Zwrot VAT-u za zakup mieszkania przeznaczonego pod wynajem

VAT a działalność gospodarcza

W pierwszej kolejności wskazać należy, że podatek VAT dotyczy działalności gospodarczej. Przy czym ustawa VAT rozumie ową działalność gospodarcza w sposób specyficzny. Zgodnie bowiem z treścią art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zakup lokalu a podatek VAT

Ostatnie zdanie wskazuje, że podatnikami podatku VAT mogą stać się również osoby fizyczne wykorzystujące swoje składniki majątkowe w sposób ciągły do celów zarobkowych (np. poprzez odpłatny najem). W konsekwencji faktycznie, aby stać się podatnikiem podatku VAT, wcale nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej. Również osoby fizyczne nieprowadzące działalności, lecz wynajmujące mieszkanie mogą stać się podatnikami VAT i odliczać ten podatek od dokonywanych zakupów.

Powszechne jest stanowisko zgodnie, z którym najem prywatnych składników majątkowych, prowadzony przez osoby fizyczne, podlega pod regulacje ustawy o podatku od towarów i usług. Tak przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22.05.2019 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.93.2019.2.JS:

„Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe)”.

Odliczanie podatku VAT

Podstawowym prawem podatników VAT-u jest prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kwestie te reguluje art. 86 ust. 1 ustawy VAT. Przepis ten wskazuje, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W kontekście przedstawionej sprawy bardzo istotne jest to, że prawo do odliczenia VAT przysługuje w zakresie, w jakim podatnik świadczy usługi podlegające opodatkowaniu.

Jeżeli w zakresie wynajmu nieruchomości nie będzie Pani korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i wynajem nieruchomości będzie opodatkowany, to przysługuje Pani prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu i innych wydatków związanych z taką nieruchomością (np. wydatki związane z wykończeniem czy wyposażeniem).

Rejestracja jako podatnik VAT-u

Warunkiem odliczenia jest zarejestrowanie się jako podatnik VAT-u. Dokonuje się tego poprzez złożenie do urzędu skarbowego formularza VAT-R. Może się Pani zarejestrować jeszcze przed faktycznym rozpoczęciem wynajmowania mieszkania, bowiem zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy VAT podatnicy są obowiązani przed dniem wykonania pierwszej czynności opodatkowanej. Ustawa nie określa żadnego granicznego terminu wstecz. Zasadniczo dla celów podatku VAT istnieje możliwość rejestracji już w momencie nabycia nieruchomości jeżeli podatnik wie, że ta nieruchomość zostanie przeznaczona na cele opodatkowane VAT.

Jak podaje art. 86 ust. 10 ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Obowiązek podatkowy powstaje zatem w dacie dokonania dostawy towarów, tj. w dacie przeniesienia prawa do rozporządzania jak właściciel.

Faktury z VAT-em

Kolejnym warunkiem otrzymania zwrotu podatku VAT jest posiadanie faktury dokumentującej nabycie lub faktury dokumentującej zapłacenie zaliczki na poczet nabycia nieruchomości. Jak podaje art. 86 ust. 10b ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Zwrot podatku VAT

W konsekwencji prawo do zwrotu powstaje w tym okresie rozliczeniowym, w którym podatnik otrzymał fakturę. Aby otrzymać zwrot podatku, należy złożyć deklaracje JPK_VAT za właściwy okres rozliczeniowy, w której wykazuje się kwotę do zwrotu na rachunek bankowy.

W opisanym przez Panią przypadku znajdzie zastosowanie art. 87 ust. 5a ustawy VAT, który podaje, że w przypadku, gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych na terytorium kraju, podatnikowi przysługuje zwrot kwoty podatku naliczonego, podlegającego odliczeniu od podatku należnego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia. Oznacza to, że jeżeli już teraz będzie Pani chciał odzyskać podatek VAT zapłacony od zakupu, które dopiero później będzie wynajmowane to termin zwrotu podatku wynosi 180 dni od dnia złożenia deklaracji za okres rozliczeniowy w którym powstało prawo do zwrotu podatku.

Druga możliwość to przeniesienie kwoty podatku naliczonego na kolejne okresy rozliczeniowe również w ramach deklaracji, o czym stanowi art. 86 ust. 19 ustawy VAT.

Obowiązki podatników VAT-u

Jak zatem widać, pierwszą czynnością, którą należy wykonać, jest rejestracja jako czynny podatnik VAT, co dokonuje się poprzez formularz VAT-R. Podatnicy VAT mają obowiązek comiesięcznego składania deklaracji VAT w formie elektronicznej (nawet jeżeli nie występuje świadczenie usług – wtedy należy składać deklaracje zerowe). Konieczne jest także prowadzenie ewidencji na potrzeby podatku VAT zawierającej dane dotyczące:

1. rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;
2. kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;
3. kontrahentów;
4. dowodów sprzedaży i zakupów.

Ewidencja prowadzona jest w formie elektronicznej przy użyciu programów komputerowych.

Naturalnie konsekwencją statusu czynnego podatnika VAT jest konieczność doliczania podatku VAT do świadczonych usług i zapłata tego podatku do urzędu skarbowego w terminie do 25. dnia miesiąca następującego.

Zasadniczo podatek VAT nie wpływ na kwestie związane z podatkiem PIT. To, czy wynajmujący jest czynnym, czy zwolnionym podatkiem VAT-u, w żaden sposób nie zmienia zasad opodatkowania w podatku PIT. W konsekwencji możemy powiedzieć, że kwestia uzyskania zwrotu nie wpłynie na rozliczenie podatku dochodowego z tytułu najmu oraz z tytułu umowy o pracę – będą obowiązywały te same zasady określone przepisami ustawy PIT.