Autor: Bogusław Nowakowski
Spółka jawna sprzedaje zabudowaną nieruchomość, która nie została oddana do użytku, jest w stanie surowym otwartym). Działka została nabyta przez spółkę przed wejściem do UE w 2003 r. bez VAT. Budowę rozpoczęto w 2011 r. Jakie będą skutki podatkowe sprzedaży tej nieruchomości? Czy teraz firma, sprzedając tę zabudowaną nieruchomość, musi naliczyć VAT 23% i czy od tej czynności będzie do zapłaty podatek dochodowy (mimo upływu 5 lat od zakupu działki)?
Na początek wskażę, że nieruchomość stanowi wyłączność spółki a nie jej wspólników. Według Kodeksu spółek handlowych:
„Art. 28. Majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia.”
Spółka jawna jest spółką osobową nieposiadającą osobowości prawnej. W związku z tym:
Jak wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.
Zasadę tę stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat; ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.
Z ustawy o PIT wynika nadto, że:
Art.10.1. Źródłami przychodów są:
3)pozarolnicza działalność gospodarcza; (…)
8)odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, (…)
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (…)”.
Przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przed zbyciem została wycofana z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym została wycofane z działalności i dniem jej odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Zobacz też: Sprzedaż nieruchomości przez spółkę z o.o. podatek
Jak Pan wskazuje – nieruchomość była nabyta przez spółkę i jest zbywana przez spółkę.
Fiskus w takich przypadkach uznaje, że zbycie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że nie ma zastosowania zasada braku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zbycia nieruchomości w sytuacji, gdy do odpłatnego zbycia nieruchomości doszło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Spółka ustala w tym przypadku skutki takiej operacji: przychód uzyskany ze sprzedaży, koszty uzyskania przychodu i powstały w ten sposób dochód do opodatkowania.
Wspólnicy przyjmują dane ze spółki jako podstawę ustalenia wielkości swojego przychodu, kosztów i dochodu stosownie do udziału w zyskach wynikającego z umowy spółki.
Gdyby nieruchomość była własnością wspólników i spółka tylko by ją użytkowała (nie była właścicielem, wtedy powyższą zasadę można byłoby zastosować. Grunt byłby zbywany po 5 latach od nabycia; natomiast zbycie budynku i budowli prawdopodobnie podlegałoby podatkowi, ponieważ od daty ich wybudowania nie upłynęło ponad 5 lat.
Podatek VAT
Stosownie do ustawy o VAT:
„Art. 5.1. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej »podatkiem«, podlegają:
1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2)eksport towarów;
3)import towarów na terytorium kraju;
4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.”
„Art. 7.1. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.”
Według ustawy o VAT towar to rzeczy oraz ich części (w tym nieruchomości, budynki), a także wszelkie postacie energii.
„Art.29a.
1. Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
2. W przypadku dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 2, podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia – koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy tych towarów.
3. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, o której mowa w art. 13 ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 4.”
Niewątpliwie więc sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność spółki jawnej jest jej odpłatnym zbyciem traktowanym jako dostawa towaru w rozumieniu ustawy o VAT.
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.(art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Przy czym sprzedaż takiej nieruchomości należy opodatkować stosując stawkę właściwą dla sprzedaży budynku (budowli) posadowionego na tym gruncie.
Jak wynika z art. 43.1 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest:
1. dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (co w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca),
2. dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
– dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (tak oceniona – jako pierwsze zasiedlenie – może być przez fiskusa sprzedaż nieruchomości w istniejącej sytuacji),
– pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; (warunku tego nie stosuje się, jeżeli obiekty w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).
Pierwsze zasiedlenie – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy (sprzedaż, najem, dzierżawa) lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;
3. dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa wyżej (pkt 2), pod warunkiem że:
– w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (to miało miejsce);
– dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów; (ale ten warunek nie jest spełniony; w sprawie mamy do czynienia z wybudowaniem od podstaw a nie z ulepszeniem).
Pisze Pan, że nieruchomość zabudowana nie jest oddana do użytkowania – stan surowy otwarty (obiektów jak rozumiem). Faktycznie więc nie jest zakończona budowa. Nie można więc mówić o tym, że upłynął jakiś czas od zakończenia budowy.
Uznaję, że przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała podatkowi VAT i nie skorzysta ze zwolnienia przewidzianego ustawą.
Spółka jawna „BudPro” rozpoczęła w 2011 roku budowę budynku usługowego na działce nabytej w 2002 r. Budynek przez lata pozostawał w stanie surowym otwartym i nigdy nie został wynajęty ani oddany do użytkowania. W 2025 roku spółka sprzedała całą nieruchomość z gruntem. Mimo że działka została kupiona przed wejściem Polski do UE i bez VAT, fiskus uznał, że doszło do pierwszego zasiedlenia – a raczej jego braku – i sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT według stawki 23%. Dodatkowo wspólnicy musieli wykazać przychód z działalności gospodarczej i zapłacić PIT proporcjonalnie do swoich udziałów.
Dwóch braci prowadzących spółkę jawną zakupiło w 2003 r. działkę rolną, którą przekształcili i rozpoczęli budowę małego osiedla domów w 2012 r. Zrealizowali tylko jeden budynek, który do dziś stoi w stanie surowym. Sprzedaż w 2025 roku pierwszemu nabywcy została potraktowana jako dostawa w ramach działalności gospodarczej, co wykluczyło zastosowanie zwolnienia z VAT. Spółka doliczyła 23% VAT do ceny sprzedaży, a bracia musieli zapłacić podatek dochodowy od osiągniętego dochodu.
Spółka jawna „Inwestorzy 2.0” nabyła działkę jeszcze w 2001 roku, planując budowę hali magazynowej. Budowę rozpoczęto dopiero po 10 latach, ale nigdy jej nie ukończono – hala nie miała dachu ani instalacji. W 2025 roku, z powodu braku funduszy, spółka sprzedała niedokończony obiekt. Mimo upływu ponad 20 lat od zakupu gruntu, sprzedaż została opodatkowana VAT-em, ponieważ budynek nie został oddany do użytkowania, a transakcję zakwalifikowano jako dostawę dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Wspólnicy musieli rozliczyć dochód na poziomie osobistym.
Sprzedaż nieruchomości przez spółkę jawną, nawet jeśli działka została nabyta wiele lat wcześniej, a budynek nie został ukończony ani oddany do użytkowania, podlega szczególnym zasadom opodatkowania. Z perspektywy VAT transakcja ta jest traktowana jako dostawa towaru w ramach działalności gospodarczej i zazwyczaj nie korzysta ze zwolnienia z podatku. Jednocześnie, mimo że spółka jawna nie płaci podatku dochodowego jako podmiot, obowiązek ten spoczywa na jej wspólnikach, którzy muszą rozliczyć przychód proporcjonalnie do swojego udziału w zyskach. Kluczowe znaczenie mają tu momenty nabycia, rozpoczęcia budowy oraz status zasiedlenia, a ich właściwa interpretacja ma bezpośredni wpływ na obowiązki podatkowe.
Potrzebujesz pomocy w sprawie podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości przez spółkę jawną? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Zapewniamy szybki kontakt z doświadczonymi prawnikami, którzy wyjaśnią Twoje obowiązki podatkowe i pomogą uniknąć kosztownych błędów. Niezależnie od etapu inwestycji, możesz liczyć na profesjonalne wsparcie dopasowane do specyfiki Twojej sytuacji.
1. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych - Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika