Sprzedaż budynku i prawa do wieczystego użytkowania gruntu a podatek

Czy możliwa jest osobna sprzedaż budynku i prawa użytkowania wieczystego?

W pierwszej kolejności rozważymy, czy możliwa jest osobna sprzedaż budynku i prawa użytkowania wieczystego. W celu ustalenia tego faktu należy sięgnąć do treści Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z art. 46 § 1 K.c. – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności. Z powyższego wynika jednak, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony, przysługuje prawo własności tego gruntu.

Zgodnie natomiast z art. 235 K.c. – właścicielem budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty działki gruntu. W tym przypadku prawo własności budynku mieszkalnego związane jest z prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawa te mogą być sprzedawane tylko razem. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Zakres i sposób określenia treści prawa wieczystego użytkowania zbliża je do prawa własności dzięki wyraźnym odesłaniom zawartym w art. 234 i art. 237 K.c.

Budynek wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym

Z powyższego wynika jednoznacznie, że prawo wieczystego użytkowania gruntu jest specyficzną formą władania nieruchomością, do której odnoszą się pewne ograniczenia. Najistotniejsze jest to, które reguluje własność wzniesionych na nim budynków. Otóż budynek wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności, czyli odrębną nieruchomość budynkową. Oznacza to, iż w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości odrębnie należy ustalić datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i odrębnie datę wybudowania budynku na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

Zatem nieważna będzie umowa sprzedaży samego budynku wzniesionego na użytkowanym wieczyście gruncie bez jednoczesnego przeniesienia tego prawa. Uznać zatem należy za nieważną umowę w formie aktu notarialnego, na podstawie której użytkownik wieczysty chce sprzedać innym osobom prawo użytkowania wieczystego działek bez zawarcia w niej postanowień o przeniesieniu na te osoby własności znajdujących się na tych działkach budynków. Taki akt nie może stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej wynikającego z niej prawa wieczystego użytkowania jedynie w odniesieniu do samego gruntu.

Jak ustalił Sąd Najwyższy w wyroku z 23 stycznia 2003 r. (sygn. akt II CKN 1155/00): „Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń. Użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, to ostatnie prawo nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego”.

Jak już wspomniałem, cechą użytkowania wieczystego jest to, że budynki wzniesione przez użytkownika są jego własnością (własność budynkowa) przez cały okres istnienia użytkowania wieczystego. W momencie wygaśnięcia użytkowania własność budynków przechodzi na rzecz właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego).

Roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu

Zgodnie z art. 243 K.c. roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty.

Przedstawiona regulacja wskazuje, że po wygaśnięciu użytkowania wieczystego użytkownik traci prawo własności budynku (to przechodzi na Skarb Państwa lub JST), zaś nabywa roszczenie o wynagrodzenie za budynek. W tych okolicznościach nie może Pani sprzedać własności budynku, może Pani natomiast sprzedać samo roszczenie.

Na gruncie podatkowym roszczenie takie stanowi prawo majątkowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych.

W świetle art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zawarte w powołanych wyżej art. 18 wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Należy zatem przyjąć, iż do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji art. 18 ww. ustawy można zaliczyć także inne prawa niewymienione w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw, jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Przepisy prawa podatkowego oraz prawa cywilnego nie definiują pojęcia prawa majątkowego. Podobnie brak jest również definicji majątku. Przez „prawa” należy rozumieć tutaj prawa podmiotowe. Mogą one występować w trzech postaciach: roszczeń, uprawnień kształtujących i zarzutów.

Kwota uzyskana z tytułu sprzedaży roszczeń do nieruchomości - a podatek dochodowy

Podsumowując, należy stwierdzić, iż kwota uzyskana z tytułu sprzedaży roszczeń do nieruchomości będzie stanowić dochód z tytułu sprzedaży praw majątkowych, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dochody z praw majątkowych podlegają kumulacji z innymi dochodami i należy je wykazać w zeznaniu rocznym, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie należy wpłacić z tego tytułu podatek, obliczony na zasadach ogólnych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 stycznia 2011 r., nr IPPB4/415-775/10-4/JK.

Kwestia, czy jest to budynek mieszkalny, czy użytkowy (przemysłowy), nie ma w tym przypadku znaczenia. Okolicznością decydującą jest wyłącznie fakt, czy sprzedaż następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy z majątku prywatnego (inna kwalifikacja źródeł przychodu).

Natomiast w zakresie sprzedaży nieruchomości przez osoby prywatne sięgnąć należy do treści art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie następuje w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Czy wystąpi podatek z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz budynku handlowego?

Zatem o fakcie, czy wystąpi podatek z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz budynku handlowego, decyduje moment, w którym nabyliście Państwo te składniki w drodze spadku. Jeżeli od momentu nabycia w drodze spadku upłynęło więcej niż 5 lat podatek nie wystąpi.

Odnośnie podatku VAT zauważyć należy, że taka sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania. Na gruncie ustawy VAT użytkowanie wieczyste traktowane jest tak samo jak własność, co oznacza, że transakcje dotyczące prawa użytkowania wieczystego gruntu opodatkowane są na takich samych zasadach jak obrót prawem własności gruntu.

W przypadku nieruchomości zabudowanych generalną zasadą jest, że jeżeli sprzedaż następuje przed tzw. pierwszym zasiedleniem lub w jego ramach lub też w okresie do 2 lat od pierwszego zasiedlenia, jest ona opodatkowana. Jeżeli natomiast sprzedaż następuje po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, jest ona, co do zasady, zwolniona (zob. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT).

W związku z powyższym kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy w danym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia i kiedy ono nastąpiło. Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.t.u. przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli zatem okaże się, że od momentu oddania do użytkowania budynku upłynęło więcej niż 2 lata, transakcja sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy VAT.