Zakup mieszkania w cenie niższej niż rynkowa, co na to urząd skarbowy?

Podatek PCC od wartości rynkowej nabytej nieruchomości

W opisanej sprawie ma dojść do umowy sprzedaży nieruchomości. Taka umowa po stronie nabywcy podlega opodatkowaniu podatkiem PCC (jest to podatek od czynności cywilnoprawnych, a nie podatek od nieruchomości). Obowiązuje 2% stawka podatkowa, która jest obliczana od wartości rynkowej nieruchomości.

Z opisu wynika jednak, że cena sprzedaży będzie poniżej wartości rynkowej. W takim przypadku zastosowanie znajdzie art. 6 ust. 3-4 ustawy PCC. Zgodnie z tymi przepisami – jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Podatnik zapłaci za opinię biegłego, jeśli zaniżył wartość nieruchomości

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W konsekwencji organ podatkowy określi podatek od wartości rynkowej nieruchomości, a nie od zaniżonej ceny sprzedaży. Jednak podkreślenia przy tym wymaga, że organ podatkowy może określić podatek od wartości rynkowej, natomiast nie może ingerować w cenę sprzedaży nieruchomości. Właściciel nieruchomości ma prawo do swobodnego korzystania z prawa własności, co objawia się również w tym, że może sprzedać nieruchomość za dowolną, nawet symboliczną cenę. Organ podatkowy nie może wymagać dopłaty do ustalonej ceny sprzedaży.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Po stronie Pańskich przyjaciół, czyli sprzedających, może jedynie pojawia się podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości. Jak bowiem wynika z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku nabycia nieruchomości. Jeżeli zatem od momentu nabycia upłynął dłuższy okres, to obecnie sprzedaż w ogóle nie będzie podlegać opodatkowaniu.

W całym opisie zastanawia mnie jedna rzecz. Jak zrozumiałem, mieszkanie ma zostać sprzedane za symboliczną złotówkę. Natomiast później Pan ma uregulować kredyt bankowy przyjaciół. Proszę mieć na uwadze, że jeżeli w ramach osobnej czynności prawnej ureguluje Pan kredyt przyjaciół, to zostanie to potraktowane jako umowa darowizny, która dla nich będzie podlegać opodatkowaniu. Z uwagi na brak pokrewieństwa zastosowanie znajdzie najwyższa stawka podatku od darowizny.

Sprzedaż za kwotę spłaty kredytu

Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będzie ustalenie ceny sprzedaży na poziomie 100 tys. zł i wpisanie w akcie notarialnym, że kwota jest przelewana bezpośrednio na rachunek banku celem spłaty kredytu. Jak wskazałem, umowa sprzedaży nieruchomości prawdopodobnie nie będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT, w związku z czym od kwoty 100 tys. przyjaciele nie zapłacą żadnego podatku.

Jeżeli sprzedadzą mieszkanie za 1 zł, a następnie Pan spłaci ich kredyt w kwocie 100 tys. zł, to nieopodatkowana będzie złotówka. Natomiast 100 tys. zostanie potraktowana jako darowizna, od której znajomi będą zobligowani zapłacić podatek.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959