Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak rozliczyć przychód z umowy-zlecenia i najmu mieszkania?

Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-09-12

Od kwietnia br. jestem zatrudniona na umowę-zlecenie. Od niedawna zaczęłam wynajmować także mieszkanie. Zdaje sobie sprawę, że wiąże się to z koniecznością wpłacania zaliczek do urzędu skarbowego – bardziej opłacalna jest dla mnie skala podatkowa. Mam jednak pytanie, czy zaliczki mogę wpłacać po odliczeniu sobie kwoty wolnej od podatku? Jak rozliczyć się z tego, jeśli dodatkowo mam umowę-zlecenie? Czy te dwa przychody będą się łączyć?

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję pani mecenas Kindze za udzielenie wyczerpujących informacji.
Halina
Dziękuję za sprawne i szybkie udzielenie wyczerpującej odpowiedzi, dzięki fachowej poradzie w której zawarto dodatkowe istotne dla sprawy wskazówki, wykraczające poza zakres pytania uniknąłem popełnienia poważnego błędu biznesowego,
Marek, 64 lata
Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa

Wynajem mieszkania niedokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest określany przez prawo podatkowe jako tzw. najem prywatny. Taki rodzaj najmu może Pani opodatkować w dwojaki sposób – na zasadach ogólnych lub ryczałtem ewidencjonowanym.

1. Zasady ogólne

Zgodnie z zasadami ogólnymi opodatkowaniu z najmu podlega uzyskany dochód. Tenże dochód ustala się jako różnicę pomiędzy przychodem a kosztami.

Przychodem z najmu jest czynsz. Rozpoznać go należy w dacie otrzymania lub postawienia do dyspozycji przez najemcę, stosując metodę kasową. Czynsz, który jest nieściągalny, nie będzie więc stanowił przychodu, choćby był wymagalny. Przychodu nie będą również stanowiły przekazywane przez najemcę kwoty tytułem zwrotu opłat eksploatacyjnych czy opłat za media. W rezultacie jedynie określona w umowie wysokość czynszu, bez opłat stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w podatku dochodowym.

Kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są wydatki najmującego poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania lub zabezpieczenia ich źródła. Tytułem przykładu można wymienić:

  • koszty administracyjne (np. koszty zarządu i eksploatacji nieruchomości wspólnej),
  • podatek od nieruchomości,
  • składki na ubezpieczenie lokalu,
  • koszty remontów, zakupu wyposażenia,
  • opłaty za media (TV kablowa, internet itp., energia elektryczna i inne) i usługi komunalne (np. wywóz śmieci), o ile to wynajmujący, zgodnie z umową, obowiązany jest do ich ponoszenia,
  • zapłacone odsetki od kredytu na zakup wynajmowanego lokalu,
  • prowizja pośrednika nieruchomości z tytułu poszukiwania najemcy,
  • opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu pod lokalem.

Nie będą stanowiły kosztu opłaty eksploatacyjne, które zostały zwrócone przez najemcę, zobowiązanego umową do ich ponoszenia.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Rozliczając podatek od najmu na zasadach ogólnych, niezbędne jest uiszczanie zaliczek na podatek. Obowiązek ten powstaje, poczynając od miesiąca, w którym uzyskany dochód przekroczył kwotę wolną od podatku. Zaliczkę uiszcza się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania dochodu przekraczającego tę kwotę, a za grudzień – do dnia 20 stycznia następnego roku, chyba że podatnik złoży wcześniej zeznanie roczne i rozliczy podatek w tym zeznaniu.

By ustalić zaliczkę, należy obliczyć za dany miesiąc różnicę między przychodami a kosztami, dodatkowo pomniejszoną o kwotę wolną od podatku. W przypadku gdy tak obliczona podstawa opodatkowania, zaokrąglona do pełnych złotych, większa będzie niż 0 zł, należy obliczyć zaliczkę według skali podatkowej. Zaliczkę można pomniejszyć jeszcze o kwotę zmniejszającą podatek (zaliczkę) u podatników, których dochody nie przekroczą progu podatkowego.

Przykład

Wynajmujący (kwota czynszu 1000 zł) uzyskał przychody za okres od sierpnia do grudnia. Amortyzował lokal metodą liniową przedstawioną w przykładzie 1, stosując odpisy kwartalne. Nie ponosił innych kosztów. W poprzednim roku podatkowym poniósł jedynie koszty ogłoszeń o chęci wynajmu w prasie (200 zł), poniósł więc stratę, z której może w kolejnym roku odliczyć 50% (100 zł).

Sierpień: przychód – 1000 zł, koszty – 0 zł, dochód – 900 zł (po odliczeniu 50% straty), zaliczka – 0 zł (poniżej kwoty 3091 zł)

Wrzesień: przychód – 1000 zł, koszty – 0 zł, dochód – 1900 zł, zaliczka – 0 zł (poniżej kwoty 3091 zł)

Październik: przychód – 1000 zł, koszty – 750 zł (odpis amortyzacyjny), dochód – 2150 zł, zaliczka – 0 zł (poniżej kwoty 3091 zł)

Listopad: przychód – 1000 zł, koszty – 0 zł, dochód – 3150 zł, zaliczka – 11 zł (płatna do 20 października)

Grudzień: przychód – 1000 zł, koszty – 0 zł, dochód – 4150 zł, zaliczka – 180 zł (płatna do 20 stycznia 2013)

Właściwy do rozliczenia podatku od dochodów z najmu będzie formularz PIT-36. Na formularzu tym rozliczy Pani również dochody z tytułu umowy-zlecenia.

2. Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem

Przychody z tytułu umowy najmu, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Możliwe jest więc opodatkowanie dochodów z umowy-zlecenia na zasadach ogólnych, zaś dochodów z najmu – w sposób ryczałtowy.

Przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze. W przypadku opodatkowania ryczałtem należy więc również stosować metodę kasową rozpoznawania przychodu.

Opodatkowanie przychodu z najmu ryczałtem możliwe jest dopiero wówczas, jeśli podatnik dokona wyboru tej formy opodatkowania, składając naczelnikowi urzędu właściwego ze względu na podatek dochodowy stosowne oświadczenie.

Oświadczenie o wyborze ryczałtu składa się do 20 stycznia roku podatkowego, w sytuacji zaś gdy podatnik rozpoczął świadczenie usług najmu w trakcie roku podatkowego – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód, nie później jednak niż do końca grudnia danego roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód osiągnął w grudniu. Nie jest możliwe przywrócenie tych terminów i skorzystanie z opodatkowania zryczałtowanego.

Przedmiotowy przychód nie podlega pomniejszeniu o koszty uzyskania. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłata za lokal, koszty energii elektrycznej oraz gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opłaca się od czystej wartości czynszu, a nie od uzyskiwanych dodatkowo opłat.

Obecnie stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskiwanych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze wynosi 8,5%.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych należy odprowadzać za każdy miesiąc, do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania rocznego. Zeznanie należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na podatek dochodowy w terminie do 31 stycznia następnego roku na formularzu PIT–28.

Wybierając zryczałtowaną formę opodatkowania, będzie Pani zobowiązana do złożenia PIT-28 do 31 stycznia z najmu oraz PIT-37 do 30 kwietnia z umowy-zlecenia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Usługa wykonana przez płatnika KRUS a rozliczenie z urzędem skarbowym

Jestem płatnikiem KRUS. Dorabiam czasem, układając płytki. Pół roku temu wykonałem usługę, położyłem płytki koledze i wziąłem za to...

Spółka zarejestrowana w Estonii, udziałowcy to Polacy - czy podatki opłacać w Estonii, czy w Polsce?

Spółka zarejestrowana w Estonii, udziałowcy – polscy rezydenci podatkowi. Podstawowa (a praktycznie jedyna) działalność to zawieranie...

Czy fiskus podważy darowizny w rodzinie prowadzące do zamiany nieruchomości?

Dwa lata temu otrzymałem od ojca w darowiźnie działkę rolną, natomiast moja siostra budowlaną (tym samym aktem notarialnym). Siostra nie planuje budowy,...

Zwolnienie z obowiązku posiadania kasy fiskalnej 2018

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą*. Moja firma świadczy usługi tokarskie, ślusarskie i dodatkowo mam wypożyczalnię przyczepek...

Sprzedaż działki przed upływem 5 lat od nabycia a konieczność zapłaty podatku

Zamierzam sprzedać działkę przed upływem 5 lat od nabycia. Wiem, że można uniknąć płacenia podatku, przeznaczając pieniądze na własne cele mieszkaniowe,...

Odszkodowanie za wywłaszczenie a podatek dochodowy

W latach 70-tych moi rodzice nabyli wspólnie działkę, którą cały czas użytkowali. Po śmierci ojca wystąpiłam do sądu o stwierdzenie nabycia spadku...

Sprzedaż budynku i prawa do wieczystego użytkowania gruntu a podatek

Odziedziczyliśmy budynek handlowy (postawiony na gruncie miejskim przed ok. 35 laty). Prawo do użytkowania wieczystego wygasło po 25 latach, jeszcze za czasów...

Dochody z pożyczek społecznościowych

Mieszkam za granicą, pracuję, jestem tam zameldowany i tam odprowadzam podatki. W Polsce jednak inwestuje w serwisie pożyczek społecznościowych...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »