Zakup mieszkania poniżej wartości rynkowej

Zakup mieszkania za cenę niższą od rynkowej a PCC

W opisanej sytuacji zasadniczo chodzi o umowę sprzedaży nieruchomości. Taka umowa wymaga aktu notarialnego, a notariusz jako płatnik pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli dana transakcja podlega PCC i nie korzysta ze zwolnienia.

Stawka PCC przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wynosi co do zasady 2%. Podstawą opodatkowania nie jest jednak dowolnie wskazana cena, lecz wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Oznacza to, że jeżeli mieszkanie jest warte przykładowo 400 000 zł, a strony wpiszą cenę 100 000 zł, urząd skarbowy może badać, czy podatek został zapłacony od prawidłowej podstawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 3-4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli wartość podana przez podatnika nie odpowiada wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać do jej zmiany w terminie nie krótszym niż 14 dni. Jeżeli podatnik nie skoryguje wartości albo nadal poda wartość nierynkową, organ może ustalić ją z uwzględnieniem opinii biegłego.

W praktyce oznacza to, że umowa sprzedaży za niższą cenę jest cywilnie możliwa, ale nie daje gwarancji zapłaty PCC od tej niższej ceny. Urząd skarbowy nie musi podnosić samej ceny sprzedaży między stronami, ale może określić podatek od wartości rynkowej.

Trzeba też pamiętać o możliwym zwolnieniu z PCC przy zakupie pierwszego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym. Zwolnienie zależy od spełnienia ustawowych warunków po stronie kupującego, w szczególności od tego, czy kupujący nie posiadał wcześniej określonych praw do mieszkania lub domu. Jeżeli warunki zwolnienia nie są spełnione, zasadą pozostaje PCC od wartości rynkowej.

Koszt opinii biegłego przy zaniżonej wartości

Jeżeli urząd skarbowy powoła biegłego, a wartość ustalona z uwzględnieniem jego opinii będzie różnić się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii poniesie podatnik. Przy nieruchomościach może to oznaczać istotny dodatkowy wydatek.

Dlatego przy transakcji po cenie niższej niż rynkowa warto zawczasu przygotować racjonalne uzasadnienie ceny. Może nim być na przykład stan techniczny lokalu, obciążenia, konieczność dużego remontu, nietypowa sytuacja prawna albo realna wycena rzeczoznawcy. Sama zgoda stron na niską cenę nie zawsze wystarczy w sporze z organem podatkowym.

Spłata kredytu sprzedających jako część ceny

Największe ryzyko w opisanym modelu polega na oddzieleniu dwóch czynności: sprzedaży za symboliczną kwotę oraz późniejszej spłaty cudzego kredytu. Jeżeli kupujący zapłaci sprzedającym 1 zł za mieszkanie, a osobno spłaci ich kredyt hipoteczny, organ podatkowy może uznać, że spłata długu była darowizną albo innym nieodpłatnym przysporzeniem na rzecz sprzedających.

Przy osobach niespokrewnionych oznacza to opodatkowanie według zasad właściwych dla III grupy podatkowej w podatku od spadków i darowizn. W takiej grupie kwota wolna jest ograniczona, a stawki podatku są wyższe niż przy darowiznach w najbliższej rodzinie. Dodatkowo brak prawidłowego zgłoszenia i ujawnienie darowizny w toku kontroli może zwiększyć ryzyko podatkowe.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest wpisanie w akcie notarialnym realnej ceny sprzedaży odpowiadającej ustalonemu rozliczeniu stron, na przykład kwoty pozostałego kredytu. W akcie można wskazać, że część albo całość ceny zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunek banku kredytującego sprzedających, zgodnie z zaświadczeniem banku o saldzie zadłużenia.

Wtedy zapłata do banku nie jest odrębną darowizną, lecz wykonaniem obowiązku zapłaty ceny sprzedaży w sposób uzgodniony przez strony. To rozwiązanie jest zwykle bardziej przejrzyste podatkowo i łatwiejsze do obrony w razie pytań urzędu skarbowego.

Jak praktycznie przeprowadzić zakup mieszkania z hipoteką

Przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedający powinni uzyskać z banku aktualne zaświadczenie o wysokości zadłużenia, numerze rachunku technicznego do spłaty oraz warunkach wydania zgody na wykreślenie hipoteki. Dokument powinien wskazywać, jaka kwota zamknie kredyt oraz do kiedy jest aktualna.

W akcie notarialnym należy jasno określić cenę sprzedaży oraz sposób jej zapłaty. Jeżeli cena odpowiada kwocie kredytu, można wskazać, że kupujący zapłaci tę cenę bezpośrednio na rachunek banku w celu spłaty zobowiązania sprzedających. Jeżeli cena jest wyższa niż zadłużenie, nadwyżka trafia do sprzedających zgodnie z umową.

Po spłacie kredytu bank powinien wydać dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wniosek o wpis własności kupującego oraz ewentualnie dalsze wnioski wieczystoksięgowe zwykle są składane za pośrednictwem notariusza, natomiast wykreślenie hipoteki wymaga przedstawienia właściwego dokumentu z banku.

Warto też sprawdzić księgę wieczystą przed transakcją: dział II potwierdza właściciela, dział III może zawierać roszczenia lub ograniczenia, a dział IV ujawnia hipoteki. Sam fakt istnienia hipoteki nie wyklucza sprzedaży, ale wymaga bezpiecznego mechanizmu spłaty i wykreślenia zabezpieczenia.

PIT po stronie sprzedających

Po stronie sprzedających może pojawić się podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości. Zasadą wynikającą z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli sprzedający nabyli mieszkanie ponad 5 lat temu, licząc w ten sposób, sprzedaż co do zasady nie podlega PIT. Jeżeli termin 5-letni jeszcze nie upłynął, trzeba analizować dochód, koszty nabycia, nakłady oraz ewentualną możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Również w PIT zbyt niska cena może być problemem. Jeżeli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny, organ podatkowy może badać przychód według wartości rynkowej. Dlatego także sprzedający powinni zadbać o racjonalne uzasadnienie ceny i prawidłowe udokumentowanie rozliczeń.

Podatek od nieruchomości po zakupie

Podatek od nieruchomości nie jest tym samym co PCC. To lokalna danina płacona gminie przez właściciela nieruchomości po nabyciu lokalu. Dla lokali mieszkalnych jest ona co do zasady ustalana według powierzchni i stawek uchwalanych przez gminę w granicach ustawowych, a nie od wartości rynkowej mieszkania.

Po zakupie trzeba dopełnić obowiązków wobec gminy w zakresie informacji o nieruchomościach. Notariusz nie zastępuje właściciela we wszystkich obowiązkach lokalnopodatkowych, dlatego po nabyciu warto sprawdzić wymagany formularz i termin w swojej gminie.

Czego nie robić przy sprzedaży za symboliczną kwotę

Najbardziej ryzykowny wariant to wpisanie w akcie notarialnym symbolicznej ceny, a następnie dokonanie dużej płatności poza aktem. Taki model może jednocześnie spowodować spór o PCC, ryzyko podatku od darowizny oraz pytania o rzeczywisty charakter umowy.

Jeżeli rzeczywistym ekonomicznym rozliczeniem jest spłata kredytu sprzedających, powinna ona znaleźć się w treści aktu jako element ceny. Im bardziej przejrzysty jest przepływ pieniędzy, tym mniejsze ryzyko, że organ podatkowy potraktuje go jako ukrytą darowiznę albo nieodpłatne świadczenie.

FAQ

Czy można sprzedać mieszkanie za symboliczną złotówkę?

Co do zasady strony mogą ustalić niską cenę sprzedaży, ale nie oznacza to, że podatki będą liczone od tej symbolicznej kwoty. Przy PCC organ podatkowy może odnieść się do wartości rynkowej nieruchomości.

Czy spłata kredytu sprzedających jest darowizną?

Nie musi nią być, jeżeli spłata kredytu jest wprost opisana w akcie jako sposób zapłaty ceny sprzedaży. Ryzyko darowizny pojawia się wtedy, gdy spłata następuje poza aktem i nie jest elementem ceny.

Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania?

PCC przy umowie sprzedaży płaci kupujący, a przy akcie notarialnym podatek zwykle pobiera i odprowadza notariusz. Wyjątkiem mogą być sytuacje objęte zwolnieniem, na przykład przy spełnieniu warunków dotyczących zakupu pierwszego mieszkania.

Czy sprzedający zapłacą PIT, jeśli mają mieszkanie od ponad 10 lat?

Jeżeli od nabycia minęło więcej niż 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia, sprzedaż co do zasady nie podlega PIT. Trzeba jednak sprawdzić dokładną datę i sposób nabycia, bo przy spadku, darowiźnie lub majątku wspólnym mogą pojawić się szczegóły wymagające analizy.

Czy podatek od nieruchomości zależy od ceny zakupu?

Nie. Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym i przy lokalu mieszkalnym zależy przede wszystkim od powierzchni oraz stawek gminnych, a nie od ceny zakupu ani wartości rynkowej.

Podsumowanie

Zakup mieszkania od przyjaciół za kwotę niższą od wartości rynkowej jest możliwy, ale wymaga ostrożnego zaplanowania. Dla PCC kluczowa jest wartość rynkowa lokalu, a nie wyłącznie cena wpisana w akcie. Z kolei spłata kredytu sprzedających poza umową sprzedaży może zostać potraktowana jako darowizna między osobami niespokrewnionymi.

Najbezpieczniej ująć spłatę kredytu jako element ceny sprzedaży i przewidzieć w akcie przelew bezpośrednio na rachunek banku. Przed transakcją warto uzyskać zaświadczenie z banku, sprawdzić księgę wieczystą, przeanalizować PIT sprzedających oraz ustalić, czy kupujący może korzystać ze zwolnienia z PCC.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn