Sprzedaż nieruchomości przez spółkę jawną a podatki

Do kogo należy nieruchomość spółki jawnej?

Nieruchomość nabyta przez spółkę jawną jest majątkiem spółki, a nie prywatnym majątkiem jej wspólników. Wynika to z Kodeksu spółek handlowych. Zgodnie z art. 28 Kodeksu spółek handlowych majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład albo nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia.

To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie podatkowe. Jeżeli działkę kupiła spółka jawna i to ona sprzedaje nieruchomość, transakcję należy oceniać jako czynność spółki, a nie prywatną sprzedaż nieruchomości przez wspólników.

W VAT spółka jawna jest podatnikiem samodzielnie. W podatku dochodowym sytuacja zależy od statusu spółki. Najczęściej, gdy wspólnikami są osoby fizyczne i spółka jawna nie jest podatnikiem CIT, podatnikami podatku dochodowego są wspólnicy. Jeżeli jednak dana spółka jawna spełnia warunki uznania jej za podatnika CIT, podatek dochodowy rozlicza sama spółka, a późniejsza wypłata zysku może powodować kolejne skutki podatkowe.

Zobacz również: zakup i sprzedaż nieruchomości przez spółkę z o.o.

Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości przez spółkę jawną

Jeżeli nieruchomość jest składnikiem majątku spółki jawnej i sprzedaż następuje w związku z działalnością gospodarczą, przychód ze sprzedaży nie jest prywatnym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości. W takiej sytuacji nie stosuje się prostej zasady, że po upływie 5 lat od końca roku nabycia nie ma podatku dochodowego.

W typowej spółce jawnej niebędącej podatnikiem CIT przychód, koszty i dochód przypisuje się wspólnikom proporcjonalnie do ich prawa do udziału w zysku. Jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej, przyjmuje się równe udziały.

Dochód ze sprzedaży ustala się przez porównanie przychodu ze sprzedaży z kosztami podatkowymi. Kosztami mogą być w szczególności wydatki na nabycie gruntu oraz podatkowo nierozliczone nakłady na budowę, o ile spełniają warunki uznania za koszt uzyskania przychodów i są właściwie udokumentowane. Jeżeli część wydatków była już rozliczana w kosztach albo poprzez odpisy amortyzacyjne, trzeba to uwzględnić przy ustalaniu dochodu.

Jeżeli spółka jawna jest podatnikiem CIT, rozliczenie wygląda inaczej: przychód i koszty podatkowe rozpoznaje sama spółka, a nie bezpośrednio wspólnicy. W takim przypadku konieczna jest odrębna analiza zasad CIT oraz skutków późniejszej wypłaty zysku.

Czy sprzedaż podlega VAT?

Sprzedaż nieruchomości przez spółkę jawną co do zasady jest odpłatną dostawą towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Towarem jest również nieruchomość, budynek, budowla lub ich część.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest grunt wraz z budynkiem albo budowlą trwale związaną z gruntem, podstawy opodatkowania nie dzieli się na wartość gruntu i wartość obiektu. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT grunt zasadniczo podąża za sposobem opodatkowania budynku lub budowli znajdującej się na tym gruncie.

W opisanej sytuacji szczególnie ważne jest to, że obiekt jest w stanie surowym otwartym i nie został oddany do użytkowania. Jeżeli nie doszło do pierwszego zasiedlenia ani do rozpoczęcia użytkowania obiektu po jego wybudowaniu, sprzedaż może być uznana za dostawę dokonywaną przed pierwszym zasiedleniem. W takim wariancie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwykle nie znajdzie zastosowania.

W praktyce sprzedaż takiej nieruchomości często będzie opodatkowana VAT według stawki 23%. Nie należy jednak ustalać tego automatycznie wyłącznie na podstawie daty zakupu działki. Trzeba sprawdzić między innymi, czy obiekt można już traktować jako budynek lub budowlę na gruncie VAT, czy spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nakładów budowlanych oraz jaki jest status gruntu jako terenu budowlanego.

Pierwsze zasiedlenie i zwolnienia z VAT

W VAT zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części zależy przede wszystkim od pierwszego zasiedlenia oraz upływu odpowiedniego czasu od tego zdarzenia. Aktualnie pierwsze zasiedlenie jest rozumiane szerzej niż dawniej i obejmuje oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli nakłady na ulepszenie były istotne w rozumieniu ustawy.

Jeżeli budowa nie została zakończona, obiekt nie został oddany do używania, nie był wynajmowany, dzierżawiony ani używany przez spółkę na potrzeby własne, trudno mówić o upływie okresu po pierwszym zasiedleniu. W takiej sytuacji zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT może być wyłączone.

Możliwe jest jeszcze badanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ale wymaga ono sprawdzenia, czy sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu lub wytworzeniu obiektu oraz czy nie ponoszono określonych nakładów z prawem do odliczenia. Przy inwestycjach budowlanych prowadzonych przez czynnego podatnika VAT warunki tego zwolnienia często nie są spełnione, zwłaszcza gdy VAT z faktur za budowę był odliczany.

Jeżeli niedokończony obiekt nie jest jeszcze traktowany jako budynek lub budowla na potrzeby VAT, transakcję trzeba oceniać przez pryzmat sprzedaży gruntu. Gdy grunt jest terenem budowlanym, jego sprzedaż również co do zasady podlega VAT i nie korzysta ze zwolnienia dla terenów niezabudowanych innych niż budowlane.

Co z podatkiem PCC?

Przy sprzedaży nieruchomości opodatkowanej VAT kupujący co do zasady nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych od tej samej transakcji. Jeżeli jednak sprzedaż korzystałaby ze zwolnienia z VAT, PCC może wystąpić po stronie nabywcy. To kolejny powód, dla którego warto prawidłowo ustalić kwalifikację VAT jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży.

Jak przygotować rozliczenie sprzedaży?

Przed sprzedażą spółka powinna zebrać dokumenty dotyczące nabycia gruntu, pozwolenia na budowę, faktur za nakłady, ewidencji środków trwałych lub inwestycji, odliczeń VAT oraz ewentualnego użytkowania obiektu. Na tej podstawie można ustalić, czy sprzedaż jest opodatkowana VAT, czy przysługuje zwolnienie, jaka jest podstawa opodatkowania oraz jak obliczyć dochód podatkowy.

W przypadku dużej wartości nieruchomości warto rozważyć uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej albo przynajmniej sporządzenie pisemnej analizy podatkowej do akt transakcji. Ma to znaczenie nie tylko dla sprzedającego, lecz także dla kupującego, notariusza i banku finansującego zakup.

FAQ

Czy spółka jawna musi naliczyć 23% VAT przy sprzedaży niedokończonego budynku?

Często tak, zwłaszcza gdy obiekt nie był jeszcze zasiedlony ani używany, a grunt ma charakter budowlany. Ostateczna kwalifikacja zależy jednak od dokumentów inwestycji, statusu obiektu i prawa do odliczenia VAT od nakładów.

Czy upływ 5 lat od nabycia działki zwalnia wspólników z podatku dochodowego?

Nie wtedy, gdy działka należy do spółki jawnej i jest sprzedawana jako składnik majątku związanego z działalnością gospodarczą. Zasada 5 lat dotyczy prywatnego odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie typowej sprzedaży firmowej.

Kto płaci podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości spółki jawnej?

Jeżeli spółka jawna nie jest podatnikiem CIT, dochód rozliczają wspólnicy proporcjonalnie do udziału w zysku. Jeżeli konkretna spółka jawna jest podatnikiem CIT, podatek dochodowy rozlicza spółka według zasad CIT.

Czy cena gruntu i budynku może być opodatkowana inaczej?

Przy dostawie budynku lub budowli trwale związanych z gruntem co do zasady nie wyodrębnia się wartości gruntu z podstawy opodatkowania VAT. Grunt zasadniczo podlega takiemu samemu sposobowi opodatkowania jak obiekt znajdujący się na nim.

Czy warto wystąpić o interpretację podatkową przed sprzedażą?

Przy nieruchomościach o dużej wartości jest to często rozsądne rozwiązanie. Interpretacja albo szczegółowa analiza podatkowa może ograniczyć ryzyko błędnego zastosowania zwolnienia, niewłaściwej stawki VAT lub błędnego rozliczenia kosztów.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości przez spółkę jawną wymaga odrębnej analizy VAT i podatku dochodowego. Jeżeli działka z niedokończonym obiektem należy do spółki, upływ 5 lat od jej nabycia nie oznacza automatycznie braku podatku dochodowego. Przychód i koszty trzeba rozliczyć w działalności, zwykle na poziomie wspólników, chyba że spółka jawna jest podatnikiem CIT.

W VAT decydujące znaczenie ma to, czy przedmiotem sprzedaży jest budynek, budowla, ich część czy teren budowlany, czy doszło do pierwszego zasiedlenia oraz czy spółka miała prawo do odliczenia VAT od nakładów. Przy obiekcie w stanie surowym otwartym sprzedaż często będzie opodatkowana VAT 23%, ale przed transakcją należy potwierdzić to na podstawie dokumentów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
4. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych