodu o koszty. Nie odlicza się więc remontu, wyposażenia, prowizji pośrednika, odsetek od kredytu, ubezpieczenia lokalu, podatku od nieruchomości ani amortyzacji mieszkania.
Nie oznacza to jednak, że dokumenty są zbędne. Warto przechowywać umowę najmu, potwierdzenia przelewów, rozliczenia opłat i korespondencję z najemcą. Dokumenty pomagają wykazać, jaka część wpłat stanowiła czynsz, a jaka była jedynie zwrotem opłat ponoszonych przez najemcę.
Jak bezpiecznie rozliczać najem w praktyce
- w umowie wyraźnie oddziel czynsz dla właściciela od opłat administracyjnych i mediów,
- pobieraj czynsz przelewem albo zachowuj pokwitowania zapłaty gotówką,
- wpłacaj ryczałt terminowo na mikrorachunek podatkowy,
- nie pomniejszaj ryczałtu o kwotę wolną ani o koszty,
- po zakończeniu roku złóż PIT-28 dla najmu oraz właściwe zeznanie dla umowy-zlecenia.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak rozdzielić rozliczenie najmu prywatnego i umowy-zlecenia w typowych sytuacjach.
Marta pracuje na umowie-zleceniu i wynajmuje mieszkanie za 2200 zł miesięcznie. Najemca dodatkowo zwraca jej opłaty do wspólnoty i media, a umowa jasno wskazuje, że są to koszty najemcy. Marta płaci ryczałt tylko od 2200 zł czynszu. Umowę-zlecenie rozlicza w PIT-37, a najem w PIT-28. Nie odlicza od ryczałtu kwoty wolnej.
Przy obowiązkach formalnych warto porównać także temat: umowę najmu lokalu trzeba zgłosić.
Przy rozliczeniach PIT warto porównać także temat: wypłata netto dla studenta.
Ewelina pobiera od najemcy jedną kwotę 3000 zł miesięcznie, bez podziału na czynsz i opłaty. Faktyczne rachunki za media wynoszą około 600 zł, ale umowa nie stanowi, że są to zobowiązania najemcy. W takiej sytuacji bezpieczniej przyjąć, że przychodem do ryczałtu jest cała otrzymana kwota 3000 zł albo zmienić umowę na przyszłość tak, aby rozdzielała należności.
Karol zaczął wynajmować mieszkanie w lipcu i otrzymał pierwszy czynsz 10 lipca. Ryczałt za lipiec powinien wpłacić do 20 sierpnia. Po zakończeniu roku składa PIT-28 z najmu. Ponieważ równocześnie wykonuje umowę-zlecenie dla firmy, otrzyma PIT-11 i rozliczy zlecenie w PIT-37.
FAQ
Czy mogę wybrać skalę podatkową dla prywatnego najmu?
Nie. Prywatny najem mieszkania jest obecnie rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa może mieć znaczenie przy innych dochodach, np. z umowy-zlecenia, ale nie przy prywatnym najmie.
Szersze zasady przedstawia kompletny poradnik o ryczałcie od najmu prywatnego.
Czy kwota wolna obniża podatek od najmu?
Nie. Kwota wolna dotyczy dochodów opodatkowanych według skali podatkowej. Ryczałt od najmu jest liczony od przychodu, dlatego nie pomniejsza się go o kwotę wolną ani o kwotę zmniejszającą podatek.
Czy przychód z najmu trzeba doliczyć do umowy-zlecenia?
Nie, jeśli jest to prywatny najem opodatkowany ryczałtem. Najem wykazuje się w PIT-28, a umowę-zlecenie zwykle w PIT-37. Przychód z najmu nie zwiększa dochodu ze zlecenia opodatkowanego według skali.
Czy od ryczałtu można odliczyć remont mieszkania?
Nie. Przy ryczałcie od najmu prywatnego nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodu. Remont, wyposażenie, prowizja pośrednika i odsetki od kredytu nie obniżają podstawy opodatkowania.
Czy media płacone przez najemcę są opodatkowane?
Nie powinny być opodatkowane po stronie wynajmującego, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, a wynajmujący tylko przekazuje lub rozlicza te kwoty. Warto zapisać to wyraźnie w umowie.
Jaki PIT złożyć przy umowie-zleceniu i najmie?
Najczęściej składa się PIT-37 dla umowy-zlecenia oraz PIT-28 dla prywatnego najmu. Jeżeli podatnik ma inne źródła przychodów albo szczególną sytuację podatkową, formularz może wymagać indywidualnej weryfikacji.
Przy większej skali aktywności trzeba dodatkowo ustalić, kiedy podnajem mieszkania może stać się działalnością gospodarczą.
Podsumowanie
Przy połączeniu umowy-zlecenia i prywatnego najmu mieszkania kluczowe jest rozdzielenie dwóch sposobów opodatkowania. Zlecenie jest zasadniczo rozliczane według skali podatkowej, z możliwością zastosowania kwoty wolnej w rozliczeniu rocznym albo przez płatnika po złożeniu odpowiedniego oświadczenia. Najem prywatny rozlicza się natomiast ryczałtem, bez kosztów i bez kwoty wolnej.
Nie należy więc obliczać podatku od najmu tak, jak dawniej przy zasadach ogólnych. Trzeba ustalić przychód z czynszu, zastosować właściwą stawkę ryczałtu, terminowo wpłacać podatek i złożyć PIT-28. Umowę-zlecenie rozlicza się oddzielnie, zwykle w PIT-37.
- podatek od wynajmu mieszkania prywatnego
- opodatkowanie dwóch wynajmowanych mieszkań
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
