Odszkodowanie za wywłaszczenie a podatek dochodowy

Kiedy odszkodowanie za wywłaszczenie jest zwolnione z PIT?

Odszkodowanie otrzymane za przejęcie nieruchomości jest co do zasady przychodem. Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje zwolnienie dla określonych odszkodowań związanych z wywłaszczeniem albo zbyciem nieruchomości na cele publiczne.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, a także przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz ze sprzedaży w związku z realizacją prawa pierwokupu na podstawie tych przepisów.

W praktyce oznacza to, że jeżeli decyzja odszkodowawcza została wydana w związku z przejęciem gruntu pod drogę lokalną, inwestycję publiczną albo inną inwestycję realizowaną w trybie administracyjnym, należy najpierw sprawdzić, czy odszkodowanie ustalono według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami albo przepisów, które do tych zasad odsyłają.

Znaczenie podstawy prawnej decyzji odszkodowawczej

Najważniejszym dokumentem jest decyzja ustalająca odszkodowanie. To z niej powinno wynikać, na jakiej podstawie prawnej przyznano świadczenie, jaka nieruchomość została przejęta, komu przysługuje odszkodowanie i z jakiego tytułu następuje wypłata.

Jeżeli odszkodowanie ustalono na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności według zasad dotyczących wywłaszczenia i odszkodowania za odjęcie albo ograniczenie prawa własności, zasadniczo zastosowanie może mieć zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT.

Nie wystarczy natomiast sama nazwa świadczenia. Jeżeli wypłata wynikałaby z umowy cywilnej, ugody pozasądowej albo innego tytułu niezwiązanego z przepisami o gospodarce nieruchomościami, ocenę podatkową trzeba przeprowadzić odrębnie. Wtedy mogą mieć znaczenie inne zwolnienia przewidziane w art. 21 ustawy o PIT, ale nie zawsze będą one miały zastosowanie.

Wyjątek: nabycie w ciągu 2 lat i cena niższa o co najmniej 50%

Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT nie obejmuje wszystkich sytuacji. Przepis przewiduje wyjątek, gdy właściciel nabył nieruchomość w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego albo przed odpłatnym zbyciem oraz nabył ją za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania albo ceny zbycia.

Ten wyjątek ma szczególne znaczenie przy odpłatnym zakupie nieruchomości krótko przed planowaną inwestycją publiczną. Jeżeli obie przesłanki są spełnione, organ podatkowy może zakwestionować zwolnienie i uznać, że odszkodowanie powinno zostać rozliczone w PIT.

Przy nabyciu w drodze spadku sytuacja wygląda inaczej, ponieważ spadkobierca nie nabywa nieruchomości za cenę. Dlatego w sprawach spadkowych wyjątek dotyczący ceny niższej o co najmniej 50% najczęściej nie pasuje do stanu faktycznego. Mimo to zawsze trzeba sprawdzić pełną historię własności oraz treść decyzji odszkodowawczej.

Spadek, akt poświadczenia dziedziczenia i księga wieczysta

W opisanej sprawie istotne jest to, że akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza nie tworzy prawa do spadku od daty jego podpisania. Podobnie postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku zasadniczo potwierdza nabycie spadku, które następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

Jeżeli więc nieruchomość była w rodzinie od lat 70., a następnie została odziedziczona po rodzicach, sama późniejsza data aktu poświadczenia dziedziczenia nie powinna być traktowana tak, jakby dopiero wtedy doszło do odpłatnego zakupu gruntu. Opóźnienie w uregulowaniu stanu prawnego w księdze wieczystej również nie przesądza jeszcze o obowiązku zapłaty PIT.

W praktyce należy rozdzielić dwie kwestie. Pierwsza to prawo do otrzymania odszkodowania i możliwość jego wypłaty po wykazaniu tytułu prawnego do nieruchomości. Druga to opodatkowanie samego świadczenia. To, że urząd wstrzymał wypłatę do czasu uporządkowania dokumentów, nie oznacza automatycznie, że odszkodowanie stało się opodatkowane.

Co wynika z opisanej sytuacji?

Jeżeli część działki została przejęta pod budowę dróg lokalnych, a odszkodowanie wypłacono na podstawie decyzji administracyjnej wydanej według przepisów o gospodarce nieruchomościami albo według zasad do nich odsyłających, odszkodowanie powinno korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego.

Na korzyść podatnika przemawia również to, że nieruchomość nie została kupiona tuż przed wywłaszczeniem w celu uzyskania wyższego odszkodowania. Z przedstawionych informacji wynika raczej wieloletnie rodzinne posiadanie i późniejsze dziedziczenie. Taki stan faktyczny zasadniczo nie odpowiada wyjątkowi z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT dotyczącemu nabycia za zaniżoną cenę w okresie 2 lat.

Ostateczna odpowiedź wymaga jednak sprawdzenia decyzji odszkodowawczej. Jeżeli w decyzji wskazano przepisy o gospodarce nieruchomościami jako podstawę ustalenia odszkodowania, a nie zachodzi wskazany wyjątek, od otrzymanej kwoty nie powinien być należny podatek dochodowy.

Jakie dokumenty warto zachować?

Dla celów podatkowych warto przechowywać przede wszystkim decyzję o przejęciu nieruchomości albo decyzję zezwalającą na realizację inwestycji, decyzję ustalającą odszkodowanie, potwierdzenie wypłaty, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po ojcu, akt poświadczenia dziedziczenia po matce oraz dokumenty dotyczące księgi wieczystej.

Dokumenty te mogą być potrzebne, jeżeli urząd skarbowy zapyta o podstawę zwolnienia. W wyjaśnieniach można wtedy wskazać, że wypłata nastąpiła w związku z przejęciem nieruchomości na cel publiczny, a odszkodowanie zostało ustalone stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

FAQ

Czy od odszkodowania za wywłaszczenie zawsze płaci się PIT?

Nie. Jeżeli odszkodowanie zostało wypłacone stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami i nie zachodzi ustawowy wyjątek, może korzystać ze zwolnienia z PIT.

Czy akt poświadczenia dziedziczenia oznacza datę nabycia spadku?

Nie w sensie materialnym. Spadek nabywa się z chwilą śmierci spadkodawcy. Akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu potwierdza to prawo i ułatwia wykazanie go wobec urzędu, sądu lub banku.

Czy opóźnienie w księdze wieczystej wpływa na podatek?

Samo opóźnienie w ujawnieniu właściciela w księdze wieczystej nie przesądza o opodatkowaniu odszkodowania. Może natomiast wstrzymać wypłatę do czasu wykazania, komu świadczenie rzeczywiście przysługuje.

Kiedy zwolnienie z PIT może nie przysługiwać?

Ryzyko powstaje zwłaszcza wtedy, gdy właściciel nabył nieruchomość odpłatnie w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego i zapłacił cenę niższą o co najmniej 50% od uzyskanego odszkodowania.

Czy zwolnione odszkodowanie trzeba wykazać w rocznym PIT?

Jeżeli przychód korzysta ze zwolnienia, co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Warto jednak zachować decyzję odszkodowawczą i dokumenty potwierdzające prawo do nieruchomości na wypadek pytań organu podatkowego.

Podsumowanie

Odszkodowanie za przejęcie części działki pod drogę lokalną może być zwolnione z podatku dochodowego, jeżeli zostało wypłacone na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami albo według zasad do nich odsyłających. W sprawach spadkowych szczególnie ważne jest to, że nabycie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy, a późniejsze uregulowanie dokumentów zwykle tylko potwierdza istniejące prawo.

W opisanym stanie faktycznym, przy wieloletnim rodzinnym posiadaniu działki i dziedziczeniu po rodzicach, odszkodowanie najprawdopodobniej powinno korzystać ze zwolnienia z PIT, o ile decyzja odszkodowawcza została wydana w odpowiednim trybie i nie wystąpił wyjątek dotyczący odpłatnego nabycia w ciągu 2 lat za cenę niższą o co najmniej 50% od odszkodowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741