Sprzedaż nieruchomości przez spółkę jawną – skutki podatkowe

Na początek wskażę, że nieruchomość stanowi wyłączność spółki a nie jej wspólników. Według Kodeksu spółek handlowych:

„Art. 28. Majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia.”

Spółka jawna jest spółką osobową nieposiadającą osobowości prawnej. W związku z tym:

1. spółka jest podatnikiem w zakresie podatku VAT,
2. ale w zakresie podatku dochodowego podatnikami są jej wspólnicy.

Jak wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasadę tę stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat; ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Z ustawy o PIT wynika nadto, że:

Art.10.1. Źródłami przychodów są:

3)pozarolnicza działalność gospodarcza; (…)

8)odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, (…)

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (…)”.

Przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przed zbyciem została wycofana z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym została wycofane z działalności i dniem jej odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jak Pan wskazuje – nieruchomość była nabyta przez spółkę i jest zbywana przez spółkę.

Fiskus w takich przypadkach uznaje, że zbycie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że nie ma zastosowania zasada braku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zbycia nieruchomości w sytuacji, gdy do odpłatnego zbycia nieruchomości doszło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Spółka ustala w tym przypadku skutki takiej operacji: przychód uzyskany ze sprzedaży, koszty uzyskania przychodu i powstały w ten sposób dochód do opodatkowania.

Wspólnicy przyjmują dane ze spółki jako podstawę ustalenia wielkości swojego przychodu, kosztów i dochodu stosownie do udziału w zyskach wynikającego z umowy spółki.

Gdyby nieruchomość była własnością wspólników i spółka tylko by ją użytkowała (nie była właścicielem, wtedy powyższą zasadę można byłoby zastosować. Grunt byłby zbywany po 5 latach od nabycia; natomiast zbycie budynku i budowli prawdopodobnie podlegałoby podatkowi, ponieważ od daty ich wybudowania nie upłynęło ponad 5 lat.

Podatek VAT

Stosownie do ustawy o VAT:

„Art. 5.1. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej »podatkiem«, podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.”

„Art. 7.1. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.”

Według ustawy o VAT towar to rzeczy oraz ich części (w tym nieruchomości, budynki), a także wszelkie postacie energii.

„Art.29a.

1. Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

2. W przypadku dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 2, podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia – koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy tych towarów.

3. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, o której mowa w art. 13 ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 4.”

Niewątpliwie więc sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność spółki jawnej jest jej odpłatnym zbyciem traktowanym jako dostawa towaru w rozumieniu ustawy o VAT.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.(art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Przy czym sprzedaż takiej nieruchomości należy opodatkować stosując stawkę właściwą dla sprzedaży budynku (budowli) posadowionego na tym gruncie.

Jak wynika z art. 43.1 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest:

1. dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (co w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca),

2. dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
– dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (tak oceniona – jako pierwsze zasiedlenie – może być przez fiskusa sprzedaż nieruchomości w istniejącej sytuacji),
– pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; (warunku tego nie stosuje się, jeżeli obiekty w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

Pierwsze zasiedlenie – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy (sprzedaż, najem, dzierżawa) lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

3. dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa wyżej (pkt 2), pod warunkiem że:

– w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (to miało miejsce);

– dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów; (ale ten warunek nie jest spełniony; w sprawie mamy do czynienia z wybudowaniem od podstaw a nie z ulepszeniem).

Pisze Pan, że nieruchomość zabudowana nie jest oddana do użytkowania – stan surowy otwarty (obiektów jak rozumiem). Faktycznie więc nie jest zakończona budowa. Nie można więc mówić o tym, że upłynął jakiś czas od zakończenia budowy.

Uznaję, że przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała podatkowi VAT i nie skorzysta ze zwolnienia przewidzianego ustawą.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »