Sprzedaż nieruchomości zakupionej bez podatku VAT

Sprzedaż nieruchomości przez podatnika VAT

Zdania na temat tego, czy w opisanym przypadku zwolnienie przysługuje, są podzielone. Moim jednak zdaniem zwolnienie w opisanej sytuacji przysługuje. Na ogół podobnego zdania są również organy podatkowe. Nie zarzucając Pani ogólnymi informacjami, te są bowiem Pani znane, przypomnę jedynie, że art. 43 ust. 1 pkt 10a jako pierwszy z dwóch warunków zwolnienia wymienia wskazuje, że „w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Wspomniany przez Panią wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 8 grudnia 2005 r. (sygn. akt C-280/04) dotyczy dostawy towarów używanych, moim zdaniem nie można go jednak wiązać bezpośrednio z nieruchomościami. Szczególnie, iż wspomniany przez Panią art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, mimo że stanowi, że „Państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy towarów, przy których nabyciu lub wykorzystaniu VAT nie podlegał odliczeniu zgodnie z art. 176”, to nie jest podstawą dla zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości. Podstawę taką stanowi art. 135 ust. 1 lit j–k), zgodnie z nim „Państwa członkowskie zwalniają od podatku (odpowiednio)

j) dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a);

k) dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b)”.

Wskazane ograniczenie z artykułu 12 ust. 1 to:

1. dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2. dostawa terenu budowlanego.

Sprzedaż nieruchomości nabytej od osoby niebędącej podatnikiem VAT a prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Na tej podstawie uważam, że nie znajduje tu wprost zastosowania art. 136 i zbudowana na bazie jego wykładni w cytowanym orzeczeniu argumentacja. Nie wszyscy jednak tak uważają. Przykładowo E. Bobrus analizuje powyższe w inny sposób, tj. jej zdaniem:

„Warto podkreślić, że we wskazanym przepisie ustawodawca posługuje się sformułowaniem: »w stosunku do obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego«. Przyjąć należy, że oznacza to przypadek, kiedy podatnikowi dokonującemu dostawy prawo to nie przysługiwało przy nabyciu tych towarów.

Sformułowanie »nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego« należy interpretować możliwie wąsko, co oznacza, że zwolnienie przedmiotowe nie będzie przysługiwało w sytuacji, kiedy VAT w ogóle nie wystąpił, np. nieruchomość została nabyta od osoby niebędącej podatnikiem VAT. W myśl art. 136 Dyrektywy 112 państwa członkowskie zwalniają bowiem transakcje dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do celów działalności zwolnionej, jeżeli towary te nie dały prawa do odliczenia, oraz dostawy towarów, przy których nabyciu lub wykorzystaniu VAT nie podlegał odliczeniu zgodnie z art. 176 Dyrektywy 112. Względy ochrony konkurencji i związany z tym postulat harmonizacji podatków pośrednich na obszarze UE wymaga jednakowego zakresu zwolnień (przedmiotowych) od podatku od towarów i usług. Zwolnienia od podatku, jako wyjątek od generalnej zasady podlegania opodatkowaniu tym podatkiem dostaw towarów i usług, są uregulowane w sposób wyczerpujący w przepisach Dyrektywy 112. W wyroku z dnia 15 czerwca 1989 r. ETS potwierdził, że przepisy o zwolnieniach muszą być ściśle interpretowane, ponieważ są odstępstwem od generalnej zasady opodatkowania wszystkich towarów i usług. Ze względu na powyższe uznać należy, że art. 43 ust. 1 pkt 10a nie będzie miał zastosowania w przypadku, kiedy brak odliczenia przy nabyciu towarów wynikał z tego, iż VAT przy nabyciu w ogóle nie wystąpił (np. nieruchomość została kupiona przed wdrożeniem w RP podatku od towarów i usług)” (E. Bobrus, Opodatkowanie przeniesienia własności nieruchomości, WKP 2012).

Na ogół innego niż prezentowane w powyższym cytacie zdania są organy podatkowe, w Interpretacji indywidualnej Ministra Finansów z dnia 29 grudnia 2011 r., sygn. akt ITPP1/443-1418/11/BJ, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy wskazuje:

„W przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) jest bowiem mowa o prawie do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony odnośnie przedmiotu sprzedaży. W przypadku sprzedaży towarów, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie powstaje zobowiązanie podatkowe. W doktrynie przyjmuje się w związku z tym, że art. 43 poza przypadkami określonymi w art. 88, kiedy podatnikowi nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, dotyczy także dostaw, przy których nabyciu podatek naliczony w ogóle nie powstał (ustawa o podatku VAT - Komentarz Z. Modzelewski, g. Mularczyk Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis Warszawa 2006). Wobec tego, że podatek naliczony w związku z dostawą na rzecz Wnioskodawcy nie powstał, to należy stwierdzić, że w przypadku przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stanowisko takie zaprezentowane zostało również w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2007 r., syg. akt I FSK 40/2007. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, które były równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej tej nieruchomości. W związku z tym, iż spełnione są obie przesłanki wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10a, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie tego przepisu”.

Reasumując, w doktrynie spotyka się różne stanowiska w przedstawionej sprawie, wydaje się jednak, że przeważa interpretacja, iż zwolnienie w opisanej sytuacji jednak przysługuje.