Zakup mieszkania za gotówkę a urząd skarbowy

Czy można kupić mieszkanie w Polsce za gotówkę?

Tak. Sam fakt zapłaty za mieszkanie środkami pochodzącymi z własnych oszczędności nie powoduje, że pieniądze stają się nowym dochodem podlegającym PIT. Jeżeli oszczędności zostały legalnie zarobione, prawidłowo opodatkowane albo korzystały ze zwolnienia, wykorzystanie ich później do zakupu nieruchomości nie oznacza ponownego opodatkowania tego samego majątku.

Jeżeli środki pochodzą z Austrii, Niemiec, Francji albo innego państwa, dla celów ewentualnych wyjaśnień przed organem podatkowym ważna jest możliwość wykazania ich pochodzenia. Może to być wynagrodzenie za pracę, dochód z działalności, sprzedaż majątku, spadek, darowizna, pożyczka albo oszczędności gromadzone przez kilka lat.

Nie oznacza to, że sam zakup nieruchomości nigdy nie wiąże się z innymi obowiązkami podatkowymi, na przykład z PCC w przypadkach, w których podatek ten jest należny. Czym innym jest jednak opodatkowanie samej transakcji, a czym innym badanie źródła pieniędzy wykorzystanych do zapłaty ceny.

Zobacz również: zakup domu za gotówkę a wyjaśnienia dla urzędu skarbowego.

Przewóz gotówki z Austrii do Polski — jakie zasady obowiązują obecnie?

W tej części trzeba uwzględnić istotną zmianę prawa z 2024 r. Dawny art. 18 ustawy Prawo dewizowe nakładał na rezydentów i nierezydentów obowiązek pisemnego zgłoszenia przywozu lub wywozu krajowych albo zagranicznych środków płatniczych przekraczających łącznie równowartość 10 000 euro. Przepis ten został jednak uchylony wraz z całym rozdziałem 5 Prawa dewizowego z dniem 25 czerwca 2024 r.

Dlatego nie jest już prawidłowe przedstawianie podróży Austria–Polska według schematu: istnieje obowiązek z art. 18, ale zwalnia z niego ogólne zezwolenie dotyczące granic Schengen. Od 25 czerwca 2024 r. samego art. 18 nie ma w obowiązującym Prawie dewizowym.

Rozporządzenie Ministra Finansów z 9 października 2024 r., obowiązujące od 15 października 2024 r., rzeczywiście uchyliło rozdział 3 rozporządzenia w sprawie ogólnych zezwoleń dewizowych, w którym znajdowało się dawne odstępstwo dotyczące przekraczania granic między Polską a innymi państwami obszaru Schengen. Nie oznaczało to jednak przywrócenia obowiązku z art. 18. Przepis ustawowy został wcześniej uchylony, a zmiana rozporządzenia porządkowała stan prawny po tej nowelizacji.

Obecnie podstawowe znaczenie ma rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/1672. Jeżeli osoba wjeżdża na obszar Unii Europejskiej albo go opuszcza i przewozi środki pieniężne o wartości 10 000 euro lub większej, musi złożyć deklarację właściwym organom państwa, przez które wjeżdża do UE albo z niej wyjeżdża. Ten obowiązek dotyczy zewnętrznej granicy Unii, a nie każdego przekroczenia granicy między państwami członkowskimi.

Przy zwykłej podróży z Austrii do Polski, przebiegającej wyłącznie przez państwa Unii Europejskiej, nie dochodzi do wjazdu do UE ani wyjazdu z UE. Nie powstaje więc unijny obowiązek deklaracji z art. 3 rozporządzenia 2018/1672 tylko dlatego, że przewożona kwota wynosi 10 000 euro lub więcej. Poszczególne państwa mogą jednak stosować własne rozwiązania dotyczące kontroli gotówki przemieszczanej wewnątrz Unii, dlatego przed przewozem znacznej sumy warto sprawdzić aktualne przepisy Austrii oraz każdego państwa tranzytowego.

Przy przewozie większej sumy w gotówce warto mieć przy sobie lub w łatwo dostępnej formie dokumenty pozwalające wyjaśnić pochodzenie pieniędzy: wyciągi z rachunku, potwierdzenie wypłaty gotówki, dokumenty dotyczące dochodów oraz dokument planowanej transakcji. Jeżeli trasa obejmuje zewnętrzną granicę UE, należy wcześniej ustalić miejsce i sposób złożenia deklaracji oraz zachować dowód jej przyjęcia.

Gotówka z zagranicy a PIT i pytania urzędu skarbowego

Przywiezienie do Polski własnych oszczędności nie powoduje samo w sobie powstania nowego przychodu w PIT. Tak samo zakup mieszkania za pieniądze wcześniej legalnie zarobione i opodatkowane za granicą nie oznacza, że od wartości tych oszczędności trzeba ponownie zapłacić podatek dochodowy w Polsce.

Osobnym zagadnieniem jest jednak możliwość sprawdzenia przez organ podatkowy, czy wartość poniesionego wydatku znajduje pokrycie w przychodach i majątku podatnika. Jeżeli osoba kupuje nieruchomość za kwotę znacznie wyższą niż dochody i oszczędności możliwe do ustalenia na podstawie dostępnych danych, urząd może poprosić o wyjaśnienie źródła finansowania.

W takim przypadku znaczenie ma nie tylko wykazanie, że podatnik kiedyś osiągał wysokie dochody. Dokumentacja powinna tworzyć logiczny ciąg: uzyskanie dochodu, jego opodatkowanie albo zwolnienie, możliwość odłożenia określonej kwoty, sposób przechowywania pieniędzy oraz ich późniejsze wykorzystanie na zakup mieszkania.

Jakie dokumenty warto przygotować?

Zakres dokumentacji zależy od rzeczywistego źródła pieniędzy. Przy oszczędnościach zgromadzonych podczas pracy lub prowadzenia działalności w Austrii warto zachować dokumenty obejmujące zarówno powstanie dochodu, jak i późniejszą historię środków.

• austriackie lub inne zagraniczne zeznania i rozliczenia podatkowe,
• decyzje podatkowe albo zaświadczenia dotyczące rozliczenia podatku, jeżeli były wydawane,
• umowy o pracę, kontrakty, roczne informacje o wynagrodzeniu i paski płacowe,
• dokumenty dotyczące prowadzonej działalności gospodarczej,
• wyciągi bankowe pokazujące wpływy wynagrodzenia oraz narastanie oszczędności,
• potwierdzenia wypłat gotówki z rachunku, jeżeli pieniądze były następnie przechowywane w gotówce,
• potwierdzenia przelewów z rachunku zagranicznego do Polski,
• dokumenty wymiany waluty, jeżeli mają znaczenie dla odtworzenia przepływu środków,
• umowy i dowody zapłaty dotyczące sprzedaży wcześniejszego majątku,
• dokumenty spadkowe, darowizny lub pożyczki wraz z dowodami ich prawidłowego zgłoszenia albo rozliczenia, jeżeli taki obowiązek występował,
• umowę przedwstępną, akt notarialny i dowody zapłaty ceny mieszkania.

Jeżeli pieniądze przez długi czas były przechowywane poza rachunkiem bankowym, szczególnie ważne są dokumenty pokazujące moment ich wypłaty i wcześniejsze źródło. Samo oświadczenie, że gotówka była odkładana przez wiele lat, ma znacznie mniejszą wartość dowodową niż spójny zestaw dokumentów.

Dokumenty zagraniczne warto przechowywać w oryginale. W postępowaniu organ może oczekiwać przedstawienia ich treści w języku polskim. Nie zawsze trzeba tłumaczyć cały wieloletni zestaw dokumentów z góry, ale należy liczyć się z koniecznością przygotowania tłumaczenia tych dokumentów, które będą istotne dla wyjaśnienia źródła majątku.

Jak daleko wstecz trzeba udokumentować dochody?

Nie ma jednej liczby lat, która w każdej sprawie będzie wystarczająca. Zakres dokumentacji powinien odpowiadać okresowi, w którym rzeczywiście powstały oszczędności wykorzystane do zakupu nieruchomości.

Jeżeli mieszkanie kosztuje znaczną kwotę, a środki były gromadzone przez wiele lat, dobrze jest pokazać nie tylko wysokość osiąganych dochodów, lecz także realną możliwość odkładania pieniędzy. Znaczenie mogą mieć koszty utrzymania, inne duże zakupy, spłacane kredyty, liczba osób pozostających na utrzymaniu oraz sposób przechowywania oszczędności.

Przy pieniądzach przechowywanych przez lata na rachunku historia jest zwykle łatwiejsza do odtworzenia. Gdy znaczna suma była trzymana w gotówce, trzeba liczyć się z bardziej szczegółowymi pytaniami o to, kiedy została wypłacona, gdzie była przechowywana i z jakich konkretnie dochodów powstała.

Co jeśli brakuje dokumentów potwierdzających źródło gotówki?

Brak pojedynczego dokumentu nie oznacza automatycznie, że pieniądze zostaną uznane za pochodzące z nieujawnionego źródła. Znaczenie ma całokształt dowodów oraz możliwość odtworzenia sytuacji majątkowej podatnika. Pomocne mogą być między innymi archiwalne wyciągi bankowe, dokumenty od pracodawcy, zeznania podatkowe, decyzje zagranicznych organów, potwierdzenia wypłat i dokumenty sprzedaży majątku.

Jeżeli jednak podatnik nie potrafi wykazać lub w wymaganym zakresie uprawdopodobnić, że wydatek został sfinansowany z legalnie posiadanych środków, organ może badać przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzące ze źródeł nieujawnionych. Szerzej problem wcześniejszych nieudokumentowanych dochodów omawia artykuł o nieujawnionych źródłach przychodów i pracy za granicą.

FAQ

Czy zakup mieszkania za gotówkę automatycznie oznacza kontrolę urzędu skarbowego?

Nie. Zakup za gotówkę nie oznacza automatycznie wszczęcia kontroli ani postępowania. Organ może jednak zainteresować się źródłem finansowania, jeżeli wartość zakupu nie odpowiada dochodom i majątkowi możliwym do ustalenia na podstawie posiadanych informacji.

Czy dochody z Austrii mogą wyjaśniać źródło pieniędzy na mieszkanie?

Tak. Legalnie uzyskane i prawidłowo rozliczone dochody z Austrii mogą stanowić źródło finansowania zakupu. Najlepiej, aby dokumenty pokazywały zarówno osiągnięcie dochodu, jak i późniejsze zgromadzenie oszczędności odpowiadających kwocie wykorzystanej przy zakupie.

Czy trzeba zgłaszać gotówkę przy przyjeździe z Austrii do Polski?

Przy podróży przebiegającej wyłącznie pomiędzy państwami Unii Europejskiej nie ma obecnie w Polsce ogólnego obowiązku pisemnego zgłoszenia wynikającego z dawnego art. 18 Prawa dewizowego, ponieważ przepis ten został uchylony od 25 czerwca 2024 r. Rozporządzenie 2018/1672 nakłada obowiązek deklaracji środków o wartości 10 000 euro lub większej przy wjeździe na obszar UE albo wyjeździe z UE. Przy podróży wewnątrz Unii należy dodatkowo sprawdzić krajowe regulacje państwa wyjazdu i ewentualnych państw tranzytowych.

Czy 10 000 euro jest maksymalną kwotą, jaką można przewieźć przez zewnętrzną granicę UE?

Nie. Przepisy nie ustanawiają w ten sposób maksymalnej dozwolonej kwoty. Przy 10 000 euro lub więcej powstaje obowiązek deklaracyjny przy wjeździe do Unii albo wyjeździe z niej. Legalnie posiadane środki można przewieźć w wyższej kwocie, ale trzeba prawidłowo wykonać wymagane formalności i umożliwić ich kontrolę.

Czy urząd może żądać tłumaczenia dokumentów z Austrii?

Dokument sporządzony w języku obcym może wymagać przedstawienia jego treści po polsku, jeżeli ma znaczenie dla prowadzonej sprawy. Dlatego warto zachować komplet oryginalnych dokumentów i przygotować tłumaczenia przede wszystkim tych materiałów, które bezpośrednio potwierdzają źródło oraz wysokość środków.

Podsumowanie

Przy zakupie mieszkania za oszczędności zgromadzone w Austrii najważniejsze jest udokumentowanie źródła majątku. Same legalnie zarobione i wcześniej opodatkowane pieniądze nie stają się ponownie przychodem w PIT tylko dlatego, że zostały przywiezione do Polski lub wykorzystane na zakup nieruchomości.

W przypadku przewozu gotówki nie należy już powoływać się ani na dawny obowiązek z art. 18 Prawa dewizowego, ani na dawne zwolnienie Schengen. Rozdział 5 Prawa dewizowego został uchylony 25 czerwca 2024 r., a późniejsze uchylenie odpowiedniej części ogólnych zezwoleń dewizowych nie przywróciło tego obowiązku. Przy kwocie 10 000 euro lub większej deklaracja jest wymagana przede wszystkim przy wjeździe na obszar UE lub wyjeździe z UE; przy podróży wewnątrz Unii należy natomiast sprawdzić krajowe zasady państw znajdujących się na trasie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 lipca 2002 r. – Prawo dewizowe, tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 1131; rozdział 5 jest obecnie uchylony.

2. Ustawa z dnia 9 maja 2024 r. o zmianie ustawy o Krajowej Administracji Skarbowej oraz niektórych innych ustaw: Dz.U. 2024 poz. 850, w szczególności art. 3 pkt 3 uchylający rozdział 5 Prawa dewizowego.

3. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 9 października 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ogólnych zezwoleń dewizowych: Dz.U. 2024 poz. 1510.

4. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/1672 z dnia 23 października 2018 r. w sprawie kontroli środków pieniężnych wwożonych do Unii lub wywożonych z Unii: EUR-Lex.

5. Kodeks karny skarbowy, w szczególności art. 106f dotyczący naruszenia obowiązku deklarowania środków pieniężnych wwożonych do Unii Europejskiej lub wywożonych z Unii Europejskiej: Dz.U. 2025 poz. 633 z późniejszymi zmianami.