Autor: Marcin Sądej
Wynajmowałam przez pół roku pokój, nie miałam podpisanej umowy i pozostałe dwie współlokatorki też jej nie mają. Wiem od nich, że właściciel nie odprowadza podatku z tytułu najmu. Po wyprowadzeniu się z mieszkania właściciel nie chce mi zwrócić kaucji w wysokości 1000 zł, mimo że tak się umówiliśmy. Nie pozostawił mi innego wyjścia, jak powiadomić urząd skarbowy o nieodprowadzaniu podatku od najmu. Jak napisać oficjalny donos na wynajmującego?
W pierwszej kolejności wskażmy, że zobowiązanie podatkowe przedawnia się po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.
Zasadniczo najem prywatny może być opodatkowany na zasadach ogólnych lub ryczałtem. Przy czym, aby ryczałt był możliwy, konieczne jest przed rozpoczęciem wynajmu w danym roku złożenie stosownego oświadczenia oraz wpłata na właściwe konto. Skoro przez ostatnie lata właściciel nie opłacał podatku, to forma ryczałtowa jest dla niego niedostępna. Zatem podatek musi zostać rozliczony na zasadach ogólnych. To oznacza, że przychód z tytułu wynajmu jest pomniejszany o koszty podatkowe i w ten sposób ustalany jest dochód, który podlega opodatkowaniu stawką 18% (17% od 1 stycznia 2020) lub 32%, jeżeli podstawa opodatkowania przekroczy 85 528 zł.
Zobacz też: Niezgłoszenie wynajmu mieszkania do urzędu skarbowego
Zgodnie z art. 51 § 1 Ordynacji podatkowej – zaległością podatkową jest podatek niezapłacony w terminie płatności. Terminem płatności podatku w przypadku najmu jest 30 kwiecień roku następującego po roku podatkowym. Każdy niezapłacony za dany rok podatek przekształca się w zaległość podatkową, od której biegną odsetki. Stawka odsetek wynosi 8% w skali roku. Odsetki naliczane są do dnia zapłaty kwoty podatku i zaległości.
Dodatkowo musimy podkreślić, że zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy PIT – podatnicy osiągający dochody z tytułu najmu są zobowiązani do wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek. Termin płatności tych zaliczek to 20 dzień miesiąca następującego po miesiącu otrzymania przychodu. Zatem w każdym miesiącu po otrzymaniu przychodu właściciel powinien uiścić zaliczkę na podatek z tytułu najmu. Jak podaje art. 53 § 3 Ordynacji podatkowej – przepisy dotyczące zaległości stosuje się także do niezapłaconych w terminie zaliczek na podatek. Od niezapłaconej w terminie zaliczki na podatek również naliczane są odsetki za zwłokę. Co jednak istotne, zaliczki na podatek są zobowiązaniem cząstkowym płatnym w trakcie roku. Po zakończeniu roku podatkowego same zaliczki wygasają, ponieważ mamy już do czynienia z rocznym zobowiązaniem podatkowym.
Przeczytaj też: Podatek od nieruchomości ile lat wstecz
Chociaż same zaliczki przekształcają się w zobowiązanie roczne, które faktycznie można rozliczyć w zeznaniu PIT składanym do 30 kwietnia, to jednak organ podatkowy zachowuje prawo do naliczenia odsetek od niezapłaconych zaliczek. Jak bowiem podaje art. 53a § 1 Ordynacji podatkowej – jeżeli w postępowaniu podatkowym po zakończeniu roku podatkowego lub innego okresu rozliczeniowego organ podatkowy stwierdzi, że podatnik mimo ciążącego na nim obowiązku nie złożył deklaracji, wysokość zaliczek jest inna niż wykazana w deklaracji lub zaliczki nie zostały zapłacone w całości lub w części, organ ten wydaje decyzję, w której określa wysokość odsetek za zwłokę na dzień złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy lub inny okres rozliczeniowy, a w przypadku niezłożenia zeznania w terminie – odsetki na ostatni dzień terminu złożenia zeznania, przyjmując prawidłową wysokość zaliczek na podatek.
Decyzja odsetkowa jest wydawana już po zakończeniu roku. W samej treści decyzji odsetkowej należy dokonać matematycznego wyliczenia wysokości konkretnej zaliczki, przy czym są one określane wyłącznie, aby ustalić kwotę odsetek, a nie po to, aby je egzekwować. Organ podatkowy ma 5 lat na wydanie decyzji odsetkowej.
Przepis wskazuje, że odsetki od zaliczek ustalane są na dzień złożenia zeznania podatkowego (czyli do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym). Nieterminowa wpłata zaliczek oraz podatku jest także czynnością, która podlega pod Kodeks karny skarbowy (K.k.s.). Jest to czyn zabroniony określony w art. 54 K.k.s.
Powyżej opisałem skutki podatkowe nierozliczania podatku z tytułu najmu prywatnego. Należy wskazać, że przepisy prawa w żaden sposób nie regulują, w jaki sposób powinien wyglądać donos, co oznacza, że może on zostać sporządzony w dowolnej formie. Oczywiście aby donos był skuteczny, konieczne jest wskazane danych osobowych podatnika naruszającego przepisy podatkowe oraz zwięzły opis popełnionego czynu. Donos może być anonimowy, bowiem żaden przepis nie wymaga, aby pod takim dokumentem znajdował się podpis osoby donoszącej.
Musi mieć również Pani świadomość, że w przypadku skuteczności donosu i wszczęciu postępowania w sprawie właściciela nie będzie Pani informowana o przebiegu postępowania, ponieważ w tym przypadku nie jest Pani stroną postępowania. Nie zmienia to jednak faktu, że przeważnie donos jest skuteczny w tym sensie, że wywołuje zainteresowanie ze strony organów podatkowych. Jak zatem widać, nierzetelnemu właścicielowi grozi odpowiedzialność podatkowa za niezapłacony podatek wraz z odsetkami za zwłokę do 5 lat wstecz, jak również odpowiedzialność z Kodeksu karnego skarbowego za ukrywanie dochodów opodatkowanych.
"Zachłanność się nie opłaca"
Karolina wynajmowała pokój w mieszkaniu na Mokotowie. Nie miała żadnej umowy, ale na początku właściciel obiecał, że po zakończeniu najmu odda jej pełną kaucję. Gdy się wyprowadziła, właściciel przestał odbierać telefony, a pieniądze nie wróciły. W rozmowie z byłymi lokatorami dowiedziała się, że nikt z nich nie miał umowy, a właściciel nigdy nie odprowadzał podatku. Po tygodniu milczenia Karolina wysłała anonimowe zawiadomienie do urzędu skarbowego.
"Miesiące ciszy i brak rozliczenia"
Paweł wynajmował mieszkanie od starszego pana przez prawie rok. Wszystkie płatności szły „do ręki”, a właściciel nie chciał żadnej pisemnej umowy. Kiedy po przeprowadzce Paweł poprosił o rozliczenie kaucji i ewentualny zwrot za naprawy, właściciel stwierdził, że „tak się nie umawiali”. Po konsultacji z kolegą pracującym w urzędzie, Paweł złożył informację o możliwym uchylaniu się od podatku.
"Bez umowy, bez zabezpieczenia"
Ola i jej chłopak mieszkali przez kilka miesięcy w wynajmowanym mieszkaniu na Pradze. Zgadzali się na brak umowy, bo lokal był w dobrej cenie. Problemy zaczęły się, gdy zgłosili przeciekający sufit i zepsuty piecyk gazowy – właściciel zignorował wszystkie prośby. Po wyprowadzce nie tylko nie odzyskali kaucji, ale usłyszeli, że zostawili „bałagan”. Ola postanowiła wysłać donos do skarbówki, podając dane kontaktowe właściciela i dokładny adres lokalu.
Zgłoszenie wynajmu mieszkania bez odprowadzania podatku to trudna, ale czasem jedyna droga dla lokatora, który padł ofiarą nieuczciwego właściciela. Choć donos do urzędu skarbowego nie daje gwarancji odzyskania kaucji czy rekompensaty, może skutecznie zwrócić uwagę organów podatkowych na nieprawidłowości. Brak umowy, unikanie rozliczeń i uchylanie się od obowiązków podatkowych narażają właściciela na poważne konsekwencje finansowe i karne. Warto pamiętać, że nawet anonimowy sygnał może uruchomić kontrolę, a urząd skarbowy ma prawo dochodzić zaległych należności nawet do pięciu lat wstecz.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie najmu, kaucji lub problemów z nieuczciwym właścicielem? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, dyskretnie i bez wychodzenia z domu. Doświadczeni prawnicy odpowiedzą na Twoje pytania, pomogą sporządzić pismo do urzędu skarbowego lub przygotować wezwanie do zwrotu kaucji. Niezależnie od sytuacji, otrzymasz rzetelną i jasną opinię prawną, dostosowaną do Twojej sprawy.
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
3. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Indywidualne Porady Prawne
Zapytaj prawnika