Ulga mieszkaniowa po teściu a własny dom w spadku

Kiedy zięć może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn została uregulowana w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przepis ten ma znaczenie m.in. wtedy, gdy osoba z I grupy podatkowej nabywa w spadku budynek mieszkalny, lokal mieszkalny albo określone spółdzielcze prawa do lokalu lub domu.

Zięć jest zaliczany do I grupy podatkowej. Oznacza to, że co do zasady może ubiegać się o ulgę mieszkaniową po teściu, jeżeli nabycie nastąpiło np. w drodze dziedziczenia testamentowego i podatnik spełni wszystkie dodatkowe warunki ustawowe. Inaczej wygląda sytuacja żony jako córki spadkodawcy: dziecko może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, jeżeli dochowa warunków zgłoszeniowych przewidzianych w ustawie.

Ulga polega na tym, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się czystej wartości nabytego budynku lub lokalu do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m² powierzchni użytkowej. Jeżeli nabywany jest udział w budynku lub lokalu, ulgę stosuje się odpowiednio do wielkości udziału.

Czy posiadanie własnego domu wyklucza ulgę?

Samo posiadanie innego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego jest przeszkodą do skorzystania z ulgi, ale ustawa przewiduje możliwość usunięcia tej przeszkody. Podatnik może zachować prawo do ulgi, jeżeli przeniesie własność posiadanego budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa albo gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego.

W opisanej sytuacji darowizna domu po dziadku na rzecz córki może więc pozwolić na spełnienie tego warunku. Ważne jest jednak, aby dochować terminu i prawidłowo udokumentować przeniesienie własności. Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a samo ustne ustalenie z córką albo zwykła umowa pisemna nie wystarczą.

Jeżeli sprawa dotyczy dziedziczenia, punktem odniesienia dla 6-miesięcznego terminu jest co do zasady dzień złożenia zeznania podatkowego SD-3. W praktyce warto zsynchronizować działania podatkowe i notarialne, aby nie narazić się na zarzut niespełnienia warunków ulgi.

Jakie inne warunki trzeba spełnić?

Ulga mieszkaniowa nie zależy wyłącznie od tego, czy podatnik ma inny dom lub mieszkanie. Ustawa wymaga łącznego spełnienia kilku warunków. Podatnik powinien m.in. spełniać warunki dotyczące obywatelstwa lub miejsca zamieszkania wskazane w ustawie, nie posiadać określonych spółdzielczych praw do lokalu albo przekazać je w wymaganym terminie, a także nie być najemcą lokalu lub budynku albo rozwiązać umowę najmu w terminie ustawowym.

Najważniejszy praktycznie warunek dotyczy zamieszkania. Podatnik powinien zamieszkiwać w nabytym budynku lub lokalu, być w nim zameldowany na pobyt stały i nie zbyć go przez 5 lat. Jeżeli w chwili złożenia zeznania podatnik już mieszka i jest zameldowany w nabytym budynku lub lokalu, 5-letni okres liczy się od dnia złożenia zeznania. Jeżeli dopiero ma się tam przeprowadzić, powinien zamieszkać i zameldować się na pobyt stały w ciągu roku od złożenia zeznania, a 5-letni okres liczy się od tego zamieszkania potwierdzonego meldunkiem.

Ustawa przewiduje też szczególne sytuacje, w których zbycie budynku lub lokalu nie musi powodować utraty ulgi, np. gdy wynika z uzasadnionej konieczności zmiany warunków albo miejsca zamieszkania i środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe w terminie określonym w ustawie. Takie przypadki wymagają jednak ostrożnej oceny, ponieważ organ podatkowy bada konkretne okoliczności sprawy.

Czy ulga obejmuje grunt i budynki gospodarcze?

Ulga z art. 16 ustawy dotyczy substancji mieszkaniowej, czyli budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego albo wskazanych w ustawie spółdzielczych praw. Nie obejmuje automatycznie budynku gospodarczego, gruntu rolnego ani wartości udziału w gruncie związanego z nieruchomością.

Takie stanowisko pojawia się również w interpretacjach podatkowych. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z 13 lutego 2018 r., 0111-KDIB4.4015.214.2017.3.BB, wskazał, że przedmiotem ulgi jest jedynie nabycie substancji mieszkaniowej, a nabycie udziału w gruncie lub prawa użytkowania wieczystego towarzyszące nabyciu lokalu może podlegać opodatkowaniu, jeżeli jego wartość przekroczy kwotę wolną.

W praktyce oznacza to, że przy domu o powierzchni 120 m² organ podatkowy powinien badać wartość i powierzchnię budynku mieszkalnego oraz udział nabywany przez konkretnego spadkobiercę. Jeżeli Pan nabył udział wspólnie z żoną, limit 110 m² stosuje się z uwzględnieniem wielkości nabytego udziału. Natomiast grunt rolny, zabudowania gospodarcze albo inne składniki majątku mogą wymagać osobnej oceny podatkowej.

Jak bezpiecznie zaplanować darowiznę domu córce?

Jeżeli celem darowizny jest spełnienie warunku ulgi mieszkaniowej, należy przede wszystkim ustalić datę złożenia zeznania SD-3 i policzyć 6-miesięczny termin. Następnie trzeba przygotować akt notarialny darowizny domu na rzecz córki oraz zadbać o prawidłowe wpisy w księdze wieczystej. Dla zachowania ulgi kluczowe jest samo skuteczne przeniesienie własności, a nie tylko zamiar dokonania darowizny.

Warto też sprawdzić, czy przekazywany córce dom jest rzeczywiście budynkiem mieszkalnym lub lokalem mieszkalnym w rozumieniu przepisów. Jeżeli nieruchomość ma nietypowy status, jest współwłasnością albo obciążają ją prawa osób trzecich, może to wpływać na sposób przeprowadzenia czynności.

Po stronie córki darowizna od rodzica co do zasady może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, ale tylko przy spełnieniu ustawowych warunków. Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego obowiązki zgłoszeniowe i podatkowe są zwykle obsługiwane przez notariusza, jednak warto upewnić się, jak zostanie to ujęte w akcie.

FAQ

Czy zięć po teściu może korzystać z ulgi mieszkaniowej?

Tak. Zięć należy do I grupy podatkowej, a osoby z tej grupy mogą korzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli nabywają m.in. budynek lub lokal mieszkalny i spełniają wszystkie warunki z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy muszę darować własny dom przed złożeniem SD-3?

Nie zawsze. Ustawa pozwala przenieść własność innego budynku lub lokalu m.in. na zstępnych w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego. Trzeba jednak dopilnować, aby darowizna była skuteczna i dokonana w formie aktu notarialnego.

Czy córka zapłaci podatek od darowizny domu?

Darowizna od rodzica na rzecz dziecka może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej u notariusza istotne obowiązki podatkowe są zwykle realizowane w ramach aktu notarialnego.

Czy limit 110 m2 dotyczy całego domu czy mojego udziału?

Jeżeli nabywany jest udział w budynku mieszkalnym, ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału. W praktyce trzeba ustalić, jaką część budynku nabył dany spadkobierca i jaka wartość przypada na powierzchnię objętą limitem.

Czy ulga obejmie budynek gospodarczy i grunt rolny?

Co do zasady nie. Ulga mieszkaniowa obejmuje substancję mieszkaniową, a nie budynki gospodarcze, grunt rolny czy sam udział w gruncie. Te składniki mogą podlegać opodatkowaniu albo odrębnej ocenie na podstawie innych przepisów.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji darowizna domu po dziadku na rzecz córki może umożliwić skorzystanie z ulgi mieszkaniowej po teściu, o ile zostanie dokonana w odpowiednim terminie i w prawidłowej formie. Trzeba jednak pamiętać, że ulga nie obejmuje całej odziedziczonej nieruchomości bez ograniczeń. Jej podstawowy zakres dotyczy budynku lub lokalu mieszkalnego do limitu 110 m², z uwzględnieniem udziału nabytego przez podatnika.

Największe ryzyka praktyczne dotyczą przekroczenia terminu 6 miesięcy, braku zamieszkania i zameldowania w odziedziczonym domu, zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat oraz błędnego objęcia ulgą gruntu albo budynku gospodarczego. Dlatego przed złożeniem zeznania lub zawarciem aktu darowizny warto przeanalizować pełny stan majątkowy i podatkowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

2. Pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lutego 2018 r., 0111-KDIB4.4015.214.2017.3.BB