Zakup mieszkania w cenie niższej niż rynkowa, co na to urząd skarbowy?

Autor: Marcin Sądej

Zamierzam kupić mieszkanie od moich wieloletnich przyjaciół po cenie zdecydowanie niższej od wartości rynkowej. Przyjaciele (osoby niespokrewnione) spłacają kredyt hipoteczny od przeszło 10 lat. Do spłaty pozostało ok. 100 tys. zł. Chciałbym spłacić za nich kredyt gotówką i jednocześnie wykupić mieszkanie po cenie spłaty. W związku z tym pytanie: jakie są dalsze kroki prawne i opodatkowanie takiej transakcji? Z tego co wiem, notariusz sporządza umowę wiążącą sprzedaży, ja przekazuje pieniądze na spłatę kredytu i mogę stać się właścicielem mieszkania za tzw. symboliczną złotówkę. Jedynie podatek od nieruchomości będę miał naliczony od ceny rynkowej mieszkania. Czy moi przyjaciele poniosą jakieś koszty sprzedaży w symbolicznej cenie? co na to urząd skarbowy? Proszę o wyjaśnienie sprawy.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup mieszkania w cenie niższej niż rynkowa, co na to urząd skarbowy?

Podatek PCC od wartości rynkowej nabytej nieruchomości

W opisanej sprawie ma dojść do umowy sprzedaży nieruchomości. Taka umowa po stronie nabywcy podlega opodatkowaniu podatkiem PCC (jest to podatek od czynności cywilnoprawnych, a nie podatek od nieruchomości). Obowiązuje 2% stawka podatkowa, która jest obliczana od wartości rynkowej nieruchomości.

Z opisu wynika jednak, że cena sprzedaży będzie poniżej wartości rynkowej. W takim przypadku zastosowanie znajdzie art. 6 ust. 3-4 ustawy PCC. Zgodnie z tymi przepisami – jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Podatnik zapłaci za opinię biegłego, jeśli zaniżył wartość nieruchomości

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

W konsekwencji organ podatkowy określi podatek od wartości rynkowej nieruchomości, a nie od zaniżonej ceny sprzedaży. Jednak podkreślenia przy tym wymaga, że organ podatkowy może określić podatek od wartości rynkowej, natomiast nie może ingerować w cenę sprzedaży nieruchomości. Właściciel nieruchomości ma prawo do swobodnego korzystania z prawa własności, co objawia się również w tym, że może sprzedać nieruchomość za dowolną, nawet symboliczną cenę. Organ podatkowy nie może wymagać dopłaty do ustalonej ceny sprzedaży.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Po stronie Pańskich przyjaciół, czyli sprzedających, może jedynie pojawia się podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości. Jak bowiem wynika z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku nabycia nieruchomości. Jeżeli zatem od momentu nabycia upłynął dłuższy okres, to obecnie sprzedaż w ogóle nie będzie podlegać opodatkowaniu.

W całym opisie zastanawia mnie jedna rzecz. Jak zrozumiałem, mieszkanie ma zostać sprzedane za symboliczną złotówkę. Natomiast później Pan ma uregulować kredyt bankowy przyjaciół. Proszę mieć na uwadze, że jeżeli w ramach osobnej czynności prawnej ureguluje Pan kredyt przyjaciół, to zostanie to potraktowane jako umowa darowizny, która dla nich będzie podlegać opodatkowaniu. Z uwagi na brak pokrewieństwa zastosowanie znajdzie najwyższa stawka podatku od darowizny.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Sprzedaż za kwotę spłaty kredytu

Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będzie ustalenie ceny sprzedaży na poziomie 100 tys. zł i wpisanie w akcie notarialnym, że kwota jest przelewana bezpośrednio na rachunek banku celem spłaty kredytu. Jak wskazałem, umowa sprzedaży nieruchomości prawdopodobnie nie będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT, w związku z czym od kwoty 100 tys. przyjaciele nie zapłacą żadnego podatku.

Jeżeli sprzedadzą mieszkanie za 1 zł, a następnie Pan spłaci ich kredyt w kwocie 100 tys. zł, to nieopodatkowana będzie złotówka. Natomiast 100 tys. zostanie potraktowana jako darowizna, od której znajomi będą zobligowani zapłacić podatek.

Przykłady

Symboliczna złotówka i spłata kredytu jako darowizna

Tomasz planował kupić mieszkanie od swojego kolegi ze studiów, Marka. Umówili się, że Tomasz zapłaci za mieszkanie symboliczną złotówkę, a następnie spłaci pozostałe 120 tys. zł kredytu hipotecznego, który Marek zaciągnął 12 lat wcześniej. Transakcję sfinalizowali u notariusza, ale kilka tygodni później Marek otrzymał z urzędu skarbowego wezwanie do złożenia wyjaśnień. Fiskus uznał, że Tomasz, jako osoba niespokrewniona, przekazał Markowi darowiznę w wysokości 120 tys. zł. Marek został zobowiązany do zapłaty podatku od darowizny według najwyższej stawki, bo nie zarejestrowano spłaty kredytu jako części ceny transakcji. Gdyby odpowiednio zaplanowali treść aktu notarialnego i wskazali, że 120 tys. zł to cena zakupu nieruchomości, podatek by nie wystąpił.

 

Zaniżona wartość nieruchomości i kosztowna opinia biegłego

Anna kupiła mieszkanie od znajomego za 150 tys. zł, mimo że jego wartość rynkowa wynosiła około 320 tys. zł. Uważała, że skoro obie strony są zgodne co do ceny, wszystko jest w porządku. Niestety, kilka miesięcy po zawarciu umowy otrzymała pismo z urzędu skarbowego z wezwaniem do skorygowania wartości nieruchomości. Gdy Anna nie dostarczyła wiarygodnej wyceny, fiskus powołał biegłego rzeczoznawcę, który oszacował wartość na 330 tys. zł. Ponieważ różnica przekroczyła 33%, Anna została obciążona kosztami opinii rzeczoznawcy, a następnie musiała zapłacić PCC w wysokości 2% od nowej wartości — 6600 zł zamiast 3000 zł, jak wcześniej założyła.

 

Sprzedaż z ukrytym dochodem i brak podatku PIT

Jacek kupił mieszkanie w 2010 roku za 220 tys. zł. Po ponad dekadzie postanowił sprzedać je swojej znajomej, Marcie, za 100 tys. zł — dokładnie tyle, ile wynosiło pozostałe zadłużenie hipoteczne. Chciał jej pomóc, a jemu samemu zależało na szybkim zamknięciu kredytu i wyprowadzeniu się. W akcie notarialnym wpisano jako cenę sprzedaży 100 tys. zł z adnotacją, że pieniądze zostaną przelane bezpośrednio na konto banku. Mimo że cena była znacznie niższa niż wartość rynkowa, fiskus nie zakwestionował transakcji, bo od momentu nabycia upłynęło ponad 5 lat, więc Jacek nie zapłacił podatku PIT. Marta natomiast zapłaciła PCC od wartości rynkowej, wskazanej na 310 tys. zł, czyli 6200 zł. Obie strony uniknęły niepotrzebnych problemów i dodatkowych kosztów.

Podsumowanie

Zakup mieszkania po cenie niższej niż rynkowa, zwłaszcza od osób niespokrewnionych, może rodzić poważne skutki podatkowe. Choć prawo nie zabrania sprzedaży nieruchomości za dowolną kwotę, urząd skarbowy ma prawo ustalić wartość rynkową i od niej naliczyć podatek PCC. Dodatkowo, jeśli część transakcji zostanie zrealizowana poza aktem notarialnym – np. poprzez spłatę kredytu sprzedającego – fiskus może potraktować to jako darowiznę i obciążyć ją podatkiem według najwyższej stawki. Kluczowe znaczenie ma więc prawidłowe sformułowanie treści umowy sprzedaży oraz transparentne rozliczenie całej kwoty jako ceny zakupu, by uniknąć nieporozumień i dodatkowych kosztów.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz indywidualnej analizy swojej sytuacji i pewności, że planowana transakcja nie narazi Cię na nieprzewidziane podatki lub błędy formalne? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, bez wychodzenia z domu, otrzymasz fachową opinię prawnika, który wyjaśni Twoje obowiązki, wskaże najkorzystniejsze rozwiązania i pomoże przygotować odpowiednie dokumenty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem podatkowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »