Kategoria: Podatek dochodowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż budynku i prawa do wieczystego użytkowania gruntu a podatek

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 2018-10-01

Odziedziczyliśmy budynek handlowy (postawiony na gruncie miejskim przed ok. 35 laty). Prawo do użytkowania wieczystego wygasło po 25 latach, jeszcze za czasów życia pierwotnego właściciela. Obecnie trwa postępowanie sądowe z gminą. Zgłosiła się do nas firma, która nie znając wyniku sprawy, chce kupić roszczenie do gruntu. Czy możemy sprzedać dwoma odrębnymi aktami budynek i prawo do gruntu? Jaki podatek będzie trzeba zapłacić od transakcji? Planowana sprzedaż budynku oraz użytkowania wieczystego gruntu ma odbyć się w ramach majątku prywatnego, poza działalnością gospodarczą.

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za udzielenie porady prawnej. Z usługi korzystałam po raz pierwszy i nigdy nie myślałam, że można tak uczciwie podejść do problemu osoby, której się nie zna i nie ma z nią bezpośredniego kontaktu. Na moje zapytanie otrzymałam odpowiedź wyczerpującą faktyczny stan prawny mojej sprawy oraz wskazówki może nie do rozwiązania mojego problemu ale przynajmniej wiem jak spróbować \"ugryźć\" problem. Jestem w pełni usatysfakcjonowana przesłaną poradą prawną tym bardziej, że prawdopodobnie uniknęłam niepotrzebnego szarpania się i związanych z tym kosztów.
Regina, 64 lata
Profesjonalnie i na temat. Polecam.
Wojtek
Dziękuję bardzo za udzielone wyjaśnienia. Odpowiedzi na moje pytania były jasne, szybkie i rzetelne. To najlepszy serwis, jakiego znam.
Ricardo, emeryt, 71 lat
Szybka odpowiedź
Henryk
Dziękuję, wszystko jasne.
Agnieszka, księgowa
Dziękuję bardzo za odpowiedzi na moje pytania - obszerne, poparte podstawą prawną. POLECAM
Bożena, 61 lat, ekonomista
Po opłaceniu usługi nie czekałam zbyt długo na poradę,uzyskałam odpowiedz na której mi bardzo zależało,jeżeli będę kiedykolwiek miała problem na pewno z  skorzystam
Elżbieta
Witam. Odpowiedź szybka. Szkoda że dwie różne osoby pracowały nad sprawą, wycena i porada. Ale jak na moje chaotyczne przedstawienie sytuacji i zadane pytanie, odpowiedź zadowalająca choć nie wyczerpująca lecz poparta podstawą prawną i dająca nadzieję na wyczerpującą pomoc po kolejnym kontakcie. Unikalne podejście, możliwość zadania kolejnych pytań ! 
Anna, sprzedawca, 45 lat
Dzień dobry Bardzo serdecznie Panu dziękuję. Bardzo pomocna odpowiedź.
Elżbieta, pracownik biurowy
Opinia skondensowana, mimo że obszerna, jest jasnym, udokumentowanym przedstawieniem sytuacji prawnej - o co mi chodziło. W jednym z tematów, objętych opinią, miałem wcześniej przekonanie, że sprawy wyglądają inaczej, niż zostało to wykazane w opinii. To istotna pomoc, bo pozwoli mi uniknąć błędu liczenia na coś, na co liczyć nie mogę. Poza tym sporą zaletą poszukiwania pomocy prawnej na tej drodze jest fakt, że można ją otrzymać nie wychodząc z domu w poszukiwaniu kancelarii prawnych i w ciągu doby - jeśli nie jest zapytaniem o sprawy znacząco skomplikowane. Ale i wówczas czas oczekiwania także najpewniej nie będzie nieprzeciętnie długi. Słowem - korzystna dla pytających prawników forma płatnej konsultacji.
Zbigniew, wykształcenie wyższe, 68 lat
Bardzo dziękuję, opinia była wyczerpująca.
Adrian, lekarz, 33 lata
Dziękuję za obszerną odpowiedź.
Tomasz, inżynier elektryk, 50 lat
Uzyskane odpowiedzi na zadane pytania - profesjonalne i wyczerpujące! Polecam usługi tej firmy!
Janusz, ekonomista, 66 lat
Bardzo serdecznie dziękuję. Podpowiedź ta dla mnie jest dobrym rozwiązaniem mojej sytuacji. 
Alicja, emeryt - pracownik socjalny, 68 lat
Pismo przygotowane w bardzo profesjonalny i rzetelny sposób, dostałem właściwie więcej niż oczekiwałem.
Przemysław
Odpowiedź profesjonalna. Jestem w pełni usatysfakcjonowany.
Wojciech
Przystępna interpretacja przepisów prawa
Anna
Bardzo dziękuję za udzielenie mi pełnej, wyczerpującej i kompetentnej odpowiedzi na zadane pytania. Pozwoliło mi to na podjęcie, myślę, że słusznej decyzji. 
Zofia, pedagog specjalny, 62 lata
Dziękuję i pozdrawiam.
Dawid
Grono ekspertów,szybka odpowiedż, możliwość zadawania dodatkowych pytań
Anna
Szybkość i skuteczność
DARIUSZ, 46 lat, emeryt
Dobry wieczór, Bardzo dziękuję za udzielenie obszernej odpowiedzi oraz za wyrozumiałość dla mojej męczącej dociekliwości graniczącej z upierdliwością. Chciałam w jakiś sposób pomóc tym Panom, bo sprawa wydawała mi się prosta , ktoś kogoś oszukał i prawo powinno stać po jego stronie i być mu przychylne. Niestety tak nie jest. Szkoda. 
Anna, pracownik państwowy, 48 lat
Odpowiedż jest obszerna i wyczerpująca zagadnienie. Brakowało mi trochę wyodrębnienia mojej sytuacji. Na przykład pogrubioną trzcionką. Jestem po udarze i mam obniżoną zdolność koncentracji.
Krzysztof, 56 lat, inżynier
Dziękuję za udzielona mi pomoc.
Izabela
Jestem zadowolony z porady. Wyjaśniła moje wątpliwości.
Karol
Bardzo dobrze przeprowadzona analiza prawna dotycząca zadanego pytania, jeszcze nie spotkałem się tak szybkiej odpowiedzi.
Tomasz, dyrektor, 43 lata
Skorzystałam już drugi raz porady. Jestem bardzo zadowolona. Szybko, profesjonalnie i rzeczowo. Byłam u prawnika w kancelarii i bardzo żałuje wydanych pieniędzy.
Mirela
Napisze krótko, polecam z ręką na sercu, szczerze polecam. Szybko, sprawnie, profesjonalnie.
Elżbieta, nauczyciel matematyki, 58 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Pozdrawiam
Bogumił
Opinia Wasza była dla mnie bezcenna. Utwierdziło nas, że można i trzeba złożyć apelację. Uspokoiło mnie, że dobrze interpretuję przepisy prawa spadkowego. 
Anna, nauczyciel, 58 lat

W pierwszej kolejności rozważymy, czy możliwa jest osobna sprzedaż budynku i prawa użytkowania wieczystego. W celu ustalenia tego faktu należy sięgnąć do treści Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z art. 46 § 1 K.c. – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności. Z powyższego wynika jednak, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony, przysługuje prawo własności tego gruntu.

Zgodnie natomiast z art. 235 K.c. – właścicielem budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty działki gruntu. W tym przypadku prawo własności budynku mieszkalnego związane jest z prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawa te mogą być sprzedawane tylko razem. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Zakres i sposób określenia treści prawa wieczystego użytkowania zbliża je do prawa własności dzięki wyraźnym odesłaniom zawartym w art. 234 i art. 237 K.c.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Z powyższego wynika jednoznacznie, że prawo wieczystego użytkowania gruntu jest specyficzną formą władania nieruchomością, do której odnoszą się pewne ograniczenia. Najistotniejsze jest to, które reguluje własność wzniesionych na nim budynków. Otóż budynek wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności, czyli odrębną nieruchomość budynkową. Oznacza to, iż w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości odrębnie należy ustalić datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i odrębnie datę wybudowania budynku na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

Zatem nieważna będzie umowa sprzedaży samego budynku wzniesionego na użytkowanym wieczyście gruncie bez jednoczesnego przeniesienia tego prawa. Uznać zatem należy za nieważną umowę w formie aktu notarialnego, na podstawie której użytkownik wieczysty chce sprzedać innym osobom prawo użytkowania wieczystego działek bez zawarcia w niej postanowień o przeniesieniu na te osoby własności znajdujących się na tych działkach budynków. Taki akt nie może stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej wynikającego z niej prawa wieczystego użytkowania jedynie w odniesieniu do samego gruntu.

Jak ustalił Sąd Najwyższy w wyroku z 23 stycznia 2003 r. (sygn. akt II CKN 1155/00): „Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń. Użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, to ostatnie prawo nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego”.

Jak już wspomniałem, cechą użytkowania wieczystego jest to, że budynki wzniesione przez użytkownika są jego własnością (własność budynkowa) przez cały okres istnienia użytkowania wieczystego. W momencie wygaśnięcia użytkowania własność budynków przechodzi na rzecz właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego).

Zgodnie z art. 243 K.c. roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty.

Przedstawiona regulacja wskazuje, że po wygaśnięciu użytkowania wieczystego użytkownik traci prawo własności budynku (to przechodzi na Skarb Państwa lub JST), zaś nabywa roszczenie o wynagrodzenie za budynek. W tych okolicznościach nie może Pani sprzedać własności budynku, może Pani natomiast sprzedać samo roszczenie.

Na gruncie podatkowym roszczenie takie stanowi prawo majątkowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych.

W świetle art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zawarte w powołanych wyżej art. 18 wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, iż do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ww. ustawy można zaliczyć także inne prawa niewymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw, jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Przepisy prawa podatkowego oraz prawa cywilnego nie definiują pojęcia prawa majątkowego. Podobnie brak jest również definicji majątku. Przez „prawa” należy rozumieć tutaj prawa podmiotowe. Mogą one występować w trzech postaciach: roszczeń, uprawnień kształtujących i zarzutów.

Podsumowując, należy stwierdzić, iż kwota uzyskana z tytułu sprzedaży roszczeń do nieruchomości będzie stanowić dochód z tytułu sprzedaży praw majątkowych, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dochody z praw majątkowych podlegają kumulacji z innymi dochodami i należy je wykazać w zeznaniu rocznym, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie należy wpłacić z tego tytułu podatek, obliczony na zasadach ogólnych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 stycznia 2011 r., nr IPPB4/415-775/10-4/JK.

Kwestia, czy jest to budynek mieszkalny, czy użytkowy (przemysłowy), nie ma w tym przypadku znaczenia. Okolicznością decydującą jest wyłącznie fakt, czy sprzedaż następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy z majątku prywatnego (inna kwalifikacja źródeł przychodu).

Natomiast w zakresie sprzedaży nieruchomości przez osoby prywatne sięgnąć należy do treści art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie następuje w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem o fakcie, czy wystąpi podatek z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz budynku handlowego, decyduje moment, w którym nabyliście Państwo te składniki w drodze spadku. Jeżeli od momentu nabycia w drodze spadku upłynęło więcej niż 5 lat podatek nie wystąpi.

Odnośnie podatku VAT zauważyć należy, że taka sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania. Na gruncie ustawy VAT użytkowanie wieczyste traktowane jest tak samo jak własność, co oznacza, że transakcje dotyczące prawa użytkowania wieczystego gruntu opodatkowane są na takich samych zasadach jak obrót prawem własności gruntu.

W przypadku nieruchomości zabudowanych generalną zasadą jest, że jeżeli sprzedaż następuje przed tzw. pierwszym zasiedleniem lub w jego ramach lub też w okresie do 2 lat od pierwszego zasiedlenia, jest ona opodatkowana. Jeżeli natomiast sprzedaż następuje po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, jest ona, co do zasady, zwolniona (zob. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT).

W związku z powyższym kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy w danym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia i kiedy ono nastąpiło. Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli zatem okaże się, że od momentu oddania do użytkowania budynku upłynęło więcej niż 2 lata, transakcja sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy VAT.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy fiskus podważy darowizny w rodzinie prowadzące do zamiany nieruchomości?

Dwa lata temu otrzymałem od ojca w darowiźnie działkę rolną, natomiast moja siostra budowlaną (tym samym aktem notarialnym). Siostra nie planuje budowy, ja mam problem z przekwalifikowaniem działki, dlatego chciałbym się z nią zamienić. Wiem, że zamiana stanowi odpłatne zbycie, dlatego notariusz poradził, aby zrobić dwie umowy darowizny: ja darowuję siostrze, siostra darowuje mnie. Czy urząd skarbowy może zakwestionować tego typu darowizny i zażądać zapłaty podatku w związku z tym, że od pierwszej darowizny nie minęło 5 lat? Jeżeli miałbym zapłacić 19-procentowy podatek, to raczej zaniecham zamiany.

Jak rozliczyć przychód z umowy-zlecenia i najmu mieszkania?

Od kwietnia br. jestem zatrudniona na umowę-zlecenie. Od niedawna zaczęłam wynajmować także mieszkanie. Zdaje sobie sprawę, że wiąże się to z koniecznością wpłacania zaliczek do urzędu skarbowego – bardziej opłacalna jest dla mnie skala podatkowa. Mam jednak pytanie, czy zaliczki mogę wpłacać po odliczeniu sobie kwoty wolnej od podatku? Jak rozliczyć się z tego, jeśli dodatkowo mam umowę-zlecenie? Czy te dwa przychody będą się łączyć?

Sprzedaż działki przed upływem 5 lat od nabycia a konieczność zapłaty podatku

Zamierzam sprzedać działkę przed upływem 5 lat od nabycia. Wiem, że można uniknąć płacenia podatku, przeznaczając pieniądze na własne cele mieszkaniowe, ale dla mnie to nie jest rozwiązanie. Czy sprzedaż ratalna uchroniłaby mnie przed koniecznością zapłaty podatku? Jak sporządzić akt notarialny, aby uniknąć podatku?

Odszkodowanie za wywłaszczenie a podatek dochodowy

W latach 70-tych moi rodzice nabyli wspólnie działkę, którą cały czas użytkowali. Po śmierci ojca wystąpiłam do sądu o stwierdzenie nabycia spadku i w 2009 r. nabyłam spadek po zmarłym w całości. W 2012 r. zmarła mama, lecz dopiero w 2016 r. wystąpiłam do notariusza o akt poświadczenia dziedziczenia, który otrzymałam w czerwcu 2016 r. W 2013 r. 6,63 ara owej działki zostało zabrane na realizację inwestycji – budowy dróg lokalnych, a rok później zostało wszczęte postępowanie mające na celu ustalenie odszkodowania. Ponieważ stan prawny działki był nieuregulowany w księgach wieczystych, nie mogłam otrzymać odszkodowania. W związku z tym wystąpiłam do sądu o uwłaszczenie. Sprawa została zakończona w 2016 r., a pieniądze z odszkodowania wpłynęły na konto w lipcu 2016 r. Czy od otrzymanego odszkodowania powinnam zapłacić podatek dochodowy?

Podatek dochodowy przy sprzedaży odziedziczonego domu z kredytem hipotecznym

Pytanie dotyczy podatku od osób fizycznych po sprzedaży nieruchomości. Rodzice wraz z synem zaciągnęli kredyt hipoteczny na dom, syn niestety zmarł, a rodzice zostali spadkobiercami z dobrodziejstwem inwentarza. Spłacają wspomniany kredyt, jest to jednak dla nich zbyt duże obciążenie, dlatego chcieliby sprzedać ten dom, aby spłacić zaciągnięty kredyt. Czy rodzice będą musieli zapłacić podatek od całości, czy tylko od kwoty, która będzie nadwyżką po spłacie tego kredytu?

Apartament we współwłasności wykorzystywany zarobkowo a podatki

Dwa małżeństwa, jedno polskie (żyjące w Polsce), drugie niemieckie i tam mieszkające na stałe, są współwłaścicielami apartamentu (mieszkania) nad morzem w Polsce. Jedna z osób małżeństwa polskiego zarejestrowała działalność celem wynajmowania owego apartamentu turystom (wynajem krótkotrwały). Tylko ta osoba będzie czerpała korzyści i będzie płacić podatek od uzyskanego przychodu na zasadach ogólnych. Czy pozostali współwłaściciele murza gdziekolwiek zgłosić fakt, że ich własność (współwłasność) będzie wykorzystywana do celów zarobkowych? Jakich formalności należy dopilnować w wyżej opisanej sytuacji?

Ulga podatkowa a zakup kolejnej nieruchomości

Sprzedałam dom w 2016 r. (była to darowizna z 2015 r.) za kwotę 850 tys. zł. Złożyłam PIT-39 i zobowiązanie, że w ciągu 2 lat wydam te pieniądze na własne cele budowlane. Mam działkę i zaczęłam na niej inwestować. Wydałam na budowę 530 tys. zł (FV). Jednak ostatecznie nie chcę tam zamieszkać (dom nie jest wykończony) i zamierzam kupić jeszcze w tym roku dom w innej lokalizacji za 320 tys. zł. W zasadzie razem miałabym ten koszt poniesiony na poziomie sprzedaży. Pytania: 1. Czy mogę zaliczyć zakup obu tych nieruchomości jako wydatkowanie na cele mieszkaniowe i skorzystać z ulgi? 2. Czy dla odliczeń ma znaczenie, czy jestem jedynym właścicielem, czy współwłaścicielem? Czy przy współwłasności do odliczenia brana by była tylko połowa cena domu jako poniesiony koszt? 3. Chcę wziąć kredyt, bo uzyskane wcześniej ze sprzedaży pieniądze wolałabym zainwestować, czy to ma znaczenie od strony podatkowej?



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »