Jak przekazać udział w nieruchomości bez darowizny

Jak można przenieść udział w nieruchomości

Jeżeli jedna osoba ma 3/4 nieruchomości, a bratowa 1/4, to przedmiotem rozporządzenia jest udział we współwłasności, a nie fizycznie wydzielona część działki lub budynku. Bratowa może swoim udziałem rozporządzać, czyli sprzedać go, darować, przenieść w ramach umowy dożywocia albo uczestniczyć w umownym zniesieniu współwłasności.

Przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Sama umowa pisemna, porozumienie rodzinne albo pełnomocnictwo nie przenoszą własności. Pełnomocnictwo może natomiast ułatwić wykonanie umowy w przyszłości, jeżeli zostanie udzielone w odpowiedniej formie i będzie obejmowało konkretną czynność.

Nie ma jednego rozwiązania korzystnego dla wszystkich. Trzeba ustalić co najmniej: kiedy i w jaki sposób bratowa nabyła udział, kiedy nieruchomość nabył lub wybudował zmarły brat, czy nieruchomość była objęta wspólnością majątkową małżeńską, jaka jest wartość udziału oraz czy bratowa ma otrzymać pieniądze, utrzymanie, mieszkanie czy inne świadczenie.

Darowizna udziału od bratowej

Darowizna jest najprostsza cywilnoprawnie, ale nie zawsze najtańsza podatkowo. Bratowa nie należy do tak zwanej grupy zerowej, czyli kręgu osób korzystających ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższych, takich jak małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha.

W relacji między bratową a rodzeństwem jej małżonka zasadniczo chodzi o II grupę podatkową w podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że po przekroczeniu kwoty wolnej nabywca udziału może zapłacić podatek od darowizny. Przy nieruchomości zabudowanej wartość udziału często znacznie przekracza kwotę wolną, dlatego darowizna bywa kosztowna.

Trzeba też pamiętać, że wartość darowizny ustala się według wartości rynkowej. Zaniżenie wartości w akcie notarialnym nie rozwiązuje problemu, ponieważ organ podatkowy może ją zakwestionować.

Sprzedaż udziału a podatek dochodowy bratowej

Sprzedaż udziału jest odpłatnym zbyciem. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu może podlegać odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego właściwego dla nabycia lub wybudowania.

W przypadku udziału nabytego w spadku nie można jednak automatycznie przyjmować, że pięć lat liczy się od śmierci spadkodawcy. Aktualne zasady przewidują, że przy odpłatnym zbyciu nieruchomości nabytej w drodze spadku termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Jeżeli udział był wcześniej objęty wspólnością majątkową małżeńską, znaczenie mogą mieć także przepisy dotyczące nabycia do majątku wspólnego.

W praktyce może się więc okazać, że sprzedaż udziału przez bratową nie wywoła PIT, mimo że od śmierci brata minęły tylko trzy lata. Trzeba sprawdzić dokumenty nabycia nieruchomości przez zmarłego brata, ewentualnie akt nabycia do majątku wspólnego małżonków oraz treść postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli termin pięcioletni jeszcze nie upłynął, sprzedaż może skutkować 19% podatkiem od dochodu, chyba że bratowa spełni warunki przewidziane dla zwolnienia, na przykład przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Ta ocena wymaga odrębnego sprawdzenia jej sytuacji osobistej i planów mieszkaniowych.

Umowa dożywocia jako alternatywa dla darowizny

Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości albo udziału przenosi własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie. Podstawą jest art. 908 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, obowiązki nabywcy obejmują między innymi przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Podobny wybór między darowizną a dożywociem pojawia się przy przekazywaniu mieszkania przez dalszą rodzinę, gdzie sama forma umowy może zmienić skutki podatkowe.

Przedmiotem umowy dożywocia może być także udział we współwłasności nieruchomości. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego, w tym wyrok z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98.

W opisanej sytuacji teoretycznie możliwe jest przeniesienie przez bratową udziału 1/4 w zamian za zapewnienie jej dożywotniego utrzymania. W treści umowy można uregulować, że jednym z elementów tego utrzymania będzie prawo zamieszkania w innej nieruchomości należącej do nabywcy, o ile odpowiada to rzeczywistej woli stron i potrzebom dożywotnika.

Nie należy jednak traktować umowy dożywocia jako prostego zamiennika darowizny z symbolicznym obowiązkiem. Jeżeli świadczenia nabywcy będą pozorne, niewykonywane albo całkowicie oderwane od celu dożywocia, może powstać spór cywilny albo podatkowy.

Dożywocie a PIT i inne koszty

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że umowa dożywocia ma charakter odpłatny, ale przy zbyciu nieruchomości w tej formie nie jest możliwe określenie przychodu według zasad z art. 19 ustawy o PIT. Kluczowe znaczenie ma uchwała NSA z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14.

Oznacza to, że dożywocie bywa podatkowo korzystniejsze niż zwykła sprzedaż przed upływem pięcioletniego terminu. Nie znaczy to jednak, że czynność jest całkowicie bezkosztowa. Przy akcie notarialnym trzeba uwzględnić taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej oraz możliwy podatek od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli strony chcą oprzeć rozwiązanie na dożywociu, powinny szczegółowo opisać świadczenia: miejsce zamieszkania, zakres utrzymania, koszty mediów, opiekę w chorobie, ewentualną rentę, sposób kontaktu oraz konsekwencje konfliktu stron. Im dokładniejsza umowa, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu.

Służebność osobista mieszkania w zamian za udział

Ustanowienie służebności osobistej mieszkania na rzecz bratowej jest dopuszczalne. Można ją ustanowić na nieruchomości, która należy do nabywcy, jeżeli spełnione są warunki prawa rzeczowego i da się określić zakres korzystania z lokalu lub domu.

Jeżeli jednak bratowa przenosi udział 1/4, a w zamian otrzymuje służebność mieszkania, to nie jest to darowizna. Służebność ma wartość majątkową i stanowi świadczenie wzajemne. W konsekwencji taka czynność może być oceniana jak odpłatne zbycie udziału, a skutki w PIT trzeba badać podobnie jak przy sprzedaży albo zamianie.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy służebność jest elementem umowy dożywocia. Wtedy prawo zamieszkania może służyć wykonaniu obowiązku dożywotniego utrzymania. Trzeba jednak jasno wskazać w akcie, czy strony zawierają umowę dożywocia, umowę sprzedaży z rozliczeniem niepieniężnym, zamianę świadczeń czy inną konstrukcję.

Zniesienie współwłasności

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Przy nieruchomości zabudowanej najczęściej w grę wchodzą: przyznanie całej nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego, podział fizyczny, jeżeli jest możliwy, albo sprzedaż nieruchomości i podział ceny.

Umowne zniesienie współwłasności wymaga aktu notarialnego. Jeżeli jedna osoba przejmuje cały udział bratowej bez spłaty, może powstać opodatkowanie po stronie nabywcy na gruncie podatku od spadków i darowizn, bo dochodzi do nieodpłatnego przysporzenia.

Jeżeli natomiast zniesienie współwłasności następuje ze spłatą, trzeba zbadać, czy spłata odpowiada wartości udziału i czy po stronie bratowej powstaje przychód z odpłatnego zbycia. W ocenie PIT znaczenie będą miały te same reguły dotyczące pięcioletniego terminu oraz szczególnych zasad liczenia go przy dziedziczeniu. Nie warto zakładać z góry, że sama nazwa czynności wyłącza podatek.

Umowa przedwstępna i odroczenie sprzedaży

Jeżeli z dokumentów wynika, że sprzedaż udziału obecnie powodowałaby PIT, a strony nie chcą zawierać dożywocia, można rozważyć umowę przedwstępną sprzedaży z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie właściwego okresu. Takie rozwiązanie nie przenosi jeszcze własności, ale może zabezpieczyć interesy stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jeżeli nabywca chce móc dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Możliwe jest także udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości, ale jego treść musi być precyzyjna i zgodna z wymogami formy aktu notarialnego.

W takim porozumieniu można dodatkowo uregulować korzystanie z nieruchomości do czasu sprzedaży, ponoszenie kosztów, remonty, podatki od nieruchomości, pobieranie pożytków oraz odpowiedzialność za uszkodzenia. Nie powinno się jednak ukrywać faktycznej sprzedaży pod pozorem innej czynności.

Co sprawdzić przed wizytą u notariusza

• akt własności albo wcześniejszy akt nabycia nieruchomości przez zmarłego brata,
• czy nieruchomość była objęta wspólnością majątkową małżeńską,
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• aktualny odpis księgi wieczystej i ewentualne obciążenia,
• rzeczywistą wartość rynkową udziału 1/4,
• czy bratowa oczekuje pieniędzy, opieki, mieszkania, renty czy jedynie uporządkowania własności,
• skutki w PIT, podatku od spadków i darowizn oraz PCC.

FAQ

Czy bratowa może przekazać udział bez darowizny?

Tak. Możliwe są między innymi sprzedaż, umowa dożywocia, zniesienie współwłasności albo umowa przedwstępna z odroczoną sprzedażą. Wybór zależy od celu stron i skutków podatkowych.

Czy sprzedaż udziału odziedziczonego trzy lata temu zawsze oznacza PIT?

Nie zawsze. Przy nieruchomościach nabytych w spadku pięcioletni termin liczy się według szczególnych zasad, zwykle z uwzględnieniem daty nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę. Trzeba sprawdzić dokumenty własności.

Czy służebność mieszkania może być zapłatą za udział?

Może, ale wtedy transakcja ma charakter odpłatny. Wartość służebności może mieć znaczenie podatkowe, dlatego nie należy traktować takiej konstrukcji jak neutralnej darowizny.

Czy umowa dożywocia zawsze pozwala uniknąć podatku?

Nie można tak tego ujmować. Dożywocie ma szczególne skutki w PIT, potwierdzone orzecznictwem NSA, ale nadal mogą wystąpić inne koszty, na przykład PCC, opłaty notarialne i sądowe. Umowa musi też odpowiadać rzeczywistemu dożywotniemu utrzymaniu.

Czy można zawrzeć tylko umowę przedwstępną i poczekać?

Tak, jeżeli strony chcą przenieść własność później. Umowa przedwstępna nie przenosi udziału, ale może zabezpieczyć obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, zwłaszcza gdy jest zawarta w formie aktu notarialnego.

Podsumowanie

Przekazanie udziału 1/4 w nieruchomości od bratowej nie musi odbywać się przez darowiznę. Najpierw warto sprawdzić, czy sprzedaż rzeczywiście spowoduje PIT, bo przy dziedziczeniu pięcioletni termin liczy się według szczególnych zasad. Jeżeli sprzedaż jest niekorzystna albo strony chcą powiązać przeniesienie udziału z opieką, można rozważyć umowę dożywocia. Zniesienie współwłasności i służebność osobista również są możliwe, ale wymagają dokładnej analizy podatkowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
5. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 4/14
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., sygn. akt III CKN 219/98