Wzajemne darowizny działek w rodzinie a PIT

Czy zamiana działek przed upływem 5 lat powoduje PIT?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przepis obejmuje nie tylko sprzedaż, ale także zamianę nieruchomości.

Przy zamianie każda ze stron przenosi własność swojej nieruchomości w zamian za otrzymanie innej rzeczy. Nie musi dojść do zapłaty pieniędzy. Ekwiwalentem jest druga nieruchomość, dlatego zamiana jest odpłatnym zbyciem w rozumieniu ustawy o PIT.

Jeżeli więc osoba, która otrzymała działkę w darowiźnie, zawiera klasyczną umowę zamiany przed upływem 5-letniego terminu, powinna liczyć się z obowiązkiem rozliczenia PIT. Podatek wynosi 19% od dochodu, czyli od różnicy między przychodem ze zbycia a kosztami ustalonymi według zasad przewidzianych dla nieruchomości nabytych nieodpłatnie. Rozliczenia dokonuje się co do zasady w zeznaniu PIT-39 składanym po zakończeniu roku, w którym doszło do zbycia.

Czy dwie wzajemne darowizny są tym samym co zamiana?

Darowizna ma inny charakter niż zamiana. Jej istotą jest nieodpłatne przysporzenie na rzecz obdarowanego. Jeżeli brat daruje siostrze działkę, a siostra daruje bratu inną działkę, to formalnie mamy dwie umowy darowizny, a nie jedną umowę zamiany.

Sama darowizna nieruchomości nie jest odpłatnym zbyciem w PIT. Z tego powodu przekazanie działki w darowiźnie przed upływem 5 lat od jej otrzymania nie powoduje automatycznie 19% podatku dochodowego po stronie darczyńcy.

Nie oznacza to jednak, że nazwa umowy zawsze rozstrzyga sprawę. Organ podatkowy może oceniać rzeczywistą treść czynności. Jeżeli z dokumentów, korespondencji, sposobu ustalenia wartości i zachowania stron wynikałoby, że darowizny były jedynie pozorem, a faktycznym celem była odpłatna wymiana nieruchomości, ryzyko sporu z urzędem wzrasta.

Podatek od spadków i darowizn przy darowiźnie między rodzeństwem

Rodzeństwo należy do najbliższej grupy rodzinnej, która może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości umowa musi mieć formę aktu notarialnego. W takim przypadku obowiązek zgłoszenia darowizny na formularzu SD-Z2 co do zasady nie występuje, ponieważ nabycie następuje na podstawie aktu notarialnego.

W praktyce notariusz powinien ocenić skutki podatkowe czynności na gruncie podatku od spadków i darowizn oraz innych danin związanych z aktem. Warto jednak pamiętać, że zwolnienie rodzinne nie rozwiązuje automatycznie problemu PIT, jeżeli urząd uznałby, że czynność nazwana darowizną ma w rzeczywistości charakter odpłatnej zamiany.

Kiedy urząd skarbowy może zakwestionować wzajemne darowizny?

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy dwie darowizny wyglądają jak ukryta zamiana. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której strony od początku uzależniają jedną darowiznę od drugiej, ustalają równowartość świadczeń, rozliczają dopłaty albo w korespondencji wprost opisują czynność jako zamianę, a słowo darowizna pojawia się wyłącznie ze względów podatkowych.

Ordynacja podatkowa zawiera klauzulę przeciwko unikaniu opodatkowania. Zasadniczo chodzi o sytuacje, w których czynność została dokonana przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej sprzecznej z celem ustawy podatkowej, a sposób działania był sztuczny. W sprawach rodzinnych nie każda optymalizacja oznacza automatycznie unikanie opodatkowania, ale sztuczny charakter działań może być argumentem dla organu.

Znaczenie mają przede wszystkim okoliczności faktyczne: powody rodzinne, plany wykorzystania nieruchomości, historia nabycia działek, wartości nieruchomości, brak lub istnienie dopłat, treść aktu notarialnego oraz to, czy każda darowizna ma samodzielne, rzeczywiste uzasadnienie.

Jak ograniczyć ryzyko podatkowe?

Przede wszystkim nie należy tworzyć czynności pozornych. Jeżeli strony faktycznie chcą się zamienić działkami, najprostsza cywilnoprawnie jest umowa zamiany, ale może ona wywołać PIT przed upływem 5 lat. Jeżeli natomiast każda ze stron rzeczywiście chce obdarować drugą osobę, akty powinny odzwierciedlać realną wolę darczyńców, a nie tylko nazwę wybraną dla uniknięcia podatku.

W praktyce warto zadbać o:

• rzetelne opisanie przyczyn rodzinnych i życiowych planowanych darowizn,
• brak dopłat lub ukrytych rozliczeń pieniężnych, jeżeli czynność ma być darowizną,
• samodzielną decyzję każdego darczyńcy, bez pozornego przymusu wzajemności,
• zgodność treści aktu notarialnego z rzeczywistym zamiarem stron,
• ocenę podatkową przed podpisaniem aktu, zwłaszcza gdy działki mają znaczną wartość albo podobną wartość rynkową.

Jeżeli transakcja ma istotną wartość, można także rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną w zakresie podatku dochodowego. Trzeba jednak pamiętać, że interpretacja chroni tylko w granicach dokładnie opisanego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Co z podatkiem PCC?

Klasyczna umowa zamiany nieruchomości może wiązać się także z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, którego poborem przy akcie notarialnym zajmuje się notariusz. Przy darowiźnie nieruchomości PCC nie jest typowym podatkiem od samego nieodpłatnego przekazania, ale może pojawić się w szczególnych sytuacjach, na przykład gdy obdarowany przejmuje długi, ciężary albo zobowiązania darczyńcy.

Dlatego przed wyborem konstrukcji prawnej warto porównać nie tylko PIT, ale także podatek od spadków i darowizn, PCC, koszty notarialne oraz ryzyko późniejszego sporu z organem podatkowym.

Podsumowanie

Darowizna działki dokonana przez osobę, która wcześniej otrzymała ją od ojca, nie jest sama w sobie odpłatnym zbyciem i nie powinna powodować 19% podatku PIT tylko dlatego, że nie upłynęło 5 lat od nabycia. Inaczej należy oceniać umowę zamiany, ponieważ ta jest odpłatnym zbyciem.

Dwie wzajemne darowizny między rodzeństwem mogą być dopuszczalne, ale nie powinny być czynnością pozorną. Jeżeli ich jedynym realnym celem jest zastąpienie zamiany po to, aby uniknąć PIT, urząd może badać rzeczywisty charakter operacji. Najbezpieczniej ocenić sprawę indywidualnie przed podpisaniem aktu notarialnego.

FAQ

Czy darowizna działki przed upływem 5 lat powoduje PIT?

Co do zasady nie. PIT z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT dotyczy odpłatnego zbycia. Darowizna jest czynnością nieodpłatną, więc nie jest sprzedażą ani zamianą.

Czy zamiana działek między rodzeństwem jest odpłatnym zbyciem?

Tak. Zamiana jest odpłatnym zbyciem, ponieważ każda strona otrzymuje w zamian inną nieruchomość. Brak zapłaty pieniędzy nie wyłącza odpłatnego charakteru czynności.

Czy rodzeństwo zapłaci podatek od spadków i darowizn?

Rodzeństwo może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Przy darowiźnie nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego zgłoszenie SD-Z2 zasadniczo nie jest wymagane, ponieważ czynność dokumentuje notariusz.

Czy urząd skarbowy może uznać darowizny za obejście prawa?

Może badać rzeczywisty charakter czynności. Ryzyko jest większe, gdy darowizny są wzajemnie uzależnione, mają identyczną wartość, towarzyszą im dopłaty albo z dokumentów wynika, że strony w istocie chciały dokonać zamiany.

Czy warto podpisywać dwie darowizny jednym aktem notarialnym?

To zależy od okoliczności. Jeden akt może być wygodny, ale przy wzajemnych świadczeniach może wzmacniać wrażenie, że chodzi o zamianę. Decyzję warto omówić z notariuszem i doradcą podatkowym przed podpisaniem dokumentów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny

4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn