Donos do urzędu skarbowego za najem bez podatku

Najem bez umowy a obowiązek podatkowy

Jeżeli właściciel mieszkania lub pokoju pobiera czynsz, powstaje przychód z najmu. Dla obowiązku podatkowego nie jest decydujące to, czy strony podpisały pisemną umowę. Istotne jest, czy lokal był faktycznie oddany do używania, a wynajmujący otrzymywał zapłatę.

Umowa najmu może być zawarta ustnie, przez wiadomości, przez przelew z opisem czynszu albo nawet przez samo zgodne wykonywanie ustaleń. Brak dokumentu utrudnia dowodzenie warunków najmu, ale nie powoduje, że właściciel nie ma obowiązków wobec fiskusa.

Obecnie najem prywatny jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Co do zasady stosuje się stawkę 8,5% przychodów, a po przekroczeniu ustawowego progu przychodów z najmu stawkę 12,5% od nadwyżki. Przy ryczałcie nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodu tak jak przy zasadach ogólnych.

Zaległość podatkowa, odsetki i przedawnienie

Zgodnie z art. 51 § 1 Ordynacji podatkowej zaległością podatkową jest podatek niezapłacony w terminie płatności. Jeżeli wynajmujący otrzymywał czynsz, ale nie wykazywał go w rozliczeniach, urząd skarbowy może badać, czy powstała zaległość podatkowa oraz czy należy naliczyć odsetki za zwłokę.

Przy najmie prywatnym opodatkowanym ryczałtem podatek za poszczególne okresy wpłaca się w ustawowych terminach, a po zakończeniu roku składa się zeznanie PIT-28. Szczegółowe terminy mogą zależeć od sposobu rozliczania i danego roku podatkowego, dlatego w konkretnej sprawie warto zweryfikować aktualne obowiązki w przepisach oraz w e-Urzędzie Skarbowym.

Zobowiązanie podatkowe co do zasady przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Nie oznacza to jednak, że urząd zawsze bada wyłącznie ostatnie 5 lat w prosty mechaniczny sposób. W niektórych sytuacjach bieg terminu przedawnienia może zostać przerwany albo zawieszony, dlatego ocena zależy od konkretnego stanu sprawy.

Od zaległości podatkowej nalicza się odsetki za zwłokę według stawki obowiązującej w danym okresie. Stawka ta nie jest stała na zawsze, dlatego nie należy opierać się na dawnych wartościach procentowych bez sprawdzenia aktualnych komunikatów Ministra Finansów.

Odpowiedzialność karna skarbowa właściciela

Jeżeli właściciel świadomie nie ujawnia przychodów z najmu albo nie składa wymaganych rozliczeń, może narazić się nie tylko na konieczność zapłaty podatku i odsetek, lecz także na odpowiedzialność na podstawie Kodeksu karnego skarbowego. W praktyce urząd bada m.in. wysokość uszczuplenia, okres naruszenia, sposób płatności, dokumenty oraz to, czy podatnik działał umyślnie.

Najczęściej w takich sprawach rozważa się czyn polegający na uchylaniu się od opodatkowania, o którym mowa w art. 54 Kodeksu karnego skarbowego. Skutki dla właściciela mogą być różne: od mandatu karnego skarbowego, przez grzywnę, po poważniejsze konsekwencje, jeżeli kwoty są znaczne lub zachowanie miało długotrwały charakter.

Dla lokatora ważne jest jednak to, że zgłoszenie nie jest narzędziem do wymuszenia zwrotu kaucji. Urząd skarbowy zajmuje się podatkiem, a nie rozstrzyganiem sporu cywilnego między najemcą a wynajmującym.

Jak napisać zawiadomienie do urzędu skarbowego?

Przepisy nie przewidują jednego urzędowego wzoru zawiadomienia o nieujawnionym najmie. Pismo powinno być rzeczowe, konkretne i oparte na faktach. Nie warto używać obraźliwych określeń ani formułować zarzutów, których nie można poprzeć żadnymi informacjami.

W zawiadomieniu można wskazać:

• dane wynajmującego, jeżeli są znane: imię, nazwisko, adres, numer telefonu, e-mail, numer rachunku bankowego;
• adres wynajmowanego mieszkania lub pokoju;
• okres, w którym lokal był wynajmowany;
• wysokość czynszu i kaucji oraz sposób płatności: gotówka, przelew, BLIK, inna forma;
• informację, że strony nie podpisały pisemnej umowy, jeżeli tak było;
• dane innych lokatorów, jeżeli mogą potwierdzić okoliczności, ale bez ujawniania ich ponad potrzebę;
• kopie lub opisy dowodów: potwierdzenia przelewów, SMS-y, e-maile, ogłoszenie najmu, wiadomości z komunikatorów, zdjęcia.

Pismo można zatytułować na przykład: „Zawiadomienie o możliwości nieujawniania przychodów z najmu”. W treści lepiej napisać, że zawiadamiający przekazuje informacje o możliwych nieprawidłowościach, zamiast kategorycznie przesądzać o winie właściciela.

Przykładowa formuła może brzmieć: „Zawiadamiam o podejrzeniu, że właściciel lokalu położonego pod adresem ... w okresie ... uzyskiwał przychody z najmu pokoju/mieszkania, których mógł nie ujawnić do opodatkowania. Czynsz był płacony w wysokości ... zł miesięcznie, w formie ...”.

Czy zawiadomienie może być anonimowe?

Zawiadomienie może zostać złożone anonimowo, ponieważ przepisy nie wymagają, aby każda informacja przekazana organowi podatkowemu była podpisana. Trzeba jednak liczyć się z tym, że anonimowe pismo może mieć mniejszą wartość praktyczną, jeżeli nie zawiera konkretnych danych i dowodów.

Podpisane zawiadomienie bywa bardziej wiarygodne, ale nie oznacza, że osoba zgłaszająca stanie się stroną postępowania podatkowego. Co do zasady lokator nie będzie informowany o czynnościach urzędu, decyzjach podatkowych ani ewentualnych sankcjach wobec właściciela.

Jeżeli zgłaszający obawia się konfliktu, powinien ograniczyć treść do faktów i zachować kopię pisma dla siebie. Warto też pamiętać, że świadome podawanie nieprawdziwych informacji może rodzić odpowiedzialność, zwłaszcza gdy służy wyłącznie zaszkodzeniu innej osobie.

Gdzie złożyć zawiadomienie?

Informację o możliwym nieopodatkowanym najmie można skierować do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania wynajmującego, jeżeli jest znane. Jeżeli zgłaszający nie zna właściwości urzędu, może złożyć pismo do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca położenia lokalu albo do Krajowej Administracji Skarbowej, wskazując wszystkie znane dane.

Zawiadomienie można złożyć osobiście w urzędzie, wysłać pocztą albo przekazać elektronicznie, jeżeli wybrana forma pozwala opisać sprawę i dołączyć materiały. Dla celów dowodowych warto zachować potwierdzenie nadania albo potwierdzenie złożenia pisma.

Zwrot kaucji to osobna sprawa

W opisanej sytuacji najważniejsze praktycznie jest rozdzielenie dwóch spraw: rozliczeń podatkowych właściciela oraz zwrotu kaucji. Urząd skarbowy może zainteresować się nieujawnionym przychodem, ale nie wyda decyzji nakazującej właścicielowi zwrot kaucji lokatorowi.

Aby odzyskać kaucję, warto najpierw wysłać właścicielowi pisemne wezwanie do zapłaty. W wezwaniu należy wskazać kwotę, podstawę żądania, numer rachunku bankowego i termin zapłaty. Dobrze jest opisać, że lokal został wydany, nie sporządzono protokołu szkód albo właściciel nie wykazał żadnych potrąceń.

Dowodami w sprawie o kaucję mogą być potwierdzenie przelewu, wiadomości o wpłacie kaucji, korespondencja z właścicielem, zeznania współlokatorów, zdjęcia lokalu z dnia wyprowadzki oraz ogłoszenie najmu. Jeżeli właściciel twierdzi, że zatrzymał kaucję z powodu szkód, powinien umieć wykazać, jakie szkody powstały i ile kosztowała ich naprawa.

Gdy wezwanie nie przyniesie skutku, lokator może rozważyć pozew o zapłatę. Przy kwocie 1000 zł spór jest relatywnie niewielki, ale dobrze przygotowane dowody często decydują o wyniku sprawy.

FAQ

Czy brak umowy najmu uniemożliwia zgłoszenie sprawy do urzędu skarbowego?

Nie. Brak pisemnej umowy nie wyklucza najmu ani obowiązku podatkowego. W zawiadomieniu warto jednak podać inne dowody: przelewy, wiadomości, ogłoszenie, dane lokalu, okres zamieszkiwania i wysokość czynszu.

Czy urząd skarbowy odzyska dla mnie kaucję?

Nie. Urząd skarbowy zajmuje się rozliczeniami podatkowymi wynajmującego. Zwrot kaucji to roszczenie cywilne wobec właściciela, którego należy dochodzić przez wezwanie do zapłaty, a w razie potrzeby przez pozew.

Czy mogę złożyć anonimowe zawiadomienie?

Tak, można przekazać informację anonimowo, ale pismo bez danych zgłaszającego powinno być szczególnie konkretne. Im więcej sprawdzalnych informacji, tym większa szansa, że urząd będzie mógł realnie zweryfikować sprawę.

Czy właściciel dowie się, kto złożył zawiadomienie?

Nie można zagwarantować pełnej anonimowości w każdej sytuacji, zwłaszcza gdy okoliczności sprawy wskazują na konkretnego lokatora. Jeżeli obawiasz się konfliktu, ogranicz pismo do faktów i nie dodawaj niepotrzebnych ocen.

Co grozi właścicielowi za nieopodatkowany najem?

Właściciel może zostać zobowiązany do zapłaty zaległego podatku, odsetek za zwłokę oraz ponieść odpowiedzialność karną skarbową. Skutki zależą od kwot, okresu nieprawidłowości i ustaleń organu.

Podsumowanie

Zawiadomienie do urzędu skarbowego o nieopodatkowanym najmie powinno być konkretne, spokojne i oparte na faktach. Warto podać dane właściciela, adres lokalu, okres najmu, wysokość czynszu i dowody potwierdzające płatności. Brak pisemnej umowy nie przekreśla skuteczności zgłoszenia, jeżeli da się wykazać, że właściciel faktycznie uzyskiwał przychody z wynajmu.

Jednocześnie trzeba pamiętać, że sprawa podatkowa nie rozwiązuje automatycznie problemu kaucji. Jeżeli właściciel nie chce oddać pieniędzy, należy dochodzić ich osobno, najlepiej po wcześniejszym pisemnym wezwaniu do zapłaty i zgromadzeniu dowodów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
3. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930