Budowa budynków pod wynajem krótkoterminowy i odliczenie VAT

Najem krótkoterminowy obiektów

Wybrany przez Panią przedmiot działalności w postaci najmu mieszkania dla turystów mieści się pod 55.20.19.0 PKWiU „Pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi”.

Kod 50.20.Z to: Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Taka aktywność nie zalicza się do wynajmu okazjonalnego ani wynajmu lokali – zgodnie z prawem nie jest najmem na cele mieszkaniowe, lecz na cele turystyczne.

Najem krótkoterminowy może być rozliczony tradycyjnie (na ogólnych zasadach), podatkiem liniowym, ryczałtem lub kartą podatkową, w ramach działalności gospodarczej.

Z podatku VAT zwolniona jest usługa najmu na cele mieszkaniowe. W przypadku najmu krótkoterminowego mówimy o celach turystycznych (o czym pisałam wyżej). W tym przypadku stawka VAT dla usług związanych z zakwaterowaniem wynosi 8%.

Można dodatkowo skorzystać ze zwolnienia z VAT, na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT. Dotyczy to j obrotu poniżej 200 000 zł rocznie.

Zakup domów na wynajem

Co do zakupu domów mających podlegać wynajmowi. W opisanym przez Pan przypadki zastosowanie będzie miała preferencyjna stawka 8% VAT, które ma zastosowanie m.in. do usług polegających na sprzedaży, budowie, przebudowie, remoncie czy modernizacji obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ustawa VAT określa znaczenie „budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym” w art. 41 ust. 12a ustawy VAT (w związku z art. 2 pkt 12 ustawy) wskazując, że rozumie się przez to:

1. budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych;
2. lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych”.

Zatem stawka 8% ma zastosowanie m.in. do budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11 w którym wymieniono budynki mieszkalne oraz następujące grupy:

• grupa 111 – Budynki mieszkalne jednorodzinne, czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma własne wejście w poziomie gruntu;
• grupa 112 – Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe;
• grupa 113 – Budynki zbiorowego zamieszkania, czyli np. hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych.

Jak nietrudno zauważyć, w grupie 111 („Budynki mieszkalne jednorodzinne”) wyszczególniono m.in. domki wypoczynkowe, rezydencje wiejskie oraz domy letnie.

Zatem sprzedawca gotowych domów, może na fakturze nazwać sprzedawany Panu dom drewniany „dom mieszkalny z montażem” (z określeniem PKOB 1122) lub „dom letniskowy z montażem” (z określeniem PKOB 11110) i skorzystać z 8-procentowej stawki VAT. Trzeba pamiętać, że ta preferencyjna stawka będzie dotyczyła podstawy opodatkowania odpowiadającej powierzchni do 300 m2 zgodnie z limitem określonym w art. 41 ust. 12b ustawy VAT.

Powyższe potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 28 grudnia 2018 roku, nr 0111-KDIB3-1.4012.863.2018.2.WN, w której stwierdza, że budowany obiekt w postaci domu letniskowego spełnia definicję budynku mieszkalnego, ponieważ będzie przystosowany do całorocznego zamieszkania i jest sklasyfikowany zgodnie z PKOB do działu 11. Tego rodzaju budynek objęty jest również społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy. To zaś prowadzi do wniosku, że możliwe jest zastosowanie 8-procentowej stawki VAT.

Zatem – sprzedaż produkowanych domów mieszkalnych i letniskowych sklasyfikowanych pod symbolem PKOB 11 dla osób fizycznych, firm i dewelopera, zgodnie z art. 41 ust. 2 i ust. 12 w związku z art. 146a pkt 2 ustawy jest opodatkowana 8% stawką podatku VAT, o ile domy te spełniają definicję obiektów budowlanych objętych społecznym programem mieszkaniowym. W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w art. 41 ust. 12c ustawy obniżona stawka podatku ma zastosowanie tylko do tej części podstawy opodatkowania, która odpowiada udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Z kolei o ile zakup przedmiotowych domów będzie miał związek z wynajmem podlegającym opodatkowaniu VAT, wówczas na zasadach ogólnych art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Panu jako podatnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT-u. To wszystko czyni Pan w ramach swojej działalności gospodarczej, zatem pozwolenie na budowę, zawieranie umów najmu, odliczenie VAT-u.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
2. Kody PKD - https://www.biznes.gov.pl/pl/tabela-pkd
3. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 28 grudnia 2018 roku, nr 0111-KDIB3-1.4012.863.2018.2.WN