- Sprzedaż nieruchomości należącej do spółki jawnej co do zasady jest sprzedażą w ramach działalności gospodarczej, więc prywatna zasada 5 lat nie rozstrzyga o braku podatku dochodowego.
- Dla VAT spółka jawna występuje jako podatnik, a sprzedaż nieruchomości jest dostawą towarów.
- Niedokończony budynek w stanie surowym otwartym zwykle utrudnia zastosowanie zwolnienia z VAT, zwłaszcza gdy nie doszło do pierwszego zasiedlenia albo spółka odliczała VAT od nakładów.
- Dochód ze sprzedaży rozliczają wspólnicy proporcjonalnie do udziału w zysku, chyba że konkretna spółka jawna jest podatnikiem CIT.
- Przed podpisaniem aktu notarialnego warto ustalić, czy transakcja będzie opodatkowana VAT, bo wpływa to także na ewentualny PCC po stronie kupującego.
Do kogo należy nieruchomość spółki jawnej?
Nieruchomość nabyta przez spółkę jawną jest majątkiem spółki, a nie prywatnym majątkiem jej wspólników. Wynika to z Kodeksu spółek handlowych. Zgodnie z art. 28 Kodeksu spółek handlowych majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład albo nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia.
To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie podatkowe. Jeżeli działkę kupiła spółka jawna i to ona sprzedaje nieruchomość, transakcję należy oceniać jako czynność spółki, a nie prywatną sprzedaż nieruchomości przez wspólników.
W VAT spółka jawna jest podatnikiem samodzielnie. W podatku dochodowym sytuacja zależy od statusu spółki. Najczęściej, gdy wspólnikami są osoby fizyczne i spółka jawna nie jest podatnikiem CIT, podatnikami podatku dochodowego są wspólnicy. Jeżeli jednak dana spółka jawna spełnia warunki uznania jej za podatnika CIT, podatek dochodowy rozlicza sama spółka, a późniejsza wypłata zysku może powodować kolejne skutki podatkowe.
Zobacz również: zakup i sprzedaż nieruchomości przez spółkę z o.o.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości przez spółkę jawną
Jeżeli nieruchomość jest składnikiem majątku spółki jawnej i sprzedaż następuje w związku z działalnością gospodarczą, przychód ze sprzedaży nie jest prywatnym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości. W takiej sytuacji nie stosuje się prostej zasady, że po upływie 5 lat od końca roku nabycia nie ma podatku dochodowego.
W typowej spółce jawnej niebędącej podatnikiem CIT przychód, koszty i dochód przypisuje się wspólnikom proporcjonalnie do ich prawa do udziału w zysku. Jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej, przyjmuje się równe udziały.
Dochód ze sprzedaży ustala się przez porównanie przychodu ze sprzedaży z kosztami podatkowymi. Kosztami mogą być w szczególności wydatki na nabycie gruntu oraz podatkowo nierozliczone nakłady na budowę, o ile spełniają warunki uznania za koszt uzyskania przychodów i są właściwie udokumentowane. Jeżeli część wydatków była już rozliczana w kosztach albo poprzez odpisy amortyzacyjne, trzeba to uwzględnić przy ustalaniu dochodu.
Przy rozliczeniach VAT warto porównać także temat: sprzedaż gruntu przez spółkę.
Jeżeli spółka jawna jest podatnikiem CIT, rozliczenie wygląda inaczej: przychód i koszty podatkowe rozpoznaje sama spółka, a nie bezpośrednio wspólnicy. W takim przypadku konieczna jest odrębna analiza zasad CIT oraz skutków późniejszej wypłaty zysku.
VAT przy sprzedaży nieruchomości spółki jawnej
Ten tekst powinien pozostać przy sprzedaży nieruchomości należącej do spółki jawnej. Ogólny wybór między zakupem nieruchomości przez spółkę albo wspólników omawia artykuł: zakup nieruchomości przez spółkę czy wspólników.
W spółce jawnej trzeba osobno ocenić status podatnika VAT, charakter gruntu i budynku, odliczony VAT oraz to, czy sprzedaż dotyczy majątku wykorzystywanego w działalności.
Pierwsze zasiedlenie przy sprzedaży budynku spółki
Pełny test pierwszego zasiedlenia i zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a VAT jest omówiony w tekście: sprzedaż nieruchomości kupionej bez VAT.
W tym artykule wystarczy podkreślić, że dla samego gruntu niezabudowanego analiza przebiega inaczej niż dla budynku lub lokalu, a cena może wymagać rozdzielenia na elementy o odmiennym statusie VAT.
Co z podatkiem PCC?
Przy sprzedaży nieruchomości opodatkowanej VAT kupujący co do zasady nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych od tej samej transakcji. Jeżeli jednak sprzedaż korzystałaby ze zwolnienia z VAT, PCC może wystąpić po stronie nabywcy. To kolejny powód, dla którego warto prawidłowo ustalić kwalifikację VAT jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży.
Jak przygotować rozliczenie sprzedaży?
Przed sprzedażą spółka powinna zebrać dokumenty dotyczące nabycia gruntu, pozwolenia na budowę, faktur za nakłady, ewidencji środków trwałych lub inwestycji, odliczeń VAT oraz ewentualnego użytkowania obiektu. Na tej podstawie można ustalić, czy sprzedaż jest opodatkowana VAT, czy przysługuje zwolnienie, jaka jest podstawa opodatkowania oraz jak obliczyć dochód podatkowy.
W przypadku dużej wartości nieruchomości warto rozważyć uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej albo przynajmniej sporządzenie pisemnej analizy podatkowej do akt transakcji. Ma to znaczenie nie tylko dla sprzedającego, lecz także dla kupującego, notariusza i banku finansującego zakup.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, dlaczego przy sprzedaży nieruchomości przez spółkę jawną sama data nabycia działki nie wystarcza do ustalenia podatków.
Spółka jawna kupiła działkę wiele lat temu bez VAT, a następnie rozpoczęła budowę budynku usługowego. Obiekt jest w stanie surowym otwartym, nigdy nie był wynajęty ani używany w działalności. Spółka sprzedaje całość pierwszemu nabywcy. W takim układzie upływ wielu lat od zakupu gruntu nie eliminuje podatku dochodowego, bo sprzedaż dotyczy majątku firmowego. Dla VAT trzeba zbadać, czy jest to dostawa przed pierwszym zasiedleniem albo sprzedaż terenu budowlanego. W praktyce transakcja może wymagać naliczenia VAT 23%.
Spółka jawna wybudowała halę, zaczęła używać ją na potrzeby własnej działalności, a po kilku latach zdecydowała się na sprzedaż. W takim przypadku ocena VAT może być inna niż przy obiekcie nieukończonym i nigdy nieużywanym, ponieważ mogło dojść do pierwszego zasiedlenia. Jeżeli spełnione są warunki ustawowe, można analizować zwolnienie z VAT, ale trzeba sprawdzić także prawo do odliczenia podatku od nakładów oraz ewentualną możliwość rezygnacji ze zwolnienia.
FAQ
Czy spółka jawna musi naliczyć 23% VAT przy sprzedaży niedokończonego budynku?
Często tak, zwłaszcza gdy obiekt nie był jeszcze zasiedlony ani używany, a grunt ma charakter budowlany. Ostateczna kwalifikacja zależy jednak od dokumentów inwestycji, statusu obiektu i prawa do odliczenia VAT od nakładów.
Czy upływ 5 lat od nabycia działki zwalnia wspólników z podatku dochodowego?
Nie wtedy, gdy działka należy do spółki jawnej i jest sprzedawana jako składnik majątku związanego z działalnością gospodarczą. Zasada 5 lat dotyczy prywatnego odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie typowej sprzedaży firmowej.
Kto płaci podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości spółki jawnej?
Jeżeli spółka jawna nie jest podatnikiem CIT, dochód rozliczają wspólnicy proporcjonalnie do udziału w zysku. Jeżeli konkretna spółka jawna jest podatnikiem CIT, podatek dochodowy rozlicza spółka według zasad CIT.
Czy cena gruntu i budynku może być opodatkowana inaczej?
Przy dostawie budynku lub budowli trwale związanych z gruntem co do zasady nie wyodrębnia się wartości gruntu z podstawy opodatkowania VAT. Grunt zasadniczo podlega takiemu samemu sposobowi opodatkowania jak obiekt znajdujący się na nim.
Czy warto wystąpić o interpretację podatkową przed sprzedażą?
Przy nieruchomościach o dużej wartości jest to często rozsądne rozwiązanie. Interpretacja albo szczegółowa analiza podatkowa może ograniczyć ryzyko błędnego zastosowania zwolnienia, niewłaściwej stawki VAT lub błędnego rozliczenia kosztów.
Podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości przez spółkę jawną wymaga odrębnej analizy VAT i podatku dochodowego. Jeżeli działka z niedokończonym obiektem należy do spółki, upływ 5 lat od jej nabycia nie oznacza automatycznie braku podatku dochodowego. Przychód i koszty trzeba rozliczyć w działalności, zwykle na poziomie wspólników, chyba że spółka jawna jest podatnikiem CIT.
W VAT decydujące znaczenie ma to, czy przedmiotem sprzedaży jest budynek, budowla, ich część czy teren budowlany, czy doszło do pierwszego zasiedlenia oraz czy spółka miała prawo do odliczenia VAT od nakładów. Przy obiekcie w stanie surowym otwartym sprzedaż często będzie opodatkowana VAT 23%, ale przed transakcją należy potwierdzić to na podstawie dokumentów.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
- Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037
- Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
- Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
