Jak rozliczyć przychód z umowy-zlecenia i najmu mieszkania?

Wynajem mieszkania niedokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej

Wynajem mieszkania niedokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest określany przez prawo podatkowe jako tzw. najem prywatny. Taki rodzaj najmu może Pani opodatkować w dwojaki sposób – na zasadach ogólnych lub ryczałtem ewidencjonowanym.

1. Zasady ogólne

Zgodnie z zasadami ogólnymi opodatkowaniu z najmu podlega uzyskany dochód. Tenże dochód ustala się jako różnicę pomiędzy przychodem a kosztami.

Przychodem z najmu jest czynsz. Rozpoznać go należy w dacie otrzymania lub postawienia do dyspozycji przez najemcę, stosując metodę kasową. Czynsz, który jest nieściągalny, nie będzie więc stanowił przychodu, choćby był wymagalny. Przychodu nie będą również stanowiły przekazywane przez najemcę kwoty tytułem zwrotu opłat eksploatacyjnych czy opłat za media. W rezultacie jedynie określona w umowie wysokość czynszu, bez opłat stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w podatku dochodowym.

Koszty uzyskania przychodów z tytułu najmu

Kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są wydatki najmującego poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania lub zabezpieczenia ich źródła. Tytułem przykładu można wymienić:

• koszty administracyjne (np. koszty zarządu i eksploatacji nieruchomości wspólnej),
• podatek od nieruchomości,
• składki na ubezpieczenie lokalu,
• koszty remontów, zakupu wyposażenia,
• opłaty za media (TV kablowa, internet itp., energia elektryczna i inne) i usługi komunalne (np. wywóz śmieci), o ile to wynajmujący, zgodnie z umową, obowiązany jest do ich ponoszenia,
• zapłacone odsetki od kredytu na zakup wynajmowanego lokalu,
• prowizja pośrednika nieruchomości z tytułu poszukiwania najemcy,
• opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu pod lokalem.

Nie będą stanowiły kosztu opłaty eksploatacyjne, które zostały zwrócone przez najemcę, zobowiązanego umową do ich ponoszenia.

Rozliczenie podatku od najmu na zasadach ogólnych

Rozliczając podatek od najmu na zasadach ogólnych, niezbędne jest uiszczanie zaliczek na podatek. Obowiązek ten powstaje, poczynając od miesiąca, w którym uzyskany dochód przekroczył kwotę wolną od podatku. Zaliczkę uiszcza się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania dochodu przekraczającego tę kwotę, a za grudzień – do dnia 20 stycznia następnego roku, chyba że podatnik złoży wcześniej zeznanie roczne i rozliczy podatek w tym zeznaniu.

By ustalić zaliczkę, należy obliczyć za dany miesiąc różnicę między przychodami a kosztami, dodatkowo pomniejszoną o kwotę wolną od podatku. W przypadku gdy tak obliczona podstawa opodatkowania, zaokrąglona do pełnych złotych, większa będzie niż 0 zł, należy obliczyć zaliczkę według skali podatkowej. Zaliczkę można pomniejszyć jeszcze o kwotę zmniejszającą podatek (zaliczkę) u podatników, których dochody nie przekroczą progu podatkowego.

Przykład

Wynajmujący (kwota czynszu 1000 zł) uzyskał przychody za okres od sierpnia do grudnia. Amortyzował lokal metodą liniową przedstawioną w przykładzie 1, stosując odpisy kwartalne. Nie ponosił innych kosztów. W poprzednim roku podatkowym poniósł jedynie koszty ogłoszeń o chęci wynajmu w prasie (200 zł), poniósł więc stratę, z której może w kolejnym roku odliczyć 50% (100 zł).

Sierpień: przychód – 1000 zł, koszty – 0 zł, dochód – 900 zł (po odliczeniu 50% straty), zaliczka – 0 zł (poniżej kwoty 3091 zł)

Wrzesień: przychód – 1000 zł, koszty – 0 zł, dochód – 1900 zł, zaliczka – 0 zł (poniżej kwoty 3091 zł)

Październik: przychód – 1000 zł, koszty – 750 zł (odpis amortyzacyjny), dochód – 2150 zł, zaliczka – 0 zł (poniżej kwoty 3091 zł)

Listopad: przychód – 1000 zł, koszty – 0 zł, dochód – 3150 zł, zaliczka – 11 zł (płatna do 20 października)

Grudzień: przychód – 1000 zł, koszty – 0 zł, dochód – 4150 zł, zaliczka – 180 zł (płatna do 20 stycznia 2013)

Właściwy do rozliczenia podatku od dochodów z najmu będzie formularz PIT-36. Na formularzu tym rozliczy Pani również dochody z tytułu umowy-zlecenia.

Przychody z najmu podlegające opodatkowaniu ryczałtem

Przychody z tytułu umowy najmu, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Możliwe jest więc opodatkowanie dochodów z umowy-zlecenia na zasadach ogólnych, zaś dochodów z najmu – w sposób ryczałtowy.

Przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze. W przypadku opodatkowania ryczałtem należy więc również stosować metodę kasową rozpoznawania przychodu.

Opodatkowanie przychodu z najmu ryczałtem możliwe jest dopiero wówczas, jeśli podatnik dokona wyboru tej formy opodatkowania, składając naczelnikowi urzędu właściwego ze względu na podatek dochodowy stosowne oświadczenie.

Oświadczenie o wyborze ryczałtu składa się do 20 stycznia roku podatkowego, w sytuacji zaś gdy podatnik rozpoczął świadczenie usług najmu w trakcie roku podatkowego – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód, nie później jednak niż do końca grudnia danego roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód osiągnął w grudniu. Nie jest możliwe przywrócenie tych terminów i skorzystanie z opodatkowania zryczałtowanego.

Przedmiotowy przychód nie podlega pomniejszeniu o koszty uzyskania. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłata za lokal, koszty energii elektrycznej oraz gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opłaca się od czystej wartości czynszu, a nie od uzyskiwanych dodatkowo opłat.

Obecnie stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskiwanych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze wynosi 8,5%.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych należy odprowadzać za każdy miesiąc, do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania rocznego. Zeznanie należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na podatek dochodowy w terminie do 31 stycznia następnego roku na formularzu PIT–28.

Wybierając zryczałtowaną formę opodatkowania, będzie Pani zobowiązana do złożenia PIT-28 do 31 stycznia z najmu oraz PIT-37 do 30 kwietnia z umowy-zlecenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350