Zakup mieszkania z synem a podatek po sprzedaży

Kiedy sprzedaĹź mieszkania powoduje podatek PIT?

W pytaniach o sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku często pojawia się określenie „podatek od spadku ze sprzedaży mieszkania”. W praktyce chodzi jednak najczęściej o podatek dochodowy od osób fizycznych, czyli PIT od odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatek od spadków i darowizn dotyczy samego nabycia majątku, natomiast późniejsza sprzedaż może być odrębnym zdarzeniem podatkowym.

Co do zasady sprzedaż nieruchomości, udziału w nieruchomości albo określonych praw do lokalu przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może powodować obowiązek zapłaty 19% PIT od dochodu. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami, ustalona według zasad przewidzianych w ustawie o PIT.

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w spadku, obowiązuje ważna zasada szczególna: 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. To oznacza, że w wielu sprawach spadkowych sprzedaż może w ogóle nie podlegać PIT, jeżeli spadkodawca był właścicielem mieszkania odpowiednio długo.

Po sprzedaży nieruchomości objętej zasadami opodatkowania trzeba złożyć zeznanie PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W tym zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz ewentualną ulgę mieszkaniową.

Zobacz również: dopisanie współwłaściciela mieszkania przy kredycie hipotecznym

Ulga mieszkaniowa przy zakupie z synem

W tej sprawie najważniejsze nie jest samo istnienie ulgi mieszkaniowej, lecz to, czy zakup lokalu ze współwłasnością syna nadal służy własnym celom mieszkaniowym podatnika. Urząd może badać, kto faktycznie będzie mieszkał w lokalu, kto finansuje zakup i czy udział dziecka nie oznacza w praktyce realizacji celu mieszkaniowego innej osoby.

Pełne zasady rozliczenia sprzedaży mieszkania, PIT-39 i wzoru zwolnienia opisuje osobny artykuł o uldze mieszkaniowej przy sprzedaży mieszkania. Tutaj kluczowe jest ryzyko związane ze współwłasnością z dzieckiem.

Czy można kupić mieszkanie na współwłasność z synem?

Tak, zakup mieszkania na współwłasność z synem jest dopuszczalny. Sam fakt, że drugim współwłaścicielem będzie syn, nie przekreśla automatycznie prawa do ulgi mieszkaniowej. Problem podatkowy pojawia się jednak wtedy, gdy środki ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości zostają w praktyce przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych syna, a nie podatnika.

Jeżeli kupujesz lokal wspólnie z synem, za wydatek na własne cele mieszkaniowe można zasadniczo uznać tę część ceny i kosztów nabycia, która odpowiada Twojemu udziałowi i służy Twojemu zamieszkaniu. Jeżeli natomiast finansujesz udział syna albo kupujesz mieszkanie po to, aby syn w nim mieszkał samodzielnie, organ podatkowy może zakwestionować ulgę w tej części albo w całości.

Nie wystarczy więc, że w akcie notarialnym będziesz współwłaścicielem mieszkania. Trzeba jeszcze wykazać, że lokal realizuje Twoje własne cele mieszkaniowe. Najbezpieczniejsza sytuacja występuje wtedy, gdy rzeczywiście wprowadzasz się do lokalu, urządzasz w nim centrum życiowe i korzystasz z niego jako z miejsca zamieszkania.

Kiedy urząd skarbowy może zakwestionować ulgę?

Organy podatkowe mogą zakwestionować zwolnienie, jeżeli z okoliczności wynika, że zakup mieszkania był jedynie sposobem na uniknięcie podatku, lokatą kapitału albo formą przekazania majątku dziecku. Szczególnie ryzykowne są sytuacje, w których podatnik nie mieszka w nabytym lokalu, lokal jest od razu wynajmowany, zajmuje go wyłącznie syn albo podatnik nadal ma centrum życiowe w innym miejscu.

Ryzyko wzrasta także wtedy, gdy podatnik kupuje udział symboliczny, a większość ceny finansuje synowi, albo gdy dokumenty i fakty nie potwierdzają deklarowanego celu mieszkaniowego. Same twierdzenia, że w przyszłości być może podatnik zamieszka w lokalu, mogą nie wystarczyć, jeżeli nie są poparte konkretnymi okolicznościami.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że ulga mieszkaniowa ma służyć realnemu zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wcześniejsze interpretacje indywidualne, w tym interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 23 lutego 2012 r., nr IBPBII/2/415-1295/11/JG, interpretacja indywidualna z 9 marca 2015 r., nr IBPBII/2/415-1100/14/AK, oraz wyrok WSA w Łodzi z 24 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Łd 1639/11, wskazywały na konieczność faktycznego związku wydatku z potrzebami mieszkaniowymi podatnika. Każdą sprawę trzeba jednak oceniać według aktualnego stanu prawnego i konkretnych faktów.

Czy lepiej kupić mieszkanie samodzielnie i darować udział synowi?

W wielu sprawach bezpieczniejszym rozwiązaniem podatkowym może być zakup mieszkania najpierw wyłącznie przez podatnika, a dopiero później ewentualne przekazanie udziału synowi w darowiźnie. Takie rozwiązanie bywa korzystne zwłaszcza wtedy, gdy podatnik rzeczywiście zamierza mieszkać w lokalu, a syn ma zostać współwłaścicielem z powodów rodzinnych lub organizacyjnych.

Trzeba jednak zachować ostrożność. Jeżeli darowizna udziału nastąpi bardzo szybko, a podatnik nie będzie faktycznie korzystał z mieszkania, organ podatkowy może badać, czy od początku nie chodziło o sfinansowanie mieszkania dla dziecka. Darowizna nie powinna być pozornym elementem konstrukcji służącej wyłącznie uniknięciu podatku.

Darowizna nieruchomości albo udziału w nieruchomości na rzecz syna wymaga aktu notarialnego. Przy darowiźnie między rodzicem a dzieckiem możliwe jest zwolnienie w podatku od spadków i darowizn na zasadach przewidzianych dla najbliższej rodziny. W przypadku aktu notarialnego formalności podatkowe związane z taką darowizną co do zasady obsługuje notariusz.

Jak udokumentować własny cel mieszkaniowy?

W razie kontroli podatnik powinien umieć wykazać, że pieniądze ze sprzedaży zostały wydane w terminie i na cel mieszkaniowy. Znaczenie mogą mieć m.in. akt notarialny, potwierdzenia przelewów, faktury za remont, dokumenty dotyczące przeprowadzki, umowy na media, korespondencja urzędowa kierowana na nowy adres, dokumenty potwierdzające zmianę miejsca zamieszkania oraz okoliczności rodzinne uzasadniające przeprowadzkę.

Jeżeli tylko część przychodu została przeznaczona na cele mieszkaniowe, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu. Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę w PIT-39, ale później nie wyda środków zgodnie z warunkami, powinien złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami.

FAQ

Czy zakup mieszkania z synem zawsze daje prawo do ulgi mieszkaniowej?

Nie. Prawo do ulgi zależy od tego, czy wydatek służy Twoim własnym celom mieszkaniowym. Jeżeli mieszkanie ma służyć wyłącznie synowi, ulga może zostać zakwestionowana.

Czy mogę zapłacić za cały lokal, jeśli współwłaścicielem będzie syn?

Możesz tak zrobić cywilnoprawnie, ale podatkowo ryzykowne jest zaliczanie do ulgi tej części wydatku, która odpowiada udziałowi syna. Co do zasady ulga dotyczy wydatku na Twoją własność, współwłasność albo prawo oraz Twój cel mieszkaniowy.

Czy muszę zamieszkać w kupionym mieszkaniu?

Ustawa nie posługuje się prostym warunkiem meldunku, ale w praktyce faktyczne zamieszkanie jest jednym z najważniejszych dowodów realizacji własnych celów mieszkaniowych. Brak zamieszkania może wymagać bardzo dobrego uzasadnienia.

Ile mam czasu na wydanie pieniędzy po sprzedaży nieruchomości?

Przychód ze sprzedaży trzeba przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Termin i sposób wydatkowania należy wykazać w PIT-39.

Czy sprzedaĹź mieszkania po spadku zawsze jest opodatkowana?

Nie. Przy spadku 5-letni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Jeżeli ten termin już upłynął, sprzedaż może w ogóle nie powodować PIT.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osĂłb fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Łd 1639/11

3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 23 lutego 2012 r., nr IBPBII/2/415-1295/11/JG