Podatek od sprzedaży mieszkania w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą

Sprzedaż nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą

Osoba fizyczna, która nie ma miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Oznacza to, że rozlicza w Polsce tylko dochody osiągane na terytorium Polski. Do takich dochodów należą między innymi dochody z położonej w Polsce nieruchomości oraz ze sprzedaży nieruchomości, udziału w nieruchomości albo praw do takiej nieruchomości.

Nie ma więc decydującego znaczenia, że właściciel mieszka od wielu lat w USA, Niemczech, Norwegii czy innym państwie. Jeżeli sprzedaje mieszkanie, dom, udział w lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego położone w Polsce, polski fiskus może mieć prawo do opodatkowania takiej transakcji.

Zasady krajowe stosuje się z uwzględnieniem właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. W praktyce większość takich umów pozwala opodatkować dochód ze sprzedaży nieruchomości w państwie jej położenia. W przypadku mieszkania położonego w Polsce oznacza to, że Polska co do zasady zachowuje prawo do opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Kiedy sprzedaż mieszkania w Polsce jest bez podatku dochodowego?

Najważniejsza zasada wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli odpłatne zbycie prywatnej nieruchomości lub prawa majątkowego nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostaje dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie, przychód nie podlega opodatkowaniu PIT w Polsce.

Przykładowo mieszkanie kupione w maju 2020 r. można sprzedać bez PIT od 1 stycznia 2026 r., ponieważ pięcioletni termin liczy się od końca 2020 r. Sam fakt, że od zakupu minęło „pełne” 5 lat w sensie potocznym, nie wystarcza, jeżeli nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia.

Przy współwłasności każdy współwłaściciel ocenia własny udział. Jeżeli matka ma 75% udziału, a syn 25% udziału, to każdy z nich osobno ustala datę nabycia swojego udziału, przychód, koszty i ewentualny obowiązek rozliczenia podatku.

Jeżeli nieruchomość została nabyta w spadku, pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Inaczej jest przy darowiźnie nieruchomości, gdzie dla obdarowanego zasadniczo znaczenie ma data otrzymania darowizny.

Sprzedaż przed upływem 5 lat – PIT-39 i 19% podatku

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, dochód z odpłatnego zbycia jest co do zasady opodatkowany stawką 19% na podstawie art. 30e ustawy o PIT. Podatek oblicza się od dochodu, a nie od całej ceny sprzedaży. Dochodem jest różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania.

Przychodem jest zwykle cena określona w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, takie jak wynagrodzenie pośrednika, ogłoszenia czy inne wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą. Kosztami uzyskania przychodu przy odpłatnym nabyciu są przede wszystkim udokumentowane koszty zakupu oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, na przykład remont potwierdzony fakturami.

Po zakończeniu roku, w którym nastąpiła sprzedaż, podatnik składa PIT-39. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Termin ten dotyczy również nierezydentów, jeżeli sprzedaż polskiej nieruchomości wymaga rozliczenia w Polsce.

Warto pamiętać, że jeżeli mieszkanie było wykorzystywane w działalności gospodarczej, było amortyzowane albo sprzedaż ma charakter zorganizowany i powtarzalny, skutki podatkowe mogą być inne niż przy zwykłej sprzedaży prywatnej.

Ulga mieszkaniowa jako sposób uniknięcia podatku

Sprzedaż przed upływem 5 lat nie zawsze oznacza faktyczną zapłatę podatku. Dochód może korzystać ze zwolnienia, jeżeli podatnik przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Podstawą jest art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Własne cele mieszkaniowe to między innymi zakup mieszkania lub domu, zakup gruntu pod budowę, budowa, rozbudowa, przebudowa, remont własnego lokalu, a w określonych przypadkach także spłata kredytu mieszkaniowego. Zwolnienie obejmuje dochód proporcjonalnie do tej części przychodu, która została wydatkowana na cele mieszkaniowe.

Jeżeli podatnik mieszkający za granicą planuje kupić nieruchomość w innym państwie Unii Europejskiej, EOG albo w Szwajcarii, również może wchodzić w grę ulga, ale trzeba sprawdzić, czy wydatek rzeczywiście służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie wyłącznie inwestycji. Więcej o praktycznym rozliczeniu opisuje artykuł: ulga mieszkaniowa przy sprzedaży nieruchomości.

Osoba mieszkająca w USA, zielona karta i umowa Polska–USA

W relacji Polska–USA nadal istotna jest umowa między Polską a Stanami Zjednoczonymi o uniknięciu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu. Zgodnie z jej zasadami dochód z nieruchomości, w tym zyski ze sprzedaży nieruchomości, może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Przy sprzedaży mieszkania położonego w Polsce oznacza to prawo Polski do opodatkowania dochodu zgodnie z polską ustawą o PIT.

Jeżeli jednak sprzedaż następuje po upływie 5 lat liczonych według polskiej ustawy o PIT, w Polsce nie powstaje podatek dochodowy od takiej sprzedaży. Nie oznacza to automatycznie, że transakcja jest obojętna podatkowo w USA. Osoba posiadająca zieloną kartę albo uznawana za amerykańskiego rezydenta podatkowego zasadniczo rozlicza w USA dochody światowe, a ewentualny podatek zapłacony w Polsce może mieć znaczenie przy metodzie zaliczenia podatku zagranicznego.

Jeżeli w Polsce nie wystąpi podatek, bo sprzedaż nastąpiła po 5 latach, w USA może nie być podatku do odliczenia. Z kolei jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat i w Polsce zapłacono PIT, amerykańskie rozliczenie może wymagać wykazania dochodu i zastosowania mechanizmu foreign tax credit. Szczegóły zależą od statusu podatkowego w USA, historii zamieszkania, kosztów nabycia, kursów walut i ewentualnych zwolnień przewidzianych w prawie amerykańskim.

Podobne problemy pojawiają się także przy innych dochodach transgranicznych, na przykład gdy podatnik wykonuje pracę u amerykańskiego pracodawcy albo rozlicza inne źródła przychodów związane z USA.

Darowizna pieniędzy po sprzedaży mieszkania

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a USA dotyczy podatków od dochodu, a nie podatku od spadków i darowizn. Dlatego darowiznę pieniędzy po sprzedaży mieszkania trzeba oceniać odrębnie.

W Polsce podatnikiem podatku od spadków i darowizn jest co do zasady obdarowany, a nie darczyńca. Jeżeli matka przekazuje pieniądze synowi, syn należy do tzw. grupy zerowej i może skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przy darowiźnie pieniężnej zwolnienie wymaga jednak spełnienia warunków formalnych, jeżeli wartość majątku nabytego od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok przekracza kwotę wolną dla I grupy podatkowej, czyli obecnie 36 120 zł. W takiej sytuacji obdarowany powinien zgłosić darowiznę na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania środków oraz udokumentować otrzymanie pieniędzy przelewem na rachunek płatniczy, rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym.

Jeżeli obdarowany nie zgłosi darowizny w terminie albo otrzyma pieniądze gotówką bez wymaganego udokumentowania, może utracić zwolnienie. W praktyce szczególnie ryzykowne są przelewy na rachunek osoby trzeciej, przekazywanie gotówki oraz późniejsze próby wykazania darowizny dopiero podczas kontroli. Szersze omówienie skutków opisuje artykuł o tym, czym grozi niezgłoszona darowizna po 5 latach.

Po stronie USA trzeba natomiast sprawdzić przepisy o gift tax. Co do zasady amerykański podatek od darowizn dotyczy darczyńcy, a nie osoby obdarowanej. W 2026 r. roczne wyłączenie dla darowizn wynosi 19 000 USD na obdarowanego, ale przekroczenie tej kwoty nie musi automatycznie oznaczać zapłaty podatku; często powoduje obowiązek złożenia deklaracji Form 709 i pomniejsza życiowy limit zwolnienia. W przypadku osoby z zieloną kartą lub rezydenta USA warto skonsultować skutki z doradcą znającym prawo amerykańskie.

Czy zamiast sprzedaży można dalej wynajmować mieszkanie?

Jeżeli sprzedaż przed upływem 5 lat prowadziłaby do wysokiego podatku, jedną z praktycznych alternatyw bywa przesunięcie sprzedaży na okres po upływie pięcioletniego terminu i dalszy wynajem lokalu. Nie zawsze jest to opłacalne, bo wynajem również wymaga rozliczenia podatku, a osoba mieszkająca za granicą może mieć dodatkowe obowiązki formalne.

Przed podjęciem decyzji warto porównać wysokość potencjalnego PIT od sprzedaży, koszty utrzymania mieszkania, spodziewany czynsz, ryzyko kursowe i rozliczenia w państwie rezydencji. Zasady dotyczące takiego wariantu opisuje osobny materiał o tym, jak rozliczać wynajem mieszkania podczas pobytu za granicą a podatki.

Najczęstsze pytania

Czy nierezydent płaci w Polsce podatek od sprzedaży mieszkania?

Tak, jeżeli sprzedaje nieruchomość położoną w Polsce i sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania. Po upływie tego terminu sprzedaż prywatna nie powoduje PIT w Polsce.

Jak liczyć 5 lat przy sprzedaży mieszkania?

Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Jeżeli mieszkanie kupiono w 2020 r., sprzedaż bez PIT jest możliwa od 1 stycznia 2026 r.

Czy trzeba składać PIT-39, gdy sprzedaż jest po 5 latach?

Nie. Jeżeli sprzedaż prywatna następuje po upływie ustawowego pięcioletniego terminu, przychód nie podlega opodatkowaniu PIT i nie wykazuje się go w PIT-39.

Czy osoba mieszkająca w USA może mieć podatek także w USA?

Tak. Osoba uznawana za amerykańskiego rezydenta podatkowego, w tym posiadacz zielonej karty, może mieć obowiązek wykazania dochodu światowego w USA. Polski podatek, jeżeli został zapłacony, może być uwzględniany w USA według zasad prawa amerykańskiego.

Czy ulga mieszkaniowa przysługuje osobie mieszkającej za granicą?

Może przysługiwać, jeżeli spełnione są warunki ustawowe, a przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Kluczowe jest realne zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie sam zakup inwestycyjny.

Czy darowizna od matki z USA dla dziecka w Polsce jest opodatkowana?

W Polsce dziecko może skorzystać z pełnego zwolnienia, jeżeli należy do najbliższej rodziny i spełni warunki formalne. Przy większych kwotach trzeba zgłosić darowiznę na SD-Z2 w terminie 6 miesięcy i udokumentować przelew lub przekaz.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą wymaga przede wszystkim ustalenia daty nabycia, sposobu nabycia, udziałów współwłaścicieli oraz tego, czy sprzedaż następuje prywatnie, czy w ramach działalności. Po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia sprzedaż nie podlega PIT w Polsce. Przed upływem tego terminu trzeba co do zasady rozliczyć PIT-39 i zapłacić 19% podatku od dochodu, chyba że zastosowanie znajdzie ulga mieszkaniowa.

Przy osobach mieszkających w USA dochodzi dodatkowo problem amerykańskiej rezydencji podatkowej i rozliczenia dochodów światowych. Darowizna pieniędzy po sprzedaży mieszkania jest natomiast odrębną czynnością i w Polsce może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, jeżeli obdarowany dochowa wymaganych formalności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Informacje Ministerstwa Finansów o rozliczaniu zbycia nieruchomości - podatki.gov.pl
4. Wykaz umów o unikaniu podwójnego opodatkowania - podatki.gov.pl
5. IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens - irs.gov
6. IRS, informacje o podatku od darowizn i Form 709 - irs.gov