Sprzedaż budynku po wygaśnięciu użytkowania wieczystego

Czy można sprzedać osobno budynek i użytkowanie wieczyste?

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie dwóch stanów prawnych: trwającego użytkowania wieczystego oraz użytkowania wieczystego, które już wygasło. Jeżeli prawo użytkowania wieczystego nadal istnieje, budynek wzniesiony na tym gruncie jest co do zasady prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że nie można skutecznie sprzedać samego budynku bez przeniesienia prawa użytkowania wieczystego ani samego użytkowania wieczystego bez budynku.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są grunty, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Takim szczególnym przypadkiem jest użytkowanie wieczyste. Z art. 235 Kodeksu cywilnego wynika, że własność budynków i urządzeń wzniesionych lub nabytych przez użytkownika wieczystego jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W przypadku podmiotów gospodarczych osobno warto sprawdzić, jak podatkowo wygląda sprzedaż nieruchomości przez spółkę jawną.

Jeżeli natomiast użytkowanie wieczyste wygasło jeszcze za życia poprzedniego właściciela, sytuacja jest inna. Spadkobiercy nie dziedziczą wtedy istniejącego prawa użytkowania wieczystego, jeśli ono wcześniej ustało. Nie można więc sprzedać prawa, którego już nie ma. Trzeba ustalić, czy w majątku spadkowym pozostało roszczenie wobec gminy, na przykład o wynagrodzenie za budynek lub urządzenia istniejące w dniu zwrotu gruntu.

Skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego dla budynku

W czasie trwania użytkowania wieczystego budynek może stanowić odrębną nieruchomość budynkową, ale jego własność jest ściśle powiązana z prawem użytkowania wieczystego. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 stycznia 2003 r., sygn. akt II CKN 1155/00, wskazał, że użytkowanie wieczyste gruntu ma charakter nadrzędny wobec własności budynków, a oba prawa nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu.

Po wygaśnięciu użytkowania wieczystego dotychczasowy użytkownik wieczysty traci tytuł prawny do gruntu, a własność budynków i urządzeń przechodzi na właściciela gruntu, czyli najczęściej gminę albo Skarb Państwa. W miejsce prawa własności budynku może powstać roszczenie o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu gruntu.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że każde roszczenie będzie zasadne i możliwe do skutecznego zbycia w dowolnym zakresie. Trzeba sprawdzić dokumenty ustanowienia użytkowania wieczystego, decyzje lub umowy dotyczące wygaśnięcia prawa, stan księgi wieczystej, przebieg postępowania z gminą oraz to, czy roszczenie nie jest przedawnione.

Czy można sprzedać roszczenie do gminy?

Co do zasady wierzytelność może być przeniesiona na inną osobę w drodze przelewu, chyba że sprzeciwia się temu ustawa, zastrzeżenie umowne albo właściwość zobowiązania. W praktyce oznacza to, że możliwa może być sprzedaż roszczenia majątkowego wobec gminy, ale nie sprzedaż samego budynku, jeżeli własność budynku przeszła już na właściciela gruntu.

Umowa sprzedaży roszczenia powinna bardzo precyzyjnie określać, jakie prawo jest przenoszone: czy chodzi o roszczenie o wynagrodzenie za budynek, o roszczenie związane z rozliczeniem nakładów, czy o inne roszczenie wynikające z konkretnego postępowania. Należy również wskazać dokumenty potwierdzające istnienie roszczenia, jego szacunkową wartość, ryzyka procesowe oraz sposób rozliczenia ceny.

Jeżeli trwa postępowanie sądowe z gminą, sama sprzedaż roszczenia nie zawsze oznacza automatyczne zastąpienie dotychczasowej strony procesu przez nabywcę. Skutki procesowe zależą od etapu sprawy i przepisów postępowania cywilnego. Dlatego przed podpisaniem umowy warto ustalić, czy nabywca ma przejąć także prowadzenie sporu, koszty procesu i ryzyko przegranej.

Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za budynek

Zgodnie z art. 243 Kodeksu cywilnego roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawnia się z upływem 3 lat od tej daty. Ten termin ma istotne znaczenie, ponieważ nabywca roszczenia zwykle będzie oceniał nie tylko jego wartość, ale także możliwość skutecznego dochodzenia go przed sądem.

Jeżeli gmina podniesie zarzut przedawnienia, dochodzenie roszczenia może okazać się nieskuteczne, nawet jeżeli budynek faktycznie istniał i miał znaczną wartość. Dlatego przed sprzedażą należy ustalić, kiedy doszło do zwrotu gruntu albo kiedy, w konkretnej sprawie, można uznać grunt za zwrócony właścicielowi.

Podatek dochodowy od sprzedaży roszczenia

Sprzedaż roszczenia z majątku prywatnego należy co do zasady traktować jako odpłatne zbycie prawa majątkowego. Podstawą kwalifikacji są art. 10 ust. 1 pkt 7 oraz art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z praw majątkowych podlega rozliczeniu w zeznaniu rocznym i opodatkowaniu według skali podatkowej.

W praktyce oznacza to, że cena uzyskana za roszczenie powinna zostać wykazana w PIT za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. Zeznanie roczne składa się zasadniczo do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Podatek płaci się w tym samym terminie.

Nie należy automatycznie stosować do sprzedaży roszczenia zasad właściwych dla sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat. Pięcioletni termin z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT dotyczy odpłatnego zbycia nieruchomości, udziału w nieruchomości, określonych praw spółdzielczych oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu. Jeżeli przedmiotem transakcji jest wyłącznie roszczenie, właściwa jest kwalifikacja jako prawa majątkowego.

Inaczej trzeba ocenić sytuację, w której spadkobiercy skutecznie odzyskaliby lub nabyli konkretne prawo do nieruchomości albo prawo użytkowania wieczystego, a dopiero potem je sprzedali. Przy nieruchomościach nabytych w spadku pięcioletni termin liczy się obecnie od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość lub prawo nabył albo wybudował spadkodawca. W sprawach dotyczących dawnych praw do gruntu data nabycia może jednak wymagać osobnej analizy.

VAT i PCC przy sprzedaży roszczenia albo nieruchomości

Jeżeli sprzedaż następuje w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i sprzedający nie działa w tym zakresie jak podatnik VAT, transakcja może pozostawać poza VAT. Nie należy jednak zakładać tego automatycznie. Organ podatkowy może badać, czy sprzedający podejmował działania typowe dla profesjonalnego obrotu, na przykład zorganizowane przygotowanie nieruchomości lub praw do sprzedaży.

Jeżeli transakcja dotyczyłaby faktycznej sprzedaży budynku lub użytkowania wieczystego przez podatnika VAT, trzeba ocenić zasady przewidziane w ustawie o podatku od towarów i usług. Przy dostawie budynków istotne znaczenie ma między innymi pierwsze zasiedlenie. Aktualnie przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata, dostawa budynku może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Trzeba jednak pamiętać, że ta reguła dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części, a nie każdej sprzedaży roszczenia.

Przy sprzedaży roszczenia jako prawa majątkowego należy także rozważyć podatek od czynności cywilnoprawnych. Co do zasady przy umowie sprzedaży prawa majątkowego obowiązek zapłaty PCC ciąży na kupującym, chyba że konkretna transakcja podlega VAT albo jest z PCC wyłączona na szczególnych zasadach.

FAQ

Czy po wygaśnięciu użytkowania wieczystego można sprzedać budynek?

Co do zasady nie. Po wygaśnięciu użytkowania wieczystego własność budynku przechodzi na właściciela gruntu. Dotychczasowemu użytkownikowi lub jego spadkobiercom może przysługiwać roszczenie o wynagrodzenie, ale nie prawo sprzedaży samego budynku.

Czy można sprzedać samo roszczenie wobec gminy?

Tak, w wielu przypadkach roszczenie majątkowe może zostać przeniesione na kupującego. Trzeba jednak sprawdzić, czy roszczenie istnieje, czy nie jest przedawnione i czy jego sprzedaży nie wyklucza ustawa, umowa albo charakter zobowiązania.

Jak opodatkować sprzedaż roszczenia z majątku prywatnego?

Przychód ze sprzedaży roszczenia jest zasadniczo przychodem z praw majątkowych. Rozlicza się go w zeznaniu rocznym według skali podatkowej, z uwzględnieniem ewentualnych kosztów, jeżeli można je prawidłowo udokumentować.

Czy pięcioletni termin podatkowy ma zastosowanie do roszczenia?

Nie wprost. Pięcioletni termin dotyczy sprzedaży nieruchomości i określonych praw do nieruchomości. Sprzedaż samego roszczenia jest zwykle sprzedażą prawa majątkowego, dlatego wymaga odrębnej kwalifikacji podatkowej.

Kto płaci PCC przy sprzedaży roszczenia?

Przy umowie sprzedaży prawa majątkowego obowiązek zapłaty PCC co do zasady ciąży na kupującym. Trzeba jednak sprawdzić, czy konkretna transakcja nie podlega VAT albo nie korzysta z wyłączenia z PCC.

Podsumowanie

Jeżeli użytkowanie wieczyste wygasło, nie można bezpiecznie zakładać, że spadkobiercy nadal mogą sprzedać budynek i prawo do gruntu dwoma odrębnymi aktami. Najczęściej przedmiotem obrotu może być nie budynek, lecz roszczenie majątkowe wobec gminy. Takie roszczenie trzeba dokładnie opisać w umowie, sprawdzić jego przedawnienie i ustalić skutki toczącego się postępowania sądowego.

Podatkowo sprzedaż roszczenia z majątku prywatnego jest zasadniczo przychodem z praw majątkowych, rozliczanym w PIT według skali podatkowej. Osobno należy ocenić VAT i PCC, ponieważ zależą one od statusu stron, charakteru transakcji i tego, czy sprzedawane jest roszczenie, czy rzeczywiste prawo do nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, t.j. Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., sygn. akt II CKN 1155/00