Zwrot VAT za zakup lokalu pod wynajem

VAT przy wynajmie lokalu – kiedy osoba prywatna staje się podatnikiem?

Dla celów VAT nie jest decydujące to, czy wynajmujący ma zarejestrowaną działalność gospodarczą w CEIDG. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje także wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Lokal oddawany odpłatnie w najem jest takim składnikiem majątku, jeżeli najem ma charakter ciągły i zarobkowy.

Oznacza to, że osoba zatrudniona na umowę o pracę albo umowę-zlecenie może być jednocześnie podatnikiem VAT z tytułu wynajmu lokalu. Nie oznacza to jednak automatycznie prawa do zwrotu podatku z faktury zakupu. Kluczowe jest to, czy planowany najem będzie opodatkowany VAT, czy zwolniony z VAT.

Przy rozliczeniach VAT warto porównać także temat: najem mieszkań i VAT.

Najem mieszkania na cele mieszkaniowe a brak prawa do odliczenia VAT

Najważniejsze rozróżnienie dotyczy celu wynajmu. Jeżeli lokal mieszkalny jest wynajmowany na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe, usługa korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zwolnienie to ma charakter przedmiotowy, więc w typowym najmie mieszkaniowym nie można po prostu zrezygnować z niego tylko po to, aby odzyskać VAT od zakupu lokalu.

Skutek jest praktyczny: skoro najem jest zwolniony z VAT, to wynajmujący nie nalicza VAT od czynszu, ale jednocześnie nie ma prawa do odliczenia VAT z faktury zakupu mieszkania, wykończenia, wyposażenia ani bieżących kosztów związanych z najmem zwolnionym.

Inaczej może być przy lokalu użytkowym, najmie na cele inne niż mieszkaniowe, najmie krótkoterminowym o charakterze zakwaterowania albo przy modelu, w którym usługa nie spełnia warunków zwolnienia mieszkaniowego. Wtedy trzeba osobno ustalić właściwą stawkę VAT, sposób fakturowania oraz obowiązki ewidencyjne.

Kiedy można odzyskać VAT od zakupu lokalu?

Prawo do odliczenia wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Podatnik może odliczyć VAT tylko w takim zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Przy zakupie lokalu oznacza to konieczność wykazania związku zakupu z planowanym opodatkowanym najmem.

Jeżeli kupowany lokal jest lokalem niemieszkalnym i ma być wynajmowany przedsiębiorcy na cele działalności gospodarczej, najem co do zasady będzie opodatkowany VAT według stawki podstawowej. W takiej sytuacji nabywca może rozważyć rejestrację jako podatnik VAT czynny i odliczenie podatku naliczonego z faktury zakupu oraz z faktur za wykończenie lub wyposażenie lokalu.

Jeżeli natomiast lokal będzie służył czynnościom zwolnionym z VAT albo celom prywatnym, prawo do odliczenia nie przysługuje albo przysługuje tylko częściowo. Przy przeznaczeniu mieszanym konieczne może być ustalenie proporcji odliczenia oraz późniejsze korekty.

Rejestracja VAT-R i moment odliczenia podatku

Jeżeli planowany najem ma być opodatkowany VAT, należy złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R przed wykonaniem pierwszej czynności opodatkowanej. W praktyce przy inwestycji w lokal warto przeanalizować rejestrację już na etapie zakupu albo ponoszenia pierwszych wydatków, aby nie powstały wątpliwości co do zamiaru wykorzystania lokalu do czynności opodatkowanych.

Do odliczenia VAT potrzebna jest prawidłowa faktura wystawiona na nabywcę. Zgodnie z art. 86 ust. 10 i 10b ustawy o VAT prawo do odliczenia powstaje zasadniczo w rozliczeniu za okres, w którym u sprzedawcy powstał obowiązek podatkowy, ale nie wcześniej niż w okresie otrzymania faktury. Przy wpłacanych zaliczkach znaczenie mogą mieć faktury zaliczkowe.

Przy ryzyku podatkowym i karnoskarbowym warto porównać także temat: odliczenie VAT bez sprzedaży.

Sama rejestracja nie zastępuje faktycznego związku zakupu z najmem opodatkowanym. Urząd skarbowy może badać, czy zamiar wykonywania czynności opodatkowanych był realny, czy lokal rzeczywiście został przeznaczony na taki najem oraz czy podatnik posiada dokumenty potwierdzające inwestycyjny charakter zakupu.

Zwrot VAT – 60 czy 180 dni?

Zwrot podatku wykazuje się w pliku JPK_V7 składanym za właściwy okres rozliczeniowy. Jeżeli podatnik ma sprzedaż opodatkowaną i spełnia warunki ustawowe, podstawowy termin zwrotu wynosi zasadniczo 60 dni. W szczególnych sytuacjach możliwe są krótsze terminy, ale wymagają spełnienia dodatkowych warunków.

Przy zakupie lokalu w budowie często pojawia się sytuacja, w której podatnik ponosi wydatki i ma VAT naliczony, ale nie uzyskuje jeszcze przychodów z opodatkowanego najmu. Wtedy zastosowanie może mieć art. 87 ust. 5a ustawy o VAT, czyli zwrot w terminie 180 dni, chyba że podatnik spełni warunki skrócenia terminu, na przykład przez złożenie odpowiedniego zabezpieczenia.

Alternatywą dla występowania o zwrot jest przeniesienie nadwyżki podatku naliczonego na kolejne okresy rozliczeniowe. Ta opcja bywa praktyczna, gdy podatnik spodziewa się wkrótce sprzedaży opodatkowanej i podatku należnego.

Obowiązki po rejestracji jako podatnik VAT czynny

Status podatnika VAT czynnego oznacza stałe obowiązki formalne. Podatnik musi prowadzić ewidencję VAT, wysyłać JPK_V7M albo JPK_V7K, rozliczać podatek należny od czynszu, przechowywać faktury i dokumentować zakupy związane z lokalem. Rozliczenia składa się zasadniczo do 25. dnia miesiąca następującego po okresie rozliczeniowym.

Jeżeli podatnik nie osiąga jeszcze sprzedaży, nadal może mieć obowiązek składania JPK_V7 za okresy, w których pozostaje zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Trzeba też pilnować rachunku bankowego do zwrotu VAT i poprawności danych identyfikacyjnych.

Wynajmujący powinien również rozważyć wpływ VAT na cenę najmu. Jeżeli najemca nie ma prawa do odliczenia VAT, doliczenie podatku może podwyższyć realny koszt najmu. Jeżeli najemcą jest czynny podatnik VAT wykorzystujący lokal do działalności opodatkowanej, VAT może być dla niego neutralny.

Korekta VAT przy zmianie przeznaczenia lokalu

Przy nieruchomościach działa szczególny mechanizm korekty wieloletniej. Jeżeli podatnik odliczy VAT od zakupu lokalu, a następnie w okresie korekty zacznie wykorzystywać lokal do czynności zwolnionych z VAT albo prywatnie, może powstać obowiązek zwrotu części wcześniej odliczonego podatku.

Okres korekty dla nieruchomości wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. Każdy rok odpowiada co do zasady jednej dziesiątej podatku naliczonego. Dlatego decyzja o odliczeniu VAT przy zakupie lokalu powinna uwzględniać nie tylko pierwszy najem, lecz także realny plan wykorzystania nieruchomości w kolejnych latach.

Więcej o skutkach podatkowych przy późniejszym obrocie nieruchomością omawia artykuł: PIT i VAT przy sprzedaży firmowej nieruchomości.

VAT a PIT, praca i umowy-zlecenia

Rejestracja do VAT z tytułu najmu nie oznacza automatycznie, że przychody z pracy albo umów-zleceń zaczynają być rozliczane w VAT. Umowa o pracę nie podlega VAT, a typowe przychody z działalności wykonywanej osobiście na podstawie umowy-zlecenia również nie stają się z tego powodu sprzedażą VAT wynajmującego.

VAT nie zmienia sam przez się sposobu opodatkowania dochodu z pracy. Wpływa natomiast na rozliczenie samego najmu i kosztów związanych z lokalem. Przy prywatnym najmie zasady PIT są odrębne od VAT, a od 2023 r. prywatny najem jest co do zasady opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jeżeli podatnik odliczył VAT od wydatku, do rozliczeń podatku dochodowego nie powinien ujmować jako kosztu tej części podatku, która została odliczona.

Jeżeli najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej albo lokal jest składnikiem majątku firmowego, skutki w PIT, amortyzacji i kosztach mogą być inne. Wtedy warto ocenić łącznie VAT, PIT, ewentualną sprzedaż lokalu w przyszłości i sposób finansowania inwestycji.

FAQ

Czy można odzyskać VAT za zakup mieszkania przeznaczonego na zwykły najem mieszkaniowy?

Co do zasady nie. Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, usługa korzysta ze zwolnienia z VAT, a wydatki związane z takim najmem nie dają prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Czy trzeba mieć firmę, aby być podatnikiem VAT z tytułu najmu?

Nie zawsze. Dla VAT liczy się wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, a odpłatny, ciągły najem może spełniać tę definicję także u osoby fizycznej bez wpisu do CEIDG.

Kiedy warto złożyć VAT-R?

VAT-R należy złożyć przed wykonaniem pierwszej czynności opodatkowanej. Przy zakupie lokalu pod opodatkowany najem warto zrobić to odpowiednio wcześnie, zwłaszcza gdy już na etapie budowy lub wykończenia podatnik chce odliczać VAT z faktur.

Ile trwa zwrot VAT przy lokalu, który dopiero będzie wynajmowany?

Jeżeli podatnik nie ma jeszcze sprzedaży opodatkowanej, termin zwrotu może wynosić 180 dni. Podatnik może też przenieść nadwyżkę na kolejne okresy rozliczeniowe albo, po spełnieniu warunków, ubiegać się o krótszy termin zwrotu.

Czy zwrot VAT wpływa na rozliczenie PIT z pracy i zleceń?

Nie wpływa automatycznie na rozliczenie wynagrodzenia z pracy ani typowych umów-zleceń. Może natomiast wpływać na sposób ujmowania wydatków związanych z lokalem, ponieważ odliczony VAT nie powinien być traktowany jak ekonomiczny koszt podatnika.

Podsumowanie

Zwrot VAT przy zakupie lokalu pod wynajem jest możliwy, ale nie w każdym modelu najmu. Najem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zasadniczo zwolniony z VAT, co wyłącza prawo do odliczenia podatku od zakupu i wykończenia. Prawo do odliczenia może pojawić się przy najmie opodatkowanym VAT, na przykład przy lokalu użytkowym albo przy wykorzystaniu lokalu do czynności, które nie korzystają ze zwolnienia.

Przy rozliczeniach VAT warto porównać także temat: mieszkanie na firmę VAT i darowizna.

Przed złożeniem VAT-R warto ocenić cały plan inwestycji: rodzaj lokalu, typ najemcy, stawkę VAT, terminy zwrotu, obowiązki JPK oraz ryzyko 10-letniej korekty podatku. Błędna decyzja może skutkować odmową zwrotu albo koniecznością oddania części odliczonego VAT w przyszłości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Informacje Ministerstwa Finansów o odliczeniu i zwrocie podatku VAT - podatki.gov.pl
3. Informacje Ministerstwa Finansów o JPK_VAT z deklaracją - podatki.gov.pl
4. Informacje o rejestracji VAT-R - Biznes.gov.pl
5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350