Podatek ze sprzedaży mieszkania osoby mieszkającej w USA

Sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkującą w USA

Zasadą jest, że osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy). Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa powyżej, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym dokonano nabycia, powoduje powstanie przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm.). Zatem a contrario sprzedaż przez współwłaścicieli mieszkania po upływie 5 lat od końca roku, w którym dokonano nabycia, nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zasady stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska. Obecnie obowiązująca umowa między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisana w Waszyngtonie dnia 8 października 1974 r. [Dz.U.1976.31.178 ze zm.] stanowi w art. 7 ust. 1, że dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Zasadą ogólną jednak jest, że osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie może być opodatkowana przez drugie Umawiające się Państwo z tytułu dochodu pochodzącego ze źródeł drugiego Umawiającego się Państwa i tylko z tytułu takiego dochodu, zgodnie ze wszystkimi ograniczeniami zawartymi w w. Umowie. Polska ma zatem prawo opodatkować dochód uzyskany ze sprzedaży zgodnie z postanowieniami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale, jak już wskazałem, sprzedaż po upływie 5 lat od końca roku, w którym dokonano nabycia, nie jest opodatkowana.

Nie oznacza to, że automatycznie przychód nie podlega opodatkowaniu w USA, umowa nie stanowi „mogą być opodatkowane tylko” a jedynie „mogą być opodatkowane”. Ministerstwo Finansów słusznie zauważa, że w takiej sytuacji „(...) dochód osoby posiadającej miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Stanach Zjednoczonych z tytułu sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Polsce. Jednakże w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować przewidzianą w art. 20 ust. 2 umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania (metoda proporcjonalnego odliczenia)”[Pismo z dnia 28 sierpnia 2007 r., Ministerstwo Finansów, DD4-033-0796/IDy/07/71333].

Zaliczenie na poczet podatku w Stanach Zjednoczonych odpowiednich kwot podatku zapłaconego w Polsce

Tym samym Stany Zjednoczone zezwolą obywatelom lub osobom mającym miejsce zamieszkania lub siedzibę w Stanach Zjednoczonych na zaliczenie na poczet podatku w Stanach Zjednoczonych odpowiednich kwot podatku zapłaconego w Polsce, ale tylko kiedy on występuje.

Reasumując: na zasadach prawa wewnętrznego USA dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce podlega opodatkowaniu (lub korzysta ze zwolnień, jakie w USA obowiązują) w USA, gdy osiąga go osoba mająca miejsce zamieszkania w USA, z tym że w USA zaliczy na poczet podatku podatek zapłacony w Polsce. Gdy dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce osiąga osoba niemająca w USA miejsca zamieszkania dla celów podatkowych, nie podlega on w ogóle opodatkowaniu w USA.

Dodam, że umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania nie ma zastosowania do opodatkowania darowizn. W Polsce nawet nabycie własności rzeczy znajdujących się za granicą lub praw majątkowych wykonywanych za granicą podlega podatkowi, jeżeli w chwili otwarcia spadku lub zawarcia umowy darowizny nabywca był obywatelem polskim lub miał miejsce stałego pobytu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Czy obdarowany syn może skorzystać ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn?

Nie mniej jednak mama może synowi bez podatku (który ciążyłby na synu jako obdarowanym) przekazać dowolną ilość darowizn na dowolne kwoty. Bowiem syn, jako zstępny, może skorzystać ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn, jeśli spełni warunki przewidziane w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2016.205 j.t. ze zm.) zgodnie z którym: zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez m.in. zstępnych, jeżeli w przypadku pieniężnej darowizny dokonanej nie w formie aktu notarialnego:

• syn jako obdarowany zgłosi właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nabycie w terminie 6 miesięcy od dnia spełnienia przyrzeczonego świadczenia (SD-Z2) i równocześnie
• gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny są środki pieniężne (i wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę 9637 zł) udokumentuje ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
  

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207